Cour d'Appel · 1re Chambre B — 20 novembre 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 20 NOVEMBRE 2014

D.D-P

N° 2014/644 













Rôle N° 14/03160







[K] [M]





C/



SCI GAIA





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Patrick LUCIANI



SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 14 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/06257.





APPELANT



Monsieur [K] [M]

né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1], 

demeurant [Adresse 1]





représenté et assisté par Me Patrick LUCIANI, avocat au barreau de NICE







INTIMEE





SCI GAIA 

dont le siège social est sis [Adresse 3] 

pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté par Me Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE.





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Gisèle SEGARRA.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2014,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



 EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, 





Le 20 avril 2007 la SCI GAIA a consenti une promesse de vente à M.[K] [M], marchand de biens, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3], au prix de 600.000 €.

Bien que prorogée deux fois, l'acte de vente n'a pas été passé .



Par jugement en date du 2 novembre 2009 le tribunal de grande instance de Nice a débouté la SCI GAIA de sa demande tendant a voir constater la caducité de la promesse de vente signée le 20 avril 2007.



Ce jugement a été confirmé par un arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix en Provence en date du 14 décembre 2010, devenu définitif suite à non-admission de pourvoi, qui a déclaré parfaite la vente intervenue entre la SCI GAIA et M.[K] [M] le 20 avril 2007 et condamné la SCI GAIA à payer la somme de 10.000 € à M. [K] [M] à titre de clause pénale qu'elle devait séquestrer à cet effet et 3 000€e au titre d l'article 700 code de procédure civile.

L'arrêt énonce en ses motifs que cette somme correspond à des travaux que la SCI GAIA 

s'était engagée à réaliser et qu'elle n'avait pas faits.



Par exploit du 9 novembre 2012, M.[K] [M], qui n'a pas fait publier l'arrêt, a été sommé de comparaître devant Me [T] pour passer l'acte authentique et acquitter le prix de 600000€, outre les frais, 'l'indemnité forfaitaire au titre de la réalisation de travaux lui étant acquise à concurrence de la somme de10 000€ séquestrée entre les mains du notaire conformément à l'arrêt'.



Par lettre du 21 novembre 2012, le conseil de M. [M] répondait au notaire que le paiement du prix avait pour contrepartie la délivrance et la remise des clés ; que plusieurs procédures étaient mentionnées dans la promesse de vente suite à des désordres dans l'appartement en cause et que le vendeur avait déclaré en être seul responsable ; que le vendeur s'était engagé à faire des travaux dans la promesse sous astreinte pour fermer l'accés aux combles et refaire le plafond et que malgré deux avenants de 2007, les travaux n'étaient toujours pas faits, de sorte 'qu'il apparaissait que le bien objet de la vente ne pouvait être payé sans réserves, et qu'il entendait solliciter une indemnité de jouissance provisionnelle contre la SCI GAIA qui continuait à occuper le bien après l'arrêt ayant déclaré la vente parfaite. 



Le même jour, Me [Q], huissier de justice, a constaté que M.[K] [M], assisté de son conseil, se présentait devant le notaire et refusait de payer le prix de vente en invoquant 'des travaux à faire'.



Par exploit du 22 novembre 2012 la SCI GAIA prise en la personne de son représentant légal a fait assigner M.[K] [M] en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts, au visa des articles 1147 et 1184 du code civil. 



Par jugement contradictoire en date du 15 janvier 2014, le tribunal de grande instance de Nice a :

- révoqué l'ordonnance de clôture et fixé la nouvelle clotre au 4 novembre 2013,

- ordonné la résolution judiciaire de la vente conclue entre la SCI GAIA et M. [M] portant sur un appartement et une cave sis à [Adresse 3] et [Adresse 2] (immeuble cadastré section KS n°[Cadastre 1]) tels que décrits dans la promesse de vente du 20 avril 2007,

- ordonné toutes restitutions nécessaires,

- ordonné la publication de la décision à la conservation des hypothèques de [Localité 2],

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire,

- et condamné M.[K] [M] à payer à la SCI GAIA la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits.



Le tribunal énonce en ses motifs :



Sur la recevabilité de l'action

- que la SCI GAIA, signataire de la promesse de vente du 20 avril 2007 a qualité et intérêt à agir en résolution, sans que sa gérante ait à intervenir à titre personnel, contrairement à ce qui est soutenu ;

Sur la résolution judiciaire

- qu'en application de l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue au bénéfice de la partie envers laquelle l'engagement a été souscrit, ici de payer le prix en application de l'article 1650 du code civil,

- que par arrêt définitif la vente a été déclarée parfaite et que l'acquéreur devait dès lors régler le prix, d'autant que ce dernier avait obtenu un financement du Crédit agricole par lettre du 15 janvier 2013 ;

Sur les dommages et intérêts 

- que la SCI GAIA déplore avoir vu son bien immobiliser depuis plus de cinq ans ; qu'elle avait cependant conclu par ailleurs une autre promesse de vente et a été condamnée à payer une indemnité aux second acquéreurs potentiels ; que vu l'insuffisance des justificatifs sur le préjudice réellement subi (taxe sur les logements vacants, taxes foncières) il convient de lui octroyer la somme de 5 000€ (somme omise dans le dispositif du jugement).



Par déclaration du 17 février 2014, M.[K] [M] a relevé appel de ce jugement.



L'affaire a été fixée à bref délai, en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. 

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 8 octobre 2014, M.[K] [M] demande à la cour, au visa des articles 784 du code de procédure civile, 1134 et suivants, 1315, 1603 et 1184 du code civil : 

réformant la décision entreprise,

- déclarer recevable et bien fondé l'appel de M.[K] [M],

- dire la SCI GAIA de parfaite mauvaise foi et ce faisant la débouter toutes ses demandes,

- donner acte à M. [M] de ce qu'il offre de payer le prix de vente ainsi que ses accessoires, et ce sous réserve des compensations judiciaires à opérer en l'état des condamnations judiciaires obtenues et n'ayant pu être recouvrées, et que, pour le surplus il se réserve de solliciter l'allocation d'une indemnité de jouissance provisionnelle à 1'encontre de la SCI GAIA,



- la condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits .



Par ses dernières conclusions notifiées le 17 octobre 2014, la SCI GAIA demande à la cour de:

- déclarant la demande de la SCI GAIA recevable en l'absence de publicité foncière de l'arrêt du 14 décembre 2010,

- infirmer parte in qua le jugement dont appel,

vu l'article 1184 du code civil,

- prononcer la résolution judiciaire de la vente des biens et droits immobiliers,

 vu l'article 1147 du code civil,

- condamner M.[K] [M] à lui payer la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts sauf à parfaire, celle de 6.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront les frais de la sommation de comparaître avec dénonce et du procès-verbal de carence dressé le 21 novembre 2012.



MOTIFS 





 Attendu que l'acquéreur soutient que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance ; que la SCI GAIA n'entend pas délivrer la chose conforme à la promesse de vente; que les travaux censés être réalisés par elle avant la réitération de l'acte authentique n'avaient toujours pas été réalisés ; que l'appelant n'a cessé de manifester sa volonté d'acquérir et obtenu un accord de financement le 24 mai 2007 puis le 15 janvier 2013, volonté bloquée par des 'procédures satellites' ; que le 15 mai 2014 il a réitéré sa sommation de communiquer du 23 mai 2011 l'état des procédures en cours relatives à l'immeuble où est situé l'appartement litigieux ainsi que le relevé actualisé des charges de copropriété ; que la clause résolutoire n'est pas invoquée de bonne foi par la SCI GAIA au regard notamment de ce que celle-ci a entendu achapper à ses engagement contractuels en signant une autre promesse de vente aux époux [Z] le 19 janvier 2009 et tente de se libérer à nouveau 'en espérant trouver un acquéreur moins lucide que lui' ; qu'il offre de payer le prix de vente sous réserve des compensations judiciaires à opérer en l'état des condamnations judiciaires qu'il a obtenues à son profit (condamnations par l'arrêt du 14 décembre 2010 à 10 000€ au titre de la clause pénale et article 700 et frais, ainsi que les frais et dépens de cassation);



Mais attendu que le moyen tend en réalité à remettre en cause l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt ayant déclaré la vente entre les parties parfaite ; que l'appelant n'était dès lors pas fondé à refuser de signer l'acte authentique et de verser le prix de vente ; qu'il ne l'est pas davantage à offrir tardivement, en cause d'appel, paiement du prix, en émettant encore d'injustiféies réserves ;





Attendu en ce qui concerne l'appel incident, que les vendeurs font valoir qu'ils souffrent l'immobilisation de leur bien immobilier depuis 2007 ; qu'ils supportent toutes les taxes et charges afférentes au bien sans pouvoir ni le louer ni le vendre ;



Attendu que la SCI GAIA, en réalité depuis 2010 et l'arrêt ordonnant la vente forcée a été privée du produit de la vente ; que le jugement entendait, en ses motifs, lui accorder la somme de 5 000€ (indemnisation omise dans le dispositif du jugement), laquelle ne représente pas même les intérêts d'un placement du produit de la vente durant une année ; que le jugement sera réformé ce sens ; que le préjudice résultant de l'immobilisation du bien litigieux sera entièrement réparé par l'octroi de la somme de 40 000€ à titre de dommages et intérêts;



Attendu que l'appelant principal succombant devra supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ne pouvant lui-même prétendre au bénéfice de ce texte ;



PAR CES MOTIFS 

 

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

 

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



y ajoutant 



Condamne M. [K] [M] à payer à la SCI GAIA la somme de quarante mille euros (40000€) à titre de dommages et intérêts, et celle de cinq mille euros (5 000€) au titre de l'article 700 code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIERLE PRESIDENT