Cour d'Appel · 3e chambre — 16 octobre 2014

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 57B



3e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 OCTOBRE 2014



R.G. N° 13/05990







AFFAIRE :





[T] [G]

 ...



C/



[I] [Y]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Septembre 2012 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 11/09086







Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-

ROUSSEL-

DE CARFORT

Me Martine DUPUIS de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



1/ Monsieur [T] [G]

né le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]



2/ Madame [V] [D] épouse [G]

née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentant : Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617- N° du dossier 20130123

Représentant : Me Juliette KARBOWSKI-RECOULES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0847



APPELANTS



****************



1/ Monsieur [I] [Y]

né le [Date naissance 4] 1968 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



2/ Madame [Q] [N] épouse [Y]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 - N° du dossier 5713

Représentant : Me Dimitri BOUGEARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1817



INTIMES



3/ SARL FONCIERE ALEXANDRINE

[Adresse 3]

[Adresse 3] 

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SCP LISSARRAGUE DUPUIS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1251053

Représentant : Me Dorothée GUILLOT-TANTAY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0877



INTIMEE





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Septembre 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président, et Madame Annick DE MARTEL, Conseiller chargé du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Annick DE MARTEL, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Lise BESSON,





----------------



M. et Mme [G] sont appelants d'un jugement rendu le 14 septembre 2012 par le tribunal de grande instance de Nanterre, dans un litige les opposant à M. et Mme [Y] et la société FONCIERE ALEXANDRINE.



*



Les époux [G] ont pris à bail un appartement situé [1] à [Localité 2], à effet du 1er décembre 1998.



La société FONCIERE ALEXANDRINE, qui a décidé de vendre l'immeuble, allègue avoir adressé une offre de vente aux époux [G], suivant exploits des 3 et 17 juillet 2006. Elle précise que les époux locataires n'ont pas manifesté la moindre intention de répondre favorablement à l'offre.



Après offre de vente délivrée à nouveau par exploit du 16 juin 2009, l'appartement dont les époux [G] étaient locataires a été vendu par la FONCIERE ALEXANDRINE aux époux [Y] le 7 septembre 2009 ; les époux [Y] ont, par exploit du 28 mai 2010, notifié aux époux [G] un congé pour habiter les lieux pour le 30 novembre 2010 à minuit.



Cependant, les locataires n'ont pas quitté les lieux à cette date. Considérant qu'ils étaient déchus de tout droit d'occupation, les époux [Y] ont engagé la procédure d'expulsion.



Les époux [G] s'opposent à la vente, considérant que leur droit de préemption n'a pas été valablement purgé du fait du non-respect par le bailleur/propriétaire des dispositions d'ordre public des accords collectifs applicables en l'espèce.



*



Les époux [G] ont assigné les époux [Y] ainsi que la société FONCIERE ALEXANDRINE en annulation des offres des 3 et 17 juillet 2006 et 16 juin 2009 ainsi que de la vente intervenue par acte notarié du 7 septembre 2009 entre la société ALEXANDRINE et les époux [Y].



Par jugement du 14 septembre 2012, le tribunal a :



- débouté les époux [G] de l'intégralité de leurs demandes';



- condamné les époux [G] à payer aux époux [Y] la somme de 25.000 €, à la société FONCIERE ALEXANDRINE, celle de 5.000 € en réparation de la procédure abusive menée par eux';



- prononcé l'exécution provisoire.





Les époux [G] ont interjeté appel de la décision.



*



Dans leurs dernières conclusions visées le 4 juillet 2014, les époux [G] demandent à la Cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,



- d'annuler les offres de vente qui leur ont été notifiées par acte d'huissier des 3 et 17 juillet 2006 et du 16 juin 2009';



- d'annuler la vente intervenue par acte notarié du 7 septembre 2009 entre la société FONCIERE ALEXANDRINE et les époux [Y]';



- de débouter la société FONCIERE ALEXANDRINE et les époux [Y] de toutes leurs demandes ;



- de condamner la société FONCIERE ALEXANDRINE à leur payer la somme de 260.000 € au titre de leur préjudice matériel';



- de condamner solidairement la société FONCIERE ALEXANDRINE et les époux [Y] à leur payer une somme de 50.000 € au titre de leur préjudice moral';



- condamner la société FONCIERE ALEXANDRINE à les garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge et à leur rembourser les sommes versées en exécution de la décision entreprise';



- ordonner la publication de l'arrêt à intervenir.



Ils soutiennent que les offres de vente qui leur ont été délivrées étaient bien soumises aux dispositions des accords collectifs de location dont elles devaient respecter les prescriptions, ce qui n'a pas été le cas, si bien que la vente est nulle. Ils ont réellement eu l'intention d'acquérir le bien immobilier, leur bonne foi est avérée. La vente intervenue au profit des époux [Y] leur cause indéniablement un préjudice.





Dans leurs dernières conclusions visées le 29 juillet 2014, les époux [Y] demandent à la Cour de dire que les époux [G] ont renoncé à exercer leur droit de préemption,



- en conséquence, dire n'y avoir lieu à statuer sur l'éventuelle irrégularité de l'offre de vente, et de débouter les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes ;



- subsidiairement, dire qu'en avouant judiciairement avoir renoncé au bénéfice du délai prévu pour l'exercice de leur droit de préemption, les époux [G] ont couvert toute nullité éventuelle ayant pu affecter l'offre de vente, et dire de plus fort n'y avoir lieu à prononcer la nullité des offres de vente, débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes';



En tout état de cause':



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions et, en conséquence':



* dire et juger que les accords collectifs des 9 juin et 16 mars 2005 ont été appliqués à la vente réalisée par la société FONCIERE ALEXANDRINE à leur égard, si tant est qu'ils soient applicables';

 

* débouter les époux [G] de leur demande d'annulation des offres de vente et de la vente du 7 septembre 2009';

 

* condamner les époux [G] à leur payer la somme de 270.000 € à titre de dommages et intérêts';

 

* ordonner la capitalisation des intérêts échus conformément à l'article 1154 du code civil';



Subsidiairement, dans l'hypothèse où la vente du 7 septembre 2009 serait annulée':



- condamner la société FONCIERE ALEXANDRINE et les époux [G] à leur payer les sommes de':



* 622.466,00 € au titre du remboursement du prix d'achat de l'appartement';



* 577.534,00 € au titre de la perte de valeur ;



* 81.770,00 € au titre des frais de notaire ;



* 25.360,35 € au titre des charges de copropriété ;



* 5.082,57 € au titre des taxes foncières 2009 (prorata)';



* 22.835,18 € au titre des intérêts et assurance de l'emprunt immobilier qu'ils ont dû souscrire pour financer cette acquisition ;

 

* 1.794,00 € au titre des frais d'étude de l'architecte pour la réunion des appartements';



* 1.674,40 € au titre des frais d'étude du bureau d'étude technique (BET) pour la réunion des deux appartements ;

 

* 922,00 € au titre de leurs frais de déménagement de [Localité 1] vers [Localité 2]';

 

* 270.000,00 € au titre du préjudice moral, familier et matériel ;

 

Soit au total une somme de 1.609.438,50 €.





Ils soutiennent que : 



- les appelants n'ont aucun intérêt à agir et ont renoncé à l'exercice de leur droit de préemption.



- les accords collectifs, si tant est qu'ils soient applicables, ont été respectés en l'espèce, les époux [G] ayant été informés de l'état des lieux.



- les appelants ont agi dans un but dilatoire de sorte que le caractère abusif de la procédure intentée est caractérisé.



- le refus des époux [G] de quitter les lieux a été source d'un préjudice certain les concernant, ayant dû retarder leur déménagement.





Dans ses dernières conclusions visées le 4 août 2014, la société FONCIERE ALEXANDRINE demande à la Cour : 



* de confirmer le jugement en ce qu'il a :



- indiqué que les accords collectifs des 9 juin et 16 mars 2005 n'étaient pas applicables';



- affirmé qu'aucune nullité n'était encourue pour non-respect des dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005';



- indiqué qu'en l'absence d'association de locataire, un état de l'immeuble était suffisant pour satisfaire aux dispositions des accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005';



- affirmé que les époux [G] avaient bénéficié d'une information claire et exhaustive sur l'état de l'immeuble';

 

- affirmé qu'elle avait subi un préjudice du fait de la procédure abusive intentée à son encontre par les époux [G]';



* de l'infirmer en ce qu'il a limité le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués au titre de la procédure abusive à 5.000 €';



En conséquence, à titre principal':



- débouter les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes ;



- débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs demandes ;



A titre subsidiaire':



- ordonner aux époux [Y] de libérer les locaux objets du contrat de vente du 7 septembre 2009';



- condamner les époux [Y] à lui payer la somme de 75.145,60 € en remboursement des loyers indûment perçus';



- dire que cette somme se compensera avec le prix de vente qu'elle devrait rembourser si la vente était annulée';



- préciser la situation locative des locaux objets du contrat de vente du 7 septembre 2009 et, le cas échéant, condamner les époux [G] à lui payer le montant des arriérés de loyers dus pour la période courant du mois de février 2013 au prononcé de l'arrêt d'appel';



En tout état de cause':



- condamner les époux [G] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.





La cour renvoie aux conclusions signifiées par les parties, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DECISION





- l'incident de révocation de l'ordonnance de clôture, signifié le 4 juillet 2014, a été joint au fond. Les conclusions de LA FONCIERE ALEXANDRINE et de M. et Mme [Y] ont été accueillies .



- l'intérêt pour agir de M. et Mme [G] est mis en doute par M. et Mme [Y] du fait qu'à aucun moment M. et Mme [G] ne se sont manifestés auprès du bailleur pendant le délai de préemption pour signifier leur intérêt pour la proposition qui leur été faite ; et que de plus, ils demandent l'annulation des offres de vente qui leur avaient été faites et de la vente intervenue entre M. et Mme [Y] et LA FONCIERE ALEXANDRINE, alors qu'eux-mêmes reconnaissent ne pas être en mesure d'acheter ce bien.



Cependant, ils considèrent que leur droit de préemption n'est pas purgé dans la mesure où les offres de vente qui leur ont été faites sont irrégulières. 



Or, si le tribunal a estimé que les accords collectifs dont les époux [G] réclamaient l'application ne leur étaient pas applicables, la jurisprudence a évolué sur cette question, appliquant le bénéfice des accords collectifs, au-delà des seuls congés pour vendre. Il en résulte que les époux [G], qui invoquent le bénéfice de ces accords, ont un intérêt à agir.



- Sur le fond



M. et Mme [G] sollicitent la nullité des offres de vente qui leur ont été faites par LA FONCIERE ALEXANDRINE et la nullité corrélative de la vente intervenue entre LA FONCIERE ALEXANDRINE et M. et Mme [Y]. Ils soutiennent en effet, que, contrairement à ce qu'affirme le tribunal, les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 sont applicables non seulement aux congés pour vendre mais aussi aux offres de vente, ce qu'a approuvé la Cour de Cassation dans son arrêt du 5 septembre 2012.



Il convient d'observer ainsi que le font M. et Mme [Y], que l'accord collectif du 9 juin 1998 porte clairement l'intitulé 'Accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation' ; or, il n'est pas contesté que LA FONCIERE ALEXANDRINE n'a pas délivré de congé à M. et Mme [G], dont les droits relèvent de la loi du 31 décembre 1975 (article 10) et non de celle du 6 juillet 1989 (article 15). Au demeurant et logiquement, pendant de nombreuses années, la jurisprudence a refusé d'appliquer ces accords à d'autres situations locatives que le congé pour vendre, ainsi qu'en témoignent les décisions citées par M. et Mme [Y] dans leurs écritures.



Cependant et de fait, la jurisprudence s'est modifiée et la Cour de Cassation (3ème chambre) a finalement admis, dans son arrêt du 5 septembre 2012 (antérieur au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre dans la présente instance), qu'une cour d'appel avait, à bon droit, retenu que l'accord du 9 juin 1998 s'appliquait aussi aux offres de vente et donc aux locataires dont les droits locatifs n'étaient pas mis en danger par la décision du bailleur de vendre l'immeuble.



On doit ainsi considérer que les accords du 9 juin1998 -auxquels se réfère exclusivement la Cour de Cassation dans son arrêt précité- sont applicables aux offres de vente faites à M. et Mme [G] les 3 et 17 juillet 2006 et 16 juin 2009. 



Sur ce point, le jugement sera infirmé, étant rappelées deux choses :



- à l'époque où les offres de vente ont été délivrées, l'accord collectif de 1998 ne s'appliquait qu'aux congés pour vendre et non aux offres de vente, si bien qu'on ne peut reprocher au bailleur de ne pas avoir 'respecté' cet accord ; 

 

- question peu développée par les appelants : aucune disposition de cet accord collectif ne sanctionne le non respect de celui-ci par la nullité des offres de vente et moins encore par la nullité de l'acte de vente qui interviendrait entre le vendeur et un acheteur autre que le locataire.

 

*





S'agissant de l'information donnée aux locataires lors de la délivrance des offres de vente, en l'absence d'une association de locataires, une information leur a bien été donnée sous forme d'un 'livret locataire' qui comporte en une soixantaine de pages les informations essentielles sur l'état de l'immeuble et propose une réunion d'information qui n'a d'ailleurs jamais intéressé M. et Mme [G]. Un diagnostic complet leur a été remis. Ce livret et ces pièces abordent en effet clairement les points essentiels qui sont répertoriés dans un sommaire : présentation de l'ensemble immobilier et matériaux constituant les façades, huisseries, étanchéité des couvertures, espaces extérieurs, environnement, travaux réalisés dans les cinq dernières années et travaux pris en charge par le vendeur ; conditions particulières de vente au profit des locataires en place ; droits du locataire, conditions de fonctionnement de la copropriété ; embellissements, aménagements intérieurs, parkings, sous-sol, ascenseurs, plomberie électricité sanitaires sécurité incendie chauffage, ventilation climatisation, diagnostics divers. En sorte que les locataires ont été clairement informés sur le projet de vente qui, au demeurant, ne les a jamais intéressés. Ils ne fournissent en effet aucun élément permettant d'affirmer qu'ils avaient une quelconque intention d'acheter cet appartement dans lequel cependant ils avaient bien l'intention de se maintenir.



Il résulte de ces circonstances que le bailleur vendeur n'a manqué à aucune de ses obligations et que M. et Mme [G] seront déboutés de leurs demandes tant en annulation des offres de vente leur ont été faites par LA FONCIERE ALEXANDRINE que de la vente de l'appartement à M. et Mme [Y]. Ils seront également déboutés de leur demande en dommages-intérêts.





- Sur les demandes de M. et Mme [Y]



M. et Mme [Y] sollicitent le paiement d'une somme de 270.000 € à titre de dommages-intérêts. M. et Mme [G] ont quitté les lieux. Cependant l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit, qui dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts, dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. Or la mauvaise foi des appelants ne peut être caractérisée dans la mesure où la jurisprudence, en évoluant, a donné un fondement à leur demande. Dès lors, l'exercice abusif par M. et Mme [G] de leur droit d'agir en justice n'est pas suffisamment caractérisé.



Il convient donc de débouter M. et Mme [Y] de leur demande en dommages-intérêts. Le jugement sera sur ce point infirmé.





- Sur des demandes de LA FONCIERE ALEXANDRINE



LA FONCIERE ALEXANDRINE sollicite des dommages-intérêts qui ont été appréciés par le tribunal à 5000 € mais dont LA FONCIERE ALEXANDRINE demande qu'ils soient portés à 10.000 €.



Pour la même raison, LA FONCIERE ALEXANDRINE sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts liée au caractère abusif de la procédure. Le jugement sera infirmé sur ce point.





- Sur les frais irrépétibles 



Il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [Y] les frais non compris dans les dépens de l'instance. M. et Mme [G] seront condamnés solidairement à leur payer la somme de 15.000 € sur ce fondement. 





Il est inéquitable de laisser à la charge de LA FONCIERE ALEXANDRINE les frais non compris dans les dépens de l'instance d'appel, il lui sera dû par M. et Mme [G] la somme de 8.000 €.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant en audience publique, par décision contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre le 14 septembre 2012, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. et Mme [G] tendant à l'annulation des offres de vente de LA FONCIERE ALEXANDRINE et du contrat de vente passé entre M. et Mme [Y] et LA FONCIERE ALEXANDRINE ainsi que sur l'article 700 du code de procédure civile que les époux [G] ont été condamnés à payer ;



Et, statuant à nouveau,



Dit que l'accord collectif du 9 juin 1998 est applicable à la présente espèce,



Constate que le bailleur a régulièrement informé M. et Mme [G] préalablement aux offres de vente qui leur ont été adressées par LA FONCIERE ALEXANDRINE,



Déboute les appelants de leurs demandes,



Rappelle que la méconnaissance de l'obligation d'information pesant sur le bailleur/vendeur n'était pas de nature à entraîner la nullité des actes juridiques visés,



Déboute M. et Mme [Y] et LA FONCIERE ALEXANDRINE de leurs demandes tendant à voir sanctionner le caractère abusif des actions intentées par M. et Mme [G],



Y ajoutant,



Condamne M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [Y] la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel,



Condamne M. et Mme [G] à payer à LA FONCIERE ALEXANDRINE la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais d'appel,



Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,



Condamne M. et Mme [G] aux dépens de première instance et d'appel et autorise leur recouvrement dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,