Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 18 février 2015

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 18 FÉVRIER 2015



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/12194



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Mai 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/12436





APPELANTE

 

SCI SAGA, représentée par son gérant, ayant son siège social

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Olivier GANEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1404





INTIMÉ 



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice Monsieur [U] [U] exerçant son activité sous l'enseigne ' Cabinet [U]. [U] ', sis 

[Adresse 1]

[Localité 1]



représenté par Me Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0998





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Janvier 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

 



Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Suivant actes extra-judiciaires des 24 juin et 11 juillet 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] a assigné la SCI Saga, propriétaire des lots n° 2, 32 et 33 de la copropriété (une boutique et deux caves), à l'effet de la voir condamner au paiement des sommes de :



- 67.495,65 € avec intérêts au taux légal depuis le 24 juin 2011 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 avril 2011 (appel du 2ème trimestre 2011 et règlement du 16 avril 2011 inclus),

- 40.430,15 € avec intérêts au taux légal depuis le 24 avril 2012 sur la somme de 11.267,94 € et du 4 février 2013 pour le surplus, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées pour la période du 21 avril 2011 au 15 janvier 2013 (appel de charges du 1er trimestre 2013 inclus),

- 2.000 € de dommages-intérêts,

- 3.130 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 16 mai 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :



- condamné la SCI Saga à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de :



* 67.495,65 € avec intérêts au taux légal depuis le 24 juin 2011 au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 avril 2011,

* 40.430,15 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement pour la période du 21 avril 2011 au 15 janvier 2013,

* 2.000 € de dommages-intérêts,

* 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,



- rejeté toute autre demande,

- ordonné l'exécution provisoire.



La SCI Saga a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 mai 2014, de :



- constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la reprise de solde de M° [P], soit 28.265,19 €, au 14 septembre 2007,

- en tout état de cause, dire que ses règlements postérieurs au 14 septembre 2007 ne devraient pas s'imputer en priorité sur la reprise dudit solde de M° [P] mais uniquement sur les appels de charges et de fonds dûment justifiés,

- constater que le syndicat des copropriétaires n'a pas justifié du mandat de syndic confié au Cabinet Bretonnière et que l'ensemble des appels de fonds émis par celui-ci sont nuls,

- constater le défaut d'entretien de l'immeuble par le syndicat des copropriétaires,

- en conséquence, limiter à la somme de 9.203,19 € la créance du syndicat des copropriétaires au 24 juin 2011 (ou subsidiairement, à la somme de 31.676,54 € si le syndicat justifie du mandat donné au syndic, le Cabinet Bretonnière),

- enjoindre au syndicat de communiquer l'ensemble des règlements perçus au titre des diverses subventions sollicitées auprès de la Mairie de [Localité 1] et de divers organismes afin de permettre de faire au mieux les comptes entre les parties, une quote-part des subventions pouvant venir en déduction des sommes par elle dues,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de 130.352,35 € à titre de dommages-intérêts et de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

- ordonner la compensation entre les arriérés de charges (constituées essentiellement d'appels pour travaux) auxquels elle serait condamnée ou qu'elle pourrait devoir et le montant des dommages-intérêts alloués dans la limite de cette dernière somme,

- subsidiairement, lui accorder les plus larges délais pour s'acquitter de sa dette.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 décembre 2014, de :



' au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 du décret du 17 mars 1967, 1382 du code civil, 515, 696, 699 et 700 du code de procédure civile,

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- l'émendant partiellement sur le montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 avril 2011, condamner la SCI Saga à lui payer la somme de 56.352, 18 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 21 avril 2011 au 10 décembre 2014 (au lieu de la somme de 40.430,15 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 21 avril 2011 au 15 janvier 2013), avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 40.430,15 € et du présent arrêt pour le surplus,

- condamner la SCI Saga au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





CECI ETANT EXPOSE, LA COUR 



Il apparaît des documents produits au dossier par le syndicat des copropriétaires que l'immeuble du [Adresse 2], très dégradé et nécessitant une rénovation lourde, fait l'objet d'importants travaux votés en assemblée générale, notamment sur les structures porteuses (planchers) : de ce fait, la SCI Saga ne peut prétexter le défaut d'entretien de l'immeuble ou la responsabilité des syndics successifs dans la dégradation de l'immeuble pour s'abstenir de régler ses charges alors que l'immeuble ne saurait être entretenu ni les travaux réglés aux entreprises sans trésorerie, laquelle dépend justement des paiements réguliers des copropriétaires ; les subventions accordées par divers organismes pour réhabiliter l'immeuble (totalisant 174.437 € selon le syndicat) ne seront, par ailleurs, libérées que lorsque le « reste à charge » incombant aux copropriétaires (153.216, 20 €) sera intégralement réglé et après exécution des travaux, sur présentation des factures acquittées, en sorte qu'il n'y a pas lieu d'enjoindre au syndicat des copropriétaires de produire l'état de ces aides et subventions, déjà justifié devant le premier juge ;



Le syndicat établit que la somme de 7.800 € réglée par la DRFIP de la Ville de [Localité 1] le 13 décembre 2011 représente une aide à la gestion du syndic et non une avance sur travaux, que le solde créditeur de la copropriété de 70.952,85 € mentionné au même décompte correspond aux factures non réglées mais dues aux entreprises à la date d'établissement dudit document ; quant à une éventuelle garantie d'assurance, elle est sans rapport avec le litige et rien ne prouve que la police de Cie Groupama, assureur de l'immeuble, garantissait le mauvais état structurel de l'immeuble ; les critiques exprimées par la SCI Saga contre la gestion de la copropriété sont d'autant moins opérantes qu'en sa qualité de copropriétaire, elle doit assumer, de même que les autres copropriétaires, les conséquences et inconvénients liés au défaut d'entretien et aux vices structurels des parties communes ; sa demande de dommages-intérêts qui ne repose sur aucun fondement, sera rejetée ;



En ce qui concerne le quantum de la créance du syndicat, il convient de rappeler qu'en application de l'article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus intérêt d'acquitter entre celles qui étaient pareillement échues ; si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne, d'où il suit que la SCI Saga n'est pas fondée à reprocher au syndicat d'avoir imputé ses règlements sur le solde de M° [P], soit la plus ancienne de ses dettes ; s'agissant de ce solde, contesté, il ressort de la situation de compte du 14 septembre 2007 établie par M° [P], administrateur de la copropriété désigné par ordonnance du 26 mai 2007, qui a repris et certifié les comptes des anciens syndics (Agence [Localité 2] et Cabinet de Gestion [Localité 3]) ; ces comptes ont été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2008 et le décompte correspondant est versé aux débats, de sorte que la réalité et le montant de ce solde sont suffisamment établis sans qu'il soit besoin d'en justifier plus amplement ;

 

N'est pas davantage opérante la contestation par l'appelante de la régularité du mandat de syndic du cabinet Bretonnière, désigné syndic de la copropriété par la résolution n° 5 de l'assemblée générale du 1er octobre 2007, avec le vote favorable de la SCI Saga ;



Les documents produits aux débats par le syndicat, soit les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires de 2007 à 2014 ayant approuvé les comptes de l'exercice précédent et voté les budgets prévisionnels de l'exercice à venir ainsi que les appels exceptionnels pour travaux, les appels de fonds et travaux, les relevés individuels de la SCI Saga établissent la créance du syndicat, d'où il suit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné cette SCI à payer au syndicat les sommes sus-énoncées ; actualisant le montant des charges devenues exigibles mais restées impayées entre le 21 avril 2011 et le 15 janvier 2013, la Cour condamnera la SCI Saga à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 56.352,18 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 21 avril 2011 au 10 décembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 40.430,15 € et du présent arrêt pour le surplus ;



Le jugement sera confirmé sur le principe et le montant des dommages-intérêts accordés au syndicat, dès lors que les manquements de la SCI Saga à son obligation de régler ses charges de copropriété à échéance sans justifier de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d'une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble menaçant ruine, ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires ;



Il n'y a pas lieu d'accorder au débiteur des délais de paiement qui auraient pour effet d'aggraver corrélativement la situation des autres copropriétaires, alors surtout que l'ancienneté de sa dette établit sa mauvaise foi et, enfin, que la durée de la procédure a permis à l'intéressée de bénéficier de délais de paiement pendant plusieurs années, sans qu'elle témoigne d'efforts particuliers pour apurer sa dette très importante alors qu'elle est propriétaire de locaux commerciaux en rez-de-chaussée est est redevable de plus du dixième des charges de la copropriété ; 



En équité, il convient de condamner la SCI Saga à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;





PAR CES MOTIFS



 Statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme le jugement dont appel, sauf à actualiser le montant des sommes dues par la SCI Saga entre le 21 avril 2011 et le 10 décembre 2014,



Condamne à ce titre la SCI Saga à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 56.352,18 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 21 avril 2011 au 10 décembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du jugement sur la somme de 40.430,15 € et du présent arrêt pour le surplus,



Condamne la SCI Saga à payer au syndicat des copropriétaires précité une somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,



Rejette toute autre demande,



Condamne la SCI Saga aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le Greffier, Le Président,