Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 18 décembre 2014

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2014



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/14923



Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Juin 2012 -Tribunal d'Instance de PARIS 16ème - RG n° 11-11-000100





APPELANTE

 

Société ACADEMIE FRANCAISE-FONDATION LE METAIS LARIVIERE

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

Assisté de Me Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, toque : B1160 





INTIMES 



Monsieur [M] [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480





Madame [Q] [R] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 Octobre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre

Monsieur Christian HOURS, Président de chambre 

Madame Isabelle BROGLY, Conseillère



qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Hélène PLACET, greffier présent lors du prononcé.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE 



Monsieur et Madame [V] sont locataires depuis 1974 d'un appartement de cinq pièces situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis à [Adresse 2] appartenant à l'ACADEMIE FRANCAISE. 



A l'occasion d'un renouvellement de bail à effet du 1er juillet 1988, le montant du loyer annuel qui était de 5 297,60 € (34 750 francs) a été augmenté et porté à la somme de 10 976,33 € par an. L'augmentation a été répartie sur 8 années en application des dispositions des articles 25 et suivants de la loi du 23 décembre 1986. 



Postérieurement, l'ACADEMIE FRANCAISE a notifié une proposition de renouvellement à effet au 1er juillet 1996 en application de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, demandant que le loyer annuel en principal soit porté à la somme de 18 053,32 € avec une augmentation étalée sur six années. 



En l'absence d'accord, l'ACADEMIE FRANCAISE a saisi le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement de Paris qui, par jugement rendu le 11 septembre 1996, a fixé le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 1996 à la somme mensuelle de 1 285,45 € soit la somme annuelle de 15 425,40 € et ce, avec un étalement sur six ans. 



Saisie de l'appel de cette décision, la Cour d'Appel de Paris a, par arrêt en date du 19 février 1998, infirmé le jugement rendu le 11 septembre 1996 en fixant à la somme de 16 327,29 € au lieu de 15 425,40 €, le montant annuel du loyer à compter du 1er juillet 1996, soit un loyer mensuel de 1 360,61 € en principal. 



Prenant en considération les termes de cette décision ainsi que la révision indiciaire annuelle, le mandataire de l'ACADEMIE FRANCAISE a procédé au calcul des loyers dus depuis le 1er juillet 1996. 



L'ACADEMIE FRANCAISE a alors, par l'intermédiaire de son nouveau gérant d'immeubles, tenté d'obtenir que les comptes soient soldés et que les époux [V] paient l'arriéré considérable des loyers et charges qu'ils lui devaient. 



Alléguant que l'arriéré locatif ne cessait d'augmenter, l'ACADEMIE FRANCAISE a saisi le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement de Paris qui a, par jugement rendu le 2 mai 2006, après réouverture des débats et en considération des importantes divergences opposant les parties, ordonné une consultation qu'il a confiée à Monsieur [X] [E] avec mission d'établir notamment les sommes réellement versées année par année et d'établir les comptes entre les parties. 



Après avoir établi les comptes entre les parties Monsieur [X] [E] a estimé aux termes d'un pré-rapport en date du 4 juin 2006 diffusé le 4 juillet 2007, que les époux [V] étaient débiteurs au 3ème trimestre 2006 d'un arriéré de loyers et de charges de 37 029,90 €. 



Par ordonnance de remplacement en date du 12 octobre 2007, Monsieur [L] [G] a été désigné aux lieu et place de Monsieur [X] [E], décédé. 



Monsieur [L] [G] n'ayant accompli aucune diligence, le Tribunal a reporté l'examen de l'affaire à l'audience du 6 mai 2008, puis à de nombreuses reprises. 



Par jugement rendu le 4 novembre 2008, le Tribunal d'Instance, prenant acte de ce que Madame [V] se reconnaissait débitrice de la somme de 17 865,80 €, l'a condamnée au paiement de cette somme en lui accordant un délai de 12 mois pour se libérer du paiement, la mission de Monsieur [G] étant prorogée jusqu'au 19 janvier 2009. 



Par jugement en date du 11 janvier 2011, le premier juge a désigné Monsieur [M] [Z] aux lieu et place de Monsieur [G] dont la carence était persistante. 



Monsieur [Z] a déposé le 22 avril 2011 son rapport, aux termes duquel il a conclu à l'existence d'une dette des locataires arrêtée au 31 mars 2011, soit échéance de mars 2011 inclus, à la somme de 8 775,05 €. 



En dépit des termes de ce rapport qui se prononce à la fois sur le calcul des loyers et sur le montant des charges, les époux [V] n'ont pas procédé au règlement de l'arriéré locatif et se sont abstenus de payer le moindre loyer courant à compter du mois d'avril 2011. 





Saisi d'une demande d'entérinement du rapport de l'expert judiciaire par l'ACADEMIE FRANCAISE, le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement a, par jugement en date du 5 juin 2012 : 

- condamné solidairement Monsieur et Madame [V] à verser à l'ACADEMIE FRANCAISE la somme de 30 513,73 € avec intérêts au taux légal au 3 avril 2012, au titre des loyers et charges impayés. 

- dit nul le commandement de payer signifié le 12 janvier 2011 aux locataires. 

- débouté l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail. 

- condamné l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE à verser aux époux [V] la somme de 10 000 € à titre d'indemnisation de leur trouble de jouissance. 

- débouté les époux [V] de leur demande de remboursement des frais de gardiennage supplémentaires. 

- débouté les parties de leurs autres demandes. 

- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié par chacune des parties. 



L'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE a interjeté appel de la décision. 



Dans ses dernières conclusions du 1er mars 2014, elle poursuit la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [V] de leur demande de remboursement de frais de gardiennage supplémentaires et en ce qu'il les a condamnés au paiement des loyers et charges arrêtés au mois de juin 2012. 



Elle conclut à l'infirmation du jugement sur le surplus et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de : 

- constater le caractère prescrit de la demande de remboursement des charges formée par les consorts [V] au titre des charges par eux provisionnées pour la période antérieure au 3 avril 2007. 

- débouter en tout état de cause les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes. 

- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui verser la somme de 47 786 € en principal en paiement de l'arriéré des loyers et charges provisoirement arrêtée au 31 décembre 2012, augmentée des intérêts au taux légal. 

- prononcer la résiliation du bail en date du 1er juillet 1996 aux torts et griefs exclusifs des locataires. 

- ordonner en conséquence leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier. 

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira à la Cour. 

- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel, charges en sus, jusqu'à la libération effective des lieux. 

- les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts. 

- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui verser la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

- les condamner solidairement aux dépens comprenant les frais de consultation, pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Monsieur et Madame [V], intimés, par dernières conclusions du 2 avril 2013, demandent à la Cour de : 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit nul le commandement de payer signifié le 12 janvier 2011 aux locataires, débouté l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail, condamné l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE à les indemniser de leur trouble de jouissance, 

- l'infirmer sur le surplus et statuant à nouveau : 

- débouter l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE MERAIS LARIVIERE de l'intégralité de ses demandes. 

- écarter le rapport de Monsieur [Z] comme comportant de nombreuses erreurs. 

- constater que leur logement est insalubre et indécent. 

- constater que l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE a manqué à ses obligations de logement décent et de jouissance paisible. 

- faire droit à leur demande d'exception d'inexécution en les dispensant de ne pas payer leurs loyers à hauteur de 100% à compter du 2ème trimestre 2011 avec restitution par l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE de l'intégralité des loyers qu'elle a perçus sur la période du 4ème trimestre 2006 au 1er trimestre 2011 résultant légitimement des troubles et privations de jouissance constants suite au premier dégât des eaux survenu en juillet 2006. 

- condamner l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE à leur verser la somme de 14 402,84 € au titre du remboursement intégral des charges relatives à la rémunération de la gardienne impliquant l'intervention d'une société extérieure et compte tenu aussi du fait que le contrat de la gardienne n'est pas légal. 

- condamner l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE à leur verser la somme de 6 802,74 € au titre des autres charges indûment perçues. 

- modifier le quantum des dommages-intérêts prononcé par le Tribunal d'Instance. 

- condamner l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE à leur verser la somme de 28 662,78 € à titre d'indemnisation de leur trouble de jouissance. 

- condamner l'ACADEMIE FRANCAISE - FONDATION LE METAIS LARIVIERE à leur verser la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 





Sur les demandes de la Société ACADEMIE FRANCAISE. 



Au soutien de son appel, l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE sollicite l'entérinement du rapport de Monsieur [Z], expert désigné par le Tribunal d'Instance, non seulement en ce qui concerne le calcul des loyers mais encore des charges dont elle prétend apporter la justification. Elle indique que le montant des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2014 inclus s'élève à la somme de 86 448,55€ sur laquelle les locataires n'ont réglé en tout et pour tout qu'une somme de 2 224,26 € le 15 avril 2013, de sorte que ces derniers lui restent redevables de la somme de 84 224,29 €, selon décompte arrêté au mois de septembre 2014 inclus. 



1) Sur les sommes dues par Monsieur et Madame [V] au titre des loyers pour la période comprise entre le 1er octobre 2000 jusqu'au 31 mars 2011. 



Aux termes de son rapport, l'expert judiciaire fixe à la somme de 178 912,28 € le montant des loyers dus par Monsieur et Madame [V] pour la période comprise entre octobre 2000 et jusqu'au 31 mars 2011, alors que les locataires estiment que le montant total des loyers pour la même période est de 178 100,35 €, soit une différence de 811,85 €. 



Cette différence s'explique par l'indice de révision retenu par l'expert judiciaire de juillet 1996 jusqu'à juillet 2011 inclus. 



Les locataires reprochent à l'expert judiciaire d'avoir appliqué toujours le même indice de base soit 1 017,75 sur une période de six ans, soulignant que cette méthode de calcul implique que le résultat obtenu par la méthode de calcul du loyer entre le nouvel indice et l'ancien indice constant induit une plus grande augmentation, provoquant ainsi ipso facto une hausse plus élevée du montant du loyer que celle de la hausse légale annuelle obtenue avec les indices exacts. Ils font valoir qu'en aucun cas, on ne peut garder le même indice sur plusieurs années dès lors que cet indice publié par l'INSEE varie tous les ans, et que le montant du loyer révisé se calcule de la manière suivante : nouveau loyer = 

 loyer précédent x loyer du trimestre concerné (4ème trimestre)

 indice loyer du 4ème trimestre de l'année précédente 



En l'espèce, ce problème avait déjà été soumis à l'expert judiciaire qui, pour rejeter le calcul effectué par les locataires, a mentionné que l'augmentation par sixième annuel a été arrêtée par la décision de la Cour d'Appel en date du 19 février 1998 à 214,07 francs par an, valeur juillet 1996, ce qui justifie que l'augmentation devait subir une révision annuelle par rapport à l'indice de base, soit 1017,75 pendant six ans.



Or, c'est à tort que l'expert judiciaire a ainsi calculé le montant de l'indexation des loyers durant cette période : en effet, par augmentation annuelle du loyer à la somme de 214,75 francs, valeur juillet 1996, telle qu'arrêtée par la Cour d'Appel dans son arrêt du 19 février 1998, il faut entendre augmentation du loyer stricto sensu, soit hors indexation. 



Par suite, il y a lieu de fixer le montant total des loyers dus par les locataires d'octobre 2000 jusqu'à mars 2011 inclus, à la somme de 178 100,35 € ainsi que calculée par les locataires et non à celle de 178 912,20 € telle que retenue par l'expert judiciaire. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point. 



2) Sur les sommes dues au titre des charges. 



L'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE fait valoir que c'est à tort que le premier juge a : 

- déduit des charges retenues par l'expert judiciaire, celles afférentes au nettoyage des vitres de l'immeuble située en hauteur et pour lequel elle est contrainte d'avoir recours à une entreprise extérieure : ces tâches de nettoyage de vitres exigeant une surélévation de plus d'un mètre de hauteur ne pouvant faire partie des tâches habituellement confiées à la concierge salariée de l'immeuble au regard des dispositions de la réglementation du travail et notamment de celles des articles R 4323-61 et 4323-63, peu important que le contrat de travail de la gardienne n'exclut pas expressément une telle mission. 

- déduit du décompte effectué par l'expert, les charges pour la période d'octobre 2000 au 31 décembre 2002 que les locataires n'ont jamais contestées lors des opérations d'expertise étant souligné qu'en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, la demande des époux [V] afférente aux charges appelées et payées sur cette période se heurte à la prescription dès lors qu'ils n'ont cru devoir contester ces charges pour la première fois que dans leurs écritures régularisées devant le Tribunal d'Instance, à l'audience du 3 avril 2012. 

- débouté l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE de sa demande de remboursement de taxes d'ordures ménagères comme non justifiée, alors même que tous les justificatifs ont été communiqués non seulement au cours des opérations d'expertise , mais encore à l'audience au fond devant le Tribunal d'Instance. 



Monsieur et Madame [V] répliquent que : 

- la récupération du paiement des charges n'est pas soumise à la prescription quinquennale mais décennale, l'assignation par l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE devant le Tribunal d'Instance du 16ème arrondissement datant du 18 août 2005, leur demande n'est pas prescrite. 

- Monsieur [Z] a commis une erreur relativement à la récupération des charges liées aux salaires de la gardienne et de sa remplaçante en estimant qu'elles étaient récupérables à hauteur de 75% alors que la bailleresse a fait intervenir une entreprise tierce pour entretenir partiellement les parties communes, compte tenu du fait que la gardienne ne peut monter au-dessus d'une certaine hauteur : en effet, dès lors que la gardienne de l'immeuble partage les travaux d'entretien des parties communes avec une société de nettoyage, les dépenses liées à sa rémunération ne sont pas récupérables, en outre, la mandataire de la bailleresse a été dans l'incapacité de fournir les justificatifs des charges qu'elle réclamait, c'est ainsi qu'à plusieurs reprises, il lui a été demandé de justifier des charges et notamment par courriers des 31 mars 2010, 2 juillet 2010 et 21 juillet 2011 qui sont tous restés sans réponse. 

- tout comme les charges de la gardienne, il n'a été fourni aucun justificatif probant sur les autres charges pour la période allant du 4ème trimestre 2000 au 1er trimestre 2011, les seuls justificatifs étant ceux des taxes d'ordures ménagères pour les années 2005, 2007, 2008, 2009 et 2010. 



Monsieur et Madame [V] s'estiment en conséquence fondés en leur demande de remboursement des charges liées à la rémunération de la gardienne à hauteur de la somme de 14 402,84 € ainsi que des autres charges payées à hauteur de la somme de 6 802,74 € pour la période allant du 4ème trimestre 2000 au 1er trimestre 2011. 



Sur la prescription soulevée par l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE. 



L'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE invoque les dispositions de l'article 2224 du Code Civil pour soulever la prescription de la demande de Monsieur et Madame [V] tendant au remboursement des charges d'ores et déjà payées pour la période antérieure au 3 avril 2007, rappelant que les locataires n'ont cru devoir contester et réclamer leur remboursement pour la première fois qu'à l'occasion des écritures qu'ils ont régularisées devant le Tribunal lors de l'audience du 3 avril 2012. 



Monsieur et Madame [V] répliquent que la récupération des charges n'est pas quinquennale mais décennale. 



En l'espèce, les actions personnelles ou mobilières se prescrivant par cinq ans en vertu des dispositions de l'article 2224 du Code Civil, Monsieur et Madame [V] ne sont recevables à solliciter le remboursement des charges appelées et payées que jusqu'au 3 avril 2007, leur première demande datant du 3 avril 2012. 



Par suite, Monsieur et Madame [V] ne sont pas fondés à solliciter le remboursement des charges d'octobre 2000 jusqu'au 3 avril 2007, soit les sommes de 475,62 € + 2 164,20 € + 1 820,63 € + 2 164,47 € + 1 683,61 €+ 1 848,69 €+2 407,32 € + 630,28 € = 13'194,82 €. 



Sur les charges appelées d'avril 2007 jusqu'au 31 décembre 2008. 



Avant le décret du 19 décembre 2008 entré en vigueur le 1er janvier 2009, les décrets du 9 novembre 1982 et du 26 août 1987 fixaient la liste des charges récupérables pour le parc locatif social et le part locatif privé : ainsi l'article 2 du décret du 26 août 1987 disposait que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant. Les deux conditions étant cumulatives 'entretien des parties communes et élimination des rejets, les dépenses relatives à la rémunération du gardien n'étaient donc pas récupérables si le gardien partageait avec une société de nettoyage la charge des travaux d'entretien des parties communes. 



Force est de constater, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté par la bailleur, que tel est le cas en l'espèce, quand bien même les travaux d'entretien dévolus à la société de nettoyage extérieure sont mineurs puisqu'étant chargée uniquement du nettoyage des vitres et fenêtres dont la hauteur ne permettaient pas l'intervention de la gardienne. 



Les dépenses liées à la rémunération de la gardienne jusqu'au 31 décembre 2008, ne sont donc pas récupérables. L'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE doit être condamnée à rembourser à Monsieur et Madame [V] le montant des charges liées à la rémunération de la gardienne pour la période comprise entre le 3 avril 2007 et le 31 décembre 2008. 



Sur toutes les autres charges appelées depuis le 3 avril 2007 jusqu'au 1er trimestre 2011 incluant les charges de la gardienne à compter du 1er janvier 2009. 



Monsieur et Madame [V] font valoir que, tout comme les charges de la gardienne, la société FODEGI, mandataire de gestion de l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE, est incapable de fournir des justificatifs probants sur les autres charges appelées jusqu'au 1er trimestre 2011, les seules justificatifs fournis étant ceux du paiement des taxes foncières des années 2005, 2007, 2008, 2009 et 2010. 



Pour calculer le montant des charges locatives récupérables, Monsieur [Z], désigné en qualité d'expert, s'est basé sur les appels et régularisations des charges qui lui ont été seuls communiqués à l'exclusion de tous autres documents justificatifs. 



L'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE produit aux débats les décomptes des charges établis par le Syndic de copropriété qui ne sont accompagnés d'aucun justificatif (relevés, factures, bulletins de salaire...). En outre, il n'est nullement justifié que, conformément aux dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, l'ensemble des justificatifs ont été tenus à la disposition des locataires durant le délai d'un mois à compter de l'envoi du décompte de régularisation. 



Dans ces conditions, l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE doit être déboutée de sa demande formée au titre des régularisations de charges du 3 avril 2007 jusqu'au premier trimestre 2011, à l'exclusion des taxes d'enlèvement d'ordures ménagères à hauteur de 2 267,65 € 



Sur l'actualisation de la demande relative à l'arriéré locatif de l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE en cause d'appel. 



L'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE sollicite la somme de 86 448,55 € au titre de l'arriéré locatif (loyers et provisions sur charges impayés), selon décompte arrêté à fin septembre 2014. 



La somme réclamée par ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE comprend celle de 8 775,03 € dont l'expert a indiqué aux termes de son rapport que les locataires en étaient redevables selon décompte arrêté au 31 mars 2011, au titre des loyers dus (178 912,20'€), du droit au bail (89,48 €) , des charges locatives (23 100,88 €) et taxes d'ordures ménagères ( 2267,65 €), sous déduction des sommes versées à hauteur de 195 595,18 € au titre des loyers réglés et ce, pour la période comprise entre octobre 2000 et mars 2011. 



Or, la somme due, au titre des seuls loyers en principal, par Monsieur et Madame [V] pour cette période a été ci-dessus évaluée à la somme de 178 100,35 € et non à celle de 178 912,20 € comme indiquée par l'expert, de sorte que sur cette période les locataires ont réglé la somme de 811,85 € en trop sur le seul montant des loyers qui doit être déduite de la somme de 8 775,03 €. 



Doivent également déduites de cette somme, les charges injustifiées acquittées par les locataires du 3 septembre 2007 jusqu'au 1er trimestre 2011 inclus, comprenant les dépenses liées à la rémunération de la gardienne jusqu'au 31 décembre 2008, de sorte qu'en définitive les époux Monsieur et Madame [M] [V] sont redevables de la somme de 13 194,82 € au titre des charges payées d'octobre 2000 au 3 avril 2007, leur demande en restitution de ces charges antérieurement au 3 avril 2007 ayant été déclarée prescrite. 



Le décompte locatif des Monsieur et Madame [V] arrêté au 31 mars 2011 s'établit ainsi qu'il suit : 

- loyers d'octobre 2000 jusqu'au 31 mars 2011 : 178 100,35 € 

- charges dues d'octobre 2000 jusqu'au 3 septembre 2007 13 194,82 €

- droit au bail 89,48 €

- taxes enlèvement d'ordures ménagères 2 267,65 €

 Total : 193 652,30 € 

 Sous déduction des sommes versées 195 595,18 €

 D'où un solde en leur faveur de : 1 942,88 €



L'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE actualise sa demande en cause d'appel, sollicitant le règlement des loyers et charges impayés d'avril 2001 jusqu'au mois de septembre 2014 inclus à hauteur de 84 224,29 €, tout en faisant valoir que Monsieur et Madame [V] ne se sont acquittés en tout et pour tout sur cette période que de la somme de 2 224,26 € le 15 avril 2013. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE, en condamnant les locataires au paiement de la somme de 84 224,29 € sous déduction de la somme de 1 942,88 € (solde créditeur en faveur des locataires pour la période précédente), soit en définitive de la somme de 82 281,41 €. 



Sur les demandes de Monsieur et Madame [V]. 



Sur la nullité du commandement de payer signifié le 12 janvier 2011 aux locataires. 



Le jugement doit être confirmé sur ce point : en effet, ainsi que l'a très exactement relevé le premier juge, à la date du 12 janvier 2011, date de délivrance du commandement de payer, qui ne correspond pas exactement aux sommes dues, les comptes entre les parties faisaient l'objet d'une expertise judiciaire qui a permis de faire ressortir que les contestations élevées étaient partiellement fondées. 



Sur l'exception d'inexécution. 



Monsieur et Madame [V] justifient l'absence de paiement de leurs loyers, par la survenance de plusieurs dégâts des eaux provenant des parties communes de l'immeuble à l'origine d'un important trouble de jouissance. 



Ils s'estiment fondés à se prévaloir de l'exception d'inexécution pour obtenir remboursement des loyers dont ils se sont acquittés du paiement du 4ème trimestre 2006 jusqu'au 1er trimestre 2011 inclus et à être dispensés du paiement total de leurs loyers à compter du 2ème trimestre 2011 jusqu'à exécution des travaux, invoquant : 

- d'une part la somme très importante de 82 892,98 € qu'ils ont versée à l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE au titre des seuls loyers et de 90 830,98'€ en tenant compte des 7 938 € de charges payées pendant cette période, alors même qu'ils ont été privés de la jouissance des principales pièces de l'appartement (cuisine, salle de bains, antichambre, salon). 

- d'autre part, la responsabilité totale de la bailleresse via son représentant légal, la société FODEGI, qui par indifférence, négligence et incompétence, porte l'entière responsabilité d'avoir aggravé les dégâts dans la salle de bains, dans la cuisine et l'antichambre. 



Ils font valoir que : 

- les entreprises mandatées par le gestionnaire pour rechercher l'origine des chutes d'eau se sont révélées particulièrement incompétentes puisqu'incapables de déterminer l'origine des chutes d'eaux à répétition venant du plafond mais ayant encore dégradé, lors des quatre interventions des 30 et 31 août 2006 et des 6 et 7 septembre 2006, les colonnes d'eau en aggravant ce faisant les dégâts. 

- l'incurie totale du mandataire s'est à nouveau manifestée quelques mois plus tard pour un second dégât des eaux. 

- leur trouble de jouissance est bien antérieur au 5 juin 2012 retenu comme point de départ par le premier juge puisqu'il remonte en 2006 et vivent depuis cette époque dans des conditions insalubres et indignes puisque privés des principales commodités de leur résidence principale. 

- de même, la réfaction du montant du loyer à hauteur de 50% est sans rapport avec le trouble de jouissance qu'ils subissent. 



Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire. 



Aux termes du 1er alinéa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est notamment obligé : 

a) de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. 

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement (...), de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (...). 

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



S'il résulte des dispositions des articles 20-1 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut réduire le montant du loyer à défaut de mise en conformité du logement et si la garantie à une jouissance paisible est due par le bailleur à son locataire, ce dernier n'est pas pour autant autorisé à s'affranchir d'autorité du paiement de tout loyer. Seul le caractère inhabitable des lieux permet le cas échéant, au locataire d'être dispensé du paiement de son loyer mais à la condition de le solliciter auprès du Tribunal compétent. 



En l'espèce, Monsieur et Madame [V] ne s'acquittent plus du moindre loyer depuis le 1er avril 2011, à l'exception d'un versement de 2 224,26 € le 15 avril 2013, alors même qu'aux termes du jugement déféré, le premier juge ne les avait autorisés qu'à ne payer que 50% du montant de leurs loyers à compter du jugement et jusqu'à la réalisation des travaux. 



Ils invoquent les désordres affectant les lieux qu'ils louent et produisent pour en justifier trois procès-verbaux de constat qu'ils ont fait établir par huissier de justice : 

- le premier en date du 4 septembre 2006 aux termes duquel l'huissier de justice mentionne avoir constaté d'importants désordres liés à des infiltrations d'eau dans la salle de bains (décollements, auréoles jaunâtres, forte odeur d'humidité, points de corrosion au plafond, sol trempé et jonché de plâtre, armoire détrempée, dégagement présentant des décollements et boursouflures). 

- le second en date du 10 janvier 2007 établissant que la cuisine et l'antichambre comportent des traces d'écoulement d'eau, des parois humides.....

- le troisième en date du 14 avril 2011, décrivant la cuisine, l'antichambre, la salle de bains avec de multiples traces d'infiltrations d'eau, des auréoles d'humidité roussies, des placards hauts désolidarisés de leur support et risquant de tomber, un ensemble fortement détérioré, des décollements de peinture, une très forte odeur d'humidité. 



Pour autant, Monsieur et Madame [V] n'établissent pas que les locaux étaient totalement inhabitables, de sorte qu'il ne sont pas fondés à invoquer l'exception d'inexécution. 



Néanmoins, les époux Monsieur et Madame [V] ont incontestablement subi un préjudice de jouissance de nature à justifier une réfaction du montant de leur loyer. Restent en litige : 

- d'une part, le point de savoir à qui incombe la responsabilité de la non- exécution des travaux de remise en état des lieux, Monsieur et Madame [V] soutenant que leur inexécution est imputable à l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE et notamment son mandataire de gestion la société FODEGI. 

- d'autre part la fixation du pourcentage de la réfaction du montant du loyer, au regard des désordres avérés, ainsi que la durée de la période de réfaction du loyer. 



Il est constant, ainsi qu'il ressort des différentes pièces chronologiques versées aux débats que : 

- Monsieur et Madame [V] ont été victimes d'un premier dégât des eaux survenu le 17 juillet 2006 dans leur salle de bains qu'ils ont déclaré à leur assureur le 19 juillet suivant. 

- ils ont notifié pour la première fois à leur bailleur la survenance de ce sinistre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 28 septembre 2006, soit avec deux mois de retard. 

- l'ACADEMIE FRANCAISE-FONDATION LE METAIS LARIVIERE justifie qu'à cette date (28 septembre 2006), une fuite sur une canalisation de l'immeuble avait d'ores et déjà été réparée à la demande du gestionnaire de l'immeuble. 

- afin de procéder à la remise en état de l'appartement dégradé par ce dégât des eaux, la société FODEGI a, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 31 octobre 2006, demandé aux locataires de prendre attache avec ses services pour qu'une visite puisse être organisée sur place. 

- Monsieur et Madame [V] n'ont pas apporté de réponse à ce courrier. 

- Monsieur et Madame [V] ont été victimes d'un second dégât des eaux survenu dans leur cuisine le 10 janvier 2007 qu'ils ont signalé au mandataire de leur bailleresse par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 24 janvier 2007. 

- des travaux visant à supprimer la cause du sinistre, à savoir une fuite dans l'appartement situé au-dessus du leur, ont été réalisés en février 2007. 

- par courrier du 8 février 2007, la société FODEGI a informé Monsieur et Madame [V] de ce que les entreprises ALFER et MESMIN avaient été mandatées pour la réalisation des travaux de remise en état dans leur appartement, rendus nécessaires par les deux dégâts des eaux consécutifs qu'ils avaient subis, leur demandant de faire bon accueil à ces entreprises afin qu'elles soient à même de chiffrer les réparations des dégât. 

- l'entreprise chargée des travaux a établi des devis le 16 mars 2007 que la société FODEGI a communiqués aux locataires par courrier du 20 mars 2007 aux termes duquel notamment la société FODEGI indiquait à Madame [V] : 'je vous remercie de bien vouloir transmettre ces documents à votre assurance afin qu'elle se rapproche de l'assurance de l'immeuble pour statuer sur la prise en charge des dégâts' 

- les locataires n'ont jamais répondu à ce courrier. 

- le cabinet d'expertise ELEX, mandaté par l'assureur de la copropriété, a écrit les 27 août 2008 et 31 octobre 2008 à Monsieur et Madame [V] pour fixer une réunion d'expertise, mais en vain. 

- le 10 novembre 2008, la société FODEGI a écrit au Cabinet ELEX pour lui indiquer que l'entreprise qu'elle avait missionnée, a déjà contacté Monsieur et Madame [V] à plusieurs reprises mais que Madame [V] ne l'a toujours pas laissé à ce jour, pénétrer dans son logement pour des raisons qui lui sont personnelle...c'est pourquoi elle demande à l'expertise de bien vouloir patienter avant de rendre son rapport. 

- le 12 janvier 2009, le Cabinet ELEX indique qu'en l'absence de réponse, elle déposera son rapport avec les seuls éléments en sa possession. 

- le 13 janvier 2009, la société FODEGI répond au Cabinet ELEX que Madame [V] ne laisse toujours pas l'accès à son appartement et lui demande de patienter encore. Le même jour, la société FODEGI relance Madame [V] afin qu'elle permettre l'accès à son appartement dans les mêmes délais. 

- en réponse à un nouveau courrier du Cabinet ELEX daté du 26 février 2009, la société FODEGI lui répond le 9 mars 2009 que Madame [V] ne laisse pas l'accès à son logement et quand elle autorise l'accès, elle hurle après les entrepreneurs qui ne veulent pas travailler dans ces conditions et qui ne souhaitent pas chiffrer les travaux. 

- sans nouvelles de Monsieur et Madame [V], la société FODEGI a fait établir de nouveaux devis par l'entreprise SRBA, les précédents étant devenus avec le temps caducs. 

- en dépit des difficultés rencontrées pour avoir accès à l'appartement des locataires, l'assureur de l'immeuble a pu chiffrer le 25 mars 2009, le coût des dommages occasionnés par les différents dégâts des eaux à la somme de 7 386,59 € TTC, hors frais de remplacement ou réparation du mobilier. 

- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 5 novembre 2009, Madame [V] a contesté ensuite ce chiffrage, tout en s'opposant à ce que des travaux soient effectués dans son appartement, au motif qu'elle préférait faire procéder elle-même au chiffrage par une entreprise de son choix, écrivant au Cabinet FODEGI notamment en ces termes : 'dès que le montant des dégâts sera définitivement chiffré en bonne et due forme et que cela sera possible de commencer les travaux, je ne manquerai pas de vous le faire savoir...'. 

- pour autant, Madame [V] ne justifie pas avoir adressé des devis au mandataire de l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE. 

- à la suite du jugement dont appel, qui met à la charge du bailleur les travaux de remise en état, la société FODEGI s'est rapprochée, par lettre en date du 17 juillet 2012, de Monsieur et Madame [V] pour organiser une visite sur place en vue de l'établissement de nouveaux devis actualisés. 

- par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du 27 juillet 2012, Madame [V] a notifié à la société FODEGI son refus réitéré de voir une entreprise mandatée par son bailleur pénétrer dans les lieux loués en indiquant qu'elle s'opposerait à la réalisation de travaux dans l'appartement, si ce n'est par une entreprise de son choix. 



Cette chronologie des événements depuis le premier dégât des eaux permet d'établir formellement que c'est Madame [V] qui, par son attitude systématique d'opposition, a fait obstacle à la réalisation des travaux pourtant nécessaires : en effet, la bailleresse justifie avoir, par l'intermédiaire de son gestionnaire, tenté à maintes reprises de remédier aux désordres et ce, en pure perte dès lors que la locataire trouvait de nombreux prétextes pour retarder le commencement des travaux. 



Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu une réfaction de 50% sur le montant du loyer dû, mais de le réformer sur le point de départ et sur la durée de la période au cours de laquelle cette réfaction est applicable. 



Eu égard aux pièces du dossier, et notamment aux dates des sinistres évoquées ci-dessus, aux dates des déclarations de sinistres aux assurances, au délai indispensable pour obtenir des devis auprès des entreprises, la Cour a les élément nécessaires pour dire que la réfaction du montant du loyer à hauteur de 50 % courra à compter du premier sinistre survenu le 17 juillet 2006 jusqu'au 31 décembre 2007, soit 17 mois et demi de loyers, ce qui représente une durée satisfaisante pour mener à bien l'exécution des travaux et leur achèvement (prenant nécessairement en compte le temps incompressible pour l'assèchement de l'humidité ambiante, ainsi que la disponibilité des entreprises). 



L'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE doit donc être condamnée à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 12'911,41 € au titre de la réfaction du montant du loyer du 17 juillet 2006 jusqu'au 31 décembre 2007. 



Sur l'indemnisation du trouble de jouissance. 



Monsieur et Madame [V] ayant été indemnisés de leur préjudice de jouissance de juillet 2006 jusqu'au 31 décembre 2007 par l'octroi d'une réfaction de 50% sur le montant de leurs loyers, ils ne peuvent qu'être déboutés comme mal fondés en leur demande d'indemnisation du trouble de jouissance qu'ils allèguent dès lors qu'y faire droit reviendrait à les indemniser deux fois, étant observé au surplus que la prolongation dans le temps de ce préjudice leur est exclusivement imputable. 



Sur la résiliation du bail. 



Monsieur et Madame [V] sont redevables envers l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE de la somme de 82 281,41 € et en définitive, après compensation avec la somme de 12 911,41 € au titre du montant de la réfaction du loyer qui leur a été accordée, de la somme de 69 370 €. 



En mettant obstacle à l'exécution des travaux dans les lieux dans lesquels ils se maintiennent malgré les démarches justifiées par l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE pour y procéder, tout en s'abstenant de ne plus payer aucun loyer ni charges depuis 2011 sans la moindre autorisation judiciaire, Monsieur et Madame [V] ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles. 



Il y a lieu de faire droit aux demandes de l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE en prononçant notamment la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires, en ordonnant leur expulsion selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point. 



Il y a lieu de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, outre les charges courantes et de condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement de cette indemnité à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Les dispositions de première instance sur l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile et sur les dépens doivent être confirmées. 



L'équité ne commande pas d'allouer une quelconque somme aux parties au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel. 



Il y lieu de faire masse des dépens d'appel et de dire qu'ils seront supportés à concurrence de moitié par chacune des parties. 





PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a dit nul le commandement de payer délivré le 12 janvier 2011 aux locataires et en ce qu'il a fixé à 50% le montant de la réfaction du loyer. 



Statuant à nouveau :



Dit et juge que l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE est redevable envers Monsieur et Madame [V] de la somme de 811,85 € au titre du montant de l'indexation erronée des loyers du 1er octobre 2000 jusqu'au 31 mars 2011. 



Déclare prescrites les demandes de Monsieur et Madame [V] tendant au remboursement des charges d'octobre 2000 jusqu'au 3 avril 2007, soit les sommes de 475,62'€ + 2 164,20 € + 1 820,63 € + 2 164,47 € + 1 683,61 €+ 1 848,69 €+2 407,32 € + 630,28'€ = 13 194,82 €. 



Condamne l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE à rembourser à Monsieur et Madame [V] le montant des charges liées à la rémunération de la gardienne pour la période comprise entre le 3 avril 2007 et le 31 décembre 2008. 



Déboute l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE de sa demande formée au titre des régularisations de charges du 3 avril 2007 jusqu'au premier trimestre 2011, à l'exclusion des taxes d'enlèvement d'ordures ménagères à hauteur de 2 267,65 €. 



Condamne Monsieur et Madame [V] à verser à l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE, la somme de 84 224,29 € sous déduction de la somme de 1 942,88 € (solde créditeur en faveur des locataires pour la période précédente), soit en définitive de la somme de 82 281,41 € u titre de leur arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois de septembre 2014 inclus. 



Dit et juge que Monsieur et Madame [V] ne sont pas fondés à invoquer l'exception d'inexécution pour être déchargés du montant de leur loyer à hauteur de 100%. 



Condamne l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE à verser à Monsieur et Madame [V] la somme de 12 911,41 € au titre de la réfaction du montant du loyer du 17 juillet 2006 jusqu'au 31 décembre 2007. 



Prononce la compensation judiciaire entre les montants des condamnations respective des parties. 



Dit et juge qu'après compensation, Monsieur et Madame [V] sont encore redevables de la somme de 69 370 € au titre de leur arriéré locatif. 



Prononce la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires. 



A défaut de libération volontaire des lieux par Monsieur et Madame [V] dans un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt, autorise l'ACADEMIE FRANCAISE -FONDATION LE METAIS LARIVIERE à faire procéder, dans les formes légales, à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur fait, des lieux sis à [Localité 2] , et en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est. 



Dit que conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai d'un mois. 



Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, outre les charges. 



Condamne solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement de cette indemnité d'occupation ainsi que ci-dessus fixée, à compter de la signification de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Déboute les parties de leurs autres demandes, y compris de celles formulées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE