Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 juin 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 18 JUIN 2014



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/15445



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 09/06928





APPELANTE

 

Société RICOH FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Adresse 1] 

[Localité 2]



Représentée par Me Luca DE MARIA de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018, avocat postulant

Assistée de Me Philippe LEGRAND de l'Association LEGRAND ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : R054, avocat plaidant





INTIMÉE 



SAS CARREFOUR SYSTÈMES D'INFORMATIONS FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Joëlle VALLET-PAMART, avocat au barreau de PARIS, toque : D1476, avocat postulant

Assistée de Me Catheline GAGNE substituant Me Jacques GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER -GUILLEMIN- MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R022, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller



Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.





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EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 18 avril 2001, la société [Adresse 2] a consenti à la société Carrefour un bail commercial portant sur des bureaux dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 2] ainsi que divers emplacements de parkings situés au sous sol et à l'extérieur de l'immeuble. Ce bail d'une durée de neuf années ne devait prendre effet qu'à compter de la livraison des locaux qui étaient en construction, livraison constatée par un constat d'huissier du 27 mai 2003 valant date d'effet du bail.



La société Carrefour système d'information France s'est substituée à la société Carrefour ;



Par acte sous seing privé du 9 mars 2005, la société Carrefour système d'information France ci après CISF a consenti à la société Ricoh France le 9 mars 2005 un bail de sous location portant sur une superficie de 2246 m² utiles de bureaux ainsi que 70 emplacements de parking en sous sol situé dans la zone sud du bâtiment S1 à compter de la date de signature du bail et jusqu'au 26 mai 2009 moyennant un loyer annuel ht et hors charges de 509 430 €. 



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 janvier 2009, la société Ricoh France a notifié à CISF son intention de quitter les lieux à la date d'échéance mentionnée dans le contrat de sous location soit le 26 mai 2009; 



Par lettre recommandée en date du 9 avril 2009, CISF a protesté contre les termes de ce courrier au motif que les dispositions de l'article L 145-4 et L 145-9 du code de commerce n'ont pas été respectées et qu'en conséquence, ce congé n'était pas valable ;



Le 26 mai 2009, la société Ricoh France a adressé à CISF par lettre recommandée avec accusé de réception les clefs des locaux que CISF lui a renvoyées et qu'elle a finalement accepté de conserver après que la société Ricoh les lui ait adressées à nouveau. 



Par acte extra judiciaire du 26 juin 20098, la société Ricoh France a fait délivrer congé à CISF pour le 31 décembre 2009. 



C'est dans ce contexte que la société CISF a fait assigner la société Ricoh France pour voir dire déclarer nul et de nul effet le congé délivré par lettre recommandée le 26 janvier 2009, de dire que le congé délivré le 26 juin 2009 ne produira effet que le 18 mars 201, date d'échéance de la période triennale du bail de sous location, de dire que jusqu'à cette date, la société Ricoh sera tenue au paiement des loyers et charges locatives, de même que de la surveillance et de l'entretien des lieux loués; 





Par jugement du 14 juin 2012, le tribunal de grande instance de Créteil a : 



-déclaré nul et de nul effet le congé délivré par la société Ricoh France le 26 janvier 2009 à effet du 26 mai 2009, 

-dit régulier le congé délivré la 26 juin 2009 à effet du 31 décembre 2009 par la société Ricoh à la société Carrefour système d'information France dite CISF le 26 juin 2009 à effet du 31 décembre 2009; 

-condamné la société Ricoh France à payer à la société Carrefour système d'information France la somme de 540 775, 60 € TTC en paiement du solde de loyers et charges arrêtés au 31 décembre 2009; 

-débouté la société Ricoh France de sa demande de restitution du dépôt de garantie, cette demande étant prématurée, 

-condamné la société Ricoh France à payer à la société Carrefour système d'information dite CISF la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens recouvrés directement en application de l'article 69 du code de procédure civile, 

-ordonné l'exécution provisoire, 

-débouté les parties de leurs autres demandes, 



Par ses conclusions signifiées le 14 mars 2013, la société Ricoh France demande à la cour d'infirmer le jugement déféré, et de dire et juger que l'accord des parties sur la date d'expiration du bail emporte renonciation expresse à se prévaloir du statut des baux commerciaux, et en conséquence d'exiger la notification d'un congé répondant au formalisme de l'article L 145-9 du code de commerce, 

Dire et juger que la société Ricoh a valablement restitué les lieux à la société CISF à la date convenue du 26 mai 2009, conformément aux dispositions de l'article - restitution des lieux - du bail applicable au sous bail .

A titre subsidiaire, 

Dire et juger que le contrat de sous location a valablement pris fin au 31 décembre 2009 et que la société Ricoh France ne saurait être tenue au paiement d'une somme supérieure à 540 775, 60 € TTC correspondant au montant des loyers et charges pour la période allant du 26 mai au 31 décembre 2009, 

Condamner la société Carrefour système d'information France à payer à la société Ricoh France la somme de 127 357, 50 € correspondant au montant du dépôt de garantie, 

Condamner la société Carrefour système d'information France à payer à la société Ricoh France la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens.



Par conclusions signifiées le 14 janvier 2013, la société Carrefour systèmes d'information France demande de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé délivré par lettre recommandée avec accusé de réception le 26 janvier 2009 et déclaré prématurée la demande en restitution du dépôt de garantie, 

L'infirmer sur la date d'effet du congé, 

Dire que le congé délivré le 26 juin 2009 ne pouvait produire effet le 31 décembre 2009 mais le 18 mars 2001, date d'échéance de la période triennale du bail de sous location, 

Dire qu'à cette date, la société Ricoh France était tenue au paiement des loyers et charges locatives de même que de la surveillance et de l'entretien des lieux loués, 

Condamner la société Ricoh France au paiement de la somme de 1 221 106, 18 € TTC au titre des loyers et charges locatives sur la période allant du 1er juillet 2009 au 31 août 2010, date à laquelle les locaux ont pu être reloués, sous déduction des sommes versées à ce jour au titre de l'exécution provisoire, 

Condamner la société Ricoh France à payer à la société Carrefour système d'information France la somme complémentaire de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens. 





SUR CE, 



Le bail principal signé entre la société [Localité 3] et la société Carrefour contient les dispositions suivantes relatives à sa durée : 



Le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives qui commenceront à courir à compter de la date de prise de possession des locaux par le preneur telle est qu'elle est prévue à l'article 4 qui dispose que le procès-verbal de prise de possession des locaux vaut prise d'effet du bail .



Par dérogation aux dispositions de l'article L 145-4 du code de commerce, le preneur n'aura pas la faculté de donner congé à l'expiration de la première période triennale . Le preneur s'engage à demeurer au moins six ans dans les lieux , engagement qui constitue pour le bailleur une condition déterminante du présent bail sans lequel il n'aurait pas contracté, 



Le sous bail comporte à la rubrique 'durée' la disposition suivant laquelle la présente location est consentie et acceptée pour une durée à compter du jour de la signature des présentes pour se terminer le 26 mai 2009, et à la rubrique 'information du bailleur', l'indication que la sous location ne pourra avoir une durée supérieure au bail principal et que, au cas ou le bail principal viendrait à cesser à quelque date et pour quelque cause que ce soit, la société CISF devra obtenir le départ pour la même date de la société locataire à ses frais et diligences, 



Par courrier en date du 14 février 2005, donnant l'autorisation à la société Carrefour de sous louer, la bailleresse principale précisait qu'il ne serait jamais créé de lien direct entre le bailleur et la société Ricoh France et que la sous location ne pourrait avoir une durée supérieure à celle du bail principal, 



Selon la société Ricoh, il ressort de ces dispositions, que la société CISF s'est donc engagée à rester dans les lieux au moins jusqu'au 26 mai 2009, que les parties sont donc convenues de mettre un terme définitif au sous bail le 26 mai 2009, compte tenu des sanctions encourues par CISF si la sous locataire restait au delà de la date d'expiration du bail principal, que la société Ricoh a respecté cet engagement, que le choix des parties de mettre un terme à leur contrat quatre années seulement après la signature su sous bail n'est pas illicite mais vaut cependant renonciation aux dispositions du statut des baux commerciaux, que la société CISF ne peut donc se prévaloir des dispositions du statut des baux commerciaux pour exiger le respect du formalisme d'un congé, que l'ordre public attaché au statut est un ordre de protection auquel il est possible de renoncer, 



A titre subsidiaire, elle fait plaider que la société Carrefour système d'information a accepté le congé en accusant réception de la lettre recommandée par courriel et en invitant sa sous locataire à un état des lieux, où elle était elle-même présente, sa présence à ce rendez-vous jointe à la lettre de facture du deuxième trimestre arrêtée au 26 mai 2009 signifiant sans équivoque qu'elle acceptait le congé ; 



Or le premier juge a justement rappelé que le bail principal entre la société [Localité 3] et la société Carrefour a été signé le 18 avril 20001, qu'il a pris effet pour une durée de neuf années à compter au plus tard de seize mois après la signature du bail, les locaux étant alors en construction, que par avenant du 9 avril 2002, le délai de seize mois a été remplacé par la date du 1er juin 2003 et que suivant constat d'huissier du 27 mai 20003,valant date d'effet du bail, le bailleur a mis les locaux à la disposition du preneur, 



Il a également justement analysé que le preneur n'ayant la faculté de donner congé qu'à l'issue de la seconde période triennale du bail, la durée du sous bail a été fixée en conséquence au 26 mai 2009, le locataire principal ne pouvant accorder à sa sous locataire plus de droits qu'il n'en détenait ; 



Cette prévision de durée du sous bail inférieure à la durée de neuf années telle que prévue par les dispositions du statut des baux commerciaux ne constitue cependant aucune renonciation de l'une ou l'autre des parties aux dispositions protectrices du statut ; les parties ont d'ailleurs expressément prévu de soumettre leurs relations aux dispositions régissant le bail principal dont chaque partie s'accorde à dire qu'il s'agit bien d'un bail commercial ; 



En conséquence, la société Ricoh France échoue à démontrer qu'en fixant la durée du sous bail à une période inférieure à celle de 9 années, les parties auraient implicitement renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux. 



C'est donc à bon droit que le premier juge a, faisant application des dispositions statuaires, estimé que le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception en violation des dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce était nul et de nul effet. 



Le fait pour la locataire principale d'avoir accepté de se rendre à un rendez-vous d'état des lieux et d'avoir dans un premier temps calculé les loyers dus en tenant compte de la date de départ des lieux donnée par la société Ricoh au 26 mai 2009 avant de se raviser et d'éditer une nouvelle facture, ne saurait constituer une acceptation expresse et non équivoque du premier congé dans la mesure où la société Carrefour a ensuite refusé les clefs des locaux et manifesté son désaccord avec le congé donné par lettre recommandée avec accusé de réception dès le 9 avril 2009.



La société CISF demande à la cour de retenir que le congé qui a été délivré ensuite par acte d'huissier le 26 juin 2009 pour le 31 décembre 2009 ne pouvait prendre effet à cette dernière date mais à celle du 18 mars 2011 qui est la fin d'une période triennale ; elle soutient que les premiers juges ont fait une application erronée de la date d'effet du congé en estimant que le sous bail était en tacite prorogation alors que le bail principal ayant été renouvelé, la durée du bail de sous location ne pouvait elle-même être inférieure à neuf années de sorte que le preneur ne pouvait donner congé avant la fin d'une période triennale.



Or, les parties au sous bail sont convenues de fixer la fin du sous bail au 26 mai 2009, date de la fin de la seconde période triennale du bail principal qui lui même conclu pour une durée de neuf années à compter du 26 mai 2003 ne prenait fin que le 26 mai 2012. 



En décidant que le sous bail a pris fin à l'échéance contractuellement prévue, que faute de congé valablement donné, il s'était poursuivi ensuite par tacite reconduction pour une durée indéterminée en application de l'article 1738 du code civil, que le preneur pouvait en conséquence donner congé à tout moment et validé en conséquence le congé donné le 26 juin 2009 pour le 31 décembre 2009, les premiers juges ont fait une exacte appréciation en fait et en droit des éléments de la cause et leur décision doit être confirmée. 



Elle sera également confirmée en ce qu'ils ont condamné en conséquence la société Ricoh France à payer les loyers et charges allant jusqu'au 31 décembre 2009 soit la somme de 540 775, 60 € TTC ; 



La société Ricoh France sollicite la restitution du dépôt de garantie au motif qu'elle a remis les locaux le 26 mai 2009 en parfait état et que la société Carrefour en a repris possession ainsi que cela résulte d'un constat d'huissier du 7 décembre 2010 ; elle indique en outre s'être acquittée des condamnations mises à sa charge par le jugement assorti de l'exécution provisoire.



En ce qu'il a jugé que la demande de restitution du dépôt de garantie était prématurée dans la mesure où la société Ricoh France restait redevable des loyers et charges échus au 31 décembre 2009, les premiers juges doivent être approuvés ; néanmoins, au stade de l'appel, la société CISF ne contestant pas que la société Ricoh France s'est acquittée de l'ensemble des sommes dues en exécution du bail telles que confirmées par la présente décision, elle est elle-même redevable envers la société Ricoh France de la somme retenue à titre de dépôt de garantie dont la restitution sera ordonnée.



La société Ricoh France supportera les entiers dépens. 



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, la somme de 2000 € allouée à la société CISF sur ce fondement en première instance lui étant acquise. 





PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Ajoutant, 



Condamne la société Carrefour système d'information France à rembourser à la société Ricoh France le montant du dépôt de garantie; 



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne la société Ricoh France aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE