Cour d'Appel · 2e Chambre — 13 février 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

2e Chambre



ARRÊT AU FOND 

DU 13 FEVRIER 2014



N° 2014/ 76













Rôle N° 13/02851







SARL 1ER SEPTEMBRE





C/



S.A.R.L. AZUR FITNESS CLUB





















Grosse délivrée 

le :

à :

JAUFFRES

JOURDAN















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce de NICE en date du 30 Octobre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 2012F00365.





APPELANTE





SARL 1er SEPTEMBRE, inscrite au RCS de NICE sous le N° 5 28 008 725, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Jean-marie JAUFFRES, avocat postulant au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Philippe TEBOUL de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE, 







INTIMEE





S.A.R.L. AZUR FITNESS CLUB exploitant sous l'enseigne Espace WELLNESS, immatriculée au RCS de NICE sous le n° B353 530 090 (1996 B 00061) prise en la personne de son gérant Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocat postulant au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

plaidant par Me Jean-paul DAVIN, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Janvier 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame AUBRY CAMOIN, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Christine AUBRY-CAMOIN, Président

Monsieur Baudouin FOHLEN, Conseiller

Monsieur Jean-Pierre PRIEUR, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Viviane BALLESTER.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Février 2014







ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Février 2014,



Signé par Madame Christine AUBRY-CAMOIN, Président et Madame Viviane BALLESTER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.











***



















































EXPOSE DU LITIGE





L'ensemble immobilier ' [Adresse 3]' est régi par un règlement de copropriété du 11 février 1959 le divisant en sept lots privatifs destinés à recevoir chacun un immeuble en copropriété géré par un syndicat de copropriétaires distinct.



Les six immeubles en copropriété édifiés sur les lots privatifs sont les suivants :




[6]

[3]

[4]

[1]

[5]

[2]




Le septième lot portant le numéro 2 actuellement cadastré KW n° [Cadastre 1] est devenu inconstructible et a été laissé à l'état naturel. 



Les voies desservant les immeubles et les réseaux sont des parties communes gérées par le syndicat des copropriétaires horizontal [Adresse 3].



Par acte sous seing privé du 4 décembre 1995, la SARL PANORAMA a donné à bail commercial à la SARL JC CONSEIL devenue SARL AZUR FITNESS CLUB huit lots de l'immeuble [6] dont le lot 653 constitué de 8 places de parking externes au niveau du rez de chaussée situés devant le perron d'entrée, à usage exclusif de 'centre de remise en forme et activités complémentaires'.



Le stationnement des clients de la salle de sport à l'intérieur du [Adresse 3] constitue depuis lors un problème récurrent.



Le 5 mai 1996, un protocole d'accord a été régularisé entre les membres du conseil syndical de la copropriété horizontale et la SARL PANORAMA avec intervention à l'acte de l'exploitant commercial aux termes duquel il était notamment convenu que le stationnement dans le [Adresse 3] était réservé aux seuls résidents et prévu diverses dispositions à cet égard. 



Par acte notarié du 25 août 2008, la SARL AZUR FITNESS CLUB a acquis de la SARL PANORAMA la parcelle de terrain inconstructible d'une superficie de 1 360 mètres carrés cadastrée KW numéro [Cadastre 1] dépendant de l'ensemble immobilier du [Adresse 3] et a fait procéder à des travaux d'aménagement de cette parcelle en parking destiné à ses clients.



Ces travaux ont généré un contentieux entre le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la société AZUR FITNESS CLUB et plusieurs décisions judiciaires ont été rendues concernant les travaux et l'accès à ce parking. 



Par actes des 28 et 30 avril 2009, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a assigné la SARL PANORAMA propriétaire des locaux commerciaux, la SARL AZUR FITNESS CLUB locataire commercial et la communauté immobilière [6] devant le Tribunal de Grande Instance de Nice en résiliation du bail commercial, d'une part pour violations réitérées du règlement de copropriété concernant le lot aménagé en parking, d'autre part pour trouble anormal de voisinage occasionné par le stationnement irrégulier des clients de la salle de sport à l'intérieur du [Adresse 3] . 



Les syndicats de copropriétaire des immeubles [4], [5] et [1] se sont joint à cette action par voie d'assignation et d'intervention volontaire. 



Par acte sous seing privé du 22 octobre 2010 contenant notamment une clause 12.7 relative aux procédures en cours, la SARL AZUR FITNESS CLUB a vendu à la SARL 1° SEPTEMBRE le fonds de commerce, moyennant le prix de 320 000 euros.



 



Par ordonnance de référé du 30 août 2011, la SARL 1° SEPTEMBRE a été condamnée sous astreinte 'à faire cesser les stationnements irréguliers de ses clients sur les voies de circulation du [Adresse 3], ou devant les entrées et escaliers ou en double file ou devant le portail d'entrée'.



Par jugement frappé d'appel du 10 décembre 2012, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte à la somme de 18 000 euros et a fixé une nouvelle astreinte de 300 euros par infraction constatée à l'ordonnance du 30 août 2011.



Par acte du 22 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a dénoncé à la SARL 1° SEPTEMBRE l'ensemble des pièces de la procédure précédemment engagée en 2009 et l'a assigné en résiliation de bail commercial ' vu la persistance des nuisances et troubles graves occasionnés aux parties communes du [Adresse 3] par la SARL 1° SEPTEMBRE à l'occasion de l'exploitation commerciale des lieux donnés en location suivant bail commercial consenti par la SARL PANORAMA', et l'affaire est fixée au fond devant le Tribunal de Grande Instance de Nice.



Par acte du 19 avril 2012, la SARL 1°SEPTEMBRE a assigné la SARL AZUR FITNESS CLUB devant le Tribunal de Commerce de Nice aux fins de voir prononcer sur le fondement des articles 1116 et 1304 du code civil l'annulation de la vente du fonds de commerce pour dol en raison des déclarations du vendeur figurant dans l'acte de vente en contradiction avec la procédure judiciaire en résiliation de bail commercial en cours devant le Tribunal de Grande Instance, et la condamnation de la SARL AZUR FITNESS CLUB à lui restituer le prix d'acquisition de 320 000 euros avec intérêts légaux à compter du 22 octobre 2010 ainsi qu'à lui payer la somme de 186 751,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sur le fondement de l'article 1382 du code de procédure civile.



Par jugement contradictoire du 30 octobre 2012, le Tribunal de Commerce a sursis à statuer dans l'attente des décisions du Tribunal de Grande Instance et a réservé les dépens.



Par ordonnance de référé du 8 février 2013, le Premier Président a autorisé la SARL 1° SEPTEMBRE à relever appel de cette décision par application de l'article 380 du code de procédure civile.



Par déclaration au greffe de la Cour du 11 février 2013, la SARL 1° SEPTEMBRE a régulièrement relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières conclusions du 3 janvier 2014, la SARL 1° SEPTEMBRE demande à la Cour au visa des articles 1116, 1117 et 1304 du code de procédure civile, de :



- prononcer l'annulation de la vente du fonds de commerce en date du 22 octobre 2010, pour dol,

- condamner la SARL AZUR FITNESS CLUB à payer à la concluante la somme de 573 061,68 euros avec intérêts légaux à compter du 22 octobre 2010,

- condamner la SARL AZUR FITNESS CLUB à payer à la concluante la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens, ceux d'appel avec distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile.



La SARL 1° SEPTEMBRE soutient les moyens suivants :



- la concluante a été informée officiellement des actions en résiliation de bail par l'assignation du 22 décembre 2011, raison pour laquelle l'assignation en nullité de vente n'est intervenue que le 19 avril 2012,

- il n'y a pas lieu de surseoir à statuer afin d'attendre le résultat des instances judiciaires en cours concernant la résiliation du bail dès lors que le dol commis à la date de la signature de l'acte de vente est indépendant des actions judiciaires en cours,

- la société AZUR FITNESS CLUB était informée à la date de la signature de l'acte de vente de toutes les procédures en cours dont elle a délibérément omis de faire état dans 

l'acte de vente,

- le défaut de vigilance du rédacteur de l'acte, conseil de la société 1°SEPTEMBRE, 

 n'exonère pas le vendeur de sa propre obligation d'information et de loyauté,





- la société AZUR FITNESS CLUB a sciemment dissimulé lors de la cession la lettre du bailleur en date du 22 septembre 2010 qui autorisait la cession du droit au bail en demandant que soit inséré dans l'acte de vente l'état de l'ensemble des procédures en cours concernant la résiliation du bail,

- la société AZUR FITNESS CLUB a délibérément tenté de maquiller la vérité dans l'article 12.7 de l'acte de cession en spécifiant qu'il existait une action judiciaire en résiliation de bail concernant le terrain, lequel ne faisait pas l'objet de la cession,

- l'article 1116 du code civil ne pose pas comme condition nécessaire l'existence d'un préjudice résultant du dol,

- en tout état de cause, le préjudice s'induit des faits dès lors que la concluante ne peut ni vendre son fonds de commerce, ni réaliser des investissements, qu'elle fait l'objet de procédures judiciaires pour des faits ignorés à la date de la cession et qu'elle a déboursé des frais et honoraires relatifs à la vente, effectué des travaux et aménagements et subi diverses tracasseries.



Dans ses dernières conclusions du 9 janvier 2014, la SARL AZUR FITNESS CLUB demande à la Cour de :



A titre principal



- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné un sursis à statuer,



A titre subsidiaire, au visa des articles 1316, 1116 du code civil et 9 du code de procédure civile



- constater que la concluante a fourni au rédacteur de l'acte les éléments d'information en sa possession concernant les procédures judiciaires en cours,

- dire que la concluante ne peut se voir reprocher un manquement intentionnel lors de la conclusion de l'acte de vente du fonds de commerce,

- débouter la SARL 1° SEPTEMBRE de l'intégralité de ses demandes,



A titre très subsidiaire



- dans l'éventualité où la Cour prononcerait l'annulation de la vente du fonds de commerce, désigner un expert à l'effet d'évaluer la valeur du fonds de commerce au jour de sa restitution à la concluante,



En toute hypothèse



- débouter la SARL 1° SEPTEMBRE de ses demandes tendant au remboursement des matériels,

- condamner la SARL 1° SEPTEMBRE à payer à la concluante la somme de 15 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens, ceux d'appel avec distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile.



La SARL AZUR FITNESS CLUB fait valoir les moyens suivants en réponse :



- l'existence d'un dommage est une condition de mise en oeuvre de la responsabilité civile, et la réticence même fautive qui n'a pas entraîné de dommage, ne peut engager la responsabilité du débiteur, de sorte qu'il est opportun de prononcer un sursis à statuer en raison des instances judiciaires en cours,

- l'élément intentionnel du dol fait défaut dès lors que la SARL 1° SEPTEMBRE ne démontre pas que la SARL AZUR FITNESS CLUB a intentionnellement recélé l'information relative à la procédure l'opposant au syndicat des copropriétaires,

- la concluante a porté par écrit à la connaissance du rédacteur de l'acte les éléments lui permettant de traduire en termes juridiques appropriés la situation factuelle et procédurale,

- il n'est pas démontré que l'information fournie par la note de Maître [Z] adressée à la concluante et annexé à l'acte de vente qui analyse l'action engagée par le syndicat des copropriétaires en résiliation du bail, ait été insuffisante,

- Le premier alinéa de l'article 12.7 de l'acte de vente mentionne clairement l'action en résiliation de bail engagée par le syndicat des copropriétaires et l'erreur rédactionnelle de l'alinéa 2 n'est pas imputable à la concluante,

- Le droit de savoir de l'acquéreur est tempéré par l'obligation qu'il a d'être vigilant,

- la réticence dolosive doit avoir été déterminante dans la conclusion du contrat,

- l'existence d'un préjudice n'est pas démontré,





- subsidiairement, si la cour faisait droit à la demande de nullité de la vente, la SARL 1° SEPTEMBRE ne peut prétendre ni à la restitution intégrale du prix de vente dès lors qu'il résulte du bilan des exercices 2011 et 2012 que celle-ci a subi des pertes significatives ni au remboursement des dépenses engagées.





MOTIFS DE LA DECISION





 1 - Sur le sursis à statuer



La caractérisation du dol ne dépend pas de l'issue du litige en cours mais de l'existence de manoeuvres ou d'une dissimulation intentionnelles ayant provoqué une erreur du cocontractant.



Il n'y a pas lieu en conséquence de surseoir à statuer et il est de bonne justice de donner à l'affaire une solution immédiate.





 2 - Sur le dol



Aux termes de l'article 1116 du code civil :



'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.'



Le dol est également caractérisé par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêcher de contracter.





 * 



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et le syndicat des copropriétaires des immeubles [4], [5] et [1] ont saisi le Tribunal de Grande Instance de Nice en 2009 et 2010 ([1]) aux fins de voir :



- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant la SARL AZUR FITNESS CLUB à la société PANORAMA,

- ordonner son expulsion sous astreinte de 1 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir des locaux qu'elle occupe dans l'immeuble [6]

- ordonner la remise en état du jardin du lot numéro 2 de la copropriété,

- prononcer sa condamnation et celle de son bailleur au paiement d'une somme de 5 000 euros pour chaque véhicule qui pénétrera dans le '[Adresse 3]' grâce au code d'accès de la SARL AZUR FITNESS CLUB.



L'action oblique en résiliation du bail commercial a pour fondement selon les assignations d'une part les violations réitérées du règlement de copropriété concernant la transformation du lot 2 de la copropriété horizontale en parking dont la réparation est demandée sous la forme d'une remise en état des lieux, d'autre part le trouble anormal de voisinage résultant de la pénétration et du stationnement irrégulier des véhicules des clients de la salle de sport à l'intérieure de la copropriété dont la cessation est demandée sous la forme d'une condamnation sous astreinte. 



Par courrier du 22 septembre 2010, la SARL PANORAMA a autorisé la cession du fonds de commerce en indiquant notamment : 'il sera nécessaire de prévoir dans l'acte à intervenir, l'état de l'ensemble des procédures en cours diligentées par le syndicat des copropriétaires horizontal [Adresse 3], du syndicat des copropriétaires LE [4], du syndicat des copropriétaires LE [1], du syndicat des copropriétaires LE [5] qui denandent la résiliation du bail commercial.'



L'article 1 de l'acte de cession du fonds de commerce du 22 octobre 2010 prévoit notamment que l'utilisation du terrain cadastré sous le numéro KW-[Cadastre 1] et appartenant au vendeur est expressément exclue de la vente.





L'article 12-7 intitulé 'sur les procédures en cours' mentionne :



- que le vendeur déclare que le fonds de commerce n'est l'objet d'aucune procédure judiciaire en demande ou en défense l'opposant au bailleur des murs dans lesquels il est exploité

- qu'une action judiciaire est en cours devant le Tribunal de Grande instance de Nice sur assignation du syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 3]' à l'encontre du vendeur, en résiliation du bail consenti à ce dernier par la société Panorama, 

- que cette action concerne le terrain appartenant au vendeur et cadastré sous le numéro KW-[Cadastre 1] qui ne fait pas l'objet de la vente

- qu'une note de synthèse de Maître [Z] avocat au barreau de Nice est annexée à l'acte.



Cet article occulte le second fondement de l'action constitué par le trouble anormal de voisinage résultant du stationnement irrégulier des clients de la salle de sport à l'intérieur de l'ensemble immobilier et l'existence de trois des demandeurs, l'état de l'ensemble des procédures engagées en 2009 n'étant pas mentionné contrairement à la demande du bailleur.



La consultation juridique donnée par Maître [Z] au vendeur du fonds de commerce par lettre du 13 août 2010 sur l'action en résiliation du bail commercial engagée par le syndicat de la copropriété horizontale, qui figure en annexe de l'acte de vente, traite du trouble de voisinage en relation avec la création du parking créé en 2008, et non du trouble de voisinage résultant en soi du stationnement irrégulier des clients de la salle de sport dont il et indiqué qu'il perdure depuis la vente du fonds.



En tout état de cause, cette consultation ne permet pas à l'acquéreur d'en appréhender la portée en l'absence de production de l'assignation elle même, et de la rédaction de l'alinéa 3 de l'article 12.7 de l'acte de cession qui occulte une partie de la problématique factuelle et juridique .



Il en ressort que le vendeur du fonds de commerce a sciemment induit en erreur l'acquéreur sur un élément déterminant de son consentement tel que s'il l'avait connu il n'aurait pas contracté, ce en occultant l'existence d'une demande de résiliation du bail fondée sur un trouble anormal du voisinage consistant dans le stationnement irrégulier des clients de la salle de sport à l'intérieur de l'ensemble immobilier, et en lui laissant croire par la formulation de l'acte que cette action portait uniquement sur l'utilisation d'un terrain qui n'était pas inclus dans le périmètre de la cession du fonds de commerce, alors que l' action en résiliation de bail pour trouble anormal de voisinage constitue un aléa important concernant la pérennité du fonds en ce qu'elle touche à la fois le bail et la clientèle . 



L'erreur commise est toujours excusable lorsqu'elle a été provoquée par une réticence dolosive, de sorte que le vendeur du fonds de commerce n'est pas fondé à reprocher à l'acquéreur son défaut de vigilance. 



Par ailleurs, le préjudice n'est pas l'un des éléments constitutifs du dol.



La réticence dolosive étant caractérisée, il convient de prononcer la nullité de la vente du fonds de commerce, et d'ordonner la restitution du fonds de commerce à la SARL AZUR FITNESS CLUB.



Concernant la restitution du prix de vente, la SARL AZUR FITNESS CLUB n'est pas fondée à demander l'instauration préalable d'une expertise au motif que la SARL 1° SEPTEMBRE aurait subi des pertes au cours des exercices 2011 et 2012 qui seraient révélatrices d'une dépréciation de la valeur du fonds.



Il ressort en effet de l'article 12.1 de l'acte de cession que la comptabilité du vendeur 'concerne indifféremment les deux fonds de commerce dont ce dernier est propriétaire ([Adresse 3] et [Localité 1]), qu'il en va de même pour les résultats 'rendus de manière globale pour les deux sites' et que l'acquéreur 'se contente des informations fournies dont il reconnaît le caractère imprécis'.



Selon l'acte de cession, le chiffre d'affaire pour les deux sites [Adresse 3] et [Localité 1] s'est élevé au cours des trois exercices ayant précédé la vente respectivement à 742 022 euros HT, 801 178 euros HT et 742 402 euros HT et le résultat respectivement à - 301 272 euros, - 15 786 euros et 37 598 euros.



Selon les comptes annuels de la SARL 1° SEPTEMBRE, le chiffre d'affaire du seul fonds de commerce du [Adresse 3] s'est élevé pour l'exercice du 29 octobre 2010 au 31 décembre 2011 à la somme de 781 504 euros sur 14 mois et pour l'exercice 2012 à la somme de 632 630 euros sur 12 mois, et le résultat a été déficitaire de 67 537 euros sur le premier exercice de 14 mois et de 32 281 euros sur le second exercice de 12 mois.



La comparaison de ces chiffres, en l'absence de tous autres éléments produits par la SARL AZUR FITNESS CLUB, ne permet pas de conclure que le fonds de commerce aurait subi une dépréciation de sa valeur depuis sa vente, d'autant que l'acquéreur a procédé à un certain nombre d'investissements notamment en matériel.



La SARL AZUR FITNESS CLUB sera en conséquence condamnée à rembourser le montant du prix de vente soit 320 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2012 date de l'assignation.



La SARL 1° SEPTEMBRE est par ailleurs fondée à demander la condamnation de la SARL AZUR FITNESS CLUB à lui rembourser le montant des frais et honoraires relatifs à la vente elle même, ainsi que le coût des divers aménagements et achats de matériel réalisés après la vente.



Au vu des factures produites, le coût des achats de matériels et des aménagement s'élève à la somme de 115 223,68 euros, et le coût de frais et honoraires liés à le vente elle même s'élèvent à la somme de 32 838 euros en droit d'enregistrement, frais d'expert comptable et frais d'avocat, soit un total de 148 061,68 euros conformément à la demande.



La demande de dommages et intérêts sera rejetée comme non fondée.





 3 - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La SARL AZUR FITNESS CLUB qui succombe n'est pas fondée en sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens.



Il convient en équité de condamner la SARL AZUR FITNESS CLUB à payer à la SARL 1° SEPTEMBRE la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés tant en première instance qu'en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS 





La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort, 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau ,



Dit n'y avoir lieu de surseoir à statuer,



Evoque l'affaire,



Prononce l'annulation de la vente du fonds de commerce par la SARL AZUR FITNESS CLUB à la SARL 1° SEPTEMBRE par acte sous seing privé du 22 octobre 2010 pour dol,



Condamne la SARL AZUR FITNESS CLUB à payer à la SARL 1° SEPTEMBRE avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2012 :




la somme de 320 000 euros représentant le prix d'achat du fonds de commerce,

la somme de148 061,68 euros représentant les frais et honoraires afférents à la vente elle même et le coût des achats et aménagements réalisés après la vente.




Ordonne la restitution du fonds de commerce par la SARL 1° SEPTEMBRE à la SARL AZUR FITNESS CLUB,



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, fins et conclusions,



Condamne la SARL AZUR FITNESS CLUB à payer à la SARL 1° SEPTEMBRE la somme de 6 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SARL AZUR FITNESS CLUB aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel avec distraction par application de l'article 699 du code de procédure civile. 

 



 

 Le Greffier Le Président