Cour d'Appel · 12e chambre — 17 février 2015

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



FL

Code nac : 30C



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 17 FEVRIER 2015



R.G. N° 12/00223



AFFAIRE :



[F] [H] épouse [M]

 ...



C/

SARL DE SEIXAS









Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 21 Novembre 2011 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 10/04448



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Pierre GUTTIN, 

Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DIX SEPT FEVRIER DEUX MILLE QUINZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [F] [H] épouse [M]

née le [Date naissance 2] 1926 à [Localité 2] (TUNISIE)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 12000020

Représentant : Me Christine BEZARD FALGAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0521 - 



Madame [U], [X] [M] épouse [P]

née le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 2] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : Me Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 - N° du dossier 12000020

Représentant : Me Christine BEZARD FALGAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0521 - 



APPELANTES

****************





SARL DE SEIXAS

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentant : Me Fabrice HONGRE-BOYELDIEU de l'ASSOCIATION AVOCALYS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 620 - N° du dossier 000245 - Représentant : Me Alexandra DUMITRESCO, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 117



INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Janvier 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur François LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur François LEPLAT, Conseiller,

Madame Hélène GUILLOU, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,









EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 30 janvier 1998, la société anonyme FONCIA COLBERT, agissant en qualité de mandataire de [B] [T], a renouvelé au profit de la société à responsabilité limitée MINHO, venue aux droits des consorts [V], le bail consenti à ces derniers le 17 novembre 1987 portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er août 1996, pour y exercer l'activité de café-restaurant, pour un loyer annuel en principal de 42 000 francs soit 6.402,85 euros, porté à 7.205,61 euros à compter du 1er août 2002.



Par acte du 20 mars 1998, la société MINHO a cédé le fonds de commerce à la société à responsabilité limitée MARTIN'S, laquelle l'a, à son tour, cédé à la société à responsabilité limitée DE SEIXAS, par acte du 9 juin 2004.

 

Par acte d'huissier du 31 mars 2009, [F] [H], épouse [M] et [U] [M], épouse [P], devenues propriétaires du local commercial à la suite d'une cession intervenue le 28 décembre 2001, ont donné congé à la société DE SEIXAS pour le 1er octobre 2009 avec offre de renouvellement, moyennant un loyer annuel de 15 000 euros.

 

Après mémoire préalable notifié le 11 décembre 2009, [F] [H], épouse [M] et [U] [M], épouse [P] ont, par acte du 23 mars 2010, fait assigner la société DE SEIXAS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre en fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 15 000 euros à compter du 1er octobre 2009. 

 

Par jugement entrepris du 21 novembre 2011 le tribunal de grande instance de Nanterre a :

constaté la nullité, pour défaut de qualité à agir de Madame [F] [H], épouse [M] et de Madame [U] [M], épouse [P] du congé notifié le 31 mars 2009, de même que du mémoire préalable notifié le 11 décembre 2009,

en conséquence, débouté Madame [F] [H], épouse [M] et Madame [U] [M], épouse [P] de leurs demandes,

condamné Madame [F] [H], épouse [M] et Madame [U] [M], épouse [P] aux dépens.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 10 janvier 2012 par [F] [H], épouse [M] et [U] [M], épouse [P] ;



Vu l'arrêt mixte du 11 juin 2013, par lequel cette cour a :



Infirmé le jugement rendu le 21 novembre 2011 en toutes ses dispositions ; 

Rejeté les moyens tirés du défaut de qualité à agir de Madame [M] et [P] et de la nullité du congé et du mémoire en demande, 

Dit Madame [M] et [P] recevables en leur action ; 

Avant dire droit sur la demande en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2009 :

Ordonné une mesure d'expertise et commis pour y procéder :

[N] [R], 

C/O [Adresse 4]

[Adresse 4]

Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 1]

avec mission de :

- convoquer les parties, les entendre en leurs dires et observations et y répondre, se faire remettre, dans un délai qu'il lui appartiendra de fixer, tout document nécessaire à l'exécution de sa mission, 

- se rendre sur place, visiter les lieux et les décrire , 

- donner tous les éléments de fait et d'information nécessaires pour déterminer, d'après les critères mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce et ceux auxquels renvoie l'article R. 145-30 de ce code, la valeur locative des locaux donnés à bail au 1er octobre 2009,

Fixé à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur les frais et honoraires d'expertise qui devra être versée par Mesdames [M] et [P] avant le 16 juillet 2013 et dit qu'à défaut, la désignation de l'expert sera caduque et privée d'effet ;

Désigné Madame Orsini, conseiller, pour suivre les opérations d'expertise ;

Dit que l'expert fera connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise, 

Dit qu'en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l'expert en fera rapport à ce magistrat et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire, 

Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de cinq mois à compter de la réception de l'avis de consignation, 

Dit que l'affaire sera rappelée à la mise en état du 19 décembre 2013 pour conclusions en ouverture du rapport d'expertise,

Fixé pendant toute la durée de la procédure le montant du loyer provisionnel annuel à la somme de 7205,61 euros,

Dit qu'il sera statué sur les indemnités de procédure et dépens par l'arrêt au fond.



Vu le dépôt du rapport par [N] [R], le 2 décembre 2013 ;



Vu les dernières écritures en date du 15 juillet 2014 par lesquelles [F] [H], épouse [M] et [U] [M], épouse [P] demandent à la cour de :



Fixer à 13.324,80 euros en principal, le montant du loyer annuel dû en renouvellement à compter du 1er octobre 2009, et condamner la société DE SEIXAS à son paiement';

Condamner la société DE SEIXAS à payer des intérêts de retard calculés terme par terme sur les compléments de loyer par application de l'article 1155 du code civil,

Dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil,

Condamner la société DE SEIXAS à payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise et dont distraction au profit de Maître GUTTIN en vertu de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les dernières écritures en date du 29 septembre 2014 au terme desquelles la société DE SEIXAS, demande à la cour de :



Vu les articles R.145-24 du code de commerce et suivants du code de commerce,

Vu les articles L.145-34 du code de commerce,

Vu l'article R.145-3 du code de commerce,

Vu le jugement de première instance rendu le 21/11/2011 par le Juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de NANTERRE,

Vu l'arrêt rendu par la Cour d'Appel de VERSAILLES le 11/06/2013,



DÉCLARER la SARL DE SEIXAS recevable et bien fondée en ses demandes,

A TITRE PRINCIPAL :

FIXER, le loyer au montant du loyer revendiqué par la société DE SEIXAS, soit 7.205,61 euros par an,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

FIXER le loyer à hauteur de 9.500,63 euros, après indexation triennale effectuée au 1/10/2009, date de renouvellement du bail.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DÉBOUTER les appelantes de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER les appelantes à payer à la SARL DE SEIXAS la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER les appelantes aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Fabrice HONGRE-BOYELDIEU, Avocat à la Cour



Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le montant du loyer du bail renouvelé : 



Le principe du déplafonnement du loyer, à raison d'une durée du bail supérieure à douze ans, a été acté par l'arrêt mixte du 11 juin 2013.



L'expert judiciaire a estimé la valeur locative à la somme de 12 984 euros par an, somme supérieure au loyer plafonné.



Alors que les bailleresses approuvent la valeur locative fixée par l'expert judiciaire, sauf à légèrement contester les surfaces pondérées qu'il a retenues, la société DE SEIXAS, estimant en revanche correcte la surface pondérée établie par l'expert, sollicite une minoration de cette valeur locative, qu'elle estime avoir été manifestement surévaluée.



Au soutien de cette minoration, l'intimée évoque la situation excentrée de ce commerce, situé à 750 mètres de la gare, ce qui exclut une clientèle piétonne de passage, une situation en retrait qui nuit à sa visibilité et à l'arrêt des véhicules, ce d'autant qu'existent peu de places de stationnement, la perte de chalandise d'une clinique et d'une quincaillerie, une population en augmentation mais vieillissante, la concurrence nouvelle de commerces de traiteurs, celle du café LE BERGERAC et l'installation prochaine d'un CAFÉ LEFFE, franchise disposant de moyens qu'elle ne possède pas.





S'agissant de la surface pondérée, il s'avère effectivement que l'expert, après avoir retenu une surface de cuisine de 8,06 m² en page 51 de son rapport, a repris une surface de 7 m² pour calculer, en page suivante, la pondération, de sorte que la surface pondérée que la cour fixera sera celle de 55,42 m².



Sur le calcul de la valeur locative, les références retenues par l'expert ne sont pas critiquées par le locataire.



La situation en retrait de l'établissement apparaît plus clairement sur les photographies que la société DE SEIXAS met aux débats et la présence du mur d'enceinte du pavillon mitoyen de l'immeuble nuit à sa visibilité.



En revanche, l'intimée ne fournit pas d'éléments quant à la perte de chalandise qu'elle avance du fait du départ d'une clinique ou d'une quincaillerie. Le prétendu éloignement de la gare de RER n'est pas un argument de nature à influer sur la valeur locative, ce d'autant que l'expert note que des constructions récentes ont été édifiées sur l'avenue, en lien avec la station de RER. La concurrence du café LE BERGERAC n'est pas nouvelle, comme le montrent les pièces produites par les appelantes, puisqu'il existait sous le nom de café HUCHÉ depuis au moins l'année 1937. Quant à la franchise CAFÉ LEFFE, le projet dont fait état les pièces communiquées par la société DE SEIXAS n'est pas localisé et, en tout état de cause, non encore concrétisé.



Ainsi, la cour retiendra une valeur locative de 230 euros le m², ce qui pour une surface pondérée de 55,42 m², représente un loyer annuel arrondi à la somme de 12 746 euros, à compter du 1er octobre 2009, les intérêts moratoires étant calculés à partir de cette date, avec capitalisation des intérêts, par application des articles 1155 et 1154 du code civil.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,







FIXE le montant du loyer annuellement dû par la société à responsabilité limitée DE SEIXAS à [F] [H], épouse [M] et [U] [M], épouse [P] à la somme de 12 746 euros à compter du 1er octobre 2009,



CONDAMNE la société à responsabilité limitée DE SEIXAS à payer des intérêts de retard calculés terme par terme sur les compléments de loyer par application de l'article 1155 du Code civil,



DIT que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil,



REJETTE toutes autres demandes,



CONDAMNE la société à responsabilité limitée DE SEIXAS aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile.



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier, Le président,