Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 — 6 novembre 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 9



ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2014



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/01017



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Décembre 2012 -Tribunal d'Instance de Paris 8ème - RG n° 11-10-000452





APPELANTE

 

SCI RIVOLI ANJOU, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Stéphane MICHELI de la SCP GRANRUT Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0014

Assistée de Me Fanny LIVERNAIS de la SCP GRANRUT , avocat au barreau de PARIS, toque : P0014



INTIMÉE 



SA SACV DU [Adresse 2] ET DES [Adresse 3] agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Assistée de Me Charles-Henri HAMAMOUCHE, avocat au barreau du VAL D'OISE



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 01 Octobre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre

Madame Patricia GRASSO, Conseillère 

Madame Françoise JEANJAQUET, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Catherine MAGOT



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

 - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-Pierre GIMONET, président et par Madame Catherine MAGOT, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





La SCI RIVOLI ANJOU est propriétaire de deux immeubles situés sur les parcs d'activité du [Adresse 2] et des [Adresse 3] à [Localité 3] sur lesquels la SACV du [Adresse 2] et des [Adresse 3], société anonyme coopérative à capital et personnel variables assure l'exploitation de divers services communs inter-entreprises.

La SCI RIVOLI ANJOU s'étant opposée au paiement de factures émises par la SACV les 7 janvier, 16 mars, 6 août 2009, la SAVC a déposé une requête en injonction de payer devant le tribunal d'instance de Paris 8ème et par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juillet 2010 la SCI RIVOLI ANJOU a fait opposition à l'ordonnance qui l'a condamnée à verser à la SACV la somme de 4927,68€ avec intérêts au taux légal.



Par jugement contradictoire du 18 décembre 2012, le tribunal d'instance a condamné la SCI RIVOLI ANJOU à verser à la SACV la somme de 4927,68€ avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2010 correspondant à quatre factures de répartition des charges au titre des années 2008 et 2009, la somme de 3804,90€ avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2012 correspondant à deux factures de charges pour l'année 2010, 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, a ordonné la capitalisation des intérêts, rejeté les surplus des demandes et condamné la SCI RIVOLI ANJOU aux dépens.



Par déclaration du 17 janvier 2013, la SCI RIVOLI ANJOU a relevé appel de la décision.



Selon ses dernières conclusions du 26 août 2014, elle sollicite l'infirmation du jugement et demande à ce que la SACV soit condamnée à lui rembourser les condamnations de première instance qu'elle a réglées dans le cadre de l'exécution provisoire, à lui payer une somme de 10 000€ au titre de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Elle soutient que le cahier des charges prévoyant une adhésion obligatoire des acquéreurs de lots à une association syndicale n'est pas opposable à la SCI RIVOLI ANJOU, les SACV ne pouvant se prévaloir de cette obligation légale d'adhésion et que le procès-verbal de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de 1974 qui prévoit la reprise par la SACV des obligations de l'association syndicale ne concerne que les conditions d'adhésion et non le principe même de l'adhésion ; que la SACV ne produit aucun document attestant de la régularité de la procédure de modification du cahier des charges qui stipule une adhésion obligatoire à la SAVC approuvée par l'autorité administrative compétente ; que par ailleurs la zone des [Adresse 3] où se situe l'un des immeubles de la SCI RIVOLI ANJOU a été supprimée, ce qui rend caduc le cahier des charges y afférent ; qu'enfin le cahier des charges ne saurait tirer sa légitimité de sa seule mention dans les actes notariés de propriété de la SCI RIVOLI ANJOU auquel la SACV est tiers.



Elle fait valoir qu'elle n'est pas adhérente à la SACV, qu'elle n'en détient aucune action, aucun compte courant et aucun droit de vote et qu'elle n'en a jamais signé les statuts ; qu'en outre elle a fait usage de son droit de retrait par courrier du 28 septembre 2012 et demande à la cour de lui en donner acte ; qu'enfin la SAVC ne saurait soutenir que l'adhésion est obligatoire pour tous les exploitants de la zone alors que cette adhésion n'est plus imposée ni aux nouveaux propriétaires ni à ceux dont le titre de propriété ne fait pas référence à l'association syndicale ou à la SACV.



Elle soutient qu'en toute hypothèse, elle ne peut être condamnée à régler des prestations qui ne sont pas assumées par la SACV tels que les réseaux d'eau, l'électricité, la voirie, la circulation et les espaces verts et que la SACV ne justifie pas les coûts facturés sous le seul poste 'sécurité-gardiennage- entretien' sous lequel figurent des factures très diverses voire décalées par rapport à leur objet ; qu'enfin les factures à supposer qu'elles soient dues, ne peuvent être mises à la charge de la SCI RIVOLI ANJOU dès lors que les locaux étaient loués et que les locataires étaient, eux mêmes, adhérents à la SACV.







Aux termes de ses dernières conclusions du 18 août 2014, la SACV demande la confirmation du jugement en toutes ces dispositions et y ajoutant que soit déclarée irrecevable la demande de la SCI RIVOLI ANJOU de lui donner acte de son retrait et qu'elle soit condamnée à lui payer la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui seront recouvrés directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle fait valoir que la SACV a été constituée entre tous les propriétaires et utilisateurs des lots de la zone d'activité du [Adresse 2], qu'un cahier des charges à caractère réglementaire conforme au décret du 3 février 1995 a été établi lors de la mise en place de l'activité dans la zone aux termes duquel des obligations sont imposées aux acquéreurs ou utilisateurs des terrains et que l'adhésion à la SACV est obligatoire ; que la SCI RIVOLI ANJOU est adhérente de la SACV depuis son acquisition de quatre lots sur le parc d'activité et qu'elle a pris l'engagement par acte notarié de respecter le cahier des charges ; qu'aux termes de l'assemblée générale extraordinaire du 18 avril 1974 des copropriétaires, ceux-ci et l'association syndicale ont décidé de la mise en place d'une SACV dont ils sont devenus associés, que la SACV est donc légitime pour opposer à la SCI RIVOLI ANJOU le cahier des charges et le règlement intérieur ; que seuls les nouveaux acquéreurs de nouvelles parcelles ayant bénéficié d'un cahier des charges de 2009 dans leur acte notarié d'acquisition ne sont pas soumis à l'obligation d'adhérer, ce cahier des charges n'ayant aucun caractère rétroactif ; que par ailleurs le cahier des charges applicable en l'espèce a un caractère pérenne, qu'aucune durée n'est indiquée et que le caractère collectif des installations communes et des contrats souscrits le démontre.



Elle soutient que la SCI RIVOLI ANJOU fait valoir pour la première fois en cause d'appel sa demande de retrait par courrier du 28 septembre 2012 et que cette demande de retrait ne peut pas être prise en considération tant qu'elle est propriétaire de lots sur le parc d'activité.



Elle soutient également que la SCI RIVOLI ANJOU n'a pas rempli ses obligations vis à vis de ses locataires qui ignoraient qu'ils avaient l'obligation d'adhérer à la SACV et qu'elle doit donc supporter le règlement des factures alors qu'elle a directement bénéficié des prestations 'sécurité-gardiennage- entretien' de la SACV sur la zone notamment pour les locaux dont elle est propriétaire et qui ne sont pas loués ; qu'elle produit l'ensemble des documents comptables justifiant de la réalité de l'ensemble des prestations fournies.



SUR CE LA COUR



L'article L 311-1 du code de l'urbanisme définit les zones d'aménagement concerté ainsi que suit : Les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ; le périmètre et le programme de la zone d'aménagement concerté sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale.



L'article L. 311-6 du code de l'urbanisme dispose que : 'Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. Le cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d'usage par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, et par le préfet dans les autres cas.

Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains'.



Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI RIVOLI ANJOU par actes authentiques des 29 avril 2002 et 14 décembre 2006 a acquis plusieurs lots d'abord sur la ZI du [Adresse 2] puis sur la ZA des [Adresse 3] à [Localité 3] et que les immeubles ainsi acquis sont soumis à un cahier des charges établi en janvier 1972 par l'établissement public d'aménagement de la ville nouvelle de [Localité 2] et dont copie a été non seulement remise à l'acquéreur mais a également été incorporée dans l'acte d'acquisition.



Ce cahier des charges repris intégralement dans les actes notariés fixe les règles et servitudes d'intérêt général applicable à la zone d'activité de [Localité 3], les obligations imposées aux acquéreurs de terrains et la nature des prestations fournies par le vendeur ; il comprend notamment les statuts de l'association syndicale des acquéreurs de la zone d'activité de [Localité 3] à laquelle l'adhésion est obligatoire.

Aux termes de ses statuts, cette association a pour objet conformément au décret du 31 décembre 1958, de gérer et d'entretenir les espaces communs privés, les voies et ouvrages privés d'intérêt collectif, y compris les espaces verts privés, jusqu'au classement éventuel de ces voies, espaces et ouvrages dans le domaine communal.



Pour la réalisation de ces prestations, s'est constituée le 22 juillet 1972 une SA à capital variable la SACV, qui a adopté, le 4 novembre 1982, le statut de coopérative qui, selon ses derniers statuts adoptés le 30 juin 2005, a pour objet l'édification et l'exploitation des services communs interentreprises entre les différentes entreprises associées et de toutes celles qui se joindront ultérieurement à elles dans les parcs d'activité du [Adresse 2] et des [Adresse 3] à [Localité 3].



C'est au terme de l'assemblée générale extraordinaire de l'association syndicale des acquéreurs des lots de la zone d'activité de [Localité 3] du 18 avril 1974 dont le procès-verbal est versé aux débats que la SAVC du [Adresse 2] (devenue la SACV du [Adresse 2] et des [Adresse 3] par fusion du 17 mai 2005 a succédé et repris les obligations de l'association syndicale.



Il est d'ailleurs expressément stipulé dans les actes notariés signés par la SCI RIVOLI ANJOU, que l'immeuble est régi par l'association syndicale des propriétaires et par les règlements intérieurs des SACV des [Adresse 3] et du [Adresse 2] dont une copie de ces documents a été remise préalablement à ce jour à l'acquéreur.





Le cahier des charges du parc d'activité du [Adresse 2] de janvier 1985 prévoit notamment (troisième partie, article 1er) la constitution, entre tous les propriétaires et utilisateurs des lots de la zone d'activités, d'une société anonyme coopérative à capital et personnel variables à laquelle devaient obligatoirement adhérer les acquéreurs et les utilisateurs des lots. Il était précisé que, compte tenu du caractère d'intérêt collectif des services communs gérés par la SACV du [Adresse 2], l'adhésion était définitive et globale.



Dès lors, il ne peut être contesté que la SCI RIVOLI ANJOU en procédant à l'acquisition de lots immobiliers dans le parc d'activité du [Adresse 2] et des [Adresse 3], a accepté le cahier des charge de ladite zone et adhéré obligatoirement à la SACV dans le cadre du cahier des charges du parc d'activité, peu important que la SCI RIVOLI ANJOU n'ait jamais contracté avec la SACV, l'obligation d'adhérer à une société d'exploitation de services communs interentreprises prévue par le cahier des charges d'une zone d'aménagement dérogeant au principe de l'effet relatif des conventions.



A cet égard, la SCI RIVOLI ANJOU ne peut sérieusement prétendre qu'elle ignorait cette adhésion obligatoire auprès de la SACV puisqu'elle produit un bail commercial consenti sur un immeuble dont elle est propriétaire sur la ZI du [Adresse 2] depuis le1er septembre 2011 qui prévoit expressément que le preneur devra se soumettre à toutes les dispositions du cahier des charges de la zone établi par l'établissement public d'aménagement de la zone d'activité du [Adresse 2] qui lui a été remis ainsi que le règlement intérieur et les statuts de la SACV.

Et contrairement à ce qu'elle affirme, elle apparaît bien sur la feuille de présence de l'assemblée générale de la SACV du 24 juin 2010 comme titulaire d'une part même si elle n'y était pas représentée.



La SCI RIVOLI ANJOU ne peut non plus se prévaloir du nouveau cahier des charges de cession de terrain cadre (CCCT) adopté par le conseil communautaire du 10 février 2009 et évoqué dans un courrier de la communauté d'agglomération de [Localité 2] du 25 avril 2012 qui, s'il ne prévoit pas d'obligation d'adhésion à la SACV ni à toute autre structure, ne concerne que les nouveaux acquéreurs de nouvelles parcelles en ZAC sur le territoire de la communauté et ne saurait s'appliquer aux acquéreurs de terrains qui, aux termes des actes notariés d'acquisition qui s'imposent à eux, ont adhéré, en application du cahier des charges antérieur, à la SACV.



Par ailleurs, s'il ne peut être contesté que selon résolution du conseil de la communauté de l'agglomération de [Localité 2] du 13 septembre 2010, la ZAC des [Adresse 3] a été supprimée avant son achèvement définitif, il convient de rappeler que les dispositions de l'article L311-6 qui prévoient que le cahier des charges devient caduc à la date de suppression de la zone ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU du 13 décembre 2000 et il ne ressort pas des pièces versées aux débats que des dispositions aient été prises pour mettre fin sur la zone concernée aux prestations fournies par la SACV qui se sont poursuivies, le cahier des charges ne prévoyant pas expressément de terme à son application tant que la zone n'a pas été classée dans le domaine communal, ce qui n'est pas démontré au cas particulier.



Ainsi, force est de constater que de par son adhésion à la SACV, la SCI RIVOLI ANJOU s'est engagée à respecter le règlement intérieur de la société qui dispose que les charges de fonctionnement et de structure sont réparties au prorata entre les sociétaires qui bénéficient de toutes les prestations dispensées sur l'ensemble du parc d'activité.



Si la SCI RIVOLI ANJOU produit des baux commerciaux qu'elle a consenti sur les immeubles dont elle propriétaire sur les zones concernées, elle ne justifie pas de ce qu'elle a averti les locataires de l'obligation d'adhérer à la SACV et que ceux-ci ont réglé les charges en ses lieu et place.



Elle doit donc être tenue personnellement du règlement des charges qui ont été appelées par la SACV qui ne portent que sur les prestations relatives à la sécurité, au gardiennage ou à l'entretien du parc d'activité qui concernent l'ensemble des adhérents, les factures de service commun dont elle ne bénéficie pas ne lui ayant pas été imputées.



La SACV justifie de la réalité des prestations en produisant les factures fournisseurs pour les années 2008 à 2010, celles-ci étant ensuite réparties entre tous les adhérents de la SACV en fonction des surfaces de leur bien telle que ceux-ci les ont communiquées.



C'est donc par de justes motifs que le premier juge a condamné la SCI RIVOLI ANJOU à payer à la SACV la somme de 4 927,68€ correspondant à quatre factures de répartition des charges au titre des années 2008 et 2009 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2010 date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer et à la somme de 3804,90€ correspondant à deux factures pour l'année 2010 avec intérêts au taux légal à compter du jugement avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil.



Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.



Il n'appartient pas à une juridiction de faire droit à une demande de 'donner acte' auquel il n'est attaché aucune valeur juridique particulière et ce d'autant qu'elle ne concerne pas le litige en cause qui concerne le règlement de charges antérieures à sa demande de retrait de la SACV et la demande de la SCI RIVOLI ANJOU de ce chef sera rejetée.



Il est inéquitable de laisser à la charge de la SACV les frais non répétibles par elle exposés dans la présente instance à hauteur de la somme de 3000€.



La SCI RIVOLI ANJOU, partie perdante supportera la charge des dépens de l'appel.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement du tribunal d'instance de Paris 8ème en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Rejette la demande de 'donner acte' formulée par la SCI RIVOLI ANJOU ;



Condamne la SCI RIVOLI ANJOU à payer à la SACV du [Adresse 2] et des [Adresse 3] la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



La condamner aux dépens de l'appel qui seront recouvrés directement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT