Cour d'Appel · Chambre des Baux Ruraux — 5 février 2015

Chambre des Baux Ruraux





ARRÊT N° 14



R.G : 13/07325













M. [W] [P]



C/



M. [Z] [K]

Mme [G] [J] épouse [K]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2015





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Madame Marie-Françoise D'ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,

Madame Aline DELIERE, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Françoise FOUVILLE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Décembre 2014

devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Février 2015 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****

APPELANT :



Monsieur [W] [P]

né le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 2] 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Jean BOUESSEL DU BOURG de la SELARL JEAN BOUESSEL DU BOURG SOCIETE D'AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉS :



Monsieur [Z] [K]

né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Eric LEMONNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [G] [J] épouse [K]

née [Date naissance 1] 1947 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Eric LEMONNIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES



Faits et procédure : 



Suivant acte notarié en date des 15 et 16 septembre 1982, Mme [Y] [D] veuve [P] a donné à bail rural à M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] la ferme de [Adresse 2], située commune de [Localité 3] (Ille-et-Vilaine), composée de terres et de bâtiments d'exploitation et d'habitation pour une superficie de 28 ha 96 a 33 ca, pour une durée de 18 ans à compter du 29 septembre 1981. Ce bail a été renouvelé par période de neuf années aux mêmes conditions, le 29 septembre 1999 puis le 29 septembre 2008.



Le 2 décembre 2011, M. [W] [P], venant aux droits de sa mère décédée, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes aux fins d'obtenir la résiliation du bail pour violation des dispositions d'ordre public de l'article L. 411 ' 35 du code rural.



Par jugement en date du 17 septembre 2013, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rennes a :


rejeté des débats comme ayant été formulées tardivement par M. et Mme [K] les demandes tendant à voir condamner M. [W] [P] à restituer la quote-part de loyers, d'une part, et à retirer le panneau implanté sur la parcelle cadastrée YO nº [Cadastre 1], d'autre part;

déclaré recevable l'action en résiliation de bail rural engagée par M. [W] [P] à l'encontre de M. et Mme [K] ;

débouté M. [W] [P] de l'ensemble de ses demandes ;

débouté M. et Mme [K] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

condamné M. [W] [P] à payer à M. et Mme [K] la somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;




Moyens et prétentions des parties : 



M. [W] [P] a fait appel de la décision et demande à la cour de réformer le jugement déféré, de prononcer la résiliation du bail, de condamner les époux [K] à libérer les lieux et à les remettre en état dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt à venir, de dire qu'à défaut de libération des lieux dans ce délai il pourra être procédé à leur expulsion avec au besoin le concours de la force publique, de condamner les époux [K] à payer une somme de 1500 € à titre de dommages intérêts et une somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





M. [W] [P] explique qu'il n'existe aucune contradiction entre ses demandes en justice et qu'elles sont recevables. Au soutien de son appel, 

il fait valoir que toute sous location est interdite, cette règle étant d'ordre public. Il souligne qu'il n'est pas contesté que le preneur a signé un contrat permettant à une société d'implanter un panneau publicitaire sur une partie des terrains dont il est locataire moyennant une redevance annuelle de 92 €, ce qui constitue une sous location comme étant la mise à disposition à titre onéreux d'un bien dont on a la jouissance. Il rappelle que l'importance de la sous-location est sans portée et que devenu bailleur, il bénéficie de tous les droits du précédent bailleur, l'infraction au bail ayant commencé en 2003 pour se terminer le 14 mars 2009. Il signale que les époux [K] ne sont plus exploitants directs des terres louées puisqu'ils sont retraités et que la mise à disposition de leur bail à l'EARL [K] constituée avec leur fils [S] [K] est une opération de cession ou de sous-location prohibée. Il prétend en outre que le bail doit être annulé en l'absence d'autorisation d'exploiter. Il mentionne que les époux [K] ne rapportent ni la preuve qu'ils n'exploitent plus la parcelle [Cadastre 2] aux termes d'un accord pour solliciter la restitution d'une quote-part, ni la preuve qu'il a été porté atteinte à leur droit de jouir d'une parcelle figurant au bail sur laquelle serait implanté un panneau.



En réponse, M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] demandent à la cour de dire irrecevable l'action engagée par M. [W] [P], de rejeter la demande de résiliation en l'absence de sous-location ou de cession de bail prohibée et de confirmer le jugement déféré. Ils demandent en outre la condamnation de M. [W] [P] à restituer la quote-part de loyer des échéances 2010,2011,2012 et 2013 pour la surface de 12'539 m² ainsi qu'à retirer le panneau implanté sur la parcelle qui leur est louée cadastrée YO [Cadastre 1]. À titre subsidiaire, si par impossible il devaient quitter les lieux, ils sollicitent préalablement à cette sortie le versement des indemnités dues au visa de l'article L. 411 ' 69 et suivants du code rural pour les investissements et constructions réalisés sur les biens loués et leur maintien dans les lieux jusqu'au versement. Ils réclament en outre une somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Ils expliquent que M. [W] [P] a saisi le 9 novembre 2011 le tribunal paritaire d'une demande de fixation du prix du bail. Ils en déduisent que par deux requêtes parallèles et à la même époque, une résiliation de bail et une fixation du loyer ont été sollicitées sur les mêmes biens, ce qui est constitutif d'une totale contradiction. Ils considèrent en conséquence que l'action menée par M. [W] [P] est irrecevable, selon le principe de l'estoppel. Ils ajoutent que jusqu'en 2010, la bailleresse, mère de M. [W] [P], n'a jamais contesté la pose de panneau publicitaire et que depuis que ce dernier est bailleur, il n'y a pas de panneau et que le bailleur ne peut se prévaloir d'une situation juridique antérieure. Ils rappellent que M. [W] [P] loue lui-même des emplacements publicitaires installés non seulement sur la parcelle [Cadastre 2] qui n'est plus exploitée depuis 2007 par les époux [K] mais aussi sur la parcelle YO [Cadastre 1] figurant toujours à leur bail. 

Ils en déduisent qu'à la date de saisine du tribunal, il n'y avait pas de situation pouvant être qualifiée de sous-location. Subsidiairement, ils mentionnent que seul le transfert de jouissance moyennant un prix constitue une sous-location et qu'ils n'ont nullement transféré la jouissance de la parcelle en acceptant la pose d'un panneau publicitaire ayant une assise au sol de quelques centimètres carrés. Ils expliquent que maintenant le bailleur a complété sa demande de résiliation pour cession du bail alors que le bail n'a pas été transféré mais seulement mis à disposition de l'EARL qu'ils ont constituée avec leur fils, tout en continuant à être exploitants agricoles comme le prouvent les revenus agricoles déclarés. Ils indiquent que M. [W] [P] a pris l'initiative de reprendre des dépendances bâties, pourtant louées, pour son usage personnel, en dehors de tout congé et de toute résiliation et qu'il s'est cru autorisé à implanter depuis décembre 2012 un panneau publicitaire sur la parcelle louée cadastrée YO [Cadastre 1] ce qui justifie leurs demandes reconventionnelles.



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément aux articles 946, 455 et 749 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience.



Sur quoi, la cour 



1. Le comportement procédural d'une partie, s'il n'est pas constitutif d'un changement de position, en droit, de nature à induire une autre partie en erreur sur ses intentions, ne constitue pas un estoppel entraînant l'irrecevabilité de la demande pour non-respect en procédure civile de l'obligation de ne pas se contredire.



Agir parallèlement en résiliation d'un bail et en modification du loyer de ce bail n'est ni contradictoire, ni incompatible, ni de nature à induire son adversaire en erreur sur ses intentions et ne peut constituer un estoppel. L'action de M. [W] [P] est donc recevable.



2. En vertu de l'article L. 411 ' 35 du code rural et de la pêche maritime, toute sous-location ou cession de bail rural, même partielle, est prohibée, même en cas d'acceptation du bailleur, y compris si la sous-location prohibée a pris fin avant l'introduction de l'instance devant le tribunal paritaire.



En l'espèce, M. [W] [P] reproche à ses locataires d'avoir signé un bail de location d'emplacement d'un panneau publicitaire sur les terres louées et d'avoir perçu un loyer annuel de 92 €. Cependant, les motifs du premier juge seront approuvés en ce que ce dernier a estimé que cette sous-location n'entrait pas dans les prévisions des dispositions légales précitées. En effet, une sous-location exige une occupation au moins minimale des lieux sous-loués avec un renoncement pour le locataire de jouir de ces lieux. Or, dans le cas présent, la sous-location ne porte que sur une surface infinitésimale qui n'a empêché en rien les locataires de jouir de l'entière parcelle sur laquelle le poteau du panneau publicitaire a été posé.



 M. [W] [P] reproche aussi à ses locataires une cession ou sous-location prohibée pour avoir fait exploiter les biens affermés par une EARL alors qu'eux- mêmes n'étaient plus exploitants comme étant retraités. Cependant, M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] n'ont pas fait apport de leur bail à la société agricole mais seulement mis les biens loués à disposition de celle-ci, ce qui est autorisé par l'article L. 411 ' 37 du code rural et de la pêche maritime. Par ailleurs, aucune disposition légale ne met un terme au bail rural lorsque les preneurs atteignent l'âge de la retraite en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles. Par contre, il est nécessaire pour les preneurs de continuer à se consacrer à l'exploitation du bien loué en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation sous peine de résiliation par application combinée des articles L. 411 ' 31 et L. 411 ' 37 du même code. M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] démontrent qu'il continuent à exploiter les biens loués en justifiant de revenus agricoles déclarés toutes ces dernières années auprès de l'administration fiscale. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail.



3. M. [W] [P] demande l'annulation du bail aux motifs que les preneurs ne produisent pas une autorisation administrative d'exploiter. M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] répondent qu'ils sont titulaires d'une autorisation d'exploiter depuis très longtemps sans la verser aux débats. L'article L. 331 ' 6 du code rural, dans ses rédactions successives, n'exige la production d'une autorisation administrative d'exploiter qu'au moment de la conclusion du bail ou de la prise d'effet d'une cession de bail. Désormais, M. [W] [P] ne peut donc plus exiger la production de cette autorisation d'exploiter, le bail ayant été conclu en 1982. Le bailleur ne peut donc faire prononcer la nullité du bail et sa demande sera rejetée.



4. Reconventionnellement, M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] sollicitent le remboursement de la quote-part de loyer concernant la parcelle [Cadastre 2] qui ne leur est plus louée. Au vu des pièces produites, suite à une expropriation à la demande du conseil général d'Ille-et-Vilaine, cette parcelle n'est plus exploitée par les preneurs depuis 2007.



Une telle demande constitue une action en diminution du prix fondée sur la contenance moindre des biens loués à celle portée au bail. A supposer que cette demande soit recevable au regard des dispositions combinées des articles L. 411 ' 18 du code rural et de la pêche maritime, 1765 et 1622 du code civil qui prévoient qu'une telle action doit être intentée par le locataire dans l'année qui suit l'événement qui a entraîné une diminution de la contenance, il n'en demeure pas moins que M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] ne justifient pas de leur demande formée sur un principe général alors que le prix d'un fermage n'est pas fixé au prorata de la surface exploitée. Cette demande sera rejetée.



5. M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] demandent aussi que M. [W] [P] soit condamné à retirer le panneau publicitaire implanté sur la parcelle qui leur est louée cadastrée YO [Cadastre 1]. M. [W] [P] répond que les preneurs ne prouvent aucunement qu'il a été porté atteinte à leurs droits de jouir d'une parcelle figurant au bail.



La pose d'un panneau publicitaire sur des terres louées, sans l'accord du locataire, porte atteinte au principe édicté à l'article 1719 du code civil qui prévoit que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement des lieux le preneur pendant toute la durée du bail. Il y a lieu de faire cesser cette atteinte en ordonnant le retrait du panneau publicitaire. Le jugement déféré sera complété en ce sens.



6. Toutes les demandes de M. [W] [P] étant rejetées, sa demande de dommages et intérêts ne saurait prospérer.



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. 



Il serait inéquitable de laisser à M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] la charge des frais exposés par eux non compris dans les dépens. Il y a lieu de condamner M. [W] [P] à lui verser une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ces motifs 



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement déféré ;



Y ajoutant,

Ordonne à M. [W] [P] de retirer le panneau publicitaire apposé avec son autorisation sur la parcelle, louée à M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K], cadastrée YO [Cadastre 1] ;



Condamne M. [W] [P] aux dépens et à payer à M. [Z] [K] et Mme [G] [J] épouse [K] une somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,