Cour d'Appel · 11e Chambre B — 27 mai 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 27 MAI 2014



N° 2014/288 













Rôle N° 10/12802







[X] [A]





C/



SARL EURODIFFUSION

[C] [O] épouse [S]

[J] [P] épouse [O]

[N] [O]

[H] [O] épouse [F]





















Grosse délivrée 

le :

à :



SCP TOLLINCHI

SCP MAYNARD













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 03 Juin 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 07/10319.





APPELANT



Monsieur [X] [A]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Emmanuel BONNEMAIN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMES



SARL EURODIFFUSION, représentée en la personne de son gérant, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Laurent GARCIA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [J] [P] épouse [O]

née le [Date naissance 1] 1928 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Laurent GARCIA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [C] [O] épouse [S]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Laurent GARCIA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Monsieur [N] [O]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Laurent GARCIA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Madame [H] [O] épouse [F]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Sylvie MAYNARD de la SCP MAYNARD SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Laurent GARCIA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 15 Avril 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre

Mme Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2014







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2014,



Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































La SARL EURODIFFUSION bailleresse a conclu avec M. [X] [A] des conventions de location saisonnières successives d'une durée de 6 mois pour la période du 1° avril au 30 septembre pour l'exploitation d'un commerce de restauration à l'enseigne « la moule joyeuse ».



De 1995 à 1997 ces conventions ont porté sur le lot E des locaux situés [Adresse 1].



Pour la période de 1998 à 2007 ces conventions ont porté sur les lots E et F de l'ensemble immobilier.



La dernière convention a été conclue le 20 décembre 2006 pour la période du 1° avril au 30 septembre 2007.



Soutenant qu'il avait en réalité occupé les locaux sans discontinuer M. [X] [A] a saisi par acte du 13 décembre 2007 le Tribunal de Grande Instance de Draguignan pour se voir reconnaître le bénéfice de la propriété commerciale et obtenir le paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 900.000 euros outre divers dédommagements.



Par jugement du 3 juin 2010 le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a mis hors de cause M. [D] [O], gérant de la société EURODIFFUSION, en relevant que les contrats en cause avaient été conclus avec la S.A.R.L Eurodiffusion, a considéré que l'action de M. [X] [A] n'était pas prescrite, la prescription étant décomptée à partir du dernier bail conclu le 20 décembre 2006 mais a rejeté les prétentions de M. [X] [A] en considérant que les locations saisonnières étaient exclues du statut et que M. [X] [A] n'apportait pas la preuve d'une occupation continue lui ouvrant le bénéfice de ce statut.



Sur la demande reconventionnelle le Tribunal de Grande Instance a condamné M. [X] [A] à payer à la SARL EURODIFFUSION la somme de 21.500 euros au titre des loyers impayés de mars, octobre et novembre 2007 outre une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 7.166 euros pour les mois de janvier et février 2008, a rejeté la demande de la SARL EURODIFFUSION relative à la remise en état des lieux et condamné M. [X] [A] au dépens et au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile à M. [O] et 2.000 euros à la SARL EURODIFFUSION



M. [X] [A] a relevé appel de cette décision par acte du 6 juillet 2010



M.[D] [O] est décédé le [Date décès 1] 2013 et M. [X] [A] a appelé en cause son épouse [Y] [O] et ses trois enfants, [C] [S], [N] [O] et [H] [O].





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



M. [X] [A] a conclu par conclusions déposées et signifiées le 14 avril 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation et demande à la cour : 

* de juger recevable l'appel en intervention forcée de [Y] [O] en sa qualité d'héritière de son mari mandataire de l'indivision, et des membres de l'indivision [O] propriétaires de l'immeuble,

* a titre principal

de constater que l'indivision [O] a implicitement ratifié les actes accomplis tant par M. [O] que par la société EURODIFFUSION et de dire qu'elle est tenue des engagements souscrits par ces derniers,

de prononcer la nullité pour fraude des clause des contrats limitant l'occupation à une activité saisonnière et excluant l'application du statut des baux commerciaux, de dire que M. [X] [A] a occupé les lieux pendant plus de 12 ans et qu'il dispose depuis l'origine d'un bail commercial,

* à titre subsidiaire, de dire que le caractère saisonnier des baux n'est pas établi, 

* en tout état de cause de constater que les loyers de mars, octobre et novembre 2007 ont déjà été payés, de rejeter la demande en paiement des loyers de janvier à avril 2008 au titre de l'exception d'inexécution, et de rejeter la demande d'enlèvement du matériel présent dans les lieux après le mois d'avril 2008 faute de preuve que celui-ci lui appartient

de condamner l'indivision [O] et la SARL EURODIFFUSION et les consorts [O] à lui payer en réparation du préjudice causé par son éviction manu militari les sommes suivantes :

- 30.500 euros au titre de la perte de gain de la location gérance 

- 7.500 euros en réparation du péjudice financier,

- 900.000 euros au titre de l'indemnité d'éviction outre 6.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



S'agissant du moyen de prescription, il situe le point de départ de son action à l'expiration de la dernière convention soit le 30 septembre 2007, et tout au moins à chaque occupation annuelle en dehors des périodes contractuelles depuis décembre 2005, l'assignation interruptive ayant été délivrée le 13 décembre 2007.



Il soutient qu'il a été laissé dans les lieux à l'issue de la dernière convention pour la période de septembre 2007 jusqu'au mois de février 2008, 

il soutient encore que la renonciation au bénéfice du statut qui doit être dénuée d'équivoque ne peut résulter de la seule signature de conventions saisonnières 

Il soutient 

- qu'il a découvert en cours de procédure que le propriétaire de l'immeuble est l'indivision [O] et non la SARL EURODIFFUSION en raison d'une donation partage intervenue le 2 mai 1995 selon laquelle les époux [O] père et mère avaient donné la nue propriété à leurs enfants [N] [H] et [C] (élément qu'il aurait découvert en cours de procédure d'appel)

- que M. [O] a encaissé les loyers en sa qualité de usufruitier et mandataire de l'indivision, que les actes qu'il a fait ont été ratifiés par les indivisaires, 

il invoque une fraude à la loi caractérisée par l'interposition de la SARL EURODIFFUSION qui n'avait aucun droit pour consentir les baux et conclut à la nullité des clauses limitant l'occupation à l'activité saisonnière et excluant l'application du statut et réclame le bénéfice d'un bail commercial depuis l'origine en suite d'une occupation continue depuis plus de 12 ans.



Subsidiairement il soutient que la location saisonnière qui se distingue de l'exploitation saisonnière se caractérise par une occupation précaire avec remise des clefs à la fin de chaque saison, et une contrepartie financière proportionnée à l'occupation limitée.

En l'espèce il soutient qu'il démontre une occupation continue caractérisée par la conclusion d'un contrat de location gérance avec M. [T] ou [E] pour exploiter le fonds de commerce en permanence.

Pour répondre à l'argument de nullité concernant ces contrats, il soutient qu'il est lui même immatriculé comme commerçant depuis avril 1990, qu'il remplissait les conditions d'ancienneté à la date de la mise en location gérance, soit immatriculation au registre du commerce depuis 7 ans (condition ultérieurement supprimée) et exploitation du fonds de commerce depuis deux ans, et qu'au demeurant des conventions ultérieures valables ont été conclues le 28 mars 2003 puis le 15 mars 2006

S'agissant de la preuve de sa jouissance continue il fait référence à divers constats dressés en 2004, 2005, 2006 et 2007 pour affirmer qu'il restait en possession des clefs et laissait sur place le matériel les stocks les marchandises, tout ceci au vu et au su du bailleur la SARL EURODIFFUSION ayant son siège social au dessus des locaux litigieux, il fait valoir que les contrats de travail étaient maintenus que l'activité se prolongeait pendant la période hivernale à l'acception des périodes de congé du personnel, que M. [O] recouvrait les charges taxe d'ordures ménagères, eau et électricité pour l'ensemble des mois de l'année le caractère habituel de telles pratiques excluant la simple tolérance .

Il relève que le loyer payé pour 6 mois soit 51.258 euros outre diverses sommes réglées en espèces correspond à une valeur locative annuelle s'agissant de locaux locaux d'une superficie limitée de 200 m² et non 338,70 m², les consorts [O] reprochant en vain une annexion du 1° étage injustifiée en raison de la présence d'un matériel qui ne lui appartient pas.



Il conclut en conséquence à l'existence d'un bail commercial et en déduit que le paiement de loyers supplémentaires pour la période de 2007 n'est pas du, le loyer global ayant déjà été réglé.

Il observe que M. [O] a pris l'initiative de l'emmurer et de couper l'alimentation en eau début 2008 (pièce 43) et n'a restitué le matériel qu'à la suite d'une sommation, en complète méconnaissance de ses droits et invoque l'exception d'inexécution pour le surplus des sommes réclamées.





La SARL EURODIFFUSION et les consorts [O] ont conclu par conclusions déposées et signifiées le 14 avril 2014 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation : 

- à l'irrecevabilité de la demande concernant l'indivision [O], qui n'existe pas, et celle concernant les héritiers [O] s'agissant d'une demande nouvelle soit parce qu' ils n'étaient pas en cause s'agissant des usufruitiers soit parce qu'ils ne l'étaient pas à titre personnel s'agissant de la veuve de M. [O] dès lors que M. [O] était poursuivi en qualité de gérant de la société EURODIFFUSION, 

- à l'inopposabilité aux consorts [O] des baux conclus avec la société EURODIFFUSION 

- à l'irrecevabilité du moyen de nullité concernant les clauses des baux saisonniers.



Ils soulignent les évolutions dans les prétentions successives de M. [X] [A] et soutiennent que les baux consentis par la SARL EURODIFFUSION s'analysent en baux sur la chose d'autrui valables mais inopposables aux propriétaires,

subsidiairement ils invoquent la prescription de l'action en revendication du statut du bail commercial.

Ils relèvent que M. [X] [A] ne peut réclamer contre la lettre des baux saisonniers un bail verbal de plus de 12 ans qui requérait une forme authentique et soutiennent que la notion de mandat invoquée à l'encontre de M. [O] est totalement étrangère aux faits de l'espèce. 

S'agissant de la demande de nullité des clauses ils relèvent que ces clauses ne sont pas insérées dans un bail commercial et n'en suivent pas le régime, que l'action est au demeurant prescrite, et irrecevable, les conventions ayant été exécutées.

S'agissant de la fraude, il soutiennent qu'elle se trouve du coté de M.[A] qui a conclu en connaissance de cause des contrats saisonniers et a menti à son locataire gérant sur la durée du bail dont il était lui même titulaire. 



Ils relèvent que le caractère saisonnier des locations est parfaitement établi par les énonciations des actes qui correspondent à la réalité économique, s'agissant de locaux en front de plage fréquentés en saison touristique, que cette intention est confortée par une lettre échangée entre la SARL EURODIFFUSION et son conseil, curieusement produite par M. [X] [A]. 



Ils exposent encore:

- que M. [X] [A] remettait de fausses clefs en fin de contrat saisonnier, que le fait de laisser des marchandises sur place constitue une simple tolérance et a été jugé insuffisant par la jurisprudence, et que les pièces sont d'autant moins probantes d'une possession par M. [X] [A] que les lieux étaient données en location gérance à M.[T] et que le personnel ne se trouvait sur place hors saison que pour préparer celle-ci

- que le loyer correspond au montant d'une location saisonnière pour une superficie de 338,70 m² telle que constatée par huissier (le premier étage n'étant accessible que par le restaurant)

- que les versements en espèce reçus par M. [O] es qualité de gérant de la SARL EURODIFFUSION n'ont rien d'occultes et constituent une participation à des travaux de mise aux normes et ne peuvent correspondre à des loyers pour la période hivernale, 

- qu'il n'y a pas eu recouvrement de l'intégralité des charges annuelles.



* Très subsidiairement que la demande de requalification qui aurait du être présentée dès la signature du second contrat de location saisonnière est prescrite puisque M. [O] revendique une occupation continue depuis 1995 ou tout au moins depuis 2004 date de la signature de la convention de 2004,

- qu'il a renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux alors qu'il est un commerçant avisé exploitant de nombreux commerces,

- que la location gérance conclue en 1999 est frappée de nullité absolue faute de preuve d'une immatriculation de M. [X] [A] pendant 7 ans la suppression de cette condition en 2004 n'ayant pas d'effet rétroactif, ce qui a pour conséquence de déchoir M. [X] [A] du bénéfice du statut la réitération de ces contrats ne couvrant pas la nullité.

Très subsidiairement ils discutent le quantum des réclamations de M.[A].





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la position procédurale des intimés.



M. [D] [O] et son épouse [Y] [P] étaient mariés sous le régime de la communauté universelle.

Ils ont consenti le 2 mai 1995 à leurs trois enfants une donation portant notamment sur la nue propriété de l'immeuble objet des baux litigieux.



[D] [O] a été appelé en cause en première instance en qualité de gérant de la société EURODIFFUSION, il a été a été mis hors de cause par le premier juge et se trouve intimé devant la cour toujours en sa qualité de gérant de la société EURODIFFUSION.



Madame [O] mariée sous le régime de la communauté universelle se trouve ayant droit de son mari et l'action est recevable à son égard.

M. [D] [O] étant décédé, ses trois enfants es qualité d'ayant droit se trouvent également régulièrement attraits à la procédure, nonobstant les droits du conjoint survivant, ce qui ne préjuge pas de l'examen du bien fondé de ces actions.



Aucune faute personnelle de M. [O] en sa qualité de gérant de la société EURODIFFUSION n'est articulée.

M. [X] [A] ne peut pas davantage invoquer à l'égard de M. [O] une prétendue qualité de gérant de l'indivision, (nécessairement ouverte avant le décès de celui-ci et qui ne se confond pas avec l'indivision successorale) en effet si les nu propriétaires sont entre eux en indivision le démembrement de propriété ne crée pas d'indivision entre les usufruitiers et les nu propriétaires.



En troisième lieu M. [X] [A] se prévaut de la qualité de véritables propriétaires de M. [O] usufruitier et de ses trois enfants nus propriétaires.

Si la société EURODIFFUSION a pu soutenir devant le premier juge qu'elle n'était pas propriétaire des lieux, la révélation de la donation instituant les enfants [O] en qualité de nu propriétaire n'est certaine qu'à compter du 18 mars 2014 date des conclusions des intimés en faisant état, et par lesquelles la société EURODIFFUSION décline explicitement sa qualité de propriétaire.



La prétention dirigée contre eux est recevable par application de l'article 555 du code de procédure civile.



Sur l'opposabilité aux consorts [O] du bail consenti par la société EURODIFFUSION.



Le bail de la chose d'autrui n'étant pas frappé de nullité, la société EURO DIFFUSION a pu valablement consentir des baux qui restent valables entre bailleur et preneur mais sont inopposables aux véritables propriétaires.



Pour combattre cette inopposabilité M. [X] [A] invoque une apparence légitime de M.[O] agissant en qualité de mandataire de l'indivision ou tout au moins une ratification intervenue par l'intermédiaire de M. [D] [O]



Or aucune apparence n'a pu se créer à l'égard des consorts [O].

D'une part en effet les intimés soulignent à juste titre que M. [O] ne pouvait intervenir au nom d'une indivision qui n'existe pas, ce qui rend sans portée la discussion intervenue entre les parties sur l'utilisation du terme de mandataire dans l'un des actes, au surplus les baux étant conclus au nom de la société EUODIFFUSION ne pouvaient engendrer d'apparence à l'égard de personnes physiques, qu'aucun élément ne permettait d'identifier à l'époque.



Au surplus et même à supposer que [D] [O] soit intervenu à titre personnel et non en qualité de gérant de la société EURODIFFUSION, il s'avère qu'il était usufruitier de sorte que la perception de loyers et la réclamation de paiement de charges ne sauraient s'assimiler à la reconnaissance d'un bail opposable aux nu propriétaires l'usufruitier n'ayant pas qualité ainsi que le rappellent les intimés pour donner seul à bail des locaux commerciaux ni par voie de conséquence pour ratifier seul de tels actes.



Sur la nullité des clauses des contrats de location saisonnière limitant l'occupation à un caractère saisonnier.



Cette prétention en ce qu'elle est dirigée à l'encontre de la société Eurodiffusion bailleur est recevable.

Cependant cette prétention vise à mettre à néant les clauses excluant les contrats litigieux du champ d'application du statut des baux commerciaux, et se trouve à ce titre régie par la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce.



L'assignation interruptive de prescription ayant été signifiée le 13 décembre 2007, la contestation de M. [X] [A] est recevable en ce quelle porte sur la dernière convention signée le 20 décembre 2006, elle est forclose pour les conventions signées antérieurement.



La conclusion de baux saisonnier n'est pas interdite, de tels baux ne sont pas régis par le code du commerce mais par le code civil, l'insertion dans de tels baux de clauses limitant la durée d'occupation et excluant le bénéfice du statut des baux commerciaux ne constitue donc pas en tant que telle une fraude à la loi.



En conséquence la prétention de M. [X] [A] visant à faire retirer du contrat saisonnier la clause d'occupation saisonnière, et les conséquences juridiques qui y sont attachées alors que de telles stipulations constituent l'essence même de la location saisonnière ne peut prospérer et sera écartée.



M.[A] invoque une fraude à la loi dans la conclusion successive de contrat de location saisonnière ce qui suppose administrée la preuve que les conventions saisonnière ont été délibérément souscrites dans l'intention du bailleur de le priver de ses droits à la propriété commerciale.



Une telle preuve dont M. [X] [A] a la charge et qui ne saurait résulter du simple constat que M. [X] [A] est preneur n'est pas apportée, en effet il résulte des pièces que les conventions ont été souscrits entre deux contractants avertis.



M. [X] [A] propriétaire de plusieurs fonds de commerce donnés en location gérance s'intitulait lui même dans ses déclarations de revenus des années 2004, 2005 et 2006 comme loueur de fond 



M. [X] [A] était d'autant plus informé du caractère réduit des droits que lui conférait les baux d'occupation saisonnière dont il était titulaire qu'il a pris soin de ne pas faire état de la durée limitée du bail dont il disposait et ce afin de conclure lui même des contrats de location gérance pour une durée annuelle (pièces Scotto 45 et 46 ) 



Enfin M.[A] produit lui même un courrier daté du 17 juillet 1997 adressé à M.[O] par son conseil -et qu'il affirme lui avoir été remis par le destinataire- évoquant la problématique de la propriété commerciale éventuelle liée à la succession des baux consentis à M. [X] [A] ce qui démontre que celui-ci n'ignorait pas les enjeux de la situation. 

En cet état toutefois il n'a formulé ni réclamation ni réserve, ce qui ne saurait conduire à conclure qu'une telle situation lui était imposée, mais permet au contraire de retenir qu'elle lui convenait autant qu'à son bailleur.



En conséquence le moyen de nullité sera écarté .



Sur la requalification des contrats.



M. [X] [A] conteste en second subsidiaire le caractère saisonnier de l'occupation et soutient que bien qu'ayant une activité saisonnière s 'il est resté en possession ininterrompue des lieux, ce qui aurait pour effet de réintégrer le rapport contractuel dans le champ du bail commercial, les causes d'exclusion de l'article L 145-5 étant dans ce cas inexistantes.



Une telle prétention se heurte à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code de commerce, qui trouve à s'appliquer dès lors que la notion de fraude dans la conclusion de contrat dérogatoire a été exclue pour les motifs énoncés ci dessus.



En effet le point de départ de l'action se situe à la signature du contrat qui ouvrirait droit au bénéfice de la propriété commerciale soit au plus tard, au 13 février 2001 date du second contrat d'occupation saisonnière conclu alors que le preneur aurait été selon ses dires laissé en possession ininterrompue. 



Pour tenter de faire échec au jeu de la prescription M. [X] [A] soutient enfin que celle ci recommence à courir à la signature de chaque contrat et spécialement à la signature du contrat de 2006. 

Cette affirmation n'est pas compatible avec la prétention figurant dans le dispositif de ses conclusions qui vise à se voir reconnaitre un bail commercial « depuis plus de 12 ans ».



Au demeurant, l'effet de la prescription biennale atteint la période antérieure au 13 décembre 2005, y compris la convention souscrite le 20 novembre 2005 de sorte que seul peut être soumis à la cour l'effet du contrat souscrit le 20 décembre 2006 pour la période du 1° avril au 30 septembre 2007.



Ce contrat qui ne peut être considéré qu'isolément est un contrat de location saisonnière; il est exclu en tant que tel du champ d'application du statut et les dispositions de l'article L 145-5 alinéas2 et 3 ne lui sont pas applicables, puisqu'il ne s'agit pas d' un bail dérogatoire.

S'agissant de la période écoulée après le 30 septembre 2007 (seule période échappant à la prescription), le seul maintien dans les lieux de matériel appartenant au locataire toléré par le bailleur ne suffit pas à établir un maintien en possession, M. [X] [A] ne produit aucun élément de preuve démontrant une occupation continuée avec l'accord du bailleur puisque bien contraire il résulte des pièces qu'il a été invité à quitter les lieux compte tenu d'un projet de démolition, raison pour laquelle il a introduit la présente instance dès le 13 décembre 2007, soit moins de deux ans après la signature du bail saisonnier litigieux .



Le bail de location saisonnière conclu le 26 décembre 2006 ne peut donc être requalifié et n'ouvre pas droit à la propriété commerciale, et les demandes indemnitaire de M. [X] [A] à ce titre sont donc irrecevables sans qu'il soit besoin de suivre les parties plus avant dans leur discussion quant à la valeur locative ou la déchéance éventuelle d'un droit à la propriété commerciale en raison des conditions de souscription des contrats de location gérance.



Sur les demandes financières



M. [X] [A] ne bénéficie pas d'autres titres d'occupation que celui constitué par le contrat de location saisonnière du 20 décembre 2006 au 30 septembre 2007, le paiement du loyer prévu par ce contrat ne concerne donc pas l'occupation hors périodes contractuelles.



En outre pour les mêmes raisons liées au caractère limité de son titre d'occupation M. [X] [A] ne saurait utilement invoquer l'exception d'inexécution pour échapper au paiement de l'indemnité due au titre de son occupation indue pour l'année 2008.



En conséquence le premier juge par des motifs que la cour approuve a exactement condamné M. [X] [A] à payer la somme de 21.500 euros au titre de l'occupation pour les mois de mars, octobre et novembre 2007 et la somme mensuelle de 7.166 euros pour les mois de janvier et février 2008, le bailleur ayant après cette date fait placer une palissade interdisant l'accès au restaurant.



S'agissant des frais qualifiés de nettoyage, destinés à l'enlèvement d'encombrants, matériels et détritus, et en l'absence de tout constat contradictoire la seule production de devis ne permet pas de démontrer l'existence de dégradations ou désordres imputables à M. [X] [A], cette demande a été à juste titre rejetée 



M. [X] [A] partie perdante sera condamné aux dépens sans qu'il y ait lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile une telle demande n'étant présentée qu'à titre encore plus subsidiaire.





PAR CES MOTIFS



LA COUR statuant contradictoirement 





Déclare recevable l'appel en cause de [C], [H] et [N] [O].



Dit les conventions conclues avec la société Eurodiffusion inopposables au consorts [O]



Rejette la demande de M. [X] [A] tendant a voir juger que l'indivision [O] a ratifié les engagements souscrits par la société EURODIFFUSION et dit les baux consentis par la société EURODIFFUSION inopposables aux consorts [O]



Rejette la demande de M. [X] [A] en nullité des clauses des contrats de location saisonnière limitant l'occupation à une activité saisonnière et prévoyant l'exclusion du statut des baux commerciaux 



Déclare prescrite l'action en requalification des conventions saisonnière et en revendication du statut des baux commerciaux pour la période antérieure au 13 décembre 2005.



Rejette la revendication du statut des baux commerciaux pour la période postérieure au 13 décembre 2005



Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,



Rejette la demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile 



condamne M. [X] [A] aux dépens d'appel.





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT