Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 29 octobre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2014



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/06017



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/19276





APPELANTES

 

SA ALLIANZ VIE prise en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0916, avocat plaidant



SAS PASSAGE DES PRINCES prise en la personne de ses représentants légaux 

Ayant pour mandataire la société Allianz Real Estate France, elle-même prise en la personne de ses représentants légaux 

Intervenante volontaire

[Adresse 3]

[Adresse 3]



INTIMÉES 



SA SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE CASINOS prise en la personne de ses représentants légaux 

[Adresse 5]

[Adresse 5]



Société EMJ, prise en la personne de Me [S], ès-qualités de Mandataire Judiciaire de la SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE CASINOS 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



SELARLU [R] [J], prise en la personne de Me [R] [J], ès-qualités de Commissaire à l'exécution du plan de redressement Judiciaire de la SOCIÉTÉ FRANÇAISE DE CASINOS 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentées par Me Luc COUTURIER de la SELARL HANDS Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : L0061, avocat postulant

Assistées de Me Augustin NICOLLE de l'AARPI BCTG & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : T01, avocat plaidant



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Juin 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport, et Monsieur Christian BYK, conseiller.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller





Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.



********



EXPOSE DU LITIGE



Le 27 juillet 1994, la société AGF vie aux droits de laquelle se trouve Allianz vie a donné à bail à la société de développement virtuel et interactif dite Sdvi aux droits de laquelle s'est trouvée la société La tête dans les nuages puis la Société Française de Casinos, différents locaux situés dans l'ensemble immobilier et la galerie commerciale dit Passage des princes à Paris 2ème. Cette location a été consentie pour une durée de 12 ans à compter du 21 décembre 1994.



Suivant avenant du 30 octobre 1996, une surface supplémentaire de 420m² au sous sol a été donnée à bail puis par avenant du 5 mars 2002, il a été convenu d'une restitution au profit du bailleur de 175m² au 1er sous sol ; 



Par avenant du 15 décembre 2006, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de douze années à compter du 23 décembre 2006; 



Le 15 décembre 2009, le mandataire du bailleur a adressé au locataire l'état d'apurement de charges pour l'année 2004 faisant apparaître un solde débiteur de 67 850,84 euros. Le 18 décembre suivant, le même mandataire a fait parvenir au preneur l'état d'apurement des charges de 2004 pour l'emplacement de stationnement pour un montant de 275,35 euros.



La société Allianz vie a assigné la société Française de casinos devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner à lui payer les rappels de charges pour l'année 2004, pour un montant total de 68 128,19 euros. 



La société Française de casinos a été placée en redressement judiciaire le 12 août 2010,Me [S] étant désigné comme mandataire judiciaire et la SELARL [R] [J] comme administrateur judiciaire.



Suivant déclaration du 15 septembre 2010, la société Allianz vie a produit sa créance pour un montant de 216 162, 20 € au titre de la location principale et de 1076, 07 € pour l'emplacement de stationnement, incluant les charges de 2004 et également celles de 2005, créance qui a été contestée ; elle a mis en demeure l'administrateur judiciaire qui s'est prononcé sur la continuation du contrat ; un plan de continuation a été ensuite adopté. 



La société Allianz vie a assigné en intervention les organes de la procédure, en étendant sa demande aux charges de 2005.



Par jugement en date du 18 octobre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :



-fixé la créance de la société Allianz vie au passif de la société Française de casinos à la somme de 68 126,19 euros au titre de la régularisation des charges 2004, 

-rejeté pour le surplus les demandes de la société Allianz vie,

-ordonné l'exécution provisoire

-condamné les défendeurs aux entiers dépens avec distraction en application de l'article 699 du Code de procédure civile



La société Allianz vie qui a fait apport de l'immeuble dont dépendent les lieux loués à la société Passage des Princes suivant acte notarié du 29 décembre 2011, a interjeté appel du jugement le 30 mars 2012. 



La société Passage des princes est intervenue volontairement à l'instance .



Par arrêt du 5 février 2014, la cour a invité la société Allianz vie à produire un état rectifié de sa créance de loyers et charges arrêtée à la date du redressement judiciaire de la Société Française de Casinos, en faisant figurer s'il y a lieu les charges locatives de 2004 à 2005 établies en conformité avec les dispositions du bail, sans référence au mode de répartition des charges suivant les tantièmes, au plus tard pour le 5 mars 2014, sursis à statuer sur les autres demandes et réservé les dépens.



Par leurs conclusions en date du 10 juin 2014, la société Allianz vie et la société Passage des Princes demandent à la Cour de : 



Fixer la créance des société Allianz Vie et SAS Passage des Princes au jour du jugement de redressement judiciaire du 12 août 2010 de la Société Française de Casinos à la somme de 217.291,64 €, soit 216.215,57 € pour la location principale et 1.076,07 € pour l'emplacement de stationnement, concernant les apurements de charges des années 2004 et 2005; 

A titre subsidiaire, comme précédemment demandé, à la somme de 216.162,20 €, soit 215.086,13 € pour la location principale et 1.076,07 € pour l'emplacement de stationnement, concernant les apurements de charges des années 2004 et 2005; 

A titre très subsidiaire, si la Cour ne s'estimait pas suffisamment informée quant au mode de répartition des charges adopté par le bailleur ; 

Surseoir à statuer sur la demande de fixation de créance et désigner avant dire droit, aux frais avancés de qui il appartiendra, les concluantes offrant d'en faire l'avance, tel expert qu'il plaira à la Cour avec pour mission d'avoir à donner son avis quant à la validité du mode de répartition des charges dont se prévalent les concluantes et le cas échéant, dire pour quel montant selon lui les charges auraient pu être appelées auprès de la Société Française de Casinos pour les années 2004 et 2005 ; 

Déclarer irrecevable et mal fondé les intimées en toutes leurs demandes, fins et écritures, les en débouter ; 

Condamner les intimées aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par leurs conclusions en date du 13 juin 2014, la Société Française de Casinos, Me [J] ès-qualités de commissaire à l'exécution du plan, Me [S] ès-qualités de mandataire judiciaire demandent à la Cour de : 



Réformer jugement en ce qu'il a fixé la créance d'Allianz Vie à la somme de 68.126,19 euros,

Débouter Allianz Vie de ses demandes au titre des rappels de charges pour les années 2004 et 2005 ; 

Subsidiairement, 

Dans l'hypothèse où la Cour refuserait de débouter Allianz Vie de ses demandes: 

Appliquer à la surface louée, située en sous-sol, le coefficient de pondération prévu au contrat de bail (0,4) ; 

Fixer en conséquence la créance d'Allianz Vie à la somme de 1.744,22 € au titre des locaux commerciaux occupés par Société française de Casinos ; 

A défaut et au regard des circonstances de l'espèce : 

Appliquer à Société Française de Casinos le montant des charges qui lui serait le plus favorable et en tous les cas, le montant exact, correction faite des erreurs et augmentations d'Allianz Vie ; 

Condamner Allianz Vie et la SAS Passage des Princes à verser à Société Française de Casinos une somme de 2.000 euros au titre du préjudice subi du fait de la réclamation tardive du rappel des charges 2004 et 2005, 

A titre infiniment subsidiaire, 

Dans l'hypothèse où la Cour déciderait de faire diligenter une expertise conformément à la demande d'Allianz, il est demandé à la Cour de mettre à la charge définitive de celle-ci le coût d'une telle expertise, et de donner acte à Société Française de Casinos de ses protestations et réserves. 

Et en tous les cas, 

Condamner Allianz Vie et la SAS Passage des Princes à verser à Société Française de Casinos une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ; 

La condamner aux dépens dont le montant sera recouvré conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . 





SUR CE 



Avant l'arrêt avant dire droit du 5 février 2014, la Société Française de Casinos reprochait principalement à la société Allianz vie de lui avoir réclamé en décembre 2009 une régularisation des charges pour 2004 puis pour 2005 qui étaient en augmentation sensible par rapport aux charges précédentes, sans lui avoir, malgré ses demandes, fourni d'état détaillé desdites charges ni de justificatifs et en ayant procédé à la modification unilatérale du mode de répartition à fin décembre 2009 avec effet rétroactif ;



La société Allianz vie indiquait avoir en cause d'appel produit tous les justificatifs de sa créance constituée par un solde arrêté au 11 août 2010, comprenant notamment les apurements de charges de 2004 et 2005, l'état de répartition des charges locatives de l'immeuble dressé par un géomètre expert ainsi que les justificatifs comptables.



La cour a rappelé dans les motifs de son arrêt avant dire droit que bail qui fait la loi des parties prévoit en son article 6 que le loyer étant considéré comme net de toutes charges, le preneur devra régler sa quote-part de charges afférente aux équipements et services d'intérêt collectif ou spécial de l'ensemble immobilier, sa quote-part de charges afférente aux équipements collectifs de la galerie commerciale ainsi que la totalité des charges privatives ; le mode répartition des charges est défini à l'article 6.5 qui prévoit que les charges de l'ensemble immobilier seront réparties entre les différents programmes le composant puis que l'ensemble des charges de la galerie et la quote-part des charges de l'ensemble immobilier imputable à la galerie seront réparties entre les différents preneurs de la galerie conformément à la répartition des charges définies ci après, en affectant à la surface contractuelle de chaque local les coefficients de pondération suivants: 

-boutique rez de chaussée 1

-boutiques R+ 1 0,90

-locaux commerciaux 

[Adresse 4] et [Adresse 3] 0, 90

-moyenne surface 0, 40



Le bail précise encore que le bailleur établira un budget prévisionnel annuel comprenant les charges des équipements d'intérêt collectif et spécial à répartir entre les preneurs, lequel devra verser sa quote-part de provision pour charges calculées à partir de ce budget prévisionnel ;



La société bailleresse ne pouvait contester sérieusement avoir procédé à une nouvelle répartition des charges locatives en ayant donné mission à un cabinet de géomètres expert dont le rapport final lui a été remis en décembre 2009 et sur la base duquel elle a procédé à un rappel de charges pour 2004 et 2005 alors qu'elle écrivait elle-même à sa locataire : 'A la demande de plusieurs locataires, nous avons procédé à la refonte de la répartition des charges locatives de l'ensemble immobilier', 



 Le rapport des géomètres experts contient d'ailleurs en préambule l'indication que les quote-parts de charges locatives sont déterminées en application des dispositions de la loi de 10 juillet 1965 relative à la copropriété des immeubles bâtis, auxquelles le bail ne faisait aucune référence; 



Or la bailleresse ne pouvait procéder à une telle régularisation à posteriori sur la base d'une nouvelle répartition des charges suivant les tantièmes de chaque lot en application de la loi sur la copropriété de juillet 1965, en contravention des dispositions du bail non modifié quant à la répartition des charges .



Il a donc été demandé à la société Allianz vie, afin de fixer sa créance au passif du redressement judiciaire de la Société Française de casinos, de produire un décompte de sa créance de loyers et charges à la date du redressement judiciaire conforme aux dispositions du bail quant au mode de répartition des charges locatives. 



La société Allianz vie a produit des décomptes de charges soit en pièce 52 un décompte de charges 2004 portant date du 7 décembre 2009, en pièce 52 bis un décompte de charges 2005 portant date du 6 août 2010 et comportant la mention manuscrite'après corrections' et en pièce 52 ter un décompte de charges 2005 portant également la date du 6 août 2010 et comportant la mention manuscrite 'après corrections définitives' ; 



Ce faisant, elle ne précise aucunement quelles corrections ont été apportées à ces décomptes dont l'un comporte d'ailleurs des ratures sans autre explication, par rapport aux décomptes précédents ni n'indique de manière claire et suffisamment détaillée comment ont été calculées lesdites charges à partir des coefficients de pondération figurant dans le bail ni à quoi correspondent en conséquence les quote- parts indiquées alors que la société locataire conteste précisément les calculs effectués en soutenant notamment que les coefficients prévus au bail n'ont pas été appliqués correctement, en faisant reproche à la société bailleresse de ne pas avoir précisé à quoi correspondent les surfaces indiquées sur les décomptes et en pointant diverses erreurs de calcul d'un décompte à l'autre.



Il s'ensuit qu'en l'état des pièces versées aux débats, la cour ne peut que constater que la société bailleresse ne justifie pas de sa créance au titre des charges 2004 et 2005 et qu'il convient de l'en débouter. 



Une expertise comptable est inutile dans la mesure où la société Allianz vie à laquelle il appartenait de faire la preuve de sa créance s'est abstenue de produire les éléments suffisants demandés par la cour, une expertise ne pouvant être destinée à pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la Société Française de Casinos en dommages- intérêts résultant du préjudice causé par la réclamation tardive de la société bailleresse, faute de caractériser le préjudice en résultant pour elle. 



La société Allianz vie supportera les entiers dépens et paiera à Société Française de Casinos et Me [S] ès-qualités une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



PAR CES MOTIFS





Reformant le jugement déféré, 



Déboute la société Allianz vie de ses demandes , 



Déboute la société Française de Casinos de sa demande de dommages intérêts, 



La condamne aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la Société française de Casinos et Me [S] ès-qualités la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE