Cour d'Appel · 11e Chambre A — 5 novembre 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 05 NOVEMBRE 2013



N° 2013/ 529













Rôle N° 11/17413







SAS [Adresse 3]





C/



[G] [I]





















Grosse délivrée 

le :

à :la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE



SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce de Grasse en date du 05 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 2010F00087.





APPELANTE



SAS [Adresse 3] , prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Yvane ROBIN, avocat au barreau de POITIERS





INTIME



Monsieur [G] [I] Membre de la SELARL [I], es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SNC COGNAC D'ORLEANS, demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Pascale PENARROYA-LATIL de la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Me Pascal KLEIN, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Sylvie PEREZ, conseillère chargée du rapport, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2013.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2013,



Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSÉ DU LITIGE :



La SCI [Adresse 3] était propriétaire d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 1], comprenant un bâtiment à usage de maison de retraite, immeuble loué à la SAS [Adresse 3] selon bail commercial renouvelé du 1er mars 2000 et son avenant du 23 juin 2003, conclu pour 9 années, à effet du 1er février 2000, moyennant un loyer annuel de 200 272,92 €.



Selon acte notarié du 29 décembre 2005 passé en l'étude de Maître [D], notaire à Segonzac (Charente), avec la participation de Maître [X], notaire à Nice assistant la SNC Cognac d'Orléans, la SCI [Adresse 3] a vendu l'immeuble à cette dernière.



L'acte de vente faisait mention de l'existence de ce bail commercial.



Le 30 décembre 2005, la SNC Cognac d'Orléans revendait l'immeuble en lots à des investisseurs dans le cadre d'une opération de défiscalisation, les ventes s'accompagnant d'un bail consenti par les acquéreurs lesdits lots à la SNC Cognac d'Orléans. 



Une procédure de redressement judiciaire a été ouverte contre la SNC Cognac d'Orléans par jugement du tribunal de commerce de Grasse du 26 mai 2008 qui a désigné Maître [Y] en qualité d'administrateur et Maître [I] en qualité de mandataire judiciaire. La liquidation judiciaire de la SNC Cognac d'Orléans a été prononcée le 17 novembre 2008, avec désignation de Maître [I] en qualité de liquidateur judiciaire.



Le 17 mars 2009, Me [I], en qualité de liquidateur judiciaire a notifié à la SAS [Adresse 3] sa décision de ne pas opter pour la poursuite du contrat de bail.



Par lettre du 1er décembre 2009, la SAS [Adresse 3] a été informée de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SNC Cognac d'Orléans.



Maître [I] a poursuivi la SAS [Adresse 3] en paiement de loyers devant le tribunal de commerce de Grasse qui jugement du 5 septembre 2011, a, avec exécution provisoire, rejeté les exceptions d'incompétence territoriale de la juridiction et de défaut de qualité à agir et défaut d'intérêt soulevées par la SAS [Adresse 3] et l'a condamnée à payer à Maître [I] ès qualités, la somme de 72'596,86 € au titre des loyers dus au 20 mars 2009, la capitalisation des intérêts étant de surplus ordonnée. 



Par ordonnance du 9 décembre 2011, le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence a autorisé la SAS [Adresse 3] à consigner le montant de la condamnation. 



La SAS [Adresse 3] a fait appel du jugement du tribunal de commerce de Grasse.



Elle conclut à l'infirmation du jugement et soulève l'irrecevabilité de la demande de Maître [I], faute de justifier d'un intérêt et d'une qualité à agir. Elle demande notamment de constater le défaut de résiliation du bail commercial par Maître [I], faute pour lui de représenter les copropriétaires de l'immeuble, de dire et juger qu'il reste redevable du dépôt de garantie de 46'023 € et en ordonner le versement, condamner in solidum Maître [I] et la SNC Cognac d'Orléans au paiement de la somme de 94'037,40 € à titre de répétition de la TVA et de celle de 100'000 € à titre de dommages-intérêts.



Par conclusions signifiées le 14 juin 2012, Maître [I], ès qualités de mandataire liquidateur de la SNC Cognac d'Orléans a conclu à la confirmation du jugement du tribunal de commerce de Grasse en ce qu'il a condamné la SAS [Adresse 3] au paiement des loyers mais à sa réformation en ce qu'il a déduit de la créance, le montant du dépôt de garantie et en conséquence, conclu à la condamnation de la SAS [Adresse 3] à lui payer ès qualités, la somme de 113 772,48 € avec intérêts conventionnels de 0,75% par mois de retard à compter de la mise en demeure du 17 avril 2009, autoriser la libération entre ses mains de la somme de 72 596,86 € consignée sur le compte de la CARPA, ordonner la capitalisation des intérêts au visa de l'article 1154 du code civil et condamner la SAS [Adresse 3] au paiement de la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de celle de 7 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION :





1. Recevabilité de la demande :





La SAS [Adresse 3] invoque une exception d'irrecevabilité en raison d'un défaut de qualité et de capacité à agir de Maître [I], faisant valoir que la SNC Cognac d'Orléans n'est titulaire d'aucun titre puisque ayant revendu l'immeuble déjà grevé d'un bail commercial dès le lendemain de son acquisition. Elle ajoute qu'il ne dispose pas non plus d'un mandat des propriétaires réels de l'immeuble.



Maître [I] expose que la SNC Cognac d'Orléans a revendu en lots à des investisseurs l'immeuble qu'elle venait d'acquérir, dans le cadre d'une opération de défiscalisation, ces ventes s'accompagnant d'un bail consenti par les acquéreurs des dits lots à la SNC Cognac d'Orléans aux fins d'exploitation directe ou indirecte d'une activité d'EHPAD, cette dernière restant titulaire des lots affectés aux services communs, ajoutant que l'exploitation de l'EHPAD restera assurée par la SAS [Adresse 3] dans le cadre du bail commercial, devenu un bail de sous-location.



Il fait observer que la SAS [Adresse 3] s'est pourtant acquittée du loyer commercial entre les mains de la SNC Cognac d'Orléans.







La SAS [Adresse 3] répond s'être vue notifier le 2 février 2006 par Maître [D], notaire, le changement de propriétaire et indique avoir réglé ses loyers à la SNC Cognac d'Orléans, la croyant de bonne foi son propriétaire. 



L'acte de vente de l'immeuble en lots à quatorze copropriétaires, dressé le 30 décembre 2005 par Maître [X], notaire à [Localité 2], acte non produit aux débats, n'a pas conduit la SNC Cognac d'Orléans à informer son locataire, la SAS [Adresse 3] d'un changement de propriétaire, de sorte que légitimement, celle-ci a continué de lui régler les loyers. 



La qualité du liquidateur pour le recouvrement des créances de la SNC Cognac d'Orléans n'est pas contestée, la SAS [Adresse 3] contestant que les loyers dus par elle constituent désormais une créance de son ex bailleur.



La SAS [Adresse 3] indique en effet avoir suspendu le paiement des loyers à compter du mois d'avril 2008, lorsqu'il a été réclamé par le Centre des Impôts Fonciers de [Localité 1] les taxes d'habitation des pensionnaires de l'EHPAD, la contestation émise par ces derniers ayant révélé que l'immeuble appartenait à quatorze copropriétaires. 



Elle justifie sa décision de mise sous séquestre des loyers au regard de la réclamation qui lui a été faite le 10 février 2009 par Me [Z], conseil des quatorze copropriétaires, lui impartissant de ne pas verser les loyers entre les mains de la SNC Cognac d'Orléans ou du liquidateur Maître [I]. Elle indique cependant que, devant la promesse d'une solution avec ces derniers, elle a adressé un chèque de 168 643,59 € à Maître [I]. 

Maître [I], ès qualités, va le 17 avril 2009, adresser une mise en demeure à la SAS [Adresse 3] d'avoir à régulariser les loyers impayés depuis le mois d'avril 2008 à mars 2009, outre le montant de la révision, ce pour la somme de 282'416,07 €.



Il indique qu'en tout état de cause, il ressort de l'accord de répartition du loyer dû par la SAS [Adresse 3] que l'ensemble des parties à l'acte a établi une clé de répartition de ce loyer, montrant sa qualité à agir et justifiant la demande en paiement et en révision des loyers impayés jusqu'au 20 mars 2009.



Maître [I] produit un document intitulé 'Accord de répartition du loyer dû par la SAS [Adresse 3]', document non daté, signé entre la Sarl BAZIN PATRIMOINE d'une part et treize autres sociétés et la Selarl Gauthier SOHM en qualité de liquidateur judiciaire de la SNC Cognac d'Orléans d'autre part.



Dans cet acte, les quatorze sociétés se présentent comme étant les propriétaires des chambres que leur a vendues la SNC Cognac d'Orléans le 29 décembre 2005, selon l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 1] situé à Cognac, sous la précision que l'acquisition des lots était réalisée dans le cadre d'un investissement en statut de loueur meublé professionnel et les actes de vente prévoyant que l'acquéreur s'engageait à consentir un bail commercial à la SNC Cognac d'Orléans portant sur les lots que celle-ci avait vendus. Il est en outre précisé par ces propriétaires parties à l'accord, qu'ils ignoraient que la SAS [Adresse 3] était titulaire d'un bail commercial portant sur la totalité de l'immeuble, bail dont ils ont appris l'existence dans le cadre de la procédure collective. 



Il y est rappelé que par lettre de leur conseil du 10 février 2009, les copropriétaires ont informé la SAS [Adresse 3] de leur qualité des copropriétaires et l'ont sommée de séquestrer les loyers dont elle était redevable jusqu'à ce qu'une décision relative à la répartition du loyer intervienne.



Par cet acte les parties décident que l'intégralité du loyer dû par la SAS [Adresse 3] jusqu'au 20 mars 2009 sera réglée à la Selarl Gauthier en sa qualité de liquidateur de la SNC Cognac d'Orléans. 



La SAS [Adresse 3] fait à bon droit valoir que faute de produire un mandat exprès et spécial des quatorze copropriétaires de l'immeuble, Maître [I] n'a aucune qualité ni capacité à agir au nom des seuls propriétaires des murs, avec lesquels les différents baux ne sont pas produits. 



Elle s'interroge légitimement sur la nature des baux conclus avec les copropriétaires qui sont déclarés comme étant des contrats de location meublée qui selon elle ne peuvent être que fictifs car les meubles comme tous les éléments corporels et incorporels du fonds de commerce lui appartiennent.



Dans la mesure où les baux dont les parties se prévalent dans l'acte de répartition produit, ne sont pas versés, la qualité de copropriétaire, en application de laquelle se présentent les quatorze sociétés, n'est pas avérée de sorte que cet acte ne peut donner qualité à agir à Maître [I] pour le recouvrement des créances alléguées de la SNC Cognac d'Orléans.



Il y a lieu dans ces conditions de réformer sur ce point le jugement du tribunal de commerce et de déclarer la demande de Maître [I] ès qualités de liquidateur de la SNC Cognac d'Orléans, irrecevable.





2. Demandes reconventionnelles :



2.1. La résiliation du bail :



Il convient de faire droit à la demande de la SAS [Adresse 3] tendant à voir constater le défaut de résiliation du bail notifiée par lettre de Maître [I] du 17 mars 2009, faute pour lui de représenter les copropriétaires de l'immeuble pris à bail









2.2. Le dépôt de garantie :



Maître [I] s'oppose à la restitution du dépôt de garantie pour défaut de déclaration de sa créance par la SAS [Adresse 3].



Or, en procédant comme il l'a fait, à la résiliation du bail à effet du 20 mars 2009, Maître [I] devait en conséquence procéder à la restitution de la somme de 46 023 € versée en garantie, de sorte qu'il est fait droit à la demande, peu important l'absence de déclaration de créance.





2.3. Les dommages et intérêts et frais de procès :



La SAS [Adresse 3] sollicite le paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1382 du code civil, considérant comme abusive la procédure en paiement de sommes indues au profit d'une société ne disposant pas de la qualité à agir.



Il ressort des éléments ci-dessus développés que c'est avec légèreté que la SNC Cognac d'Orléans, se prévalant de la qualité de bailleur qu'elle n'avait plus depuis le 30 décembre 2005, a fait assigner la SAS [Adresse 3] le 4 mars 2011 en vue d'obtenir le paiement de loyers qui ne lui étaient pas dus.



C'est à bon droit que la SAS [Adresse 3] sollicite des dommages et intérêts qui seront fixés à la somme de 20 000 €, aucune condamnation in solidum comme sollicitée par la locataire ne pouvant être prononcée. 



Il y a lieu également de faire droit à la demande de la SAS [Adresse 3] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, fixée à la somme de 4 000 €. 

 





PAR CES MOTIFS :



La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,



Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :



Déclare Maître [I], ès qualités de liquidateur de la SNC Cognac d'Orléans, irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir ;

 

Constate le défaut de résiliation du bail commercial renouvelé le 1er mars 2000 ; 



Ordonne à Maître [I] ès qualités de liquidateur de la SNC Cognac d'Orléans, la restitution de la somme de 46 023 € ;





Fixe la créance de la SAS [Adresse 3] à la liquidation de la SNC Cognac d'Orléans à la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts ainsi qu'à celle de 4 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Dit que les dépens seront à la charge de Maître [I] ès qualités de liquidateur de la SNC Cognac d'Orléans, dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile et considérés comme frais de procédure collective







LE GREFFIERLE PRÉSIDENT