Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 6 — 6 mai 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 6



ARRET DU 06 MAI 2014



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/02242



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/07313





APPELANTS

 

Madame [F] [B] épouse [W]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106



Monsieur [I] [W]

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représenté par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106



Société MADELEINE

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Jean-loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106



INTIMEES 



SA BNP PARIBAS représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée de Me Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020



SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Assistée de par Me Brigitte GUIZARD, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Février 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente

Madame Caroline FÈVRE, Conseillère 

Madame Muriel GONAND, Conseillère

qui en ont délibéré





Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du Code de Procédure Civile.

 

Greffier, lors des débats : Madame Josélita COQUIN



 

ARRET :



- Contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, président et par Madame Josélita COQUIN, greffier présent lors du prononcé.

 





****************





Après avoir accepté une offre émise par la BNP-Paribas le 15 décembre 2006 d'un montant de 713.000 euros, remboursable in fine avec intérêts au taux de 4,30 % l'an, destiné au financement de l'acquisition de six appartements à Saint Prix (95390), Monsieur [I] [W] et Madame [F] [B], son épouse, chacun détenteur de la moitié des parts, ont créé la société civile immobilière Madeleine ayant pour l'objet l'acquisition, la mise en valeur et l'exploitation par bail ou autrement de tous biens et droits immobiliers ou assimilés dans le courant du mois de janvier 2007.



Par acte notarié reçu le 1er février 2007 contenant acte de prêt, la société civile Flo Patrimonia a vendu à la société civile immobilière Madeleine, qui s'est substituée à Monsieur et Madame [W], par acte du 19 janvier 2007, six appartements dépendant d'un immeuble, situé [Adresse 4]), destinés à un usage locatif, au prix de 665.000 euros, financé par un prêt consenti par la BNP-Paribas à la suite d'une offre du 30 janvier 2007, qui a donné mandat pour l'étude, la gestion et le recouvrement amiable du crédit à l'Union de Crédit pour le Bâtiment, devenue BNP-Paribas Personal Finance, d'un montant de 713.000 euros, comprenant le prix et les frais de 48.000 euros, remboursable in fine en 156 mois avec intérêts au taux contractuel de 4,30% l'an, garanti par un privilège de prêteur de deniers et la caution de Monsieur et Madame [W] et la délégation de leurs contrats d'assurance vie à la Cardif.



Par actes d'huissier en date des 19 et 28 avril 2011, Madame [F] [B] épouse [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine ont fait assigner la BNP-Paribas et la BNP Personal Finance ainsi que Maître [R], notaire, en déchéance du droit aux intérêts contractuels et en paiement de dommages et intérêts pour faute.



Par jugement en date du 17 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Paris a débouté Madame [F] [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine de toutes leurs demandes, débouté la BNP-Paribas et la BNP Personal Finance de leurs demandes en dommages et intérêts, débouté Maître [R] de sa demande en dommages et intérêts, débouté les parties du surplus de leurs demandes, condamné Madame [F] [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine solidairement à payer à Maître [R], d'une part, et à la BNP-Paribas et la BNP Personal Finance, d'autre part, chacun, la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ordonné l'exécution provisoire. 



La déclaration d'appel de Madame [F] [B] épouse [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine a été remise au greffe de la cour le 5 février 2013.



Dans leurs dernières écritures, au sens de l'article 954 du code de procédure civile, signifiées le 2 mai 2013, Madame [F] [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine demandent l'infirmation du jugement déféré et à la cour, statuant à nouveau, de:

- constater que les sociétés BNP-Paribas et BNP Personal Finance leur ont fait souscrire, à leur insu, un prêt immobilier totalement inadapté à leur situation, adossé à un contrat d'assurance vie ruineux, par le biais de manoeuvres dolosives,

- constater que ces sociétés les ont poussés à se lancer dans une opération immobilière totalement ruineuse sans les mettre en garde quant aux risques encourus,

- constater que le notaire a apporté son concours à ces opérations sans mettre en garde ses clients quant aux risques encourus, ni détailler les caractéristiques du prêt dans son acte,

- constater que les seules charges du prêt représentaient 46 % des ressources des époux [W] à l'époque de sa signature,

- constater, par ailleurs, que le formalisme de l'article L.312-10 du code de la consommation afférente au délai de réflexion de 10 jours n'a pas été respecté, l'offre ayant été éditée deux jours avant la signature de l'acte notarié,

- prononcer la déchéance du droit aux intérêts du prêteur en application de l'article 

L.312-33 du code de la consommation et dire que la SCI Madeleine ne sera tenue qu'au remboursement du capital, déduction faite des intérêts déjà versés et ce à l'issue du 156e mois conformément aux dispositions contractuelles,

- constater que les parties défenderesses n'ont pas pris en compte la situation personnelle de leurs clients et ne les ont pas mises en garde quant aux risques encourus,

- constater que les défenderesses ont manqué à leur obligation de conseil et de mise en garde à leur égard,

- constater qu'elles ont commis des manoeuvres dolosives et sciemment trompé leurs clients,

- constater que cette situation particulièrement grave, imputable aux défenderesses, leur a causé un préjudice très important et qu'ils se trouvent dans une situation aujourd'hui totalement intenable,

- constaté que les défenderesses ont engagé leur responsabilité à leur égard,

- condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 713.000 euros correspondant aux coût de l'acquisition litigieuse, outre la somme de 100.000 euros, montant auquel peuvent être évaluées les dettes résultant de cette situation, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel, outre la somme de 50.000 euros en réparation de leur préjudice moral,

- dire que ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,

- ordonner la capitalisation des intérêts,

- ordonner, en tant que de besoin, la compensation entre les créances réciproques des parties,

- condamner solidairement les défenderesses au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Dans leurs dernières écritures au sens de l'article 954 du Code de procédure civile, signifiées le 2 juillet 2013, la BNP-Paribas et la BNP Personal Finance demandent de :

- débouter Madame [F] [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine de l'intégralité de leur argumentation et de leurs demandes et, plus généralement, de leur appel faute d'une communication régulière des pièces qu'ils entendent produire et, en tout état de cause, en raison du caractère infondé de leurs demandes,

- condamner solidairement Madame [F] [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine à payer à la BNP-Paribas, d'une part, et à la BNP Personal Finance, d'autre part, la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2014. 







CELA ETANT

LA COUR







Considérant que la BNP-Paribas et la BNP-Paribas Personal Finance estiment que la communication de pièces des appelants est inexploitable en raison d'un bordereau limité à 8 éléments référencés sous des intitulés généraux ne permettant pas de contrôler précisément ce qui est produit par les appelants, qui communiquent une centaine de pièces, et justifie leur rejet et le débouté de leurs prétentions ainsi non étayées ;



Considérant qu'il convient toutefois d'observer que la partie intimée, qui a reçu la communication des pièces des appelants avec leurs conclusions, n'a fait aucun incident de communication de pièces devant le magistrat de la mise en état et n'allègue, ni ne prouve qu'elle n'a pas reçu la communication de l'intégralité des pièces produites par les appelants devant la cour, ce qui exclut tout grief de nature à conduire au rejet de pièces régulièrement communiquées dans le respect du principe du contradictoire ;



Considérant que, dans leur déclaration d'appel, Madame [F] [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine n'ont intimé que la BNP-Paribas et la BNP Personal Finance et n'ont pas formé appel contre Maître [R], notaire, de sorte qu'il n'est pas partie à l'instance d'appel ; qu'il ne peut pas être tenu compte des reproches que lui sont faits par les appelants ; 



Considérant que Madame [F] [W], Monsieur [I] [W] et la SCI Madeleine soutiennent que la BNP-Paribas et la BNP-Paribas Personal Finance leur ont fait souscrire un prêt in fine, à leur insu, adossé à un contrat d'assurance vie totalement inadapté à leur situation en utilisant des manoeuvres dolosives, justifiant qu'elles leur versent des dommages-intérêts d'un montant de 863.000 euros toutes causes confondues ; qu'ils prétendent que l'offre émise par la banque deux jours avant la signature de l'acte notarié ne leur a pas été adressée par la voie postale et que le délai de réflexion de 10 jours prévu par l'article L.312-10 du code de la consommation n'a pas été respecté, de sorte que la déchéance du droit aux intérêts contractuels doit être prononcée en application de l'article L.312-33 du code de la consommation ; qu'ils sont des emprunteurs profanes, y compris la SCI Madeleine, qui est une société familiale créée dans le seul but de l'investissement en cause ; que l'acte de prêt, qui fait référence à une fausse date de l'offre, ne précise pas qu'il s'agit d'un crédit in fine et qu'il indique deux dates de dernière échéance finale et qu'il ne détaille pas les caractéristiques du prêt résumées en quelques lignes ; qu'ils ont ainsi été trompés, ce qui les a conduits à signer un prêt contraire à leur volonté, de souscrire un prêt classique de bon père de famille, et inadapté à leur situation compte tenu de leur âge et de leur situation financière ; que le montant des échéances du prêt ajouté au montant des primes mensuelles du contrat d'assurance vie souscrit avec délégation au profit de la banque portent le coût réel du crédit à la somme mensuelle de 5.928,19 euros, totalement disproportionnée à leurs capacités financières, et représentent 46 % de leurs ressources alors qu'ils sont à la veille de leur retraite et d'une baisse corrélative de leurs revenus ; qu'ils ajoutent qu'ils ont non seulement été trompés sur la nature du crédit, mais aussi sur l'immeuble acquis sur les conseils du groupe BNP-Paribas, lequel devait être en bon état et procurer un bon rapport locatif sans quoi le remboursement du crédit est impossible ; que, dès la vente, les locataires ont quitté les lieux les uns après les autres et qu'ils ont dû baisser les loyers et financer des travaux de rénovation en raison du mauvais état des lieux ; que le vendeur a disparu ; que ce prêt les a conduits dans une situation financière inextricable générant des difficultés dans l'activité professionnelle de Madame [W] qui n'arrive plus à payer ses fournisseurs et dans leur vie personnelle puisqu'ils n'arrivent plus à payer leurs charges ; qu'ils s'estiment victimes d'une véritable escroquerie ; qu'ils reprochent à la BNP-Paribas et à la BNP-Paribas Personal Finance de les avoir trompés et d'avoir manqué à ses obligations d'information et de mise en garde dans le cadre d'une opération immobilière ruineuse en violation des dispositions du code de la consommation ;



Considérant que la BNP-Paribas et la BNP Personal Finance font valoir que les reproches faits au notaire ou vendeur ne la concernent pas et ne peuvent pas lui être imputés ; que le dol ne se présume pas et qu'il n'est rapporté la preuve d'aucune manoeuvre qui ait pu tromper Monsieur et Madame [W], respectivement médecin et chirurgien dentiste, ayant les capacités intellectuelles suffisantes pour comprendre les actes qu'ils ont signés et l'opération immobilière menée avec leur accord, pour leur permettre d'acquérir un immeuble destiné à leur procurer des revenus locatifs bénéficiant d'une défiscalisation dans le cadre d'une société civile immobilière, qui est la troisième qu'ils créent à cette fin, de sorte qu'ils sont initiés à ce type d'opération dépourvue de complexité et qu'ils ne sont pas des emprunteurs profanes ; qu'il y a eu une première offre du 15 décembre 2007 soumise aux dispositions des articles L.312-7 et suivants du code de la consommation portant sur le même prêt consenti aux époux [W] personnellement qui l'ont acceptée après le délai de réflexion de 10 jours et qu'ils ont choisi de faire cette acquisition par le biais d'une société civile immobilière et qu'il y a eu une seconde offre du 30 janvier 2007 pour la société ; que c'est une personne morale et que c'est elle qui a contracté le prêt non soumis aux dispositions du code de la consommation ; que l'acte de prêt stipule bien que c'est un crédit in fine, dont le capital est remboursable au terme du crédit de 156 mois avec une faculté d'allongement de 4 ans, avec toutes les caractéristiques du crédit ; que rien n'a été fait à leur insu alors qu'ils étaient présents pour signer l'acte devant le notaire ; qu'il n'y a aucune irrégularité, ni tromperie ; qu'elles estiment que les difficultés des appelants proviennent de la défaillance de leurs locataires et des travaux dans les appartements achetés qui ne sont pas de son ressort et n'engagent pas sa responsabilité ; qu'il n'y a pas de crédit excessif au regard des revenus des époux [W] et de leur patrimoine ; que les appelants ajoutent, à tort, le montant des échéances du prêt et celui des primes d'assurance versées à la compagnie d'assurance qui gère leurs contrats d'assurance vie, lesquelles ne peuvent pas constituer un préjudice ; qu'en tout état de cause, le manquement au devoir de mise en garde est une simple perte de chance de ne pas contracter mesurée à la chance perdue et ne peut pas être égale à l'avantage qu'aurait procurée la chance si elle avait été réalisée ; qu'elles prétendent que les appelants doivent être condamnés à lui verser des dommages-intérêts pour une procédure manifestement abusive, visant à leur permettre d'acquérir gratuitement un bien immobilier et à payer leurs dettes et en portant des accusations graves et à leur encontre sans aucun fondement, ni justification ;





Considérant qu'il est établi que le prêt en cause a été consenti par la BNP-Paribas à une société civile immobilière, constituée par Monsieur et Madame [W] afin d'acquérir un immeuble de deux étages, contenant six appartements tous loués, afin de leur procurer des revenus fonciers à l'instar des deux autres sociétés civiles immobilières constituées par les mêmes associés, à savoir la SCI Saint Jospeh, créée le 16 février 2006, et la SCI Saint Jean créée en juillet 2006, ayant toutes les deux pour objet la location de biens immobiliers ; que ce crédit accordé à une personne morale pour générer des revenus fonciers n'est pas soumis aux dispositions des articles L.312-7 et suivants du code de la 

consommation, de sorte que les appelants ne peuvent pas prétendre au respect du délai de dix jours, ni à la déchéance du droit aux intérêts prévus par l'article L.312-33 du code de la consommation ;



Considérant que, s'agissant de la référence faite dans l'acte notarié à la première offre de prêt du 15 décembre 2006 acceptée par les époux [W] personnellement, à laquelle s'est substituée une seconde offre du 30 janvier 2007 faite à la SCI Madeleine, qui est entre-temps devenue l'acquéreur du bien immobilier, dont se prévalent les appelants pour soutenir, à tort, que le délai de réflexion de 10 jours n'a pas été respecté, qu'il ne peut être soutenu qu'elle a trompé les appelants qui sont à l'origine de cette substitution d'acquéreur, effectuée par acte sous seing privé du 19 janvier 2007 rendant obsolète la première offre qu'ils avaient acceptée et obligeant la banque à en émettre une autre avec des conditions financières en tous points identiques, dont ils connaissaient déjà la teneur; que les époux [W] et la SCI Madeleine, représentée par sa gérante, Madame [W], étaient tous présents à l'acte reçu par Maître [R] qu'ils ont signé, et paraphé sur chaque page ; 



Considérant que l'acte de prêt incriminé stipule clairement en pages 18 et suivantes au paragraphe 'Conditions de l'emprunt' qu'il s'agit d'un prêt in fine de 713.000 euros d'une durée de 156 mois avec une faculté d'allongement, dont les conditions sont fixées à l'article 'Options ouvertes avant la fin du 156e mois' pour une durée maximum de 48 mois, remboursable par 156 échéances de 2.554,92 euros au titre des intérêts dûs au taux contractuel de 4,30 % l'an, hors assurance, et au terme du crédit par le paiement du capital emprunté ; qu'il contient toutes les caractéristiques du prêt ; que le taux du prêt n'est pas usuraire et qu'il ne s'agit pas d'un crédit revolving ;



Considérant que Monsieur et Madame [W], respectivement gynécologue et chirurgien-dentiste, ne sont pas analphabètes et ont les capacités intellectuelles pour comprendre l'acte qu'ils ont signé et qui ne prévoit pas, à leur insu, un prêt in fine prévu depuis l'offre du 15 décembre 2006 ; que ce crédit est cohérent dans le cadre d'une opération immobilière destinée l'acquisition d'un immeuble comprenant 6 appartements loués procurant des revenus permettant de rembourser le prêt ; que la souscription d'un contrat d'assurance vie par Monsieur [W] à la Cardif, moyennant le paiement d'une prime initiale de 3.106 euros et de 12 primes de 3.096 euros par an avec délégation au profit de la banque prêteuse de même que le contrat d'assurance vie, antérieurement souscrit, par Madame [W] pour un montant de 50.000 euros, destinés à constituer un capital pour rembourser le prêt à son terme, ne rend pas le montage plus complexe, lequel demeure cohérent dans le cadre de l'opération immobilière en cause ; 



Considérant qu 'il n'est démontré aucune tromperie sur la nature du prêt et ses modalités de remboursement ;



Considérant que, s'agissant de la rentabilité locative des biens achetés, la banque n'est pas responsable de l'état des appartements, visités par l'acquéreur et achetés en leur état, lequel est inconnu de la banque qui n'est pas le vendeur ; qu'ils étaient loués au moment de la vente et que ni la BNP-Paribas ni la BNP Personal Finance ne sont responsables des difficultés rencontrées par la SCI Madeleine et les époux [W] avec leurs locataires, ni de l'absence de rentabilité régulière des biens loués, sur lesquels elles n'ont aucune prise ;



Considérant qu'il n'y a aucune manoeuvre dolosive avérée de la banque ou de son mandataire ;



Considérant que l'obligation de mise en garde du banquier prêteur suppose un crédit excessif qu'il appartient à l'emprunteur de démontrer ;



Considérant qu'au regard du montage opéré en accord avec Monsieur et Madame [W], qui n'en sont pas leur première opération d'investissement locatif, le prêt devait être remboursé au moyen des loyers et de l'épargne constituée par les époux [W] sur leurs contrats d'assurance vie, ce qui exclut tout grief de disproportion au regard du montant des loyers justifiés par des locations en cours et le montant des primes d'assurance versées par Monsieur [W] ;



Considérant qu'il résulte, par ailleurs, des pièces produites qu'au moment du prêt litigieux, Monsieur et Madame [W] avaient un revenu annuel de 154.449 euros ainsi que des revenus fonciers et un patrimoine immobilier, via leurs sociétés civiles immobilières, constitués de plusieurs immeubles, ce qui exclut toute disproportion ;



Considérant que les appelants ne peuvent sans mauvaise foi faire l'addition des échéances du prêt avec les primes d'assurance, représentant un montant mensuel de 5.9028,19 euros, pour estimer leur endettement à 46 % de leurs revenus, en excluant leur patrimoine immobilier et l'épargne qu'ils se constituent par le versement des primes sur leurs contrats d'assurance vie sur la rentabilité desquels ils sont totalement muets ;



Considérant qu'il est démontré par les pièces produites que les difficultés rencontrées par la SCI Madeleine tiennent à la défaillance des locataires et à la nécessité d'effectuer des travaux pour louer les biens et non à l'octroi du prêt en cause adapté au projet immobilier et aux capacités financières de Monsieur et Madame [W], nonobstant leur âge ;



Considérant que c'est, en conséquence, à bon droit que les premiers juges ont débouté Monsieur et Madame [W] et la SCI Madeleine de toutes leurs demandes ;



Considérant qu'il n'y a pas d'abus de droit et les intimées sont mal fondées en leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive ;



Considérant que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;



Considérant qu'il est inéquitable de laisser à la charge des parties intimées le montant de leurs frais irrépétibles d'appel ; qu'il convient de condamner les appelants à verser, à chacune d'elles, la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Considérant que Monsieur et Madame [W] et la SCI Madeleine, qui succombent, supporteront les dépens d'appel ; 















PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement déféré,



Y ajoutant, 



Condamne Monsieur et Madame [I] [W] et la SCI Madeleine à payer à la BNP-Paribas la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne Monsieur et Madame [I] [W] et la SCI Madeleine à payer à la BNP-Personal Finance la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Rejette toutes autres demandes,



Condamne Monsieur et Madame [I] [W] et la SCI Madeleine aux dépens d'appel avec distraction au profit de l'avocat concerné dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile .





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT