Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 18 novembre 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 18 NOVEMBRE 2014



(n° 644 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/24752



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 13/00853





APPELANTE

 

SAS SAINT LAURENT GASTRONOMIE

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée et assistée de Me Astrid GENTES, avocat au barreau de PARIS, toque : D0248







INTIMEE 



SCI ANDROMEDE prise en la personne de son Gérant en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

assistée de Me Ariel GOLDMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0266











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 13 Octobre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicole GIRERD, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère 

Madame Odette-Luce BOUVIER, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET



 





ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Nicole GIRERD, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.









Par acte authentique reçu le 29 novembre 2011, la Société Civile immobilière ANDROMEDE a donné à bail commercial à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE des locaux de 2970 m2 sis [Adresse 1] pour une durée de neuf ans à compter du 1°' décembre 2011.



La société SAINT LAURENT GASTRONOMIE est appelante d'une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Créteil du 12 décembre 2013 qui, saisi par la Société Civile immobilière ANDROMEDE , a statué comme suit :



'Déclarons irrecevables les demandes formées par la socièté SAINT LAURENT GASTRONOMIE à l'encontre de la société HELiOS 

Condamnons la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la Société Civile Immobilière ANDROMEDE, en deniers ou quittances valables, une provision de 71.968,76 euros à valoir sur ses loyers et ses charges impayés au 31 octobre 2013, avec intérêts de retard au taux légal à compter de cette ordonnance

Disons que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE pourra s'acquitter de cette somme en six mensualités égales payables, en sus du loyer courant, te 15 de chaque mois à partir de la signification de cette ordonnance

Prononçons la suspension des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location conclu entre les parties pendant la durée de ces délais

Disons que cette clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de loyers et de charges à I'expiration de ces délais.

Disons en revanche qu'à défaut de règlement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et le contrat de bail liant les parties sera de plein droit résilié sans formalité préalable

Ordonnons dans cette hypothèse l'e×pulsion de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE des lieux qu'elIe occupe, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, avec assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est

Condamnons la société SAINT LAURENT GASTRONOMiE à payer à la Société Civile Immobilière ANDROMEDE, en cas de résiliation du bail, une indemnité provisionnelle d'occupation des lieux égale au montant mensuel du dernier loyer, outre charges, à partir de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des locaux.

Ordonnons à la Société Civile Immobilière ANDROMEDE de remettre à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE les factures des loyers dus pour les 2è''° et 3è'"° trimestres 2013 qu'elle a réglés ainsi que les factures des charges provisionnelles dues pour ces mêmes trimestres dès leur complet paiement.

Rejetons les autres demandes formées par chacune des parties.

Condamnons la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2013.'



Il convient de mentionner ici pour la clarté de l'exposé que par ordonnance rendue le 12 mai 2014, le juge des référés de ce tribunal, que la Société Civile immobilière ANDROMEDE avait saisi en acquisition de la clause résolutoire, sur le fondement d'un commandement de payer délivré le 03 février 2014 pour obtenir paiement de la dette locative postérieure à l'ordonnance entreprise, a renvoyé les parties au fond.



Par conclusions transmises le 3 octobre 2014, la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE demande à la cour :



- d'infirmer l'ordonnance du 12 décembre 2013 en ce qu'elle a condamné la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à régler à titre provisionnel à la SCI ANDROMEDE la somme de 71.968,76 EUR et, au constat d'une contestation sérieuse, de débouter la Société Civile immobilière ANDROMEDE de ses demandes visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, 



- subsidiairement de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a accordé à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE le bénéfice de 6 mois de délais à titre rétroactif et corrélativement, a suspendu les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties pendant la durée de ces délais et dit que cette clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué en cas de complet paiement de la dette de loyers et de charges à l'expiration de ces délais, étant entendu que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE a réglé à titre provisionnel la somme de 71.968,76€, 



- en tout état de cause, de condamner la Société Civile immobilière ANDROMEDE à payer une indemnité de procédure de 5.000€ et les dépens. 



La Société Civile immobilière ANDROMEDE, intimée, par conclusions transmises le 30 septembre 2014, auxquelles il est renvoyé, demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, de constater l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet de deux commandements de payer des 26 mars 2013 et 3 février 2014 , d'ordonner, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir, l'expulsion de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, de la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 50.000€ à titre de dommages-intérêts outre une indemnité de procédure de 15.000€ et à payer les dépens. 





SUR CE LA COUR 





Considérant qu'en vertu de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; 

Considérant qu'en application des dispositions de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable le président du tribunal de grande instance peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ; 



Considérant que par acte délivré le 26 mars 2013, rappelant expressément la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les dispositions de l'article L 145-41 du Code de commerce, la Société Civile immobilière ANDROMEDE a fait commandement à la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE de lui régler la somme de 104.080,82€ à titre de loyers, de charges et de remboursement de travaux impayés à cette date ; que ce commandement est demeuré infructueux et que plus d'un mois s'est écoulé depuis sa délivrance ; 



Considérant que la procédure a été régulièrement dénoncée à société BNP PARIBAS, la Caisse d'Epargne et de Prévoyance lle de France, et la société BRED BANQUE POPULAIRE, créanciers inscrits sur le fonds exploité par la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE dans les lieux loués, par actes délivrés les 27, 28 et 29 mai 2013 et que plus d'un mois s'est écoulé depuis cette dénonciation ;



Considérant qu'il résulte des documents produits aux débats et notamment du relevé de compte que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE était redevable envers la Société Civile immobilière ANDROMEDE de la somme de 20.930€ à titre de loyers impayés au 31 octobre 2013 ;



Que cet arriéré concerne le loyer de mai 2012 que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE conteste devoir motif pris des clauses du bail et du retard imputable à l'intimée, dans l'achèvement des travaux et, partant, de prise de possession des lieux loués ; 



Considérant que le contrat de bail du 29 novembre 2011 est ainsi rédigé (p. 11) : 



'Cependant, à titre tout à fait exceptionnel, le bailleur consent au Preneur une 

franchise de loyers de quatre (4) mois soit pour la période s'écoulant du 1 er

décembre 2011 au 31 mars 2012, en contre partie de la réalisation de travaux d'aménagement. 

Si les travaux ne sont pas terminés au 1er avril 2012 sans la faute d'une des parties, la période de franchise sera reportée d'autant et se terminera le jour de l'achèvement 

des travaux sans pouvoir excéder le 30 avril 2012. 

Par suite le Preneur versera pour la première fois le 1er avril 2012, le loyer 

correspondant à deux tiers du trimestre qui sera en cours, soit la somme hors taxes de TRENTE CINQ MILLE EUROS (35.000 EUR), puis ensuite le trimestre suivant le « 1er juin 2012, sauf en cas d'extension de la période de franchise comme envisagé ci-dessus (dans ce cas, le montant de 35.000,00 euros sera réduit au prorata temporis)'.



Considérant que ce contrat signé le 29 novembre 2011 envisage donc une franchise de loyer de quatre mois pour travaux et son report éventuel jusqu'au jour de leur achèvement 'sans pouvoir excéder le 30 avril 2012" de sorte qu'il résulte de sa lettre même que la créance au titre de ce mois est établie avec l'évidence requise en référé, peu important la date de prise de possession des lieux; qu'au demeurant, la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE se borne à prétendre que son entrée dans les lieux a été retardé au 29 mai 2012 du fait de la bailleresse en raison de travaux à sa charge mal conçus, sans étayer utilement cette affirmation ;



Considérant que la Société Civile immobilière ANDROMEDE demande la confirmation de l'ordonnance entreprise du chef de la provision soit une provision supplémentaire de 51.038,76€ qu'elle fonde sur un arriéré de diverses régularisations de charges pour 2011/2013; que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE conteste cette demande, soutenant que le bail ne met pas à sa charge de taxes de construction ou d'équipement ni la réalisation de gros travaux, qu'elle a saisi le juge du fond à ce sujet, qu'un rapport de consultation d'expert du 13 mars 2014 indique que seule la somme de 33.468,73€ serait due, et qu'en tout état de cause, elle a payé la provision de 71.968,76€ qui est plus élevée ; 



Considérant que le bail prévoit sans ambiguïté et de manière détaillée, poste par poste, un loyer net de charges et taxes pour le propriétaire et, en particulier, le paiement au bailleur de 'La révision annuelle des coupoles de désemfumage et des portes sectionnelles ainsi que tous types de charges se rapportant directement aux locaux loués étant ici précisé que les compteurs d'eau et d'électricité seront mis au nom de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE qui fera son affaire personnelle du paiement des factures.' (Bail p. 11 in fine);



Que le rapport de consultation d'expert susvisé, qui au demeurant n'a pas été dressé contradictoirement, n'est pas de nature à remettre en cause, avec l'évidence requise en référé, l'engagement contractuel de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE qui en résulte de payer ces charges et taxes ;



Qu'il s'ensuit qu'au vu des pièces justificatives versées aux débats, les demandes de remboursement de charges et taxes litigieuses - telles que reprises au décompte figurant en page 15 à 17 des conclusions de la Société Civile immobilière ANDROMEDE - n'apparaissent pas sérieusement contestables à hauteur de la somme totale de 48.989,54€, comprenant la taxe foncière 2013 pour 35.417€, une facture de consommation d'eau pour 10.172,54€ (facture pièce 11) et la SIH COUPOLES pour 3.400€ , à l'exclusion de toute autre somme qu'aucun document probant ne permet de rattacher avec l'évidence requise en référé aux charges et taxes dues pour 2011-2013 ; 



Qu'il convient donc de confirmer l'ordonnance entreprise du chef de la provision sauf à en actualiser le montant à la somme de 60.919,54€ arrêtée au 31 décembre 2013 ;



Considérant que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE sollicite, subsidiairement, la confirmation de l'ordonnance entreprise en ce qu'elle lui a accordé des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire et soutient qu'elle a respecté l'échéancier accordé pour l'arriéré de sorte que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais joué ; elle fait valoir en outre qu'elle a saisi le juge du fond d'une demande tendant à la suspension des effets du commandement de payer délivré le 3 février 2014 pour obtenir paiement de la somme de 159.451,85€ dont il est constant qu'elle a réglé la part relative aux loyers, à l'exclusion des charges dont elle conteste le montant ;



Considérant que la Société Civile immobilière ANDROMEDE sollicite, aux termes du dispositif de ses conclusions, que soit constatée l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 3 mars 2014, faute pour la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE de s'être acquittée de la totalité des sommes dues depuis l'ordonnance entreprise; qu'elle fait état d'une dette locative de 158.681,84€ au 19 juin 2014 (pièce 24) et du préjudice que ces impayés récurrents lui occasionnent dès lors qu'ils l'obligent à faire l'avance de sommes toujours plus conséquentes; qu'elle sollicite en outre l'expulsion de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 1.000€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;



Considérant qu'en vertu de l'article L145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Considérant qu'en vertu de l'article 1244-1 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; 



Considérant qu'il résulte des pièces versées aux débats et des écritures des parties que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE n'a pas payé spontanément, ni même dans le mois du commandement de payer du 26 mars 2013, les provisions pour charges prévues au bail commercial qu'elle a signé le 29 novembre 2011 et qui sont visées à ce commandement; qu'elle n'a pas davantage contesté devoir ces sommes dans le mois de sa délivrance ni payé celles des charges qu'elle estimait raisonnablement dues, alors même qu'elle invoque un rapport de consultation d'expert judiciaire qui évalue à 33.468,73€ les sommes qui le serait effectivement; que la Société Civile immobilière ANDROMEDE invoque par ailleurs la mauvaise foi de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE qui conteste continuellement ses engagements contractuels et le préjudice résultant de l'avance désormais conséquente que ces impayés récurrents l'oblige à faire ; 



Considérant que le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire en contrepartie de l'occupation des lieux loués ; qu'il résulte de ce qui précède que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, qui ne saurait légitimement se faire justice, ne justifie pas du bien fondé de sa demande de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire du bail qui ne peut donc être accueillie ;



Considérant qu'il convient donc d'infirmer l'ordonnance entreprise de ces chefs relatifs à cette demande et, statuant à nouveau, de rejeter la demande de délais, d'ordonner l'e×pulsion de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est et de condamner la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la Société Civile Immobilière ANDROMEDE une indemnité provisionnelle d'occupation des lieux égale au montant mensuel du dernier loyer, outre les charges, à partir du 26 avril 2013, date de résiliation du bail, jusqu'à parfaite libération des locaux, cette indemnité d'occupation provisionnelle, de nature compensatoire et indemnitaire, constituant une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux occupés sans bail ; 



Considérant qu'en revanche, les circonstances de l'affaire ne justifiant pas le prononcé d'une astreinte, la demande à ce titre ne peut être accueillie ;



Considérant que la Société Civile immobilière ANDROMEDE ne justifie d'aucune circonstance ayant fait dégénérer en abus le droit pour l'appelant d'interjeter appel ; que sa demande en paiement de dommages-intérêts à ce titre doit être rejetée ; 



Considérant que l'équité commande de condamner la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la Société Civile immobilière ANDROMEDE une somme de 5.000€ à titre de participation à ses frais de procès de première instance et d'appel non compris dans les dépens ; 



Considérant que la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE, partie perdante, supportera la charge des dépens. 





PAR CES MOTIFS 





Confirme l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré irrecevables les demandes dirigées contre la société HELIOS et constaté l'acquisition de la clause résolutoire 



L'infirme pour le surplus 



Vu l'évolution du litige,



Statuant à nouveau et y ajoutant



Déboute la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE de sa demande de délais



Ordonne l'expulsion de la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE et de tous occupants de son chef des lieux loués, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est



Condamne la société SAINT LAURENT GASTRONOMiE à payer à la Société Civile Immobilière ANDROMEDE une indemnité provisionnelle d'occupation des lieux égale au montant mensuel du dernier loyer, outre les charges, à compter du 26 avril 2013 jusqu'à parfaite libération des locaux 



Condamne la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la Société Civile immobilière ANDROMEDE une provision de 60.919,54€ à valoir sur les loyers, charges et indemnité provisionnelle d'occupation impayés au 31 décembre 2013 avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance entreprise 



Condamne la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE à payer à la Société Civile immobilière ANDROMEDE une indemnité de procédure de 5.000€



Rejette toute autre demande 



Condamne la société SAINT LAURENT GASTRONOMIE aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIERLE PRESIDENT