Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 18 décembre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2014



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/02432



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Octobre 2012 -Tribunal d'Instance de PARIS 8ème - RG n° 11-11-000430





APPELANTES 



Madame [M]-[G] [B]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : Me Stéphanie MARAIS, du Cabinet BOISSIERE AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque: P290



Association WORLD FORUM GROUP (B..F.W.)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant : Me Stéphanie MARAIS, du Cabinet BOISSIERE AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, toque: P290





INTIMÉE

 

Etablissement PARIS HABITAT - OPH

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0483





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur

Madame Isabelle BROGLY , Conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE 



Selon contrat du 27 juillet 2009, la Caisse Autonome Nationale de la Sécurité Sociale avait donné à bail, avec effet au 1er septembre 2009 un appartement situé dans un immeuble à [Adresse 3].



Dans le bail, l'association WORLD FORUM GROUP (ci-après l'Association) était désignée comme le tiers payeur tandis que Mme [M] [S] [G] [B] était qualifiée de preneur.



Le contrat n'a été signé que par le bailleur et l'association.



Le 30 juin 2010, la société Paris-Habitat-OPH (l'Office public) a acquis l'immeuble.



Le 4 avril 2011, l'Office public a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location.



Le 1er août 2011, Mme [B] et l'Association ont saisi le tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris en nullité du commandement, subsidiairement suspension de ses effets, demande de délais de paiement, révision du loyer, dommages et intérêts et octroi d'une indemnité pour frais irrépétibles.



Selon jugement en date du 24 octobre 2012, ledit tribunal a essentiellement : 

 

- débouté l'association et Mme [B] de leurs demandes aux fins de conventionnement du logement loué, révision du loyer et allocation de dommages et intérêts ; 

- déclaré valable et régulier le commandement de payer délivré par l'Office public le 4 avril 2011 mais dit que la clause résolutoire du bail visée n'était pas acquise au bailleur ;

- débouté la société Paris Habitat ' OPH de ses demandes aux fins de résolution du contrat de bail et expulsion de l'association et de Mme [B] ;

- dit n'y avoir lieu au prononcé d'exécution provisoire du présent jugement.



Mme [B] et l'Association ont interjeté appel de cette décision.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 23 juillet 2014, elles demandent à la cour, au visa des articles 1134 et suivants du code civil, l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande de conventionnement du logement, révision du loyer et allocation de dommages et intérêts et, statuant à nouveau :



- de constater le non-respect par l'Office public de son engagement à conventionner le logement donné à bail à l'association et à Mme [B] ;

- d'ordonner à l'Office public de satisfaire à son engagement de conventionnement du loyer et par voie de conséquence de révision du montant du loyer conformément au barème en vigueur Paris Habitat et ce, dans un délai d'un mois à compter du prononcé de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 € par jour de retard, avec application rétroactive depuis mars 2011;

- de condamner l'Office public à verser à l'Association la somme de 3.000 € au titre de sa résistance abusive ;



- de débouter l'Office public de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes ;

- de confirmer le jugement sur le surplus ;

- de condamner l'Office public à verser à l'Association la somme de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en vertu de l'article 696 du même code, en cause d'appel. 



Dans ses dernières écritures du 4 août 2014, l'Office public demande à la cour de :



- déclarer irrecevables et mal fondées Mme [B] et l'Association en leur appel ; les en débouter'; 

- la recevoir en son appel incident et infirmer la décision en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de résolution du bail et, statuant à nouveau au vu des dispositions des articles 7 et 24 de la Loi du 6 juillet 1989, de :

- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise deux mois après la délivrance du commandement de payer ;

- constater, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec l'Association aux torts exclusifs de cette dernière ; 

- ordonner l'expulsion tant du logement que de tous les locaux accessoires sis à [Adresse 3] ainsi que de toute personne dans les lieux de son chef, et notamment de Mme [B] et ce avec le concours de la force publique ainsi que d'un serrurier s'il y a lieu ; 

- condamner in solidum l'Association et Mme [B] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamner l'Association à lui payer :

- la somme de 39.510,66 € à titre d'arriéré de loyers au 25 juillet 2014 à parfaire au jour de l'audience ; 

- une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- la somme de 3.000 € pour appel manifestement abusif ; 

- condamner chaque appelante à lui verser la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 

- les condamner aux entiers dépens.





MOTIFS DE LA DÉCISION 





Considérant que les appelantes soutiennent que Mme [B] est clairement désignée dans le contrat comme bénéficiaire et occupante ; que, par courriel du 7 décembre 2010, l'Office public s'est engagé à conventionner l'appartement occupée par Mme [B], sous réserve que la dette soit soldée et qu'une lettre de désistement en faveur de Mme [B] soit envoyée, ainsi qu'une copie de sa déclaration de ressources 2008 ;



Qu'elles indiquent que l'enquête ressources annoncée à Mme [B] comme prochaine par l'Office public ne lui a jamais été transmise, alors que tous les éléments nécessaires ont été envoyés par l'Association, dès le 8 décembre 2010 ; que l'Office public a atermoyé jusqu'à la procédure de première instance où il a prétendu que le conventionnement était injustifié compte tenu des impayés et de la qualité de locataire de la seule association ;



Qu'elles se prévalent des mentions du bail mentionnant Mme [B] comme co-contractante, des termes du mail selon lesquels le bail a été conjointement signé avec Mme [B] et [F] ; qu'en tout état de cause, il avait été convenu que le bail serait transféré au nom de Mme [B], qui pourrait ainsi bénéficier du conventionnement de son loyer, eu égard à ses faibles ressources';



Qu'elles observent que tous les autres logements de l'immeuble bénéficient d'un conventionnement depuis mars ou avril 2011 et ont vu les loyers divisés en moyenne par quatre, alors même qu'ils ont une situation sociale particulièrement élevée ; que les conditions posées pour le conventionnement ont été réunies, l'arriéré de loyers d'un montant de 28 539,62 euros ayant été soldé le 10 mai 2012 ; que l'Office public doit par suite respecter ses engagements et réviser le loyer de Mme [B] selon le barème en vigueur ;



Considérant que les appelantes estiment que les causes du commandement ont été réglées dans le délai de deux mois par les versements totalisant 3 476,02 euros, le 18 mai 2011, soit le montant visé dans l'acte d'huissier qui ne précisait pas les mois concernés ; qu'elle s'oppose au prononcé de la résiliation du bail, aux motifs que les loyers ont toujours été payés même si cela a été avec retard et que son âge et son état de santé rendraient son expulsion inhumaine, alors qu'elle ne dispose d'aucune possibilité de relogement ;



Qu'elles qualifient d'abusif, justifiant l'octroi des dommages et intérêts sollicités, le comportement de l'Office public qui continue de faire payer un loyer mensuel de 1 650 euros alors que le loyer moyen d'un appartement de trois pièces du secteur social est de 374 euros ;



Considérant sur la titularité du contrat de bail que l'Office public souligne que le première clause du bail stipulait que le logement était donné à bail à l'Association WORLD FORUM GROUP (BWF), représentée par son président M. [O] et Mme [B] qui accepte les lieux désignés ci-après, ce qui signifie que les parties ont entendu faire de l'Association la seule titulaire du bail, qu'elle a seule signé ; 



Considérant sur le conventionnement qu'elle fait valoir qu'il n'est pas dans le pouvoir d'une juridiction de l'imposer et d'ordonner la révision du loyer contractuel, au surplus de façon rétroactive ; que les deux conventions APL signées avec l'Etat excluent expressément de leur champ les locaux loués à des personnes morales comme l'Association ; que le conventionnement envisagé a été abandonné en raison de la constitution de la dette de loyers qui s'est élevée à plus de 20 000 euros et qui n'a été soldée qu'un an après que le conventionnement ait été envisagé'; que l'auteur du mail n'avait de toute façon pas le pouvoir d'engager l'Office public ; que l'attribution d'un logement social répond à des règles strictes, un logement T3 ne pouvant être attribué à une personne seule ;



Considérant sur la résiliation du bail qu'à l'issue du délai de deux mois du commandement, la dette existait toujours du fait notamment de l'absence de paiement des loyers courants ; qu'il est précisé qu'au 19 juin 2013, le compte était débiteur de 14 125,78 euros ; qu'en tout état de cause, l'absence de paiement des loyers et les retards enregistrés justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, aucun versement n'ayant été effectué entre mai 2011 et mai 2012, la somme due alors ayant été réglée juste avant l'audience devant le tribunal d'instance, une nouvelle dette de 39 510,66 euros s'étant constituée ensuite à la date du 25 juillet 2014 ;



Considérant que le contrat de bail apparaît avoir été conclu entre le bailleur et l'association WORLD FORUM GROUP, afin de loger Mme [B], qui ne l'a même pas signé ; 



Considérant que le conventionnement qui avait été envisagé dans un courrier électronique du 7 décembre 2010 était notamment conditionné par le paiement de la dette locative à la charge de l'association WORLD FORUM GROUP ;



Considérant que les appelants ne peuvent sérieusement soutenir qu'il ait été mis fin à l'existence des impayés, dès lors que l'arriéré de loyers n'a été soldé que le 10 mai 2012, soit près d'un an et demi après le mail précité et postérieurement à la signification du commandement de payer du 4 avril 2011 valant retrait implicite de l'offre de conventionnement ; qu'il ne peut être fait droit dans ces conditions à la demande de conventionnement en faveur de Mme [B] ;



Considérant que si les causes de ce commandement (deux mois impayés de loyer) ont été couvertes dans le délai de deux mois, ce qui ne permet pas de constater le jeu de la clause de résiliation, l'association WORLD FORUM GROUP n'a pas payé les deux loyers courants suivant le commandement, de sorte que le montant de l'impayé n'a pas été résorbée ; qu'aucun règlement supplémentaire n'a d'ailleurs eu lieu pendant un an avant le règlement précité du 10 mai 2012 ; qu'un nouvel arriéré substantiel de loyers s'est encore créé ensuite, le compte étant débiteur de plus de 14 000 euros en juin 2013 et de 39'510,66'euros au 25 juillet 2014 ;



Considérant que l'association WORLD FORUM GROUP, qui s'est seule engagée financièrement, doit être seule condamnée à supporter le montant de cet arriéré de 39'510,66'euros au 25 juillet 2014';



Considérant qu'au vu de ces retards persistants dans le paiement des loyers, la résiliation du bail doit être prononcée, Mme [B] devra quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt, faute de quoi elle pourra en être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la Force publique et d'un serrurier'; qu'elle devra verser une indemnité d'occupation égale au loyer qu'elle aurait dû payer, augmenté des charges ;



Considérant que l'attitude de Paris Habitat n'est dès lors aucunement abusive, de sorte que les appelants doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts ;



Considérant que de son côté Paris Habitat ne justifie pas de la mauvaise foi des appelants qui ont pu se méprendre au vu des faits de la cause sur l'étendue de leurs droits ; que l'Office public doit être débouté de sa demande de dommages et intérêts à leur encontre ;



Considérant qu'il est équitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés ; 



Considérant que l'association WORLD FORUM GROUP devra supporter les dépens de première instance et d'appel, avec possibilité de recouvrement direct ;





PAR CES MOTIFS





La Cour d'appel, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, 



Confirme le jugement du tribunal d'instance de Paris 8ème en toutes ses dispositions sauf celle concernant les dépens ;



Statuant à nouveau, dit que les dépens de première instance seront supportés par l'association WORLD FORUM GROUP ;



Y ajoutant :



Condamne l'association WORLD FORUM GROUP à payer à l'Office public Paris Habitat la somme de 39 510,66 euros au 25 juillet 2014 ;



Prononce la résiliation du bail du 27 juillet 2009 ;



Dit que Mme [B] devra quitter les lieux dans un délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt, faute de quoi elle pourra en être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la Force publique et d'un serrurier ;



La condamne à verser à l'Office public Paris Habitat jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation égale au loyer qu'elle aurait eu à payer, augmenté des charges ;

 

Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation de quiconque sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne l'association WORLD FORUM GROUP à supporter les dépens afférents à la procédure d'appel.







LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE