Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 6 — 18 septembre 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 6



ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2014



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/03507



Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/05504





APPELANTS

 

Madame [R] [S] épouse [I]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Assistée de Me Jean-Marie GILLES de la SELURL CABINET GILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0024



Monsieur [W] [I]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Assisté de Me Jean-Marie GILLES de la SELURL CABINET GILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : E0024





INTIMEE 



SA CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Jean-michel HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087

Assistée de Me Françoise MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Juin 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente

Madame Caroline FÈVRE, Conseillère 

Madame Muriel GONAND, Conseillère

qui en ont délibéré





Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de Procédure Civile.

Greffier, lors des débats : Madame Marie GIRAUD



ARRET :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, président et par Madame Josélita COQUIN, greffier présent lors du prononcé.





Monsieur et Madame [I] étaient propriétaires d'une maison située à [Localité 2] qu'ils ont mis en vente, suivant mandat du 11 octobre 2007, au prix net vendeur de 323.000 euros.



Souhaitant acquérir une autre maison située à [Localité 1] au prix de 219.000 euros, ils se sont rapprochés du CREDIT FONCIER DE FRANCE et ce dernier est intervenu à l'acte notarié d'achat du 13 octobre 2007, en qualité de prêteur de deniers et leur a consenti :

- un crédit-relais de 222.910 euros, au taux de 5% l'an, pour une durée de 24 mois dans l'attente de la vente du bien de [Localité 2], destiné à financer l'acquisition du nouveau bien et à rembourser le capital restant dû sur l'ancien bien à hauteur de 20.000 euros,

- un prêt de restructuration FONCIER TENDANCE J5 de 50.000 euros, au taux d'intérêt révisable de 4,30% l'an, d'une durée de 180 mois, destiné à restructurer divers prêts à la consommation contractés antérieurement.



Monsieur et Madame [I], n'ayant pu vendre la maison de [Localité 2], n'ont pu rembourser le prêt relais, arrivé à expiration le 6 novembre 2009.



Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a prolongé la durée du crédit-relais, puis le 17 septembre 2010, a mis Monsieur et Madame [I] en demeure de payer la somme de 258.058,10 euros arrêtée au 17 septembre 2010. 



Monsieur et Madame [I] ont vendu, le 29 décembre 2011, le bien de [Localité 2] au prix net vendeur de 150.000 euros.



Par acte d'huissier en date du 18 mars 2011, Monsieur et Madame [I] ont assigné le CREDIT FONCIER DE FRANCE devant le tribunal de grande instance de Paris en indemnisation.



Par jugement rendu le 22 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris a:

- dit que les demandes de rabat de l'ordonnance de clôture sont sans objet,

- débouté Monsieur et Madame [I] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [I] à payer au CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 123.952,86 euros, augmentée des intérêts au taux contractuel de 5% à compter du 6 janvier 2012,

- débouté le CREDIT FONCIER DE FRANCE du surplus de ses demandes,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [I] aux dépens augmentés de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit du CREDIT FONCIER DE FRANCE.



Par déclaration remise au greffe de la Cour le 21 février 2013, Monsieur et Madame [I] ont interjeté appel de ce jugement.



Par ordonnance du 1er octobre 2013, le magistrat de la mise en état a constaté l'irrecevabilité des conclusions signifiées par l'intimée le 9 août 2013 et prononcé leur irrecevabilité.



Le CREDIT FONCIER DE FRANCE a déféré cette ordonnance devant la Cour et par arrêt en date du 10 avril 2014, la Cour d'appel a déclaré le CREDIT FONCIER DE FRANCE recevable en son déféré, a infirmé l'ordonnance déférée, a dit que les conclusions du CREDIT FONCIER DE FRANCE du 31 janvier 2013 sont recevables, a rejeté toutes autres demandes et a dit que les dépens du déféré suivront le sort des dépens au fond.



Dans leurs dernières conclusions signifiées le 26 mai 2014, Monsieur et Madame [I] demandent à la Cour :

- de réformer en totalité le jugement,

- de constater que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a manqué à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde,

- à titre principal,

- en vertu des dispositions de l'article 1147 du Code civil, comme de la règle 'nemo auditur', de déclarer le CREDIT FONCIER DE FRANCE déchu de son droit d'agir en paiement à leur égard,

- à titre subsidiaire,

- de dire que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a failli à son devoir de mise en garde et de conseil et qu'il leur a fait perdre une chance de ne pas souscrire le prêt litigieux,

- en conséquence,

 - de condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à leur verser la somme de 130.000 euros correspondant au préjudice économique et la somme de 20.000 euros correspondant au préjudice moral,

- en tout état de cause,

- de leur donner acte de ce que l'intimé a perçu le 29 décembre 2011 la somme de 150.000 euros résultant de la vente du bien litigieux, cette somme venant en déduction des sommes réclamées par l'intimé,

- de débouter le CREDIT FONCIER DE FRANCE de ses demandes,

- de condamner le CREDIT FONCIER DE FRANCE à payer la somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

 

Dans ses dernières écritures signifiées le 12 mai 2014, le CREDIT FONCIER DE FRANCE demande à la Cour :

- de confirmer le jugement,

- vu l'arrêt du 10 avril 2014, de déclarer ses écritures recevables et bien fondées,

- à titre principal,

- de débouter Monsieur et Madame [I] de leurs demandes,

- à titre reconventionnel,

- de constater que Monsieur et Madame [I] sont redevables de la somme de 124.531,23 euros arrêtée au 20 janvier 2012,

- en conséquence, de condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [I] à payer la somme de 124.531,23 euros à titre principal outre les intérêts au taux de 5% l'an à compter du 21 janvier 2012 sur la somme de 122.877,56 euros,

- vu l'article 1154 du Code civil, de dire que les intérêts échus porteront eux-mêmes intérêts dès qu'ils seront dus pour une année entière,

- en tout état de cause,

- de condamner in solidum Monsieur et Madame [I] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

- d'ordonner l'exécution provisoire,



SUR CE 



Considérant que par arrêt du 10 avril 2014, la Cour d'appel a dit que les conclusions du CREDIT FONCIER DE FRANCE du 31 janvier 2013 sont recevables et que cette même demande est dès lors sans objet ;



Considérant que Monsieur et Madame [I] soutiennent que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a manqué à ses obligations d'information, de conseil et de mise en garde ; qu'ils prétendent qu'au moment où ils se sont adressés au CREDIT FONCIER DE FRANCE, le marché immobilier était déjà en baisse avérée depuis fin 2006, que le CREDIT FONCIER DE FRANCE était nécessairement informé de la situation du marché immobilier en France et de la baisse durable qui allait affecter leur projet et qu'il aurait du les mettre en garde sur la situation réelle du marché et les risques encourus: risque de ne pas vendre dans le délai de 24 mois le bien devant servir à rembourser le crédit-relais, risque de vendre à un prix inférieur à celui demandé, risque de ne pouvoir rembourser le crédit-relais par leurs revenus de 2.872 euros par mois, en cas de non vente du bien dans le délai prévu ; qu'ils rappellent qu'ils ont mis le bien en vente dès le mois de juillet 2007, qu'ils ont concédé des mandats à quatre autres agences dès octobre 2007, puis qu'ils ont signé une trentaine de mandats et qu'ils ont baissé régulièrement le prix de vente ; qu'ils ajoutent que le CREDIT FONCIER DE FRANCE connaissaient leur fragilité financière, puisqu'il leur a consenti un prêt de restructuration de 50.000 euros pour solder divers crédits à la consommation ;



Considérant qu'en réponse, sur le défaut de conseil et d'information, le CREDIT FONCIER DE FRANCE fait valoir qu'il a pris en compte le prix de vente proposé par les époux [I], pour accorder le crédit relais qui représente environ 69% de la valeur de mise à prix du bien, ce qui permettait aux emprunteurs de bénéficier d'une marge de baisse de ce prix de vente ; qu'il indique qu'il a également pris en compte le délai de réalisation de la vente, mais que le défaut de diligences de Monsieur et Madame [I] est la cause directe de la durée de réalisation de cette vente, ces derniers n'ayant dans un premier temps mis en vente le bien que dans une agence immobilière et sans exclusivité, puis à des prix différents selon les agences ; qu'il affirme en outre qu'il ne détenait aucune information sur la prétendue fragilité financière des époux [I] que ces derniers auraient eux-mêmes ignorée ; que s'agissant du défaut de mise en garde, il allègue que Monsieur et Madame [I] ne démontrent pas le caractère excessif du prêt-relais au regard de leur patrimoine au moment de sa souscription, que l'opération ne présentait aucun risque de surendettement et qu'il n'était donc pas tenu d'un devoir de mise en garde ;



Considérant que Monsieur et Madame [I] reprochent en premier lieu au CREDIT FONCIER DE FRANCE un manquement à son devoir de conseil et d'information;



Considérant que Monsieur et Madame [I] souhaitaient vendre le bien immobilier dont ils étaient propriétaires et acquérir un nouveau bien au prix de 219.000 euros ;



Considérant qu'il est établi que Monsieur et Madame [I] ne disposaient pas de la somme de 219.000 euros pour payer le prix d'achat du bien ;



Considérant que l'offre de prêt relais, reçue par Monsieur et Madame [I] le 12 septembre 2007 et acceptée le 24 septembre 2007, d'un montant de 222.910 euros, remboursable à l'échéance de 24 mois, a été faite au vu du mandat de vente consenti le 26 juillet 2007 par Monsieur et Madame [I] à l'agence immobilière FERBUSIMMO, pour un prix de 350.000 euros, soit la somme de 330.000 euros net vendeur ;



Considérant que la souscription d'un prêt relais d'une durée de 24 mois, permettant de financer la nouvelle acquisition et de rembourser le solde du capital restant dû au titre du prêt consenti pour l'achat du premier bien, dans l'attente de la vente effective du bien leur appartenant, était une opération classique, qui était adaptée à leur situation financière et à leurs objectifs ;



Considérant que le montant du crédit relais tenait compte de l'évaluation du bien mis en vente au prix de 330.000 euros par Monsieur et Madame [I] en accord avec l'agence immobilière et que le CREDIT FONCIER DE FRANCE n'avait aucune information sur cette évaluation que Monsieur et Madame [I] auraient pu ignorer ;





Considérant dans ces conditions qu'aucun manquement au devoir de conseil et d'information concernant le prêt relais n'est établi à l'encontre du CREDIT FONCIER DE FRANCE ; 



Considérant que Monsieur et Madame [I] font également grief au CREDIT FONCIER DE FRANCE d'avoir manqué à son devoir de mise en garde ;



Considérant que le crédit relais de 229.910 euros n'apparaît pas excessif au regard de leur patrimoine au moment de la souscription du prêt, puisque ce prêt devait être remboursé intégralement par le prix de vente du bien, estimé par Monsieur et Madame [I] à 330.000 euros en juillet 2007 ;



Considérant que la durée de 24 mois est une durée habituelle pour un prêt relais et que Monsieur et Madame [I] ne pouvaient ignorer l'aléa concernant les acquéreurs potentiels de leur bien ;



Considérant que Monsieur et Madame [I] ne démontrent pas qu'au mois de septembre 2007, le CREDIT FONCIER DE FRANCE disposait d'informations particulières sur le marché immobilier et notamment sur la baisse importante des prix de l'immobilier en France qui allait intervenir, faisant suite à la crise des crédits à risques survenue au cours de l'été 2007 aux Etats-Unis ;



Considérant par ailleurs qu'ils produisent des mandats de vente signés en octobre et novembre 2007 à des prix légèrement différents, mais au même prix net vendeur de 310.000 euros ; qu'ils ont également signé d'autres mandats à des prix inférieurs au cours des mois suivants, mais qu'il ressort notamment du mandat donné le 4 novembre 2008 à la société EDEN que le mandat de vente est donné au prix de 267.000 euros, alors que l'estimation de l'agence au 5 octobre 2007 est de 250.000 euros, ce qui montre que Monsieur et Madame [I] ont, en connaissance de cause, surévalué le prix de mise en vente de leur bien ;



Considérant qu'ils ne peuvent dès lors reprocher au CREDIT FONCIER DE FRANCE de ne pas les avoir mis en garde sur le risque de vendre leur bien à un prix inférieur à celui demandé et qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un manquement du CREDIT FONCIER DE FRANCE à son devoir de mise en garde ;



Considérant en conséquence qu'ils doivent être déboutés de leur demande tendant à voir déclarer le CREDIT FONCIER DE FRANCE déchu de son droit au paiement, ainsi que de leur demandes de dommages et intérêts et que le jugement sera confirmé de ce chef; 



Considérant que Monsieur et Madame [I] ne contestent pas le montant de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE ;



Considérant qu'il ressort des décomptes produits par le CREDIT FONCIER DE FRANCE que Monsieur et Madame [I] étaient redevables de la somme de 247.170,42 euros au 7 novembre 2009, outre la somme de 26.782,44 euros au titre des intérêts au taux contractuel de 5% du 7 novembre 2009 au 6 janvier 2012, soit la somme de 273.952,86 euros, diminuée de celle de 149.660 euros perçue le 6 janvier 2012 au titre du prix de vente, soit un solde de 124.292,86 euros ; qu'à cette somme doivent être ajoutés les intérêts au taux contractuel à compter du 7 janvier 2012 au 20 janvier 2012, soit la somme de 238,37 euros, le montant au 20 janvier 2012 s'élevant ainsi à 124.531,23 euros, outre les intérêts au taux contractuel de 5% l'an à compter du 21 janvier 2012 ;



Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [I] à payer le solde du prêt relais, sauf à actualiser le montant de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE ;



Considérant que la capitalisation des intérêts est de droit à compter de la demande



judiciaire qui en est formée et dès lors qu'il s'agit d'intérêts dus au moins pour une année entière ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement qui a rejeté cette demande et d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter des conclusions du 8 août 2012, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ; 



Considérant que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur et Madame [I] aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Considérant que Monsieur et Madame [I], qui succombent, supporteront leurs frais irrépétibles et les dépens d'appel ;



Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du CREDIT FONCIER DE FRANCE les frais non compris dans les dépens, exposés en appel et qu'il convient de condamner solidairement Monsieur et Madame [I] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS



Vu l'arrêt du 10 avril 2014, déclare sans objet la demande de recevabilité des conclusions du CREDIT FONCIER DE FRANCE du 31 janvier 2013.



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de capitalisation des intérêts.



Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions, sauf à actualiser la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE.



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [I] à payer au CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 124.531,23 euros, outre les intérêts au taux contractuel de 5% l'an à compter du 21 janvier 2012.



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, à compter du 8 août 2012, dans les conditions de l'article 1154 du Code civil. 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [I] à payer au CREDIT FONCIER DE FRANCE la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.



Déboute les parties de toutes autres demandes.



Condamne solidairement Monsieur et Madame [I] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



 

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT