Cour d'Appel · Expropriations — 16 décembre 2014

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



Expropriations



ARRET DU 16 DECEMBRE 2014



Débats du 18 Novembre 2014



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/00011



Minute n° : 





Ce jour, SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE QUATORZE,



A l'audience publique de la Chambre des Expropriations de la Cour d'Appel de MONTPELLIER , Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller assisté de Mme Mireille RANC, Greffier a prononcé l'arrêt suivant dans l'instance opposant 





d'une part :



Monsieur [A] [C] [J]

né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 6] ([Localité 6])

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Philippe GRAS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Monsieur [M] [T] [Z] [J]

né le [Date naissance 3] 1927 à [Localité 6] ([Localité 6])

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Philippe GRAS, avocat au barreau de MONTPELLIER



Madame [Y] [X] [B] [S] épouse [J]

née le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 4] ([Localité 6])

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Philippe GRAS, avocat au barreau de MONTPELLIER





APPELANTS

et





d'autre part :



L'ETAT- SOCIETE AUTOROUTES DU SUD DE LA FRANCE (ASF) CONCESSIONNAIRE

Direction opérationnelle de la Construction de Montpellier

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU-COURRECH, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMEE





en présence de



Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l'Hérault

Brigade des Evaluations Domaniales

[Adresse 2]

[Localité 6]







Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.



Statuant sur l'appel d'un jugement du Juge de l'Expropriation du Département de l'Hérault en date du 

18 Décembre 2013



Après que les débats aient eu lieu à l'audience publique du 18 Novembre 2014 où siégeaient :





- Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller, Président suppléant, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, en remplacement de Monsieur Daniel BACHASSON, Président de chambre, empêché,









- Madame Elodie DARRIBERE, Vice-Présidente chargée du Tribunal de grande instance de RODEZ, Juge de l'Expropriation du département de l'Aveyron, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président,



- Madame Nathalie MATELLY, vice-présidente au tribunal de grande instance de CARCASSONNE, chargée du service du tribunal d'instance, Juge de l'Expropriation du département de l'AUDE, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président,





en présence de



 Monsieur [L], délégué par Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Département de l'Hérault, Commissaire du Gouvernement,



assistés de Mme Mireille RANC, Greffier,



Monsieur le Président entendu en son rapport, les conseils des parties et le Commissaire du Gouvernement entendus en leurs observations,



L'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 16 Décembre 2014, et prorogé au 16 Décembre 2014.



Les magistrats du siège ont ensuite délibéré en secret, conformément à la loi,



L'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 16 Décembre 2014 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :



Par décret du 30 avril 2007, ont été déclarés d'utilité publique et urgents les travaux de construction du dédoublement de l'autoroute A 9 au droit de Montpellier, compris entre Lunel-Viel, à l'est, et Fabrègues, à l'ouest, et sur le territoire des communes de Baillargues, Castries, Fabrègues, Lattes, Lunel-Viel, Mauguio, Montpellier, Saint-Aunès, Saint-Brès, Saint-Geniès-des-Mourgues, Saint-Jean-de-Védas, Valergues et Vendargues dans le département de l'Hérault.



Dans le cadre de la réalisation du projet conduit par la société des Autoroutes du Sud de la France, concessionnaire de l'Etat, ont ainsi été déclarées diverses emprises, totalisant 24 663 m², sur les parcelles suivantes situées sur le territoire de la commune de [Localité 4]:



-7351 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Mas Desplans », section AO n° 47, de 14 965 m².

-864 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Mariotte », section BP n° 64, de 10 072 m².

-5898 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 11, de 22 060 m².

-275 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 12, de 7666 m².

-6161 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 32, de 7454 m².

-4114 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 106, de 10 067 m².



Ces parcelles, qui appartiennent en indivision à [M] [J], [Y] [S] épouse [J] et [A] [J], sont exploitées par le Gaec Les Saveurs de Lattes.



Après avoir notifié une offre d'indemnisation aux consorts [J], que ceux-ci ont refusée, la société des Autoroutes du Sud de la France a, faute d'accord amiable, saisi, le 13 juillet 2012, le juge de l'expropriation du département de l'Hérault aux fins de fixation des indemnités revenant aux intéressés.



L'ordonnance d'expropriation a ensuite été prononcée le 6 décembre 2012.



Après visite des lieux, le juge de l'expropriation a, par jugement du 18 décembre 2013:



-dit qu'il n'existe pas, en l'état, d'obstacle à la fixation du prix,

-fixé à la somme de 131 237 € l'indemnité due par la société des autoroutes du sud de la France aux consorts [J] pour l'expropriation de diverses emprises totalisant 24 663 m² sur les parcelles cadastrées à [Localité 4], section AO n° 47, section BP n° 64 et section BX n° 11, 12, 32 et 106,

-fixé à la somme de 13 822 € l'indemnité due par la société des autoroutes du sud de la France aux consorts [J] au titre de la dépréciation du surplus,

-rejeté le surplus des demandes,

-condamné la société des autoroutes du sud de la France à payer une somme de 1500 € aux consorts [J] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration faite le 20 janvier 2014 au greffe de la cour, les consorts [J] ont régulièrement relevé appel de ce jugement, leur ayant été signifié le 8 janvier 2014.



Ils ont déposé leur mémoire d'appelants avec treize pièces, le 11 mars 2014, lequel a été notifié le 17 mars 2014 à la société des autoroutes du sud de la France et au commissaire du gouvernement.



La société des autoroutes du sud de la France a déposé son mémoire d'intimée accompagné de 35 pièces, le 10 avril 2014.



Le 6 novembre 2014, les consorts [J] ont déposé un mémoire en réplique auquel se trouvent annexées 19 pièces nouvelles (n° 11 à 31).



La société des Autoroutes du Sud de la France a déposé à son tour, le 18 novembre 2014, un mémoire en réplique accompagné de sept pièces nouvelles (n° 36 à 42), dans lequel elle demande notamment que le mémoire et les pièces des consorts [J] du 6 novembre 2014 soient déclarés irrecevables comme ayant été déposés en méconnaissance des dispositions de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation.



Le commissaire du gouvernement n'a pas déposé de conclusions devant la cour.







 ***





 

Les consorts [J] demandent à la cour d'annuler le jugement et, évoquant, de fixer à la somme de 449 120,20 € l'indemnité de dépossession due par la société des autoroutes du sud de la France et de condamner celle-ci à leur payer la somme de 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Au soutien de leur appel, ils font valoir pour l'essentiel que:





-le premier juge a omis de statuer sur la situation privilégiée du bien, qu'ils revendiquaient, en sorte que le jugement doit être annulé,



-à cet égard, même si les parcelles BP n° 64 et AO n° 47, classées en zone A du PLU de [Localité 4], présentent un usage effectif agricole, il n'en demeure pas moins que leur positionnement géographique, en situation péri-urbaine et en bordure d'une zone d'extension urbaine d'intensité A dans le SCOT également définie comme une zone à dominante économique dans le PADD, et leur desserte par l'ensemble des réseaux bordant notamment la RD n° 132, laquelle a vocation à devenir le contournement nord de [Localité 4], leur confèrent une plus-value de situation par rapport à un terrain purement agricole,



-les autres parcelles cadastrées dans la section BX, parfaitement desservies en voirie et/ou réseaux d'eau potable et d'assainissement, sont incluses dans une zone qui fait l'objet d'une pression foncière importante compte tenu de son caractère central et de la proximité des grands ensembles urbains de [Localité 6], [Localité 4], Boirargues et [R], et doivent également être évaluées en tenant compte de leur situation privilégiée,



-les données de la Safer Languedoc-Roussillon pour l'année 2009, relatives aux prix des terres agricoles non bâties dans l'agglomération de [Localité 6], font apparaître un prix moyen de 80 000 € l'hectare, soit 8 € du m²,



-en fonction des éléments de référence, qu'ils produisent, ils sont fondés à solliciter un prix de 16 € du m² pour les parcelles cadastrées section AO et BP et un prix de 20 € du m² pour les parcelles cadastrées en section BX tenant leur inclusion dans une partie urbanisée, ce dont il résulte une indemnité principale de 368 320 € après abattement de 20% pour occupation et une indemnité de remploi de 37 828,80 €,



-enfin, par application de l'accord-cadre interdépartemental du 18 septembre 1995, une indemnité de dépréciation du surplus, non exproprié, des parcelles AO n° 47, BX n° 32 et BX n° 106 est due à hauteur de la somme totale de 42 971,40 €. 



Formant appel incident, la société des autoroutes du sud de la France demande à la cour de fixer l'indemnité globale de dépossession due aux consorts [J] à la somme de 131 236,48 € arrondie à 131 240 € tous préjudices confondus; elle sollicite, en outre, leur condamnation à lui payer la somme de 2000 € en remboursement de ses frais irrépétibles.



Elle soutient que :



-en fixant à 4 € et à 7 € du m² la valeur des terrains expropriés, alors que la moyenne des terres agricoles hors situation privilégiée est inférieure à 1 € du m², le premier juge a nécessairement tenu compte de la situation des terrains et de leur desserte partielle par les réseaux,



-en toute hypothèse, la prétendue omission de statuer, qui n'affecte pas l'élaboration du jugement, ne constitue pas une cause de nullité de celui-ci,



-les perspectives d'urbanisation des terrains expropriés, à les supposées avérées, qui résulteraient de la proximité d'une zone d'extension urbaine d'intensité A du SCOT, d'un secteur économique mentionné dans le PADD et du déclassement d'une voie départementale, ne sauraient être prises en compte pour l'évaluation,



-les valeurs retenues par le premier juge sont cohérentes au regard des éléments de référence produits, des jugements et arrêts rendus dans le cadre du dédoublement de l'A9 et des caractéristiques des parcelles expropriées, situées dans le secteur de Raffegan ou le secteur de [Adresse 3], en nature de terres maraîchères ou de serres,



-les reliquats forment des tènements d'une superficie adaptée à l'activité maraîchère, en sorte qu'il n'est pas justifié d'allouer aux consorts [J] une indemnité de dépréciation, laquelle ne saurait résulter de l'application mécanique d'un protocole obsolète.





MOTIFS de la DECISION :



Il résulte de l'article R. 13-49, alinéa 1er, du code de l'expropriation que l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer ou adresser son mémoire et les documents qu'il entend produire au greffe de la chambre dans un délai de deux mois à dater de l'appel ; en l'occurrence, les consorts [J] ont déposé, le 6 novembre 2014, hors du délai de deux mois de leur déclaration d'appel du 20 janvier 2014, un mémoire en réplique comportant en annexe 19 pièces numérotées 11 à 31; si la pièce n° 11 (vente du 2 mai 2007, époux [F] / SCI Les Concordes) correspond à un élément de comparaison, qui était déjà évoqué dans leur mémoire d'appelants du 11 mars 2014 et avait donné lieu à une production partielle de l'acte, les autres pièces, pour l'essentiel des notifications « Safer » datant de janvier à août 2014 communiquées à titre de termes de référence, constituent des pièces nouvelles, qui ne peuvent être regardées comme des éléments de preuve produits au soutien d'une réponse apportée aux prétentions ou moyens adverses ; les pièces n° 12 à 31, déposées par les consorts [J], doivent dès lors être déclarées irrecevables, au même titre que les pièces n° 36 à 42 déposées en réplique, le 18 novembre 2014, par la société des Autoroutes du Sud de la France, devenues sans objet.





 

 ***

 



Un jugement n'est annulable qu'en cas d'excès de pouvoir du juge ou pour l'une des causes énumérées à l'article 458 du code de procédure civile, tenant aux conditions du délibéré, à l'énoncé et à la rédaction de la décision ; lorsque la voie de l'appel est ouverte, le défaut de réponse à un moyen, assimilable à un défaut de motif, ne saurait être regardé comme un excès de pouvoir, entraînant l'annulation du jugement ; il ne peut donc, en l'espèce, être soutenu que l'omission de statuer du premier juge relativement à la situation privilégiée des terrains expropriés est de nature à rendre le jugement annulable.







 ***

 



A)- Les caractéristiques juridiques et matérielles des parcelles expropriées :



Le jugement entrepris n'est pas critiqué en ce qu'il fixe au 12 mars 2009 la date à retenir pour l'appréciation de l'usage effectif des emprises expropriées sur les parcelles AO n° 47, BP n° 64 et BX n° 11, 12, 32 et 106, comprises au PLU de [Localité 4] dans un emplacement réservé pour le doublement de l'A 9, par application de l'article L. 13-15 II (4°) du code de l'expropriation, et qui correspond à la date d'opposabilité aux tiers de la délibération du conseil municipal de [Localité 4] approuvant le PLU délimitant notamment la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé ; à cette date, les parcelles en litige sont classées en zone A correspondant à la zone agricole de la commune de [Localité 4], qui correspond aux coupures d'urbanisation définies dans le SCOT de l'agglomération de [Localité 6] et est réservée aux exploitations agricoles et aux bâtiments qui leur sont nécessaires ; elle se caractérise par une constructibilité limitée à la réalisation de constructions et installations techniques nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et de constructions, installations et équipements nécessaires à l'exploitation agricole à condition d'être situés en continuité d'un bâtiment d'exploitation existant ou en continuité de Lattes-centre, [R], Boirargues.



A la date de l'ordonnance d'expropriation du 6 décembre 2012, les parcelles sont louées au Gaec Les Saveurs de Lattes, qui en assure l'exploitation, et elles consistent en :



-la parcelle AO n° 47, une terre maraîchère irriguée, bordant au nord la RD n° 132.

-la parcelle BP n° 64, une terre maraîchère irriguée, située à l'angle de la RD n° 132, qui la borde au sud, et du chemin rural de Raffegan.

-la parcelle BX n° 11, une terre maraîchère irriguée partiellement occupée par des serres chauffées, située à proximité du chemin de la 1ère Ecluse.

-la parcelle BX n° 12, une parcelle en nature de talus et chemin.

-la parcelle BX n° 32, une terre maraîchère irriguée, desservie par une voie publique (le chemin du Mas de Merle).

-la parcelle BX n° 106, une terre maraîchère irriguée partiellement occupée par des serres chauffées, située non loin du chemin de la 1ère Ecluse. 



Les pièces produites ne permettent de se convaincre que les réseaux d'eau potable et d'assainissement se trouvent à proximité immédiate des parcelles AO n° 47 et BP n° 64 situées dans le secteur dit « de Raffegan », à la différence du réseau électrique, qui borde la RD n° 132 ; les parcelles BX n° 11, 12, 32 et 106 sont localisées dans un secteur différent de [Localité 4], celui de [Adresse 3], au sud du tracé actuel de l'autoroute A 9 entre le [Localité 5] et la RD n° 986 (la route de Palavas), dans une zone d'habitat dispersé où se trouvent l'ensemble des réseaux.



Tenant leur classement en zone A, dotée d'une constructibilité limitée, les parcelles en cause, ne peuvent être considérées comme situées dans un secteur désigné comme constructible au PLU au sens de l'article L. 13-15 II du code de l'expropriation et recevoir ainsi la qualification de terrain à bâtir, comme l'a justement retenu le premier juge.



La partie expropriée des parcelles AO n° 47 et BP n° 64 doit donc être évaluée en tenant compte de l'usage effectif des parcelles, qui est celui d'un terrain agricole classé en zone A, mais qui, inclus dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, bénéficie néanmoins d'une plus-value de situation en raison de la présence non contestée du réseau électrique et de sa desserte par une, voire deux voies carrossables ; il doit également être pris en compte sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, qui est celle d'un terrain occupé, affecté à des cultures maraîchères ; il n'y a pas lieu, en revanche, de s'attacher au fait que le terrain est inclus, depuis 2006, dans une zone d'extension d'intensité A dans le SCOT de l'agglomération de [Localité 6] et dans un espace à dominante économique dans le PLU de [Localité 4], alors que les perspectives d'extension de l'urbanisation en résultant découlent précisément de la réalisation de l'autoroute A 9b et de la ligne TGV, au sud de [Localité 6] et au nord de [Localité 4], et qu'en toute hypothèse, l'usage futur du terrain exproprié n'a pas à être pris en considération, conformément à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation.



Les emprises sur les parcelles BX n° 11, 12, 32 et 106 doivent également être évaluées en fonction de l'usage agricole des parcelles, mais en tenant compte de la plus-value de situation liée à leur sa localisation dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, au sein d'un secteur d'habitat dispersé, et à la présence non contestée de l'ensemble des réseaux ; il doit également être pris en compte la consistance des parcelles à la date de l'ordonnance d'expropriation, qui est celle d'un terrain occupé, affecté à des cultures maraîchères, à l'exception de la parcelle BX n° 12 à usage de talus et de chemin.



B)- L'évaluation des préjudices :



a)- S'agissant des parcelles AO n° 47 et BP n° 64 (secteur de Raffegan) :



La société des Autoroutes du Sud de la France se prévaut de divers accords amiables réalisés dans le cadre des opérations faisant l'objet de la DUP, relativement à des terrains situés à [Localité 4] et classés en zone A du PLU ; sur les sept accords évoqués, conclus majoritairement sur la base d'un prix de 4 € le m², sont notamment produits un acte du 20 août 2012 (chambre d'agriculture de l'Hérault / ASF), qui concerne un terrain de 217 m² à détacher de la parcelle cadastrée au lieu-dit « Saporta », section BS n° 40, évalué 4 € le m², ainsi qu'un acte du 1er mars 2012 (Chanudet-Mayrand / société des Autoroutes du Sud de la France) conclu au prix de 25 € le m², mais qui porte sur une parcelle de 3821 m² en nature de terre, cadastrée au lieu-dit « Pont Trinquat », section CV n° 35, anciennement classée en zone IVNA du POS de [Localité 4] et désormais classée en zone A du PLU.



Elle communique, par ailleurs, divers actes se rapportant à des ventes de terres agricoles situées sur le territoire de la commune de [Localité 4], intervenues entre septembre 2008 et décembre 2011, à des prix variant de 3,50 à 5,50 € le m² ; certains sont relatifs à des ventes entre particuliers de parcelles situées à proximité et bénéficiant d'une plus-value de situation comparable, comme la vente ([Localité 2] / GFA JJM ) du 19 septembre 2008 de la parcelle de terre cadastrée au lieu-dit « Mariotte », section BP n° 15, d'une surface de 7477 m², classée en zone NC, au prix de 3,61 € le m² et la vente (Soulier / GFA JJM) du 19 août 2010 de la parcelle de terre cadastrée au même lieu-dit, section BP n° 18, d'une surface de 7585 m², classée en zone A, au prix de 4 € le m² ; ces deux terrains sont situés à proximité du mas de Mariotte et de deux maisons d'habitation, non loin de la route de Saint Jean de Védas (le CD n° 132).



Parmi ces actes, figure aussi une vente (BRL / communauté d'agglomération de Montpellier) du 7 juillet 2010 de plusieurs parcelles, totalisant 71 929 m², cadastrées à [Localité 4] section BN « [Adresse 5] », section BO « La Concorde », section BP « Mariotte » et section BS « [Adresse 7] » au prix de 399 000 €, soit 5,54 € le m² ; le prix n'est pas cependant ventilé, alors qu'une partie des terrains vendus est classée en zone AU0 du PLU.



Enfin, la société des Autoroutes du Sud de la France invoque plusieurs décisions de justice, qui retiennent un prix de 4 € le m² pour l'évaluation de terrains classés en zone A ou N du PLU de [Localité 4], dans le cadre du doublement de l'A 9, dont deux jugements de donné acte, entérinant des accords d'indemnisation intervenus avec des propriétaires de terrains expropriés, cadastrés au lieu-dit « Mariotte » (jugement du 23 janvier 2013, ASF c/ M. et Mme [N] ; jugement du 13 mars 2013, ASF c/ M. et Mme [O]) et trois arrêts de cette cour en date du 18 juin 2013, le premier (ASF c/ CRAMA) fixant à 4 € le m² en valeur septembre 2012 l'indemnité due pour une emprise de 36 440 m² sur diverses parcelles cadastrées à Lattes aux lieux-dits « Saporta » et « Lous Tres Aoubrets », le deuxième (ASF c/ SCI Mas Desplans) confirmant un jugement du 10 octobre 2012 ayant retenu un prix de 4 € le m² pour l'évaluation d'une emprise de 7949 m² sur une parcelle cadastrée au lieu-dit « La Pinède » et le troisième confirmant un jugement également rendu le 10 octobre 2012 (Garino c/ ASF) ayant fixé l'indemnité due pour une emprise de 1271 m² sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Mas Desplans », section AO n° 45, sur la même base de 4 € le m².



Les consorts [J] se prévalent, pour leur part, de la vente en date du 28 janvier 2010 (GFA des Domaines Fabre / communauté d'agglomération de Montpellier) de diverses parcelles, situées, dans un tout autre secteur de la commune, en bordure du ruisseau « La Lironde », notamment classées en zone A du PLU de [Localité 4] et cadastrées au lieu-dit « Font de la Banquière », section CB n° 1 et 22, au lieu-dit « Mas de Portal », section CC n° 4, 18 et 20 et au lieu-dit « Mas rouge », section CT n° 98, 114, 115 et 116, à des prix variant de 3 € à 14,25 € le m² selon le caractère inondable ou pas des terres ; il y a lieu de relever que les parcelles CT n° 114, 115 et 116, classées en zone A, inondable, ont été évaluées 9 € le m² dans l'acte, page 6, tandis que la parcelle CT n° 98, également classée en zone A, inondable, a été évaluée 3 € le m², lesdites parcelles étant alors occupées par une SCEA des Domaines Fabre, titulaire d'un bail à métayage à long terme.



Ils invoquent ensuite diverses notifications « Safer » de ventes de terrains agricoles, dont trois sont situés sur le territoire de la commune de [Localité 4], la première du 18 novembre 2013 (RFF / Dominican) portant sur une parcelle de 128 m² cadastrée lieu-dit « les Montouzères », section BH n° 9, au prix de 1244,40 €, la deuxième du 27 mars 2013 (SARL Fournier / communauté d'agglomération de Montpellier) portant sur deux parcelles de 168 m² au total, cadastrées lieu-dit « le camping », section EC n° 44 et 48, au prix de 1512 € et la troisième du 14 novembre 2013 (département de l'Hérault / Crédit agricole) portant sur cinq parcelles de 2806 m² au total, cadastrées lieu-dit « l'Estelle », section EK n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5], lieu-dit « [Localité 3] », section EM n° 65, et lieu-dit « [Adresse 6] », section EL n° 26, au prix de 26 853,67 € ; ces notifications faisant apparaître des prix au m² compris entre 9 € et 9,72 € ne correspondent pas cependant à des ventes définitives et manquent de précision quant à la ventilation du prix et aux caractéristiques des biens vendus ; ainsi, il est communiqué par la société des Autoroutes du Sud de la France la promesse de vente (RFF / Dominican) de la parcelle cadastrée lieu-dit « Mariotte », section BP n° 9 intervenue dans le cadre du contournement ferroviaire de [Localité 7] et [Localité 6], dont il résulte que le prix de 1244,40 € s'entend indemnités comprises (indemnité de remploi, indemnité de dépréciation du surplus '), en sorte que le prix pratiqué pour le calcul de l'indemnité principale n'est pas de 9,72 €, mais de 4 € du m².



Enfin, les consorts [J] communiquent les éléments de référence suivants :



-traité d'adhésion à ordonnance d'expropriation en date des 27 octobre et 6 novembre 2008 (Massaviol / communauté d'agglomération de Montpellier) relatif à l'indemnisation d'une parcelle en nature de terre cadastrée à [Localité 4], lieu-dit « Mas de Gau », section CW n° 60, de 11 286 m², expropriée en vue de la réalisation du projet d'aménagement et de protection contre les inondations de la basse vallée du [Localité 5], à hauteur d'une indemnité principale de 191 862 €, soit 17 € du m² ; cet élément n'apparaît pas toutefois pertinent dès lors qu'il porte sur une parcelle classée en zone IV NA4 du POS de [Localité 4] alors applicable, dotée d'un COS de 0,80, ainsi qu'il ressort des énonciations de l'acte, page 13. 



-jugement du juge de l'expropriation en date du 15 mai 2013 (ASF c/ Clanet) fixant sur la base de 19 € le m² l'indemnité due pour l'expropriation d'une emprise de 1520 m² sur la parcelle cadastrée à [Localité 4], lieu-dit « Fromiga, section AP n° 44, classée en zone A du PLU ; l'emprise, qui est en nature de sol compacté, fait partie d'un ensemble foncier servant à l'exploitation de l'activité de pépiniériste ' paysagiste de la SA Pousse-Clanet, puisqu'elle correspond à une zone de rempotage (présence de cassiers à terreaux) et d'entreposage des pots.



-vente du 5 mars 2012 ([V] / SCI Lettara) d'une parcelle de terre cadastrée à Lattes, lieu-dit « L'Estagnol », section CL n° 28, d'une surface de 5713 m², au prix de 19,25 € le m² ; cette parcelle jouxte une parcelle CL n° 19, appartenant également à l'acheteur, sur laquelle est exploité un camping, ce qui laisse supposer que celui-ci avait un intérêt personnel à l'achat et que le prix pratiqué est un prix de convenance.





-vente du 2 mai 2007 ([F] / SCI Les concordes) d'un terrain en friche avec un petit mazet et un puits, cadastré à Lattes, section BO n° 15, de 20 745 m², au prix de 414 900 €, soit 20 € le m² ; alors classé en zone ND du POS, cette parcelle, localisée au nord-ouest du territoire communal et en bordure de l'A 9, a été acquise dans la perspective de la réalisation future d'un bâtiment à usage commercial, ainsi qu'il ressort des énonciations de l'acte, page 9 ; l'acquisition a donc été faite dans un but purement spéculatif.



-vente du 30 décembre 2011 (de [W] / SCI Quarante) d'une parcelle cadastrée à Lattes, lieu-dit « route de Palavas », section BM n° 63, de 6500 m², au prix de 24,61 € le m² ; cet élément de référence est relatif à un terrain situé le long du CD n° 986, mais qui était classé, avant l'approbation du PLU de mars 2009, en zone IVNA du POS.



-cession après DUP du 1er mars 2012 (Chanudet-Mayrand / ASF) d'une parcelle de terre cadastrée à [Localité 4], lieu-dit « Pont Trinquat », section CV n° 35, de 3821 m², moyennant le paiement d'une indemnité principale de 95 525 €, soit 25 € le m² ; cette parcelle était anciennement classée en zone IVNA du POS de [Localité 4] et a été « déclassée » en zone A du PLU de [Localité 4] approuvé en 2009, ce qui explique le prix ainsi pratiqué.



Eu égard aux caractéristiques matérielles et juridique des emprises expropriées, leur estimation a donc été valablement faite par le premier juge, en valeur décembre 2013, sur la base d'un prix de 4 € le m², qui est la valeur dominante observée pour des terrains comparables situés dans le secteur de Raffegan, bénéficiant d'une situation privilégiée ; compte tenu d'un abattement de 20% pour occupation, l'indemnité principale ressort ainsi à : 8215 m² x 4 € x 0,80 = 26 288 € et l'indemnité de remploi à : (5000 € x 20%) + (10 000 € x 15%) + (11 288 € x 10%) = 3628,80 €.



L'article 10 de l'accord-cadre interdépartemental du 18 septembre 1995 (relatif à l'indemnisation des préjudices subis par les propriétaires fonciers et les exploitants agricoles) prévoit, lorsque la superficie du reliquat, non exproprié, est comprise entre 70 ares et 1 hectare, une indemnité de dépréciation égale à 10 % de la valeur vénale du reliquat ; cette indemnité est appréciée au niveau de l'îlot cadastral subsistant après l'emprise, qui sera considéré comme déprécié s'il est réduit à une surface inférieure ou égale à 1 hectare, l'îlot cadastral s'entendant comme l'ensemble des parcelles cadastrales contiguës d'un seul tenant appartenant au même propriétaire.



Cet accord, dont les consorts [J] revendiquent l'application, est toujours en vigueur faute d'avoir été dénoncé par les cocontractants, mais ne s'impose pas au juge de l'expropriation et aux parties, lorsqu'il s'agit de fixer par voie judiciaire les indemnités dues aux propriétaires et exploitants évincés ; le juge peut néanmoins se fonder sur la méthode d'évaluation des préjudices en résultant, notamment en ce qui concerne la dépréciation liée à la réduction, du fait de l'expropriation, de la surface d'exploitation d'une terre agricole.



Au cas d'espèce, il n'est pas soutenu que les consorts [J] soient propriétaire d'autres parcelles contiguës à la parcelle AO n° 47 de nature à constituer, ensemble, un îlot cadastral d'une surface égale ou supérieure à 1 hectare ; il est donc justifié, tenant le fait qu'ainsi réduit à 7614 m², le reliquat, non exproprié, du terrain se trouve nécessairement dépréciée eu égard à sa vocation agricole et aux conditions de son exploitation en maraichage, de leur allouer une indemnité égale à : (7614 m² x 4 € x 0,80) x 10% = 2436,48 €.



b)- S'agissant des parcelles BX n° 11, 12, 32 et 106 (secteur de [Adresse 3]) :



Pour offrir un prix de 7 € le m², la société des Autoroutes du Sud de la France se prévaut essentiellement des sept éléments de référence suivants :



-vente du 16 juillet 2010 (Galavieille / Sayah) d'une parcelle de terre cadastrée section BX n° 9, d'une surface de 9577 m², au prix de 47 900 €, soit 5 € le m² ; cette parcelle, classée en zone N du PLU, située en bordure du chemin de [Adresse 3] et desservie par l'ensemble des réseaux, constitue un terme de comparaison intéressant, tenant sa proximité avec les parcelles en cause.



-vente du 6 novembre 2009 (Blazy / communauté d'agglomération de Montpellier) de deux parcelles en nature de cultures maraîchères, cadastrées lieux-dits « Chemin du Mas de Merle » et « Rauze Basse », section BX n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], d'une surface totale de 1376 m², au prix de 9632 €, soit 7 € le m².



-vente du 31 mars 2009 ([R] / communauté d'agglomération de Montpellier) d'une parcelle de terre cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 181, de 246 m², au prix de 1968 €, soit 8 € le m².



-vente du 2 juin 2009 ([Q] / communauté d'agglomération de Montpellier) d'une parcelle de terre cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 180, de 320 m², au prix de 2240 €, soit 7 € le m².



-vente du 29 avril 2009 ([P] / communauté d'agglomération de Montpellier) d'une parcelle en nature de sol et jardin cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BZ n° 82, de 100 m², au prix de 700 €, soit 7 € le m².



-vente du 19 février 2010 ([J] / communauté d'agglomération de Montpellier) de quatre parcelles en nature de sols et de vergers cadastrées lieu-dit « [Localité 8] », section BZ n° [Cadastre 8], [Cadastre 9], 101 et 103, d'une surface totale de 963 m², au prix 6741 €, soit 7 € le m².



-vente du 8 décembre 2009 ([J] / communauté d'agglomération de Montpellier) de trois parcelles en nature de vergers, cadastrées lieux-dits « Saint Hilaire » et « Rauze Basse », section BZ n° 91, [Cadastre 6] et [Cadastre 7], d'une surface totale de 881 m², au prix de 6167 €, soit 7 € le m².



Ces six derniers termes de comparaison sont relatifs à des acquisitions de terrains classés en zones N ou A, réalisées à des prix de 7 € ou 8 € le m² hors capital végétal, en vue de l'aménagement des berges du [Localité 5], alors classés en zone rouge Rn (de danger) au PPRI de la commune de [Localité 4] et donc, plus exposés au risque de crue que les parcelles BX n° 11, 12, 32 et 106 ; détachés de parcelles cultivées, certaines supportant des habitations, ces terrains sont, en effet, tous situés en bordure du fleuve, dans une zone présentant un risque d'inondation beaucoup plus important.



Les consorts [J] n'invoquent pas d'autres éléments de référence que ceux déjà analysés et dont aucun ne porte sur des parcelles cadastrées au lieu-dit « Rauze Basse » ; il s'ensuit qu'eu égard aux caractéristiques matérielles et juridiques des parcelles et à l'indéniable situation de plus-value, dont elles bénéficient, tenant leur inclusion dans un secteur d'habitat dispersé où sont présents l'ensemble des réseaux, l'estimation des emprises peut être faite sur la base d'un prix de 10 € le m² en valeur décembre 2013, sauf pour la partie expropriée de la parcelle BX n° 12, qui en raison de sa nature particulière de talus et de chemin peut être évaluée à seulement 7 € du m².



L'indemnité principale ressort ainsi à la somme de : (16 173 m² x 10 € x 0,80) + (275 m² x 7 € x 0,80) = 130 924 € en pratiquant un abattement pour occupation de 20 %, compte tenu de la présence d'un fermier ; quant à l'indemnité de remploi, elle doit être fixée à la somme de : (5000 € x 20%) + (10 000 € x 15%) + (115 924 € x 10%) = 14 092,40 €.



Les conditions d'application de l'article 10 de l'accord-cadre interdépartemental du 18 septembre 1995 sont également remplies en ce qui concerne la parcelle BX n° 32, dont le reliquat non exproprié de 1293 m² se trouve déprécié de 50%, et la parcelle BX n°106, dont le reliquat de 5953 m² subit une dépréciation égale à 15% ; il est, là encore, justifié d'allouer aux consorts [J] une indemnité accessoire, destinée à compenser la dépréciation subie par le surplus non exproprié de terres effectivement exploitées en cultures maraîchères, égale à la somme de : (1293 m² x 10 € x 0,80 x 50%) + (5953 m² x 10 € x 0,80 x 15%) = 12 315,60 €.



Le montant total des indemnités revenant aux consorts [J] s'élève en définitive à la somme de : 26 288 € + 3628,80 € + 2436,48 € + 130 924 € + 14 092,40 € + 12 315,60 € = 189 685,28 € arrondi à 189 700 € ; le jugement entrepris doit ainsi être réformé, mais seulement quant au montant des indemnités allouées.







 ***

 



Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la société des Autoroutes du Sud de la France doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [J] la somme de 1000 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

















PAR CES MOTIFS :



La cour,



Statuant publiquement et contradictoirement,



Déclare irrecevables les pièces n° 12 à 31, déposées, le 6 novembre 2014, par les consorts [J], ainsi que les pièces n° 36 à 42 déposées, le 18 novembre 2014, par la société des Autoroutes du Sud de la France,



Rejette la demande d'annulation du jugement,



Au fond, réforme le jugement du juge de l'expropriation du département de l'Hérault en date du 18 décembre 2013, mais seulement quant au montant des indemnités allouées aux consorts [J],



Statuant à nouveau de ce chef,



Fixe à la somme de 189 700 € le montant des indemnités revenant à [M] [J], [Y] [S] épouse [J] et [A] [J] pour l'expropriation, sur le territoire de la commune de [Localité 4], de diverses emprises, totalisant 24 663 m², sur la parcelle cadastrée lieu-dit « Mas Desplans », section AO n° 47 (7351 m²), la parcelle cadastrée lieu-dit « Mariotte », section BP n° 64 (864 m²), la parcelle cadastrée lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 11 (5898 m²), la parcelle cadastrée même lieu-dit, section BX n° 12 (275 m²), la parcelle cadastrée également lieu-dit « Rauze Basse », section BX n° 32 (6161 m²) et la parcelle cadastrée, même lieu-dit, section BX n° 106 (4114 m²),



Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions, 



Condamne la société des Autoroutes du Sud de la France aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer aux consorts [J] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 



 



LE GREFFIER LE PRESIDENT