Cour d'Appel · 1ère Chambre — 9 mars 2015

FP/AM



Numéro 15/902





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRET DU 09/03/2015 







 Dossier : 13/02704 





Nature affaire :



Demande en décharge ou en réduction des droits d'enregistrement portant sur des mutations à titre gratuit ou des partages















Affaire :



[Z] [F]



C/



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES























Grosse délivrée le :



à :



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 mars 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 28 octobre 2014, devant :







Madame PONS, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile 



Monsieur CASTAGNE, Conseiller



Madame NICOLAS, Conseiller





assistés de Madame MIQUEU, adjoint administratif, faisant fonction de Greffier, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 















dans l'affaire opposant :











APPELANT :



Monsieur [Z] [F]

né le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 3] (64)

de nationalité française

[Adresse 4]

[Localité 3]



représenté et assisté de Maître Jean-Pierre CASADEBAIG, avocat au barreau de PAU











INTIMEE :



DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée et assistée de Maître Olivia MARIOL, avocat au barreau de PAU





























sur appel de la décision 

en date du 12 JUIN 2013

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU































Le [Date décès 1] 2005, Mme [Q] [F] est décédée, laissant son frère, M. [Z] [F] en qualité de légataire général et universel.



Le 12 juin 2006, la déclaration de succession a été enregistrée au service de l'enregistrement dont un immeuble sis à [Adresse 3] composé d'une maison à usage d'habitation et de terres attenantes le tout cadastré section AE n° [Cadastre 8], AL n° [Cadastre 3], AM n° [Cadastre 2], [Cadastre 5], AP n° [Cadastre 7], [Cadastre 6], AR n° [Cadastre 4], [Cadastre 1] et AV n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] pour une contenance totale de 3 ha 46 a 68 ca, déclarée pour la valeur totale de 100 000 €.



Par proposition de rectification en date du 30 juin 2009 adressée à M. [Z] [F], l'administration fiscale a procédé aux rectifications des valeurs des immeubles transmis au titre de la succession de Mme [Q] [F] et de la donation, estimant la maison à 100 000 €, la parcelle AP [Cadastre 6] à 34 500 €, les parcelles AE n° [Cadastre 8], AL n° [Cadastre 3], AP n° [Cadastre 7], et AV n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] à 6 440 €, la parcelle AM [Cadastre 2] à 4 410 € et les parcelles AR n° [Cadastre 4], [Cadastre 1] à 57 995 € soit une valeur vénale réelle de 200 000 € et donc une insuffisance de déclaration de 100 000 €.



Le 29 juillet 2009, M. [Z] [F] a déposé ses observations.



L'administration fiscale, estimant désormais la maison à 90 000 €, la parcelle AP [Cadastre 6] à 34 500 €, les parcelles AE n° [Cadastre 8], AL n° [Cadastre 3], AP n° [Cadastre 7], et AV n° [Cadastre 9] et [Cadastre 10] à 6 440 €, la parcelle AM [Cadastre 2] à 4 410 € et les parcelles AR n° [Cadastre 4], [Cadastre 1] à 50 995 € soit une valeur vénale réelle de 186 354 € a maintenu le principe de la rectification, arrêté le montant de l'insuffisance de la déclaration à 86 000 € et du redressement à la somme de 40 635 €.



Le 29 novembre 2011, la commission départementale de conciliation, saisie à la requête de M. [Z] [F], a proposé de retenir une valeur de 90 000 € pour la maison et 81 500 € pour les terrains soit une insuffisance de déclaration de 71 500 € et un redressement fiscal de 33 784 € outre la somme de 6 047 € au titre des intérêts de retard au taux de 17,9 %.



Par courrier du 29 novembre 2011, l'administration fiscale a suivi l'avis de la commission de conciliation et a procédé à la mise en recouvrement de la somme de 39 831 € le 24 janvier 2012.



Le 24 février 2012, M. [Z] [F] a contesté cet avis de mise en recouvrement par réclamation contentieuse.



Le 5 avril 2012, une décision de rejet est intervenue.



Par acte d'huissier en date du 2 mai 2012, M. [Z] [F] a fait assigner la Direction Générale des Finances Publiques devant le tribunal de grande instance de Pau pour contester cette décision de rejet.



Par jugement en date du 12 juin 2013, le tribunal a :



- fait droit aux demandes de M. [Z] [F] relatives à la maison d'habitation et à la valeur de la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 6],



- dit que les valeurs pour le calcul du dégrèvement et des intérêts de retard s'établissent de la façon suivante :


maison de [Localité 3] : 75 000 €,

parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 6] : 20 000 €,

autres parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 8] et section AM n° [Cadastre 2] : 8 070 €,

parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 1] : 50 430 €,




- débouté M. [Z] [F] de sa demande d'application d'un dégrèvement supplémentaire de 20 % sur immeubles loués,



- débouté M. [Z] [F] de sa demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile.













Par déclaration électronique reçue au greffe de la Cour le 15 juillet 2013, M. [F] a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le [Cadastre 4] septembre 2013, il demande à la Cour au visa des articles 666, 761, 762 et 758 du code général des impôts, de :



- confirmer le jugement quant à la valeur retenue pour la maison d'habitation et la parcelle section AP n° [Cadastre 6],



- réformer pour le surplus le jugement entrepris sur les seules autres demandes de M. [Z] [F] qui n'ont pas été retenues,



- mais réformant pour le surplus, voir dire et juger que la valeur des biens immobiliers figurant dans la déclaration de succession de Mme [Q] [F] est conforme à la réalité et correspond à leur valeur vénale,



- voir ordonner le dégrèvement des sommes mises en recouvrement et des intérêts de retard afférents, à savoir une somme totale de 39 831 €,



- l'allocation de la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 novembre 2013, l'intimée demande à la Cour :



- de débouter M. [F] de ses demandes,



- de faire droit à son appel incident,



- de dire et juger que les valeurs pour le calcul du dégrèvement et des intérêts de retard s'établissent de la façon suivante :

> maison de [Localité 3] : 90 000 €,

> parcelles cadastrées section AP n° [Cadastre 6] : 23 000 €,

> autres parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 8] et section AM n° [Cadastre 2] : 8 070 €,

> parcelle cadastrée section AM n° [Cadastre 1] : 50 430 €,



- de débouter M. [Z] [F] de sa demande d'application d'un dégrèvement supplémentaire de 20 % sur les immeubles loués,



- de débouter M. [Z] [F] de sa demande d'application de l'article 700 du code de procédure civile,



- de condamner M. [Z] [F] aux entiers dépens de première instance et d'appel et de dire qu'en toutes hypothèses les frais entraînés par la constitution d'un avocat qui n'est pas obligatoire en matière d'enregistrement (article R. 202-2 du livre des procédures fiscales) resteront à sa charge (article 207-1 alinéa 1er et 3 du même livre) sans qu'il puisse être procédé à la distraction des dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue 1er octobre 2014.





SUR CE :



Attendu qu'en application des dispositions de l'article 761 alinéa 1er du code général des impôts, il y a lieu de tenir compte pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit sur les immeubles quelque soit leur nature, de leur valeur vénale réelle à la date de la transmission ;





Sur la valeur de la maison d'habitation



Attendu que cette valeur a été retenue par l'administration pour 90 000 € et fixée par le premier juge à 75 000 € ;











Attendu que l'appelant demande la confirmation de la décision de ce chef en faisant valoir que les termes de comparaison utilisés par l'administration fiscale ne correspondent pas du tout à celle de sa maison située dans une rue étroite composée d'une seule voie de circulation qui n'est pas ouverte aux poids lourds, comportant une façade de 4 m² sans ouverture au rez-de-chaussée, constitué d'une remise non habitable ;



Qu'il argue encore de l'état de vétusté de la maison de sorte que l'abattement retenu par l'administration est insuffisant ;



Attendu que l'administration fiscale demande que cette valeur soit fixée à 90 000 € estimant que le fait que le passage devant l'immeuble soit interdit aux camions et aux fourgons est un gage de plus grand calme et n'apporte donc pas une moins-value à l'immeuble, que les quatre termes de comparaison retenus présentent des caractéristiques similaires à celles de la maison à évaluer et qu'elle a appliqué une décote de 30 % par rapport à la valeur du marché pour tenir compte de sa vétusté ;



Attendu qu'il résulte des pièces produites et qu'il n'est pas contesté que la maison de M. [F], construite au début du 19ème siècle, d'une surface utile pondérée de 146 m², comprend au rez-de-chaussée une remise, à l'étage une cuisine et trois chambres et un grenier aménageable accessible par un escalier ;



Attendu que l'appelant ne conteste pas que les quatre termes de comparaison retenus par l'administration fiscale sont de la même catégorie cadastrale (5) ;



Qu'il s'agit de maisons situées au centre de [Localité 3] construites entre 1850 et 1880 et sont d'une surface habitable de 113 m² soit pour un prix moyen de 114 400 € un prix de 968 € le m² ;



Que pour arriver à une valeur de 90 000 € l'administration fiscale a retenu l'évaluation la plus basse soit 874 € du m² et une décote de 20 % pour tenir compte de l'état du bien auquel elle a ajouté une décote supplémentaire de 10 %, valeur retenue également par la commission de conciliation, proche de celle fixée par M. [F] lui-même soit 100 000 € lors de la donation du bien à son fils en 2007 ; 



Attendu que contrairement à ce que prétend M. [F] les termes de comparaison retenus présentent des caractéristiques proches de la maison à évaluer comme le démontrent les photographies de ces biens produites par lui ;



Qu'il ne s'appuie d'ailleurs sur aucun autre terme de comparaison ; 



Attendu que l'administration fiscale a bien tenu compte de l'état de vétusté et la situation de la maison dans une rue étroite, puisqu'elle a retenu une valeur de 616 € du m² alors que pour les termes de comparaison la valeur la plus basse du m² est de 874 € ;



Qu'il convient de réformer le jugement et de fixer la valeur vénale réelle de cette maison à 90 000 € ; 





Sur la valeur des terrains



Sur la parcelle AP n° [Cadastre 6]



Attendu que l'administration fiscale, tenant compte de l'avis de la commission de conciliation, l'a évaluée à 23 000 €, le premier juge à 20 000 € estimant que le terrain est en pente, estimation dont l'appelant demande la confirmation faisant valoir que la commission n'a pas suffisamment tenu compte de l'impossibilité d'utiliser cette parcelle eu égard à cette pente de 70 % et à l'absence de desserte par les réseaux publics ;



Attendu que l'administration fiscale demande que soit retenue la valeur de 23 000 € faisant valoir que le prix a été fixé dans la fourchette la plus basse des éléments de comparaison en tenant compte de la pente ;















Attendu que cette parcelle d'une superficie de 3 465 m² est située pour moitié en zone UB et l'autre moitié en zone non constructible ;



Que la commission de conciliation après examen des documents cadastraux et des photographies aériennes, a constaté qu'elle était située à proximité d'une route étroite et qu'elle présentait une surface constructible réduite (1 000 m²) et pour fixer sa valeur à 23 000 € s'est appuyée sur une étude de marché réalisée sur la commune faisant ressortir un prix moyen du terrain à bâtir de 23 à 27 € le m² ; 



Attendu que contrairement à ce que prétend l'appelant la commission de conciliation a tenu compte de la situation du bien puisque déjà devant elle il faisait valoir qu'il y avait lieu de tenir compte de la pente du terrain pour diminuer la valeur proposée par l'administration fiscale pour une superficie constructible de 1 500 m² soit 34 500 € ;



Attendu que l'administration fiscale a suivi l'avis de la commission de conciliation et n'a donc pris en compte pour l'évaluation que de la partie constructible du terrain (1 000 m²) compte tenu de cette pente et retenu la valeur la plus basse de l'étude de marché ;



Attendu que M. [F] ne démontre pas qu'elle n'est pas desservie en eau, en assainissement et en électricité alors qu'au regard des photographies produites, il apparaît qu'il s'agit d'une parcelle située en bordure de voirie et en face et à côté de parcelles bâties ;



Attendu que dès lors, il convient d'infirmer le jugement déféré et de fixer la valeur vénale réelle de cette parcelle à 23 000 € ;



Sur la parcelle AM n° [Cadastre 2]



Attendu que le premier juge a fixé à 8 070 € la valeur des parcelles AE n° [Cadastre 8] et section AM n° [Cadastre 2] retenant en cela la proposition de l'administration fiscale ;



Attendu que M. [F] soutient que l'administration fiscale pour fixer la valeur de cette parcelle de 60 m² à 4 410 € n'a pas tenu compte de l'état de délabrement de l'annexe bâtie sur la parcelle AM n° [Cadastre 2] ce que conteste l'intimée ;



Attendu que cette parcelle de [Cadastre 9] m² est située en zone constructible et est occupée par une annexe bâtie [Adresse 1] ;



Attendu que M. [F] pour contester l'évaluation retenue prétend que la réhabilitation de la bâtisse serait d'un montant exorbitant et pourrait constituer un danger public ;



Que néanmoins les photographies très floues qu'il produit au soutien de ses allégations (sa pièce 11) sont insuffisantes pour établir cette allégation de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté sa contestation relative à la valeur de cette parcelle ;



Sur la parcelle [Cadastre 1]



Attendu que conformément à la décision de la commission de conciliation le premier juge a fixé la valeur des parcelles AM [Cadastre 4] et [Cadastre 1] à la somme de 50 430 € ;



Attendu que comme devant cette commission M. [F] soutient que la parcelle [Cadastre 1] n'est pas constructible car traversée par une ligne à très haute tension et que n'étant pas desservie par les équipements nécessaires à la réalisation de construction (réseaux d'eau potable, d'électricité basse tension et d'assainissement), elle ne peut donc être qualifiée de constructible ;



Qu'il ajoute encore, qu'elle est située dans le périmètre de prévention des risques inondation ce qui constitue une difficulté pour l'obtention d'un permis de construire ;



Qu'enfin, la commune de [Localité 3] ne pourra que faire partie des zones concernées par le plan régional d'agriculture durable tenant aux spécificités des territoires et des enjeux économiques et sociaux ;











Attendu que l'administration fiscale fait valoir que ces terrains évalués à 5 € le m² n'ont jamais été considérés comme des terrains à bâtir et que le prix retenu représente 20 % du prix du terrain à bâtir dans la commune ; 



Attendu qu'il résulte des pièces produites que les parcelles AM [Cadastre 4] et [Cadastre 1], situées au centre du village avec accès direct et large sur la voie publique, sont d'une superficie totale de 10 086 m² et que la ligne électrique haute tension ne surplombe que la partie nord de la parcelle classée au plan d'occupation des sols en zone d'urbanisation future destinée à l'habitat ;



Attendu que contrairement à ce que prétend l'appelant, ces parcelles ont été évaluées sur la base de 5 € le m² et non sur la base du prix du terrain constructible dont il sera rappelé qu'il se situe dans la commune entre 23 et 27 € le m² ;



Attendu qu'enfin, M. [F] ne démontre pas que la parcelle [Cadastre 1] est comprise dans le plan régional d'agriculture durable ;



Attendu que dès lors, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la contestation de M. [F] quant à la valeur de ces parcelles ; 





Sur la décote pour location



Attendu que l'appelant fait valoir que les parcelles sont données en location depuis 2002 au GAEC d'[Localité 2] ;



Qu'il doit donc être tenu compte du fait qu'il n'en a pas la libre disposition et qu'une décote de 20 % doit être appliquée à la valeur de ces parcelles ;



Attendu que l'administration fiscale soutient qu'il ne peut bénéficier de cette décote faute de démontrer cette allégation la seule attestation du GAEC d'[Localité 2] étant insuffisante ;



Attendu que comme en première instance l'appelant ne verse qu'une attestation des gérants du GAEC d'Artigues qui attestent seulement exploiter les terres de M. [F] sous forme de pâturages et de récoltes de fourrage ;



Attendu que le premier juge a justement relevé que cette seule pièce ne précisait pas les parcelles concernées et n'était étayée par aucune pièce, déclaration fiscale de fermages perçus ou relevé MSA notamment ;



Attendu qu'en cause d'appel, M. [F] ne produit pas d'autres éléments probants pour établir que les parcelles objet de la déclaration de succession sont louées ;



Attendu qu'ainsi le relevé parcellaire d'exploitation communiqué par la MSA au centre des impôts démontre qu'aucune des parcelles objet du litige ne figure dans le relevé au nom du GAEC d'[Localité 2] ;



Que c'est donc à bon droit que le premier juge a également rejeté ce chef de demande ;





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 12 juin 2013 en ce qu'il a fixé à 75 000 € (soixante quinze mille euros) la valeur de la maison de [Localité 3] et à 20 000 € (vingt mille euros) la valeur de la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 6],



Statuant à nouveau, de ces seuls chefs,

















Fixe la valeur vénale réelle de ces biens à la date de la transmission à 90 000 € (quatre vingt dix mille euros) pour la maison et à 23 000 € (vingt trois mille euros) pour la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 6],



Condamne M. [F] aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,









Sandra VICENTE Françoise PONS