Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 30 octobre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2014



(n° , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 13/10939



Décision déférée à la Cour : Jugement 

Arrêt 

Arrêt du 24 Novembre 2011 -Cour d'Appel de PARIS - RG n° 10/11737







APPELANTS

 

Monsieur [R] [C] né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 2]



demeurant [Adresse 5]



Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assisté sur l'audience par Me Etienne PETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0116



SARL C.FROID agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège n° Siret : 442 047 148



ayant son siège au [Adresse 4]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée sur l'audience par Me Etienne PETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0116



SCI SCI TRAVY 28 agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège n° Siret : 512 693 698



ayant son siège au [Adresse 1]



Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Assistée sur l'audience par Me Etienne PETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0116







INTIMÉE 



SCI YOMTOV représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège n° Siret : D 433 798 022



ayant son siège au [Adresse 3]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée sur l'audience par Me Pouya AMIRI de l'Association KAB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0176













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Septembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre, et Monsieur Fabrice VERT, Conseiller, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller





Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX



 





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.







*



* *





Par acte authentique du 12 janvier 2001 la banque populaire industrielle et commerciale de la région sud de Paris ci-après dite BICS et la société Auximurs ont consenti à la SCI Yomtov un crédit bail portant sur un immeuble situé [Adresse 2] pour une durée de 15 ans à compter du 12 janvier 2001.



Aux termes de ce même acte il a été consenti à la société Yomtov une promesse de vente, avec possibilité de lever par anticipation l'option d'achat à partir de la fin de la cinquième année, soit à partir du 12 janvier 2006 ainsi que l' autorisation de sous-louer l'immeuble sous la condition que la sous-location n'excède pas la durée du crédit-bail.



Par acte sous seing privé du 15 janvier 2001 à effet du 12 janvier 2001, la société Yomtov a donné à bail pour une durée de 15 années à la société First FFC une partie des locaux commerciaux.



Par acte du 1er mai 2007, la SCI Yomtov a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans à la société Cfroid, représentée par M. [R] [C], l'autre partie des locaux de cet immeuble, avec faculté d'acquérir les biens loués à l'expiration d'une période de trois ans moyennant le paiement d'un prix de 1'700'000 € hors droits, étant précisé que les biens devaient être libres de toute occupation à l'exception des locaux occupés par la société C froid.





Aux termes d'un compromis de vente en date du 3 février 2009, la SCI Yomtov a vendu à M. [R] [C], gérant de la société Cfroid, l'ensemble de l'immeuble, sous les conditions suspensives notamment de l'obtention d'un prêt bancaire par M. [C] au plus tard le 15 juin 2009, que la réalisation de la vente intervienne au plus tard 45 jours après que l'acquéreur eut informé la SCI Yomtov de l'obtention du prêt. 

Cet acte comportait au paragraphe « effet relatif » les dispositions suivantes :

« - crédit-bail consenti par la BICS et la société Auximurs à la SCI Yomtov suivant acte reçu par Me [D], notaire à Savigny-sur-Orge le 12 janvier 2001 dont une copie authentique a été publiée au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 1].

Levée d'option par la SCI Yomtov et acquisition de l'ensemble suivant acte à recevoir par Me [E], notaire à Morangis, préalablement à la réitération des présentes. »



M. [C] s'est substitué dans le bénéfice de l'acte, la SCI Travy 28 qui a reçu une proposition de crédit-bail de la part du Crédit agricole leasing à hauteur de 2 600 000 €, laquelle a été notifiée au notaire de la SCI Yomtov le 23 avril 2009.



La vente n'a pas été réitérée.



Par acte d'huissier du 28 janvier 2010, M. [C], la société Cfroid, et la SCI Travy 28 ont assigné à jour fixe, la SCI Yomtov devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de réalisation forcée de la vente, et à titre subsidiaire de résolution judiciaire.





Par jugement rendu le 18 mai 2010, le Tribunal de grande instance de Créteil a :



- dit que la société Travy 28 est identifiée et a capacité à agir, 



- dit que la société Cfroid et la société Travy 28 ont intérêt à agir, 



- constaté que la promesse de vente du 03 février 2009 était devenue caduque du fait de la non obtention de prêt, 



- débouté [R] [C], la société Cfroid , la SCI Travy 28 de leurs demandes, 



- débouté la société Yomtov de ses demandes de dommages et intérêts, 



- condamné [R] [C], la société Cfroid , la SCI Travy 28 à payer à la société Yomtov la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles, 



- ordonné l'exécution provisoire du jugement.





Par arrêt du 24 novembre 2011, la cour d'appel a :



- confirmé le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les exceptions de procédure,



- l'infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,



- dit le compromis de vente du 3 février 2009 caduc sans faute des parties contractantes, les déboute de leurs demandes d'application de la clause pénale,



- rejeté la demande de résolution judiciaire,



- débouté la SARL C. Froid de ses demandes à caractère indemnitaire,



- condamné in solidum M. [R] [C], la SCI Travy 28 et la SARL C. Froid à payer à la SCI Yomtov la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,



- Rejeté toute autre demande.





Sur pourvoi de la société C. Froid, de M.[C] et de la société Travy, la Cour de Cassation par arrêt du 3 avril 2013 a cassé l'arrêt de la cour d'appel mais seulement en ce qu'il a dit que le' compromis' de vente était caduc sans faute des parties contractantes, débouté M.[C], la société C.Froid et la société Travy 28 de leurs demandes d'application de la clause pénale et rejeté la demande de résolution judiciaire de la vente.



Vu les dernières conclusions de M.[R] [C], de la société C.Froid et de la société Travy 28 du 27 juin 2014 tendant à la prononciation de la résolution de la promesse de vente aux torts de la société Yomtov et à sa condamnation à leur payer une somme de 176'000 €, à titre de clause pénale.



Vu les dernières conclusions de la société Yomtov du 27 juin 2014 tendant notamment à la confirmation du jugement en ce qu'il a constaté la caducité de la promesse du fait de la non réalisation au 15 juin 2009 des conditions suspensives et subsidiairement à la résolution judiciaire du compromis aux torts des appelants, au rejet de la demande de condamnation au titre de la clause pénale et en revanche, à la condamnation à son profit des appelants à ce titre.





SUR CE

LA COUR





Considérant que la vente du 3 février 2009 comprenait une seule condition suspensive de prêt d'un montant de 1'900'000 €, ladite condition devant être réalisée, au plus tard, le 15 juin 2009 ;



Considérant que le crédit agricole a fait une seule offre de crédit-bail, le 1er avril 2009 réitérée avec les caractéristiques du contrat, le 8 avril 2009, la même référence 106'257 ayant été portée sur les deux lettres ;



Que cette condition suspensive a été stipulée dans l'intérêt du bénéficiaire ;



Que la SCI Yomtov ne peut donc soutenir que l'offre ne correspondait pas aux stipulations contractuelles à partir du moment où elle permettait le financement de l'acquisition, d'autant plus qu'elle ne démontre pas en quoi la mise en place d'un crédit-bail lui aurait causé un préjudice ;



Que la condition suspensive d'obtention de prêt a été réalisée à la date de transmission de l'offre, soit le 1er avril 2009 et par la notification qui en a été faite par le notaire de M. [R] [C], le 23 avril 2009 à celui de l'intimée ;



Que la SCI Yomtov n'a pas qualité pour contester l'acceptation qui a été faite de cette offre par M. [R] [C], étant observé qu'en tout état de cause, l'assemblée générale du 4 mai 2009 de la SCI Travy ne l'a pas remise en cause et a seulement donné tous pouvoirs à M. [M] [C] de signer tous les actes nécessaires à la réalisation de la vente ;



Que l'acte du 3 février 2009, prévoyait que la condition suspensive réalisée, la signature de l'acte de vente devait intervenir au plus tard 45 jours après la notification de l'offre, soit le 8 juin 2009 ; qu'il ne s'agit pas là d'une condition suspensive mais d'une modalité de réalisation de la vente ; que toutefois, ce délai devait être automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces nécessaires à la perfection de l'acte authentique et que la prorogation ne pouvait excéder le 31 décembre 2009, étant ajouté que la date d'expiration de ce délai ou de sa prorogation n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ;



Que le crédit bailleur de la SCI Yomtov a consenti, le 16 avril 2009, à titre dérogatoire à la sortie du crédit-bail à compter du 11 juillet 2009 ;



Que si une difficulté est survenue entre les parties quant à cette date du 11 juillet sans que M. [C] renonce à son projet ( cf lettre de Me [G] à Me [E] du 6 mai 2009), force est de constater qu'à cette date, l'acte n'était pas atteint de caducité, en vertu de la clause susvisée la réception par le notaire des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte, sans même parler de l'accord du crédit bailleur n'ayant pas eu lieu (cf sommation du 13 novembre 2009 faite par les appelants à l'intimée et à son notaire) ;



Que toutefois, par les lettres des 30 juillet et 13 août 2009, la SCI Travy a entendu remettre en cause le prix de vente en faisant valoir que le retard apporté à la signature lui causait un préjudice et que la société C.Froid ne voulait plus supporter les loyers, à compter du 1er juillet 2009 ;



Que cette attitude a obligé la SCI Yomtov à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 septembre 2009 ;



Que les appelants ne démontrent pas que les parties avaient convenu de majorer le prix initial, pour une signature au plus tard avant le 15 juin 2009 ;



Que quoi qu'il en soit et en tout état de cause, les parties n'étaient pas en état de réitérer la vente lors de la sommation du 13 novembre 2009, la SCI Yomtov pour ne pas avoir produit un certain nombre de pièces nécessaires à la perfection de la vente alors que l'acte n'était pas caduc et la SCI Travy pour ne pas avoir mis en place le crédit-bail de manière à pouvoir payer le prix ;



Que dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente du 3 février 2009, aux tors des deux parties ;



Que la solution conférée au litige implique le rejet de toutes les demandes des parties, celles-ci ayant l'une et l'autre leur part de responsabilité dans la non réitération de la vente ;



Que l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, excepté en ce qui concerne la condamnation prononcée à ce titre par l'arrêt du 24 novembre 2011 qui n'a pas été cassé en cette disposition ;



Considérant que la Cour de Cassation n'a pas cassé la disposition de l'arrêt du 24 novembre 2011 relative aux dépens, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point ni sur les dépens de cassation sur lesquels l'arrêt du 3 avril 2013 a statué.







PAR CES MOTIFS





Statuant dans les limites de sa saisine en tant que juridiction de renvoi après cassation partielle,



Infirme le jugement en ses dispositions dont la cour est saisie à savoir celle ayant constaté que la promesse de vente du 3 février 2009 était devenue caduque du fait de la non obtention du prêt ;



Statuant à nouveau, de ce seul chef,



Prononce la résolution de la vente du 3 février 2009, aux torts partagés des parties ;



Y ajoutant,



Rejette toute leurs demandes de dommages-intérêts ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, excepté en ce qui concerne la condamnation prononcée à ce titre par l'arrêt du 24 novembre 2011 qui n'a pas été cassé en cette disposition ;



Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par les parties, en ce non compris ceux fixés par l'arrêt du 24 novembre 2011 qui n'a pas été cassé sur sa disposition relative aux dépens ; dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.









Le Greffier, La Présidente,