Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 1 octobre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2014



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/18381



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/03303



APPELANTS

 

Madame [L] [Q] veuve [A], en qualité d'ayant droit de [G] [A], décédé

Intervenante volontaire

[Adresse 3]

[Localité 4]



Monsieur [C] [A], en qualité d'ayant droit de [G] [A], décédé

Intervenant volontaire

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6] (AUSTRALIE)



Madame [M] [A], en qualité d'ayant droit de [G] [A], décédé

Intervenante volontaire

[Adresse 3]

[Localité 4]



Monsieur [S] [A], en qualité d'ayant droit de [G] [A], décédé

Intervenant volontaire

[Adresse 6]

[Localité 3]



Madame [Z] [U] [J] veuve [A] 

Agissant en qualité d'usufruitière indivise et de nue-propriétaire indivise de divers locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 2]), intervenant volontairement à la procédure aux fins de reprendre les demandes dont M. [R] [A] a, conjointement avec M. [G] [A], saisi le Juge des loyers commerciaux près le TGI de Paris

[Adresse 7]

[Localité 5]



Madame [H] [Y] [A] épouse [F] 

Agissant en qualité d'usufruitière indivise et de nue-propriétaire indivise de divers locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 2]), intervenant volontairement à la procédure aux fins de reprendre les demandes dont M. [R] [A] a, conjointement avec M. [G] [A], saisi le Juge des loyers commerciaux près le TGI de Paris

[Adresse 9]

[Localité 1]



Monsieur Michel [G] [V] [A] 

Agissant en qualité d'usufruitier indivis et de nu-propriétaire indivis de divers locaux dépendants d'un immeuble sis [Adresse 2]), intervenant volontairement à la procédure aux fins de reprendre les demandes dont M. [R] [A] a, conjointement avec M. [G] [A], saisi le Juge des loyers commerciaux près le TGI de Paris

[Adresse 10]

[Localité 2]



Représentés par Me Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0526





INTIMÉE 



SARL JIGGER prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Assistée de Me Marie-Laurence SAINTURAT de la SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0102, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller





Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO



 



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.







Suivant acte sous seing privé en date des 23 mars et 13 avril 1999, M [G] [A] et M [R] [A] ont donné à bail en renouvellement à la SARL Jigger pour une durée de neuf années à compter du 1er août 1998, un grand local commercial situé [Adresse 3] avec l'intégralité du sous sol composé d'un rez -de- chaussée donnant sur le boulevard, et au premier étage un local donnant sur le boulevard comprenant un magasin et trois bureaux avec escalier intérieur reliant le rez- de- chaussée au premier étage.



La destination du bail est celle de achat, vente de tous objets et accessoires servant à l'habillement de l'homme, la femme et l'enfant, articles de confection et de prêt -à -porter hommes, dames et enfant. 



Le loyer principal a été fixé à la somme de 326 538 francs hors taxes.



Les bailleurs ont donné congé pour le 1er août 2007 avec offre de renouvellement en proposant un loyer de 300 000 € par an hors taxes et hors charges puis ont notifié le 17 décembre 2008 un mémoire demandant que le prix du loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 345 450 €.



Faute d'accord entre les parties, le juge des loyers commerciaux a été saisi par les bailleurs suivant assignation du 17 février 2009, qui, par jugement avant dire droit du 4 janvier 2010 a désigné un expert en la personne de M [R] [D]. Pendant l'instance, le loyer provisionnel a été fixé à la somme de 68 159, 92 €. 



L'expert a déposé son rapport le 29 juillet 2011 et a conclu à l'absence d'évolution notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce considéré, rappelant que le loyer plafonné s'établit à la somme de 74 145 € au 1er août 2007 .



Après échanges de mémoires, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a : 



-fixé le loyer à la somme de 74 145€ en principal par an à compter du 1er août 2007 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre les consorts [A] et la société Jigger, pour les locaux situés [Adresse 3], toutes autres clause et conditions du bail demeurant inchangées, 

-ordonné l'exécution provisoire et débouté les parties du surplus de leurs demandes, 

-dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et condamné chaque partie par moitié aux dépens. 



Les consorts [A] ont interjeté appel de cette décision ; par conclusions signifiées le 30 avril 2014, les héritiers de M [R] [A] et de M [G] [A] demandent de les recevoir en leur appel et de : 



-juger que le bail commercial consenti à la SARL Jigger a connu des modifications et une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période du 1er août 1998 au 31 juillet 2007, 

-d'infirmer en conséquence le jugement déféré, 

-statuant à nouveau, 

-dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné, de fixer le loyer de référence à la somme de 1600€ /m² , dire qu'il doit être affecté d'une plus value de 5%, de fixer la surface pondérée des locaux à 235m², de fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2007 à la somme de 394 800 € par an hors taxes et hors charges, 

-subsidiairement, de le fixer à la somme de 220 500 € par an hors taxes et hors charges, 

-de condamner la SARL Jigger à leur payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont ceux relatifs à l'expertise judiciaire .



La SARL Jigger par conclusions signifiées le 24 avril 2014 demande à la cour de : 



-dire et juger que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et qu'ils n'apportent pas davantage la preuve d'une modification notable des caractéristiques des locaux survenue au cours du bail expiré ou d'améliorations réalisées par le preneur au cours du bail précédent le bail expiré, 

-confirmer le jugement entrepris et subsidiairement dire et juger que le loyer de renouvellement ne saurait excéder la somme en principal de 209 475 € , 

-en toute hypothèse, débouter les consorts [A] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamner les mêmes à verser à la société Jigger la somme de 8000 € sur ce fondement, 

- condamner les consorts [A] aux dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais et honoraires de l'expert, 





SUR CE 



Sur la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité : 



Les consorts [A] invoquent tout à tour la modification notable selon eux de plusieurs facteurs locaux au cours du bail expiré : 



-une augmentation des chalands drainés par les moyens de transports en commun (RER et métro ) 

-une augmentation et un rajeunissement de la population locale, les jeunes étant la cible de l'enseigne, 

-les constructions nouvelles dans le secteur, tant d'habitat que de bureaux, 

-le changement d'environnement commercial et notamment la création de l'îlot [E],



1- sur le premier point : 



L'expert judiciaire a relevé que si la fréquentation des stations de métro/RER Cluny Sorbonne et Saint Michel avait augmenté de 7, 5 % pour la première et de 3,6 % pour la seconde, cette évolution a été inférieure à la fréquentation moyenne des stations de métro parisien, ces stations ayant dans le même temps rétrogradé de la 174ème à la 191ème place pour l'une et de la 17ème à la 21ème pour l'autre ; ces indications ne sont pas sérieusement contredites par les constatations de l'expert amiable des bailleurs [T] [D] qui retient pour sa part une augmentation de la fréquentation de la station Cluny Sorbonne de 11, 30 % au cours du bail expiré mais une baisse de la station RER Saint Michel de - 15% dans la période considérée, de sorte qu'au final, il retient une baisse relative de la fréquentation des stations de métro/RER situées à proximité des lieux loués ; 



2- sur l'augmentation de la population du 5ème arrondissement : 



L'expert judiciaire retient que la population du 5ème arrondissement a légèrement augmenté dans l'ensemble de l'arrondissement sans pouvoir distinguer quel secteur a profité de cette augmentation; l'expert amiable [T] [D] retient pour sa part que le solde démographique est faible et sans incidence économique sur la commercialité .



3- sur les constructions nouvelles : 



L'expert judiciaire note la construction de 47 logements neufs (hors réhabilitation), de 9850m² de commerces, ce qui représente pour 9188m² le seul immeuble de la Fnac, de 5534m² de bureaux, et de 953m² d'équipements collectifs et d'un hôtel. 



L'expert amiable conclut de son coté que le parking public du [Adresse 3] a obtenu sa DAT à une date antérieure à la date d'effet du bail expiré, de même que le parking sis [Adresse 4]. L'expert judiciaire souligne que la fréquentation de ce premier parking qui a ouvert ses portes juste avant la prise d'effet du bail expiré a vu sa fréquentation chuter de 13, 31% pendant la période considérée.



4- sur l'environnement commercial, 



L'expert judiciaire note que les enseignes nationales ont progressé faiblement passant de 17 enseignes nationales en 1998 à 20 enseignes nationales en 2007, la part des enseignes nationales représentant désormais 57% des parts de marché contre 50 % en 1998 ; le nombre de boutiques est quasiment stable, passé dans le même temps de 34 à 35 boutiques . 



En définitive, l'expert retient que seul l'îlot [E] qui a permis la création de 24 logements, de 9188m² de commerces, de 5405m² de bureaux et l'arrivée d'enseignes comme Sephora, Fnac dilital, Starbuck, Optical discount et Monoprix constitue une modification de la commercialité du secteur mais que celui-ci est très animé depuis de nombreuses années, fréquenté tant par les parisiens, les jeunes et les étudiants en particuliers, que par les touristes, qu'il s'agit d'un quartier prisé de la capitale, habité par une population aisée, dont la commercialité qui est excellente n'a pas connu de changement notable pour l'activité de la locataire .



L'expert amiable sollicité par les bailleurs MO Petit conclut lui-même à 'une évolution modérée' de la commercialité .



Il s'ensuit que la cour adoptant les conclusions de l'expert qui ne sont contredites par aucun élément et sont au contraire confirmées par leur propre expert, retient que les bailleurs ne font pas la preuve que le secteur ou sont implantés les locaux a connu au cours du bail expiré une évolution à la fois notable et favorable au commerce considéré que ne suffit pas à caractériser la seule création de l'îlot [E] .



Sur la modification alléguée des caractéristiques des lieux et le changement d'affectation : 



Les bailleurs invoquent en premier lieu que la société Jigger a obtenu l'autorisation de percer un mur mitoyen entre le 28 et le [Adresse 5], au premier étage des locaux et entre les deux caves de l'immeuble, ce qui a été fait sans leur autorisation, que ces modifications n'ont pas été prises en considération lors du premier renouvellement qui a suivi la réalisation de ces travaux en 1989, ni lors du second renouvellement, qu'il s'agit d'améliorations apportées aux lieux loués auxquelles les bailleurs n'ont pas participé , que la société Jigger a également modifié la devanture du magasin, que ces modifications ont eu pour effet d'accroître la surface de vente et de rendre le magasin plus attractif pour la clientèle, 



Ils invoquent également qu' ils ont découvert à la faveur de l'expertise que trois bureaux et des toilettes représentant 40 % de la surface du premier étage ont été supprimés pour augmenter la surface commerciale, qu'il appartient à la SARL Jigger de démontrer que les travaux justifiant un déplafonnement n'ont pas été accomplis au cours du bail expiré puisqu'elle seule dispose des factures de travaux, que le changement d'affectation sans autorisation et à l'insu des bailleurs constitue une modification des caractéristiques des lieux qui doit être retenu comme une cause de déplafonnement . 



La société Jigger réplique justement sur le premier point que les travaux de percement des murs mitoyens ont eu lieu en 1987, c'est -à-dire au cours du bail précédent le bail expiré et qu'ils n'ont donné lieu à aucune demande de déplafonnement non seulement lors du premier renouvellement qui a suivi leur exécution mais encore lors du second renouvellement ; la copropriété a donné, à la majorité des présents ou représentés, son autorisation à la réalisation de tels travaux lors de l'assemblée générale de la copropriété du 2 mars 1987, ce qui suppose au préalable l'accord des propriétaires seuls habilités à saisir l'assemblée des copropriétaires et qui étaient présents ou représentés le 2 mars 1987 ainsi qu'il est mentionné au procès-verbal, à savoir 'M [G] [A] 177/1000, indivision [A] 215/1000, M [R] [A] 132/1000 et Mme [L] [A] 103/1000".



Il ressort par ailleurs du rapport d'expertise que les locaux actuels de l'étage se composent d'une surface de vente comptée pour 106, 44 m² réels, d'un bureau sans jour de 9, 89m² réels et d'un local technique de 3, 45m² réels ; cette description suivant laquelle les locaux se composent d'un magasin, de trois bureaux et d'un wc est faite dans tous les baux tant de 1980 que de 1989/1990 et 1999 ; cependant les bailleurs qui invoquent l'agrandissement de la surface de vente du premier étage comme motif de déplafonnement et auxquels incombent en conséquence la preuve de la modification alléguée des caractéristiques des lieux, ne démontrent pas à quel moment les travaux invoqués ont été réalisés ; au surplus l'état des lieux actuel est conforme au plan dressé par M [N] en 2008 mais il ne permet pas de retenir que le changement d'affectation allégué ait été notable, en l'absence de toute annexe de plan ou de toute indication des surfaces respectives du magasin et des bureaux dans les baux successifs .



Il s'ensuit que les bailleurs sont mal fondés à invoquer comme motifs de déplafonnement du loyer une modification notable des caractéristiques des lieux loués ou, à supposer que leur demande vise des améliorations qu'ils s'abstiennent de caractériser, desdites améliorations dont il ne se sont pas prévalus au cours du second renouvellement suivant la date de réalisation des travaux, ou encore un changement d'affectation . 



Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le loyer du bail renouvelé au montant du loyer plafonné en application de l'article L 145-34 du code de commerce.



Les bailleurs supporteront les dépens d'appel et paieront à la SARL Jigger une somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .





PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement déféré, 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne les consorts [A] à payer à la SARL Jigger la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .



 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE