Cour d'Appel · 3e chambre — 26 juin 2014

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50Z



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 26 JUIN 2014



R.G. N° 12/03847







AFFAIRE :







[R], [U], [K] [Y]

 ...



C/



[T] [B] [N] divorcée [P]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Mai 2012 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° chambre : 4

N° RG : 09/05854







Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'Association AARPI AVOCALYS

Me Franck LAFON

Me Mélina PEDROLETTI



REPUBLIQUE FRANCAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LE VINGT SIX JUIN DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



1/ Monsieur [R], [U], [K] [Y]

né le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]



2/ Madame [E], [O], [I] [Q] épouse [Y]

née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'Association AARPI AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES - N° du dossier 000368

Représentant : Me Laurent TRICOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTS et INTIMES



3/ Monsieur [L], [S] [P]

né le [Date naissance 3] 1942 à [Localité 4] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20120377

Représentant : Me Nikita SICHOV, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE



APPELANT et INTIME





****************



 Madame [T] [B] [N] divorcée [P]

née le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 6] (VIETNAM)

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentant : Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 00021825

Représentant : Me CAÏS, Plaidant, avocat au barreau de TOULON substituant Me Corinne BONVINO-ORDIONI, avocat au barreau de TOULON



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Mai 2014, Madame Véronique BOISSELET, Président, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :



Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON



------------



Par jugement du 26 octobre 2004, confirmé par arrêt du 17 mars 2006 de la présente cour devenu définitif, le tribunal de grande instance de Versailles a dit que la vente immobilière entre les époux [P], vendeurs, et les époux [Y], acquéreurs, portant sur une maison d'habitation située à [Localité 7] était parfaite et condamné les époux [P] à payer aux époux [Y] l'indemnité stipulée à titre de clause pénale, soit 38 112 €, dans la promesse synallagmatique de vente signée le 18 février 2002 moyennant le prix de 381 122 €. 



Par divers jugements des 27 mars, 25 juin et 11 décembre 2007, puis 11 décembre 2008, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Versailles a dit que l'attribution entre les différents créanciers des époux [P] du prix de vente de l'immeuble sera effectuée dans le cadre d'un ordre amiable et ordonné finalement la consignation du prix de vente entre les mains du bâtonnier de l'Ordre des avocats de Versailles. Par ordonnance de référé du 20 février 2009, l'expulsion des époux [P] et une expertise portant sur l'état de la maison ont été ordonnées et les époux [Y] ont été autorisés à prendre possession du bien. Cette ordonnance a été confirmée par arrêt de la présente cour du 16 décembre 2009 devenu définitif.



Par acte du 6 mars 2009, les époux [Y], invoquant leurs difficultés à prendre possession des lieux et les dégradations constatées dans la maison, ont assigné les époux [P] devant le tribunal de grande instance de Versailles afin d'obtenir le paiement d'une indemnité d'occupation ainsi que la réparation des dommages causés à la maison et de leur préjudice moral. Les époux [P] ont demandé à titre reconventionnel la résolution de la vente ainsi que la réparation de divers préjudices.



Par jugement du 3 mai 2012, le tribunal a :



- condamné les époux [P] à payer aux époux [Y] la somme de 30 000 € en réparation de leurs préjudices, en ce comprise une indemnité d'occupation, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision ainsi que 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- rejeté le surplus de leurs demandes,



- rejeté les demandes reconventionnelles des époux [P],



- ordonné l'exécution provisoire,



- condamné les époux [P] aux dépens.



Les premiers juges ont retenu qu'alors que le transfert des risques aurait dû avoir lieu, au plus tard, lors du prononcé de l'arrêt du 17 mars 2006 déclarant la vente parfaite, les époux [P] y avaient fait obstacle en installant dans l'immeuble un dispositif de sécurité qui en empêchait l'accès à quiconque et qu'en conséquence ils sont restés responsables de l'état de l'immeuble et donc des désordres intervenus avant la prise de possession du bien par les acquéreurs.



Par déclaration du 1er juin 2012, les époux [Y] en ont relevé appel. Par déclaration du 9 juillet 2012, [L] [P] a également interjeté appel. Par ordonnance du 4 février 2013, le conseiller de la mise en état a joint les procédures.



Par conclusions du 10 décembre 2012, les époux [Y] demandent à la cour de :



- constater que [L] [P] et [G] [N] se sont opposés à leur entrée dans les lieux,



- confirmer en tant que de besoin l'ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance de Versailles le 2 octobre 2009 sur les dégradations subies par l'habitation,



- réformer le jugement en ce qu'il a limité le quantum de leurs indemnisations, et, statuant à nouveau, 



- condamner in solidum [L] [P] et [G] [N] à leur payer la somme de 152 174,70 TTC, subsidiairement, la somme de 104 058,76 TTC en réparation des désordres et dégradations dont ils sont responsables dans l'habitation,



- fixer à la somme de 2 000 € par mois l'indemnité d'occupation due par [L] [P] et [G] [N] pour la période allant de la signification du jugement du 26 octobre 2004 ou subsidiairement de la date du 17 mars 2006 jusqu'au 24 avril 2009, date de remise effective des clefs et en conséquence, condamner in solidum [L] [P] et [G] [N] à leur payer la somme de 100 000 €, subsidiairement 74 000 €, avec intérêt au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance,



- juger les demandes de [L] [P] et [G] [N] au titre de dommages-intérêts et des intérêts à valoir sur le prix de cession irrecevables car déjà formulées devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Versailles, et rejetées,



- déclarer la demande de séquestration des intérêts présentée par [G] [N] irrecevable car nouvelle en appel,



- subsidiairement, juger l'ensemble des demandes de [L] [P] et [G] [N] mal fondées et les en débouter,



- condamner in solidum [L] [P] et [G] [N] à leur verser la somme de 20 000 € en réparation de leur préjudice moral,





- condamner in solidum [L] [P] et [G] [N] à leur verser la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions du 8 avril 2014, [L] [P] demande à la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau : 



- à titre principal, de prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs des époux [Y] pour défaut de paiement et libération du prix et de juger qu'en conséquence, il n'est plus redevable de la clause pénale à laquelle il a été condamné par jugement du 26 octobre 2004,



- à titre subsidiaire, de :



- rapporter l'ordonnance de référé du 9 février 2009 et l'arrêt confirmatif du 16 décembre 2009,



- dire n'y avoir lieu à expertise ni à prise de possession des lieux par les époux [Y] jusqu'à la purge des hypothèques et le versement du solde du prix de vente,



- désigner un notaire afin qu'il procède à la purge des hypothèques et verse le solde disponible à [L] [P] et [G] [N] dans un délai de 2 mois suivant sa saisine par la partie la plus diligente,



- ordonner la pose de scellés judiciaires,



- en tout état de cause, 



- déclarer les époux [Y] irrecevables ou à tout le moins mal fondés en leurs demandes,



- condamner les époux [Y] à leur verser les sommes suivantes à titre de dommages-intérêts :



- 178 241,41 €, sauf à parfaire au jour du paiement, au titre des intérêts ayant couru sur la créance du prix de vente,



- 73 341,01 €, sauf à parfaire au jour du paiement, au titre des intérêts et pénalités de retard dus par lui à la Caisse de Crédit Mutuel de Saint-Quentin en Yvelines en raison de la carence des époux [Y],



- 50 000 € en réparation de son préjudice moral,



- 60 000 € en réparation de ses préjudices annexes,



- 350 000 € en réparation du préjudice résultant de l'évolution du marché immobilier,



- condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Par conclusions du 1er février 2013, [G] [N] divorcée [P] demande à la cour d'infirmer le jugement et de :



- débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes,



- enjoindre aux époux [Y] de consigner la somme complémentaire de 178 241,41 € correspondant aux intérêts du prix de vente depuis le prononcé de l'arrêt, majorés conformément aux dispositions légales, outre intérêts postérieurs à l'arrêté de compte et jusqu'à parfait paiement,



- condamner les époux [Y] à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 mai 2014. 





SUR QUOI LA COUR :



Sur la demande de résolution de la vente et les demandes annexes formées par [L] [P] : 



[T] [B] [N] divorcée [P] et les époux [Y] observent à juste titre que [L] [P] n'a pas qualité pour formuler seul une demande de résolution de la vente, par suite de la formation d'une indivision post-communautaire après le divorce des époux [P] et en application de l'article 815-3 du code civil.



Le jugement sera donc infirmé sur le point et la demande de résolution de la vente sera déclarée irrecevable.



Sur les demandes formulées à titre subsidiaire par [L] [P] et tendant à ce que soient 'rapportés' l'ordonnance de référé du 9 février 2009 (en réalité du 20 février 2009) et l'arrêt confirmatif du 16 décembre 2009, il doit être observé que [L] [P] lie de façon erronée l'entrée en jouissance des acquéreurs avec ce qu'il appelle la 'purge des hypothèques'. En effet, les conditions dans lesquelles la vente est devenue définitive ont rendu impossible la pratique usuelle fondée sur l'article 2475 du code civil, selon laquelle le notaire, en accord avec le vendeur et ses créanciers, désintéresse les seconds avec le prix de vente, et obtient ainsi dans le cadre de la réitération de la vente par acte authentique la libération du bien vendu de toutes les sûretés. Serait ainsi seule applicable la purge des hypothèques proprement dite, prévue par les articles 2478 et suivants du code civil, laquelle est à l'initiative de l'acquéreur exclusivement, et tend à ce que ce dernier acquitte les créances hypothécaires à hauteur du prix de vente convenu, en sorte que [L] [P], vendeur, est irrecevable à en solliciter l'application, la seule possibilité pour les parties de faire trancher la question de la distribution du prix consistant à poursuivre la procédure en cours devant le juge de l'exécution. Il n'y a donc pas lieu de désigner un notaire, ni d'ordonner la pose de scellés. En tout état de cause, la contestation existant sur la distribution du prix de vente est sans lien avec le droit pour les époux [Y] de prendre possession du bien dont ils ont été reconnus propriétaires.





Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [Y] :



Le tribunal a retenu qu'en installant un dispositif 'de sécurité' faisant obstacle à ce que quiconque pénètre dans la propriété sans leur concours, les époux [P] avaient fait obstacle au transfert des risques, en sorte qu'ils devaient répondre des dégradations subies avant l'entrée dans les lieux des époux [Y]. 



Il est néanmoins justement objecté par [G] [N] que le transfert de propriété s'est opéré à la date du jugement du 26 octobre 2004, qui était assorti de l'exécution provisoire, et que les époux [P] ont vainement sommé leurs adversaires de venir signer l'acte notarié le 11 octobre 2005, ce qui démontre bien que n'existait alors chez ces derniers aucune volonté de faire obstacle à l'entrée en possession du bien par leurs acquéreurs. Le transfert des risques, qui est une conséquence du transfert de propriété, s'est donc bien opéré à ce moment-là, en sorte qu'il ne peut être considéré que les époux [P], en faisant par la suite obstacle à l'entrée en possession des époux [Y], auraient empêché que s'opère le transfert des risques, qui est une conséquence juridique du transfert de propriété et qui s'opère nécessairement par ce dernier. 



Il n'est cependant pas véritablement contesté que les époux [P] se sont opposés à la prise de possession des lieux par les époux [Y] postérieurement à la consignation du prix de vente entre avril et juin 2008. [C] [Y] a d'ailleurs expressément reconnu cette obstruction de sa part lors de son dépôt de plainte du 26 novembre 2008. Les époux [Y] ayant pris la précaution de se faire assister par un huissier lors de cette première entrée dans les lieux en novembre 2008, qui a notamment pris des photos en couleur qui font ressortir la présence d'une peinture marron foncé sur les murs, il est certain que les dégradations constatées par l'expert en avril 2009 sont antérieures à la prise de possession des lieux par les époux [Y]. Le dispositif de sécurité mis en place par les époux [P], exclut par ailleurs que ces dégradations aient pu être commises par des tiers, tels que des squatters, dont la présence n'a jamais été évoquée par les parties et que l'on imagine mal de surcroît s'équiper du matériel nécessaire à la réalisation de certaines dégradations (peinture au pistolet et injection de mousse de polyuréthane par exemple).



L'expert a en effet constaté notamment, outre un défaut d'entretien général de la propriété : 



- la réalisation d'une peinture marron foncé dans l'ensemble du pavillon, au pistolet et dans le but manifeste d'empêcher une jouissance normale des lieux, c'est à dire sans précaution de protection des boiseries, sols ou vitrages,



- la présence d'oeufs pourris dans des boîtiers électriques, dissimulée par des rebouchages en plâtre et la couche de peinture marron, ainsi que des dégradations sur l'installation électrique, telles que le sectionnement ou l'enlèvement des fils, 



- la présence de mousse de polyuréthane dans la canalisation d'alimentation en eau, ayant pour conséquence son colmatage complet, et la destruction ou fêlure de tous les appareils sanitaires,



- la présence de sable dans les canalisations, ainsi que, dans celle d'évacuation, de chaussures.





Le seul énoncé de ces constatations justifie la conclusion qu'il en tire, aux termes de laquelle ces dégradations résultent d'une volonté de nuire manifeste, en rendant plus difficile et coûteuse une jouissance normale du bien.



[L] [P] a reconnu devant l'expert, qui l'a noté en page 18 de son rapport, qu'il était l'auteur de la mise en peinture marron. Or, selon l'expert, les oeufs garnissant les boitiers électriques n'ont pu être mis en place qu'avant l'exécution de cette peinture, puisqu'elle les recouvrait et cette dégradation n'a pu être découverte qu'à la suite d'investigations spécifiques sur l'installation électrique. Il est ainsi suffisamment établi que la dégradation de l'installation électrique est également personnellement imputable à [L] [P], en sorte qu'aucun doute raisonnable n'existe sur le fait qu'il soit l'auteur de l'ensemble des autres dégradations constatées, qui dénotent la même volonté de nuisance.



Est ainsi caractérisée contre [L] [P] une faute en relation de causalité avec les dommages, commise dans le cadre de relations contractuelles, en sorte que la condamnation prononcée contre lui est fondée en son principe, sans que puisse utilement être opposée aux époux [Y] la clause usuelle élusive de garantie du bien, qui n'a pas vocation à s'appliquer en cas de malveillance délibérée comme en l'espèce. En revanche, en ce qui concerne [G] [N], qui n'a pas, en tant qu'épouse, à répondre des agissements personnels de son mari, et en l'absence de toute preuve de sa participation à ces derniers, les demandes des époux [Y] seront rejetées.



L'expert a chiffré, au vu de devis, le coût de la remise en état à la somme globale TTC de 104 058 € qui ne fait pas l'objet de critiques argumentées. Considérant cependant que les époux [Y] auraient de toutes façons été conduits à des travaux pour mettre le bien à leur goût, le préjudice causé aux époux [Y] par les dégradations commises par [L] [P] sera justement réparé par la somme de 60 000 €.



En ce qui concerne l'indemnité de jouissance, il est constant que les époux [Y] n'ont pas souhaité prendre possession du bien avant consignation du prix et l'ont fait le 26 novembre 2008, même si la remise des clés ne s'est faite, en présence de l'expert, qu'ultérieurement, en mai 2009. Ainsi l'indemnité de jouissance a été justement fixée à la somme de 9 000 € et sera confirmée.



En ce qui concerne le préjudice moral allégué par les époux [Y], leur attitude peu conciliante, ayant consisté à refuser la réitération de la vente à deux reprises en juillet 2002 puis en octobre 2005, et à attendre près de deux ans après avoir obtenu confirmation que la vente était parfaite pour consigner le prix, exclut tout réel préjudice moral, en sorte qu'ils seront déboutés de cette demande.



Sur les demandes indemnitaires formées par [L] [P] et [G] [N] :



 Le tribunal a justement écarté la demande au titre de l'évolution du marché immobilier, qui n'est pas plus argumentée devant la cour que le tribunal.





En l'absence de toute faute caractérisée des époux [Y] en relation de causalité avec les préjudices invoqués par [L] [P] tels que les frais divers auxquels il a dû faire face en raison de la carence des époux [Y], au demeurant insuffisamment démontrés, les demandes formées au titre des frais bancaires, pour 73 341, 01 €, des préjudices annexes pour 60 000 € seront écartées.



En revanche, constituant l'accessoire des demandes formées en première instance au titre des préjudices causés par les retards subis par la vente, les demandes au titre des intérêts de retard sur le prix de vente ne peuvent être considérées comme nouvelles en appel et seront donc jugées recevables. Ces intérêts sont bel et bien dûs à [L] [P] et [G] [N] entre la date de signification de l'arrêt du 17 mars 2006, soit le 6 avril 2006, et la date de consignation des fonds, soit au plus tôt le 30 avril 2008. La consignation du prix de vente vaut paiement libératoire et a donc arrêté le cours des intérêts. A défaut de précision suffisante sur ses modalités de calcul, la somme réclamée à ce titre ne peut cependant être allouée, et il sera seulement indiqué que le prix de vente portera intérêts au taux légal à compter de la date de signification de l'arrêt, soit le 6 avril 2006, et jusqu'au 30 avril 2008, majoré en application de l'article L313-3 du code monétaire et financier.



Enfin, aucun préjudice moral n'est démontré en ce qui concerne [L] [P].





Sur les autres demandes :



[L] [P], qui est le principal succombant, contribuera en équité aux frais de procédure exposés devant la Cour par les époux [Y] à hauteur de 2 000 €.



Il sera également condamné aux dépens d'appel.



Les dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile du jugement déféré seront confirmées.





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme le jugement déféré sur le principe de la responsabilité de [L] [P] à l'égard des époux [Y] au titre des dégradations constatées dans la propriété,



L'infirmant sur le montant des dommages et intérêts alloués, condamne [L] [P] à payer aux époux [Y] la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts,



Infirmant le jugement du chef de la condamnation prononcée à ce titre contre [G] [N] et statuant à nouveau sur ce point, déboute les époux [Y] de leur demande contre elle de ce chef,



Confirme le jugement déféré sur la condamnation du chef de l'indemnité d'occupation de l'immeuble jusqu'au 26 novembre 2008,



Infirmant du chef de la demande de résolution de la vente, constate qu'[G] [N] ne la maintient pas et déclare irrecevable la demande tendant à la résolution de la vente formée par [L] [P] seul,



Ajoutant au jugement,



Dit que la somme due à [L] [P] et [G] [N] au titre du prix de vente de l'immeuble portera intérêts au taux légal soumis à majoration dans les deux mois, à compter du 6 avril 2006 et jusqu'au 30 avril 2008, et condamne en tant que de besoin les époux [Y] à leur payer ces intérêts,



Rejette le surplus des demandes au fond,



Confirme le jugement déféré sur les dépens de première instance et l'indemnité de procédure mise à la charge des époux [P],



Condamne [L] [P] à payer aux époux [Y] la somme complémentaire de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Rejette le surplus des demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne également [L] [P] aux dépens d'appel, avec recouvrement direct.





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier,Le Président,