Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 26 mars 2014

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 26 MARS 2014



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/22375



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Novembre 2012 -Tribunal d'Instance d'EVRY - RG n° 11-12-000348





APPELANT

 

Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES REAUX,[Adresse 4]e, agissant en la personne de son administrateur provisoire, Maître [Y] [O], administrateur judiciaire

[Adresse 3]

[Localité 1]



représenté par Me Julien DUPUY de la SELARL DUBAULT BIRI & Associés , avocat au barreau de l'ESSONNE

assisté de Me Martial JEAN, de la SELARL DUBAULT BIRI & Associés, avocat au barreau de l'ESSONNE





INTIME



Monsieur [C] [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]



représenté par Me Delphine RIBAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E2059











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

 

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.









Suivant acte extra-judiciaire du 6 mars 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Réaux, [Adresse 4] (91), a assigné M. [C] [N], propriétaire du box n° 742 à usage de garage, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :



- 5.482,03 € au titre des arriérés de charges de copropriété échues le 31 janvier 2012,

- les frais exposés,

- 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.



Par jugement du 13 novembre 2012, le tribunal d'instance d'Évry a :



- rejeté le moyen tiré de l'irrégularité des décisions prises par M. [O] pris en sa qualité d'administrateur provisoire de la copropriété Domaine des Réaux,

- dit qu'en application des critères de répartition des charges communes applicables à la copropriété de la Résidence les Réaux à [Localité 3] et retenus pour le box de Mme [U] [S]-[P] dans son rapport du 12 octobre 2005 rectifié le 1er février 2006, seules les charges relatives à l'administration des parties communes peuvent être réclamées à M. [C] [N], à l'exclusion des charges relatives à la conservation et à l'entretien des parties communes,

- ordonné une expertise et désigné pour y procéder Mme [X], avec pour mission de déterminer la nature et le montant par poste des charges administratives stricto sensu dues par M. [C] [N] entre le 22 juin 2007 et le 31 janvier 2012, à l'exclusion de toutes autres charges,

- réservé les frais et dépens.



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Réaux a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 18 juin 2013, de :



' au visa des articles 10, 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,



- condamner M. [C] [N] au paiement de la somme de 5.522,11 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées échues entre le 22 juin 2007 et le 21 février 2013 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2011 sur la somme de 811,16 €, du 26 septembre 2011 sur la somme de 3.311,63 € et du 6 mars 2012, date de l'assignation, pour le surplus,

- condamner M. [C] [N] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

- condamner M. [C] [N] à supporter seul l'intégralité des frais exposés pour recouvrer ses charges de copropriété et le paiement des causes du présent arrêt, conformément aux dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10 de la dite loi.



M. [C] [N] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 avril 2013, de :



' au visa des articles 10, 26, 41-3, 45-1 de la loi du 10 juillet 1965, 143 du code de procédure civile,



- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

- le condamner au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





CECI ETANT EXPOSE, LA COUR 



Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'il est constitué d'une résidence services régie par la loi du 10 juillet 1965, par son règlement de copropriété du 12 février 2004 modifiant le règlement initial du 14 avril 1971 et son modificatif du 21 septembre 1984, qu'eu égard à ses graves difficultés financières, il a été placé sous l'administration provisoire de M. [O] suivant ordonnances des 31 mai 2010, 30 mai 2011 et 8 juin 2012, que l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2007 a adopté les grilles et règles de répartition proposées par l'expert [S] à laquelle il avait été demandé de faire la part entre les charges entraînées par les services collectifs, notamment, les services à la personne, et les charges relatives à l'entretien et à l'administration des parties communes en fixant les règles de répartition de ces deux catégories de charges conformément aux prescriptions légales ; qu'à ce jour toutes les assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes sont définitives, en sorte que M. [C] [N], dont le lot est assorti des 25/100.000èmes des parties communes et de 45/100.000èmes de charges administratives, n'est appelé que pour les charges administratives et non au titre des grilles de services collectifs ;



 Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



A ces motifs exacts il suffit d'ajouter que les décisions d'assemblées générales citées par le syndicat des copropriétaires, de même que les différentes décisions de justice invoquées n'ont pas pour effet de régir le cas particulier de l'intimé qui n'est propriétaire que d'un box dans l'immeuble ni de priver d'efficacité les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, suivant lesquelles « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » alors que, comme l'a relevé le tribunal, les charges qualifiées d'administratives imputées à M. [C] [N] intègrent des charges d'électricité, d'entretien, de chauffage, de carburants, de combustibles pour le jardin, de consommation d'eau, de charges salariales, d'achats de produits d'entretien, de fournitures, de locations mobilières..., dont son lot, box de garage, n'a pas l'utilité objective au regard du texte précité ; 



A cet égard, il est indifférent que les assemblées générales entérinant les nouvelles grilles de répartition soient définitives, les dispositions d'ordre public de l'article 10 pouvant être soulevées à tout moment par application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; quant à l'approbation annuelle des comptes par les assemblées générales de copropriétaires successives tenues pendant les années considérées, elle n'emportent pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ;



Il s'ensuit que les grilles de répartition approuvées par la copropriété et appliquées par le syndic ne sont pas conformes aux propositions émises par Mme [S] dans son rapport du 12 octobre 2005 rectifié le 1er février 2006 non plus qu'aux décisions successives du tribunal de grande instance d'Évry des 21 décembre 2006, 29 mars 2007 et 28 juin 2007 disant non écrit l'article 26 du règlement de copropriété et que le nouvel article 26 devrait, sur la base des grilles de répartition établies par Mme [S], faire la part entre les charges entraînées par les services collectifs, notamment, les services à la personne, et les charges relatives à l'entretien et à l'administration des parties communes en fixant les règles de répartition de ces deux catégories de charges conformément aux prescriptions légales ;



Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sauf à remplacer l'expert désigné par Mme [B] ;



L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;





PAR CES MOTIFS 



 Statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme le jugement dont appel, sauf à remplacer Mme [X], expert désigné, par Mme [F] [B], [Adresse 1], tél. [XXXXXXXX01], fax : [XXXXXXXX02], email : [Courriel 1],



Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence les Réaux à payer à M. [C] [N] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,



Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 







Le Greffier, Le Président,