Cour d'Appel · 4e Chambre B — 26 juin 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 26 JUIN 2014

jlg

N° 2014/ 263













Rôle N° 13/20661







SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES JARDINS DE COCAGNE





C/



[A] [T] veuve Veuve [F]

[S] [F] épouse [WU]

[L] [F]

[D] [T] épouse [V]

Hervé [V]

[M] [V] épouse [Y]

[E] [V]

[B] [V] épouse [I]

[DE] [T]

[X] [Q] épouse [R]

[G] [V]





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Corine SIMONI



la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ 



SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 Septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/07112.





APPELANTE



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LES JARDINS DE COCAGNE pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet DAUBEZE-ROULLAND SAS, lui même pris en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 7], domicilié es-qualité audit siège , [Adresse 8]



représenté par Me Corine SIMONI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Jean-Marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE





INTIMES



Madame [A] [T] veuve [F]

née le [Date naissance 3] 1923 à [Localité 2], demeurant [Adresse 5]



représentée par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me André DEUR, avocat au barreau de NICE



Madame [S] [F] épouse [WU]

née le [Date naissance 7] 1946 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]



représentée par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me André DEUR, avocat au barreau de NICE



Monsieur [L] [F]

né le [Date naissance 4] 1947 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]



représenté par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me André DEUR, avocat au barreau de NICE



Madame [D] [T] épouse [V]

née le [Date naissance 8] 1938 à [Localité 2], demeurant [Localité 1]



représentée par la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN, avocat au barreau de NICE







Monsieur [G] [V]

né le [Date naissance 9] 1931 à [Localité 5], demeurant [Localité 1]



représenté par la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN, avocat au barreau de NICE



Monsieur Hervé [V]

né le [Date naissance 2] 1960 à [Localité 2], demeurant [Localité 1]



représenté par la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN, avocat au barreau de NICE



Madame [M] [V] épouse [Y]

née le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]



représentée par la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN, avocat au barreau de NICE



Madame [E] [V]

née le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 4], demeurant [Localité 1]



représentée par la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN, avocat au barreau de NICE



Madame [B] [V] épouse [I]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 3], demeurant [Localité 1]



représentée par la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN, avocat au barreau de NICE



Madame [DE] [T] assignée à l'étude le 27.01.2014 et le 19.03.2014, demeurant [Adresse 2]



défaillante



Madame [X] [Q] épouse [R] assignée à l'étude le 27.01.2014 et le 19.03.2014, demeurant [Localité 1]



défaillante















*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 Mai 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Odile MALLET, Président

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2014







ARRÊT



Défaut,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2014,



Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































Faits, prétentions et moyens des parties :



Mme [A] [T] veuve [F], d'une part, Mme [S] [F] épouse [WU] et M. [L] [F], d'autre part (les consorts [F]), respectivement usufruitière et nus-propriétaires d'un terrain situé à [Localité 2], cadastré section [Cadastre 13] pour 8005 m², ayant, en lecture d'un rapport établi le 3 juillet 2010 par M. [U] [C], désigné en qualité d'expert selon ordonnance de référé du 16 janvier 2008, assigné leurs voisins en désenclavement de ce fonds, le tribunal de grande instance de Grasse a, par jugement du 17 septembre 2013 : 

-dit qu'ils bénéficieront d'une servitude de passage sur la voie d'accès desservant l'immeuble de la copropriété les Jardins de Cocagne, solution préconisée par l'expert [C] (solution n° 2) comme étant la moins dommageable et la plus simple de réalisation, puisque la voie d'accès est déjà créée, à charge pour eux d'une indemnité proportionnée au dommage qu'ils peuvent occasionner,

-mis hors de cause Mme [D] [T] épouse [V], M. [G] [V], son époux, M. Hervé [V], Mme [E] [V], Mme [B] [V] épouse [I] et Mme [M] [V] épouse [Y],

-avant dire droit sur le montant de l'indemnité due, ordonné un complément d'expertise confié à M. [C],

-réservé les dépens.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence les Jardins de Cocagne (le syndicat des copropriétaires) a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 octobre 2013.



Il a remis ses premières conclusions au greffe le 22 janvier 2014.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 19 mai 2014 et auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour, au visa de l'article 684 du code de procédure civile:

-de constater que la propriété [T] n'était pas enclavée à l'origine,

-de constater qu'il résulte des pièces versées aux débats par les consorts [F] que l'état d'enclave allégué résulte d'un acte de donation de 1961,

-de constater que les consorts [F] ne sont fondés à solliciter un désenclavement qu'à l'encontre « des autres bénéficiaires issus de l'unité foncière d'origine »,

-de constater qu'il ressort du rapport d'expertise que M. [C] retient en priorité les voies de désenclavement passant par l'unité foncière d'origine et notamment la voie n° 5,

-de constater que l'expert judiciaire n'indique donc nullement que les travaux nécessités par la solution n° 5 seraient importants, compliqués, très ou assez dommageables et que le passage ainsi créé ne serait pas suffisant,

-de constater qu'en ce qui concerne la voie n° 2, l'expert judiciaire a retenu qu'il ne la mettra pas en avant car elle ne passe pas par une propriété issue de l'unité foncière d'origine,

-de dire et juger en conséquence que la demande des consorts [F] tendant à être bénéficiaires d'une servitude de passage sur la voie d'accès appartenant aux copropriétaires de la résidence les Jardins de Cocagne ne peut être retenue et ce conformément aux dispositions de l'article 684 du code civil,

-de dire et juger que les dispositions de l'alinéa 2 de l'article 684 du code civil ne trouvent pas à s'appliquer en l'espèce,

-d'infirmer, en conséquence, le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la solution n° 2,

-de rejeter l'ensemble des demandes, tant des consorts [F], que des autres parties,

-très subsidiairement,

-si par impossible la cour ne devait pas infirmer le jugement entrepris, d'ordonner un complément d'expertise afin de vérifier si la route de la copropriété permet le passage d'engins de construction et dans la négative de chiffrer les travaux nécessaires audit passage,

-de condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-de condamner tout succombant aux dépens de première instance et d'appel.



Aux termes de leurs conclusions remises au greffe le 13 mars 2014 et auxquelles il convient de se référer, les consorts [F] demandent à la cour :

-de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu la solution n° 2 du rapport de M. [C],

-de le réformer en ce qu'il a ordonné une expertise pour déterminer le montant de l'indemnité éventuellement due au syndicat des copropriétaires,

-de dire et juger que la voie étant existante, le syndicat des copropriétaires ne subira aucun préjudice,



-de dire et juger qu'une fois qu'ils auront été autorisés à édifier une maison sur la parcelle [Cadastre 13], ils seront redevables d'une quote-part des frais d'entretien et de réfection de la voie,

-de dire que cette quote-part sera identique à celle d'une villa de SHON similaire édifiée sur le terrain de la copropriété,

-à titre subsidiaire, de maintenir la mission confiée à l'expert par le jugement déféré, et dans ce cas de dire que le rapport sera déposé au greffe de la cour,

-de condamner le syndicat des copropriétaires à tous les dépens ainsi qu'à leur payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le 18 mars 2014, M. [G] [V], Mme [D] [T] épouse [V], M. Hervé [V], Mme [E] [V], Mme [B] [V] épouse [I] et Mme [M] [V] épouse [Y] (les consorts [V]) ont remis au greffe des conclusions dont la partie en forme de dispositif est ainsi rédigée :

« Vu la présence dans les actes de propriété concernant notamment les époux [V]-[T] de biens étrangers au périmètre des biens inclus dans l'acte de partage du 3 avril 1980,

« Voir dire et juger qu'il n'y a pas matière à application de l'article 684 du code civil,

« Voir revenir en conséquence aux dispositions conjuguées de l'article 682 du code civil et de l'article 684, alinéa 2 du code civil,

« Voir en conséquence consacrer, comme la moins dommageable et la plus commode, la solution numéro 2 proposée par l'expert [C],

« Mettre en conséquence hors de cause les concluants,

« Confirmer le jugement entrepris pour ce qui les concerne,

« Condamner l'appelant aux entiers dépens ('), ainsi qu'à 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. »



Par actes délivrés à domicile le 27 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Mme [DE] [T] et à Mme [X] [Q] épouse [R], sa déclaration d'appel et ses conclusions remises au greffe le 22 janvier 2014.



Par actes délivrés à domicile le 19 mars 2014, les consorts [F] ont fait signifier à Mme [DE] [T] et à Mme [X] [Q] leur conclusions remises au greffe le 13 mars 2014.



Mme [DE] [T] et Mme [X] [Q] n'ont pas comparu.



À l'audience, avant l'ouverture des débats, à la demande du syndicat des copropriétaires et avec l'accord des autres parties, l'ordonnance de clôture rendue le 5 mai 2014 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée.



Motifs de la décision : 



Les fonds des consorts [F], des consorts [V], ainsi que ceux de Mme [DE] [T] et de Mme [X] [Q], sa fille, appartenaient à [J] [T] et à [P] [H], son épouse.



Il résulte des pièces produites que par acte du 6 avril 1955, les époux [T]-[H] ont vendu aux époux [N] la parcelle alors cadastrée section [Cadastre 32], correspondant à la partie sud de leur propriété, et ont accordé à ces derniers un droit de passage sur le chemin privé de 2,50 m environ de largeur qui part du chemin du [Adresse 6], à l'angle est de leur propriété, pour aboutir à la partie vendue.



Par acte du 23 mars 1961, les époux [T]-[H] ont fait donation à leur fille [D] [T] épouse [V], d'une parcelle alors cadastrées section [Cadastre 30] et [Cadastre 11] pour une contenance totale de 10000 m², confrontant au sud la propriété vendue aux époux [N] le 6 avril 1955, à l'ouest le chemin du Pain de Sucre et à l'est la parcelle alors cadastrée section [Cadastre 33] pour 15700 m² correspondant au surplus de la propriété des donateurs.



Le droit de passage accordé aux époux [N] et dont l'assiette se situe sur la parcelle [Cadastre 26], est rappelé dans cet acte dans lequel il est également mentionné que « la donataire s'engage à laisser le passage entièrement libre sur le chemin actuel pour permettre aux donateurs ou ayants droit d'accéder au terrain restant leur appartenir. » 









La parcelle [Cadastre 24] a été divisée en deux nouvelles parcelles respectivement cadastrées section [Cadastre 34] pour 1ha 16a 55ca et [Cadastre 38] pour 1ha, et par acte du 21 novembre 1972, les époux [N] ont vendu à M. [G] [V] et à Mme [D] [T], son épouse, la parcelle [Cadastre 27] qui confrontait au nord les parcelles [Cadastre 26] et [Cadastre 25], et à l'est la propriété restant appartenir aux époux [N] qui ont par ailleurs renoncé à la servitude de passage dont leur fonds bénéficiait en vertu de l'acte du 6 avril 1955.



La parcelle [Cadastre 27] a ensuite été divisée en deux nouvelles parcelles respectivement cadastrées section [Cadastre 28] et [Cadastre 35].



La parcelle [Cadastre 25] a été divisée en trois nouvelles parcelles respectivement cadastrées section [Cadastre 29] pour 6460 m², [Cadastre 36] pour 1540 m² et [Cadastre 37] pour 8500 m². 



À la suite du décès des époux [T]-[H], la parcelle [Cadastre 21] a, aux termes d'un acte de partage du 3 avril 1980, été attribuée à Mme [A] [T] épouse [F] qui a fait donation de la nue-propriété de cette parcelle à ses enfants le 24 mars 1994, tandis que les parcelles [Cadastre 19] et [Cadastre 20] ont été attribuées à Mme [DE] [T].



Par acte du 3 avril 1980, Mme [DE] a cédé la parcelle [Cadastre 20] aux époux [V]-[T] qui, en échange, lui ont cédé la parcelle [Cadastre 18] qu'elle a, le même jour, donnée à sa fille Mme [X] [Q] épouse [R].



La parcelle [Cadastre 18] est aujourd'hui cadastrée section [Cadastre 15]. 



Les parcelles actuellement cadastrées section [Cadastre 16], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], correspondent à l'ancienne parcelles [Cadastre 17].



La parcelle [Cadastre 19] est aujourd'hui cadastrée section [Cadastre 14].



La parcelle [Cadastre 20] correspond aux deux parcelles actuellement cadastrées section [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. L'expert indique que ces parcelles appartiennent aujourd'hui à Mme [B] [V] épouse [R] (fille des époux [V]-[T]) qui ne produit toutefois aucun titre de propriété. 



L'ancienne parcelle [Cadastre 22] est aujourd'hui cadastrée section [Cadastre 1] tandis que l'ancienne parcelle [Cadastre 26] correspond aux parcelles actuellement cadastrées section [Cadastre 31], [Cadastre 5], [Cadastre 6] qui appartiennent à Mme [D] [T] épouse [V].



L'expert indique que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] appartient aujourd'hui à M. Hervé [V] (fils des époux [V]-[T]) qui ne produit toutefois aucun titre de propriété.



L'expert expose qu'il n'a pas retrouvé la trace du chemin sur lequel Mme [D] [T] épouse [V] s'était engagée, aux termes de l'acte du 23 mars 1961, à laisser le passage entièrement libre pour permettre à ses parents et à leurs ayants droit d'accéder à la parcelle [Cadastre 25] de la division de laquelle la parcelle [Cadastre 13] est issue. 



Si la parcelle [Cadastre 13] est bordée à l'est par la route de [Localité 6] située en contrebas, aucun accès ne peut être créé à partir de cette voie afin d'y accéder, tant pour des raisons technique tenant à son importante déclivité, que pour des raisons administratives tenant à l'existence d'un espace boisé classé qui, toutefois, ne concerne pas sa partie ouest, située en zone constructible. Cette parcelle est donc enclavée, en sorte que les consorts [F] sont fondés à réclamer sur les fonds de leurs voisins un passage suffisant pour assurer la desserte de leur fonds en voiture.



L'article 684 du code civil dispose :

Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable. 



L'enclave de la parcelle [Cadastre 13] trouvant son origine exclusive dans la division de la propriété des époux [T]-[H] par suite de la donation du 23 mars 1961, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes, à savoir les parcelles cadastrées section [Cadastre 13], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 12], [Cadastre 5], [Cadastre 6], sauf si un passage suffisant ne peut être établi sur ces fonds. 





Seules les solutions n° 4 et n° 5 proposées par l'expert répondent aux exigences de l'article 684, alinéa 1 du code civil, les autres impliquant un passage sur des parcelles n'ayant pas fait l'objet de l'acte du 23 mars 1961.



La solution n° 4 consiste à utiliser sur 220 m le chemin établi sur la parcelle [Cadastre 23] pour accéder à partir du chemin du Pain de Sucre à la maison qui y est édifiée, puis à créer sur cette parcelle et sur la parcelle [Cadastre 2], une voie d'une longueur de 20 m en prolongement de ce chemin, afin d'aboutir à la parcelle [Cadastre 13]. 



Après avoir indiqué que la solution n° 4 serait très dommageable car le passage se ferait à moins d'un mètre de la villa des époux [V]-[T], l'expert a proposé une solution n° 5.



Il écrit en page 9 de son rapport :

« Cette solution est légèrement plus longue que la solution n° 4 mais elle présente plusieurs avantages :

-cet accès utilise une voie déjà existante sur 165 m,

-sur les 30 mètres suivants cet accès on utilise une servitude prévue pour l'accès à la propriété de M. Hervé [V] (cf. Plan de M. [O] [W]),

-sur les 60 derniers mètres la pente du terrain naturel est assez importante mais une pré-étude permet de conclure que la réalisation d'une route ayant une pente inférieure à 15 % est possible. 

-cet accès permet de passer à plus de 7,80 m de la villa de M. et Mme [V].

Longueur totale du trajet : 255 m.

Voie à créer : 90 ml et 3,50 de largeur + emprise des accessoires de voirie (mur, talus') »



Il ajoute que le détail de cette solution ainsi que son emprise figurent sur le plan réalisé à l'échelle du 1/250° figurant en annexe de son pré-rapport.



Le trajet de la solution n° 5 se situe sur la parcelle [Cadastre 12].



Pour soutenir que cette solution n'est pas réalisable, les consorts [F] produisent un rapport établi par M. [K] [Z], désigné en qualité d'expert selon ordonnance de référé rendue le 22 avril 2009 à la demande de Mme [DE] [T] qui souhaite elle aussi que sa parcelle [Cadastre 14] soit désenclavée.



Si M. [Z], qui avait envisagé un passage consistant à prolonger la solution n° 4 ou la solution n° 5 (qui aboutissent au même endroit) de M. [C], par un passage pris sur la parcelle [Cadastre 13] afin d'aboutir à la parcelle [Cadastre 14], indique, en pages 45 et 46 de son rapport, que cette solution doit être écartée car elle s'avère ne pas être techniquement réalisable compte tenu de la configuration actuelle des lieux, cette appréciation, dès lors qu'elle n'est étayée par aucune critique argumentée des solutions proposés par son confrère, ne peut concerner que la prolongation du passage sur la parcelle [Cadastre 13]. 



Les consorts [F], qui ne peuvent opposer au syndicat des copropriétaires les mauvais rapports qu'ils entretiennent avec les consorts [V], ne produisent aucun avis émanant d'un technicien et permettant d'établir que la création d'un chemin sur le fonds de Mme [D] [T] épouse [V] n'est pas réalisable ou que le coût des murs de soutènement et des travaux nécessaires à la réalisation de ce chemin serait hors de proportion avec la valeur de leur fonds.



Mme [D] [V] ne pouvant quant à elle soutenir qu'un passage à plus de 7,80 m de sa maison serait de nature à lui causer un dommage justifiant l'application de l'alinéa 2 de l'article 684 du code civil, la solution n° 5, plus longue mais nettement moins dommageable que la solution n° 4, sera retenue.













Par ces motifs :



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau ; 



Dit que le fonds cadastré section [Cadastre 13] à [Localité 2], dont Mme [S] [F] épouse [WU] et M. [L] [F] sont nus-propriétaires et dont Mme [A] [T] veuve [F] est usufruitière, sera désenclavé par un passage pris sur le fonds cadastré section [Cadastre 12] appartenant à Mme [D] [T] épouse [V], conformément à la solution n° 5 proposée par M. [C] dans son rapport d'expertise du 3 juillet 2010 ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts [F] à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence les Jardins de Cocagne ;



Dit que les consorts [F] et les consorts [V] conserveront la charge les dépens qu'ils ont exposés en première instance et en appel ;



Condamne les consorts [F] aux dépens de première instance et d'appel exposés par le syndicat des copropriétaires de la résidence les Jardins de Cocagne et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







LE GREFFIERLE PRESIDENT