Cour d'Appel · 1ère Chambre — 18 novembre 2014

1ère Chambre





ARRÊT N°- 474

- 475



R.G : - 14/05002

- 14/06515











SCI IMOCA



C/



CAISSE REGIONALE DE CREDIT MARITIME MUTUEL BRETAGNE NORMANDIE





























Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2014





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Monsieur Xavier BEUZIT, Président, entendu en son rapport

Monsieur Marc JANIN, Conseiller,

Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 07 Octobre 2014



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 18 Novembre 2014, date indiquée à l'issue des débats.





****



APPELANTE :



SCI IMOCA

[Adresse 2]

[Localité 1]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège



Représentée par Me Tangi NOEL, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Assistée de Me Mélanie LESOURD, Plaidant, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉE :



CAISSE REGIONALE DE CREDIT MARITIME MUTUEL BRETAGNE NORMANDIE

[Adresse 1]

[Localité 2]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Laetitia DEBUYSER de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER

















EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Suivant commandement de Me [Z], huissier de justice à Concarneau, en date du 4 septembre 2012, publié le 15 octobre 2012 à la conservation des hypothèques de Quimper, volume 2012 S n°17, le Crédit Maritime Mutuel de Bretagne a fait procéder à la saisie immobilière des biens appartenant à la S.C.I. IMOCA sis à [Localité 3], au lieu-dit [Localité 4] composés de deux bâtiments à usage de cellules commerciales, cadastrés section DL n° [Cadastre 1] pour une contenance de 13 a 39 ca.



Les formalités en vue de la vente ont été déposées au greffe le 13 décembre 2012.



Par jugement d'orientation du 21 mai 2014 le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de QUIMPER a : 




Débouté la S.C.I. IMOCA de ses demandes tendant à la nullité de l'acte notarié et du commandement de payer et de délai de grâce ; 





Constaté que la créance du crédit Maritime Mutuel Bretagne Normandie s'élève à la somme de 1.054.252,76 € en principal, frais et accessoires arrêtés au 19 mars 2014 ; 





Taxé les frais de poursuite à la somme de 1.618,87 € ; 





Autorisé la SCI IMOCA à vendre amiablement l'immeuble saisi ;





Fixé à 850 000 € le prix en deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu dans le cadre de la vente amiable ; 





Fixé le montant de la mise à prix à la somme de 850 000 € dans le cadre de la vente forcée en cas d'échec de la vente amiable;


 


Renvoyé la cause et les parties à l'audience du 17 septembre 2014 à 11 heures pour vérifier la réalisation de la vente.




La S.C.I. IMOCA a interjeté appel de cette décision, par déclaration au greffe du 18 juin 2014.





Par acte du 28 juillet 2014, la S.C.I. IMOCA, autorisée par ordonnance du 3 juillet 2014, a assigné à jour fixe la Caisse de Crédit Maritime Mutuel de Bretagne Normandie aux fins de : 



A titre principal, 




Infirmer le jugement rendu le 22 mai 2014 en ce qu'il a constaté que la créance de la banque s'élevait à la somme de 1.054.252,76 €, frais, principal et accessoires arrêtés au 19 mars 2013 ; 





Constater que depuis la déchéance du terme, intervenue le 24 mai 2012, la société IMOCA a réglé la somme de 424.000 € au Crédit Maritime de Bretagne Normandie de sorte que les montants réclamés sont erronés ; 





Constater que la créance de la S.C.I. IMOCA vis-à-vis du Crédit Maritime Mutuel de Bretagne Normandie ne peut être supérieure à 991.375,29 € ; 





Constater le caractère erroné des TEG appliqués par la banque;




En conséquence, 




Prononcer la nullité de la stipulation d'intérêts conventionnels appliquée par le crédit Maritime Mutuel de Bretagne Normandie ; 




A défaut, 




Ordonner une expertise judiciaire aux fins de vérification de la validité du TEG appliqué par la banque à la S.C.I. ;





Ramener à l'euro symbolique le montant de l'indemnité contractuelle du prêt en janvier 2009 ; 




 A titre subsidiaire,




Accorder des délais de grâce à la société IMOCA ; 




A titre infiniment subsidiaire,




Confirmer le jugement d'orientation du 21 mai 2014 en ce qu'il a autorisé la SCI IMOCA à vendre à l'amiable le bien ; 




En tout état de cause, 




Infirmer le jugement d'orientation du 21 mai 2014 en ce qu'il a fixé le montant de la mise à prix à 850.000 € ; 





Constater que le bien litigieux ne pourra être vendu en dessous de la somme de 1.000.000 € ; 




Y ajoutant, 




Condamner le Crédit Maritime Mutuel de Bretagne à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens de l'instance.




Par conclusions remises au greffe le 6 octobre 2014,auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la Caisse de Crédit Maritime Mutuel de Bretagne Normandie demande à la cour de : 




Confirmer le jugement du juge de l'exécution ; 





Dire irrecevables et mal fondées les demandes de la société IMOCA ; 





L'en débouter ; 





Constater que la créancière poursuivante est titulaire d'une créance liquide et exigible à hauteur de 1.069.224,36 €, compte arrêté au 01/06/2014, outre les intérêts au taux de retard qui continuent de courir depuis cette date et jusqu'à parfait paiement ; 





Constater que la créancière poursuivante agit en vertu d'un titre exécutoire ; 





Constater que la saisie porte sur des biens saisissables ; 





Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ; 




1° dans l'hypothèse où la vente forcée serait ordonnée : 




Fixer sa date ; 





Désigner Me [Z], huissier de justice à [Localité 3], pour assurer la visite des biens ; 





Ordonner l'emploi des frais à taxer et émoluments de vente en frais privilégiés de vente ; 




2° dans l'hypothèse où la vente amiable serait ordonnée :




Fixer le prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu ; 





Fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois ; 





Taxer les frais de poursuite des avocats poursuivants ; 





Ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de vente.




Par conclusions remises au greffe le 7 octobre 2014, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, la société IMOCA a réitéré ses demandes.







MOTIFS DE LA DÉCISION



 - Sur la jonction des instances :



 Il convient en raison de leur connexité d'ordonner la jonction de l'instance enregistrée sous le n° 14/5002 et celle enregistrée sous le n° 14/6515, sous le premier numéro. 



- Sur le calcul de la créance : 



La SCI IMOCA soulève trois moyens pour contester la créance telle qu'elle a été arrêtée par le juge de l'exécution : 



- les règlements intervenus depuis la déchéance du terme n'ont pas été pris en compte ; 

- le taux du taux effectif global (le TEG) est manifestement erroné ; 

- l'indemnité conventionnelle est manifestement excessive et doit être rapportée à l'euro symbolique.



 - sur le décompte de la créance : 



Le nouveau décompte produit aux débats devant la cour indique que la créance de la banque, compte tenu des versements effectués par la SCI IMOCA ou ses cautions s'élève à un montant de 1.069.224,36 €.



 Les remboursements partiels intervenus s'imputant d'abord sur les intérêts puis sur le capital, le montant proposé par la SCI IMOCA est erroné car il consiste à imputer la totalité de paiements partiels depuis la déchéance du terme, le 10 mai 2012, sur la somme arrêtée à cette date sans tenir compte dans l'imputation des règlements ultérieurs des intérêts sur les échéances impayées avant la déchéance et ceux ayant couru sur les sommes dues depuis celle-ci.



 En conséquence, ce moyen sera rejeté.



 - sur le calcul du TEG : 



La SCI IMOCA reproche à la clause du contrat de prêt fixant le taux du TEG de ne pas avoir inclus les cotisations d'assurance incendie, les frais d'acte notarié et de constitution des garanties alors que ces frais étaient déterminables au jour de la signature de l'acte notarié.



Cependant, les frais d'assurance contre l'incendie ne doivent être intégrés dans le calcul du TEG que lorsque la souscription de cette assurance est imposée à l'emprunteur comme condition de l'octroi du prêt.



Or, l'assurance des biens meubles et immeubles de l'emprunteur ou donnés en garantie devait être assurée pendant l'exécution du prêt pour ce risque sans que pour autant cette assurance soit exigée comme condition d'octroi du prêt.



En effet, cette clause avait pour objet unique d'assurer le paiement pendant l'exécution du contrat de prêt, des primes par l'emprunteur et, à défaut, le prêteur de manière à ce qu'en cas de sinistre les indemnités dues par l'assureur soient versées à l'emprunteur s'il est à jour de ses cotisations et au prêteur si celui ci a dû pallier la carence de l'emprunteur.



Les frais d'acte notarié ne doivent être inclus dans le calcul du TEG que s'ils sont déterminables au moment de l'offre de prêt.



 Or le notaire a lui-même dans son acte authentique mentionné le caractère non déterminable des frais d'acte au moment de l'acte de prêt.



Enfin, les frais d'envoi de courriers d'information annuelle adressés aux cautions étant supportés par la banque n'ont pas, par nature, à être inclus dans le calcul du TEG.



 En conséquence ce deuxième moyen sera également rejeté.



 - sur le montant excessif de l'indemnité contractuelle : 



L'indemnité pour défaillance anticipée est prévue par la clause des conditions générales du contrat signée par M. [I] [R], agissant en qualité de représentant de la SCI IMOCA, emprunteuse ; elle est d'un montant usuel et ne dépasse pas la limite fixée par les dispositions de l'article R 312-3 du code de la consommation. 



Elle indemnise le prêteur des conséquences de la défaillance d'un emprunteur qui après un peu plus de deux ans d'un contrat d'une durée de 15 ans a cessé de faire face à ses engagements contractuels.



Dès lors, elle n'est pas d'un montant manifestement excessif et n'a pas à être réduite.



Le taux d'intérêt appliqué est contractuel, résulte de la variabilité du taux, et ne présente pas le caractère d'une clause pénale.



Sa demande de réduction est par conséquent infondée, les dispositions du Code de la consommation prévoyant que le prêteur peut demander le remboursement du capital restant dû et des échéances échues et impayées assorties du taux d'intérêt contractuel.



 - sur la demande de délai de grâce : 



La procédure de saisie immobilière est diligentée sur un commandement de payer valant saisie délivré à présent il y a plus de deux ans.



Compte tenu des délais inhérents à la procédure, de l'exercice d'une voie de recours, la demande de délai de grâce présentée à nouveau en appel par la SCI IMOCA sera rejetée et le jugement également confirmé de ce chef.









- sur la demande d'autorisation du bien à l'amiable :



 Sont communiqués aux débats deux mandats de vente donnés par la SCI IMOCA pour vendre son bien, l'un et l'autre expirés. 



De même, l'attestation notariale délivrée le 28 janvier 2014, fait état d'une mise en vente du bien depuis le mois de juin 2013.



 Ces démarches n'ont pas été réactualisées en appel sans qu'il soit justifié que d'autres soient en cours ou pourraient pu aboutir.



 En conséquence, il y a lieu d'ordonner la vente forcée de l'immeuble composé de deux bâtiments à usage professionnel.



- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



La SCI IMOCA échouant en ses demandes en appel sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



 Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de vente.







PAR CES MOTIFS





Ordonne la jonction de l'instance enregistrée sous le n° 14/5002 et de celle enregistrée sous le n° 14/6515, sous le premier numéro ; 



 Confirme le jugement d'orientation du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de QUIMPER sauf en ce qu'il a ordonné la vente amiable de l'immeuble saisi ; 



Statuant à nouveau de ce chef, 



Ordonne la vente forcée des biens appartenant à la S.C.I. IMOCA sis à [Localité 3], au lieu-dit [Localité 4] composés de deux bâtiments à usage de cellules commerciales, cadastrés section DL n° [Cadastre 1] pour une contenance de 13 a 39 ca aux conditions fixées par le cahier des conditions de vente déposé au greffe du tribunal de grande instance de QUIMPER le 13 décembre 2012 ; 



 Dit qu'il sera procédé à la fixation de l'audience d'adjudication par le juge de l'exécution saisi par le créancier poursuivant ; 



 Y ajoutant,



 Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Ordonne l'emploi des dépens d'appel en frais privilégiés de vente.









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT