Cour d'Appel · 1re Chambre C — 26 juin 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE



1ère Chambre C



ARRÊT 

DU 26 JUIN 2014



N° 2014/520

H. F. 













Rôle N° 13/15586







SOCIÉTÉ CIVILE [J]



C/



SAS [Adresse 2] DEVELOPMENT (SED)







Grosse délivrée 

le :

à :







Maître COUTELIER



Maître SIDER











Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le président du tribunal de grande instance de Toulon en date du 09 juillet 2013 enregistrée au répertoire général sous le N° 13/00299.







APPELANTE :



SOCIÉTÉ CIVILE [J], 

dont le siège est [Adresse 1] 

[Localité 1]



représentée et plaidant par Maître Laurent COUTELIER, avocat au barreau de TOULON







INTIMÉE :



SAS [Adresse 2] DEVELOPMENT (SED), 

dont le siège est [Adresse 2] 

[Localité 1]



représentée par Maître Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par Maître Rose-Marie ROSTAGNO-BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 12 mai 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Hugues FOURNIER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de :



Monsieur Serge KERRAUDREN, président

Madame Laure BOURREL, conseiller

Monsieur Hugues FOURNIER, conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.





Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 juin 2014.







ARRÊT :



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2014,



Signé par Monsieur Serge KERRAUDREN, président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











*-*-*-*-*-*



























EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2000, Monsieur [U] [G] [J] promettait de donner à bail emphytéotique à la société [Adresse 2] Développement (SED) un peu plus de 169 hectares de terre situés sur la commune de [Localité 1] pour permettre à cette dernière la réalisation d'un golf dans le cadre de la création d'une zone d'aménagement concertée (ZAC).



La promesse était conclue notamment sous la condition suspensive que 'les pièces d'urbanisme à obtenir ne révèlent pas de prescription administrative de nature à mettre en cause la destination que le bénéficiaire envisage de donner à l'immeuble, à savoir : opération d'aménagement d'un golf'.



Le bail emphytéotique était signé le 21 décembre 2000 pour 70 ans moyennant un loyer annuel de 235.000 francs, avec indexation sur l'indice Insee.



Les parties convenaient de mettre à la charge de la société SED un certain nombre d'obligations de nature à permettre à Monsieur [G] [J] de commencer l'exploitation d'une vingtaine d'hectares plantés en vigne, et à obtenir la délivrance d'un permis de construire, de sorte qu'elle démarre la construction d'un bâtiment d'exploitation dans un certain délai.



Le 21 février 2001, Monsieur [G] [J] apportait les terres objet du bail emphytéotique à une société civile familiale, la société civile [J] (la société [J]).



Estimant que la société SED avait manqué à certaines de ses obligations contractuelles, Monsieur [G] [J] et la société [J] l'assignaient devant le tribunal de grande instance de Toulon, qui, par un jugement du 25 février 2002 constatait la résolution de plein droit du bail emphytéotique et condamnait la société SED au paiement d'une somme de 627.712,65 euros.



Les parties signaient un protocole d'accord le 26 avril 2002, suivi d'un certain nombre d'avenants le 30 août 2002, modifiant et aménageant leurs relations dans le cadre de la poursuite du bail emphytéotique, nonobstant le jugement du 25 février 2002.



La société SED se voyait refuser par l'autorité administrative les autorisations nécessaires à la réalisation de son projet de golf et épuisait à cet égard toutes les voies de recours.



Par exploit du 24 avril 2012, les héritiers de Monsieur [G] [J] et la société [J] l'assignaient devant le tribunal de grande instance de Toulon en paiement d'un certain nombre de sommes à titre de dommages et intérêts.



Parallèlement, la société SED les assignait en octobre et novembre 2012 devant le même tribunal en résolution judiciaire du bail au motif d'un défaut de délivrance.



Par jugement du 20 février 2014, ce tribunal déclarait notamment prescrite l'action en résolution de la société SED, la condamnait à payer un certain nombre de sommes aux héritiers de Monsieur [G] [J] et à la société [J], et instaurait une expertise.



Appel était interjeté contre ce jugement.



La société SED ayant cessé de régler ses loyers, la société [J] l'assignait en paiement devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulon.



Une ordonnance du 9 juillet 2013, après avoir dit que les refus d'autorisations administratives n'avaient pas déchargé la société [J] de son obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle de la chose louée, relevé que la promesse de bail comme le bail avaient fait référence à l'aménagement d'un parcours de golf, et estimé que la société SED soulevait une contestation sérieuse au regard d'un manquement par la société [J] à son obligation de délivrance, a débouté cette dernière de sa demande de provision, et l'a condamnée aux dépens et au paiement d'une indemnité de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



La société [J] est appelante de cette ordonnance par déclaration du 24 juillet 2013.



*



Dans des écritures du 22 avril 2014, la société SED conclut à la confirmation de l'ordonnance et à la condamnation de la société [J] aux dépens et à lui payer une somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



Elle estime qu'il résulte de la motivation des refus d'autorisations administratives, tenant à des caractéristiques physiques des parcelles louées, à savoir d'une part leur richesse et leur diversité biologique, et d'autre part à leur implantation en amont d'un barrage, représentant un risque en terme de sécurité pour le public, que les parcelles étaient dès l'origine interdites de destination contractuelle, consacrant un défaut de délivrance ab initio de la chose louée.



Elle fait encore valoir que l'obligation de délivrance inclut la garantie de tous vices qui empêchent l'usage de la chose louée même si le bailleur ne les a pas connus lors du bail, et que cette garantie est permanente pendant toute la durée du bail.



Elle indique que la contestation porte sur l'interprétation de la destination contractuelle des parcelles louées et estime que cette destination était celle d'un usage dans le cadre d'une exploitation d'équipements golfiques.



*



Dans des conclusions du 28 avril 2014, la société [J] estime que sa demande de provision se rapportant à des loyers impayés est non sérieusement contestable comme fondée sur un acte authentique ayant force exécutoire, que le moyen tiré d'un défaut de délivrance est dépourvu de tout caractère sérieux dans la mesure où, les règles gouvernant l'emphytéose ne relèvent pas de celles du droit commun du contrat de louage, où une action en résolution pour défaut de délivrance encourrait la prescription ainsi que l'a relevé le tribunal de grande instance dans son jugement du 20 février 2014, où dans la transaction du 26 avril 2002 la société SED a renoncé à toute instance et action, où si la promesse contenait une condition suspensive relative à l'absence de prescription administrative de nature à mettre en cause la destination d'aménagement d'un golf, cette clause a été supprimée dans l'acte authentique, qu'elle n'est pas tenue à une obligation supplémentaire qui tendrait à assurer le succès de l'opération commerciale et immobilière envisagée par la société SED, seule titulaire du droit réel sur les parcelles, qu'elle n'a pas loué un terrain à usage de golf, et que la délivrance des terrains a été effective depuis l'origine.



Actualisant sa demande, elle demande la condamnation de la société SED au paiement d'une provision de 113.163,24 euros au titre des loyers dûs du quatrième 2012 jusqu'au deuxième trimestre 2014, outre les dépens et la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





MOTIFS



1) Bien que frappé d'appel, le jugement du 20 février 2014 ayant déclaré irrecevable comme prescrite l'action de la société SED en résolution du bail emphytéotique sur le fondement d'un défaut de délivrance, est revêtu, à la date à laquelle la cour statue, de l'autorité de la chose jugée.



Cette autorité s'impose au juge des référés, de sorte que la contestation soulevée par la société SED, fondée sur le moyen tiré d'un défaut de délivrance, n'est pas sérieuse.



En conséquence, et en vertu du bail emphytéotique, il doit être fait droit à la demande de provision de la société [J].



2) La société SED supporte les dépens de première instance et les dépens d'appel.



Il est équitable d'allouer à la société [J] une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.



**



Il suit de l'ensemble de ce qui précède que l'ordonnance doit être infirmée en toutes ses dispositions.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Condamne par provision la société [Adresse 2] Développement à payer à la société civile [J] la somme de 113.163,24 euros,



Dit que la société [Adresse 2] Développement supporte les dépens de première instance et les dépens d'appel,



La condamne à payer à la société civile [J] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT