Cour d'Appel · 1re Chambre B — 27 mars 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 27 MARS 2014

D.D-P

N° 2014/211 













Rôle N° 13/05915







[J] [Q]

SARL STADE BATIMENT





C/



[I] [B]

SCP [O] [F] et [O]-[N] [C]





















Grosse délivrée 

le :

à :





SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES



SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 05 Février 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 08/3619.





APPELANTS





Monsieur [J] [Q], 

né le [Date naissance 1] 1934 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 5]



représenté par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Nathalie VINCENT, avocat au barreau de NICE



SARL STADE BATIMENT 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



représentée par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Nathalie VINCENT, avocat au barreau de NICE.





INTIMES





Maître [I] [B], 

ancien notaire, actuellement avocat à la Cour de Paris

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Hélène BERLINER de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE.



 

SCP [O] [F] et [O]-[N] [C] 

Notaires associés 

[Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

 

représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Hélène BERLINER de la SCP FRANCK-BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE.





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 Février 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2014.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2014,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE 

 



Par acte notarié reçu par Me [B] le 6 février 1998, M.[J] [Q] a acquis des consorts [H] et [Q] les parcelles de terre sises section BH n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 7], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ainsi qu'une maison d'habitation [Adresse 4] cadastrée section BH n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], à [Localité 1] (Alpes-Maritimes).

Le même jour, Me [B] a dressé un acte de notoriété aux termes duquel deux témoins attestent que les vendeurs auraient acquis la propriété par prescription trentenanire de l'ensemble immobilier cédé. Cet acte de notoriété est la référence exclusive mentionnée dans l'origine de la propriété.

 

L'une des parcelles acquise a été utilisée par M.[Q] pour entreposer du matériel nécessaire à l'exploitation de sa SARL STADE BÂTIMENT. 

Par ordonnance de référé en date du 13 juillet 1999, le tribunal de grande instance de Nice a condamné la SARL STADE BÂTIMENT à libérer et nettoyer les lieux sous astreinte de 300F par jour de retard.



M. [Q] expose que lorsqu'il a sollicité un relevé de propriété de la parcelle section BH n° [Cadastre 6], l'administration fiscale lui a répondu le 15 mai 1998 que le propriétaire désigné est la succession [H], l'acte de cession du 6 février 1998 n'ayant pas été publié.

Reprochant à Me [B] d'avoir manqué à ses obligations professionnelles, par exploit en date du 12 et du 13 juin 2008, M. [J] [Q] a fait assigner M. [I] [B] et à la SCP de notaires [F] [O] - [C] [O]-[N], successeurs de Me [B].



Par jugement contradictoire en date du 5 février 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :

- dit que Me [B] a commis une faute professionnelle de nature à engager sa responsabilité dans la passation de l'acte de vente du 6 février 1998, ladite faute ayant occasionné à M.[Q] une perte de chance de refuser de passer l'acte fixée à 50 %,

- débouté M.[J] [Q] et la SARL BÂTIMENT de l'intégralité de leurs prétentions dirigées contre la SCP de notaires [O],

- condamné Me [I] [B] à payer à M. [J] [Q] la somme de 25.000€ et à la SARL Stade Bâtiment la somme de 15 000 € en réparation de leur préjudice,

- condamné Me [I] [B] à payer à M.[J] [Q] la somme de 5.000€ au titre de son préjudice moral,

- condamné Me [I] [B] à payer à M.[J] [Q] et à la SARL STADE BÂTIMENT la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

- et ordonné l'exécution provisoire de la décision.





Le tribunal énonce en ses motifs 



Sur la faute

qu'une notoriété acquisitive a été établie par Me [B] le 6 février 1998 par laquelle les témoins ont indiqué que les consorts [H], [Z] et [Q] avaient la qualité de propriétaire indivis de façon continue, paisible, publique et non équivoque des parcelles vendues; que par l'acte du même jour les biens ainsi désignés ont été cédés à hauteur de 27/28èmes par les autres indivisaires à M. [J] [Q] ;que la conservation des hypothèques a notifié au notaire le 15 mai 1998 la cause de rejet de la demande de publication en lui précisant qu'il y avait des discordances entre les énonciations relatives à la désignation des immeubles dans le document et celle des titres publiés depuis le 1er janvier 1956 et que certaines parcelles avaient déjà été attribuées à certains des comparants par procès-verbal de remaniement volume 1996 AP 3561 ; 

' que le notaire n'a pas assuré la validité et l'efficacité de son acte ; qu'il n'a pas opéré les vérifications nécessaires s'agissant des droits de propriété des parties à l'acte du 6 février 1900 418 ; qu'il a commis une faute engageant sa responsabilité, compte tenu notamment du fait que la situation des biens revêtait une complexité particulière en ce que l'origine de propriété n'était pas clairement définissable et que les titres des parties n'étaient pas précis ; qu'informé de cette difficulté dès le mois de mai 1998, le notaire n'a pas informé l'acquéreur sur les démarches qui devaient être engagées en vue de régulariser la situation ; 

- que compte tenu du fait que l'acte reçu n'a pu cependant s'établir que sur une demande expresse des intéressés visant à faire reconnaître un droit de propriété sur le fondement de titres incertains au regard de la complexité de la situation juridique dans laquelle ils se trouvaient, le manquement du notaire à son devoir de conseil a occasionné à M. [Q] une perte d'une chance de refuser de passer la vente au motif que la publication pouvait , en l'état, ne pas être réalisable ; 

- que la SCP de notaires successeur de Me [B] est fondée à faire valoir qu'elle ne pas pouvait pas procéder à la publication de l'acte puisqu'il est nécessaire d'abord de clarifier la situation juridique du bien et de procéder au règlement de la succession dont l'économie avait été faite ; qu'à supposer qu'il puisse être reproché à la SCP d'avoir été inerte pour procéder à la régularisation demandée (le rapport du cabinet CHAPSEUIL montre la nécessité de procéder à des actes préalables que les demandeurs et M. [Q] n'ont pas sollicités), cette faute d'inertie est, en toute hypothèse, sans rapport avec celles commises par Me [B] et avec le préjudice subi et qu'elle ne peut pas conduire à une condamnation solidaire



Sur le préjudice

que M. [Q] et la SARL STADE BÂTIMENT versent les différentes décisions les ayant condamnés au profit des époux [K] et les honoraires que les avocats leur ont facturés ; 

les pièces produites ne permettent pas déterminer de façon précise le montant réel du préjudice subi par les demandeurs ; que certains postes de demandes sont repris plusieurs fois ; que les décomptes des honoraires d'avocats ne permettent pas de déterminer la part des sommes supportées respectivement par la SARL et M. [Q] à titre personnel ; qu'en application de l'article 1315 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; qu'il convient de rejeter la demande indemnitaire telle qu'elle est présentée par les requérants; mais que leur préjudice n'étant pas contestable, ils seront indemnisés de façon forfaitaire à hauteur de 25'000 € et 15'000 € à la SARL STADE BÂTIMENT ; que le préjudice moral du premier qui a dû faire face à de nombreuses procédures depuis plusieurs années en raison de la faute retenue contre le notaire, sera évaluée à la somme de 5'000 €.



Par déclaration du 19 mars 2013, M.[J] [Q] et la SARL STADE BÂTIMENT ont relevé appel de ce jugement.



Par conclusions notifiées le 18 juin 2013 ils demandent à la cour :

- de réformer la décision entreprise,

- de constater la faute de Me [B] consistant dans l'inexactitude de la désignation des biens vendus ; qu'il n'a pas correctement vérifié l'origine de la propriété des biens immobiliers vendus, et s'est contenté de dresser un acte de notoriété acquisitive ; qu'il n'a pas attiré l'attention de M.[Q] sur l'absence de titre de propriété ; qu'il n'a ni procédé à des recherches complémentaires ni vérifié les dires des témoins, qu'il n'a pas informé M.[Q] des difficultés qu'il rencontrait pour publier l'acte ; qu'il a manqué à son devoir d'information, qu'il n'a nullement régularisé les discordances de désignation des biens, faisant obstacle à la publication de ces actes,

- de constater qu'à ce jour, ni l'acte de vente, ni l'acte notarié dressés par Me [B] le 6 février 1998 n'ont été publiés,

vu l'article 32 du décret du 4 janvier 1955,

- de constater que Me [B] a commis une faute engageant sa responsabilité professionnelle, en manquant à son obligation de résultat de publier l'acte de vente dans le délai légal,

vu l'article 1382 du code civil, 

- de juger que Me [B] a engagé sa responsabilité professionnelle à l'égard de M.[Q] par ses nombreuses fautes professionnelles,

- de constater que ses successeurs ne l'ont pas informé des causes de l'absence de publication qu'après avoir été assignés en référé, qu'ils ont manqué à leur obligation d'information de l'acquéreur, qu'ils étaient tenus de finaliser l'acte de vente, en en assurant la publicité, qu'ils ont manqué à cette obligation, engageant leur responsabilité, qu'ils ont au contraire démontré une résistance abusive,

- de condamner la SCP de notaires [F] [O] et [C] [O]-[N] à régulariser l'acte à ses frais et tous actes nécessaires pour y parvenir sous astreinte de 1.000 € par jour de retard au delà de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

- de condamner solidairement les requis au paiement de la somme de 115.417,89 € au titre du préjudice subi par M.[Q],

- de condamner solidairement les requis à indemniser la SARL STADE BÂTIMENT de son préjudice matériel qui s'élève à la somme de 36.046,24€,

- et de condamner solidairement les requis au paiement d'une somme de 8.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.





Par conclusions notifiées le 13 août 2013, Me [I] [B], la SCP [F] [O] et [C] [O]-[N] demandent à la cour :

- de juger M.[Q] et la la SARL STADE BÂTIMENT infondés en leur appel et les en débouter,

- de constater que la publication de l'acte de cession à titre de licitation faisant cesser l'indivision reçu par Me [B] le 6 février 1998, nécessite, en l'état des causes de rejet de la notoriété acquisitive préalable du même jour, la refonte d'une copropriété et des actes de succession, donc le concours actif des parties concernées, et le paiement par celles ci de certains frais et droits qu'elles avaient tenté d'éluder en 1998,

- de constater que Me [O] est disposé à recevoir les actes nécessaires, pour autant qu'il en soit requis par les parties, et, qu'il soit provisionné comme il en a l'obligation, 

- de constater que la MMA, assureur des Notaires, avait amiablement accepté la prise en charge d'une expertise amiable et du travail préalable indispensable d'un géomètre Expert, et constater encore que M.[P], M. [R] et encore M.[U] sont intervenus dans ce dossier mais n'ont jamais pu avancer leurs opérations suite à l'inertie, à la mésentente ou aux diktats entre les copropriétaires et voisins,

- de débouter en conséquence M.[Q] de sa demande tendant à voir condamner la SCP [O] , sous astreinte, à publier un acte qu'elle n'a pas reçu, alors que non seulement le défaut de publication n'est pas de son fait mais qu'elle ne peut pas parvenir à cette publication si les parties ne font pas préalablement les diligences qui leur incombe, nul ne pouvant être condamné à l'exécution d'une obligation impossible,

- de dire à tout le moins qu'il n'y a pas lieu à astreinte,

- de juger que la SCP [O] n'a commis aucune faute en relation causale avec le dommage invoqué et débouter M.[Q] de ses demandes indemnitaires à son encontre, et de plus fort la société Stade Bâtiment,

- de confirmer de ce chef le jugement entrepris,

- de condamner les appelants à payer à la SCP [O] une somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

pour le surplus,

- de recevoir Me [B] en son appel incident,

- de réformer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de Me [B] et l'a condamné à payer les sommes de 30.000 € à M.[Q] et 15.000 € à la société Stade Bâtiment outre 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

statuant à nouveau, 

- de juger que M.[Q] et de plus fort la SARL STADE BÂTIMENT qui est un tiers aux actes incriminés et auteur de son propre préjudice, ne justifient d'aucun préjudice matériel en relation de cause à effet avec le manquement invoqué, de nature à engager la responsabilité de Me [B] et ouvrir droit à réparation,

- de les débouter en conséquence de leurs prétentions indemnitaires, infondées,

subsidiairement, réduire leurs prétentions, parfaitement excessives,

- et de les condamner aux entiers dépens, ceux d'appel distraits.



L'ordonnance de clôture est datée du 22 janvier 2014.

 

La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des moyens des parties.



MOTIFS :

 



Attendu qu'en ce qui concerne la faute des notaires, le tribunal a déjà répondu aux moyens des appelants par des motifs développés pertinents pour retenir celle de Me [B], comme pour écarter la responsabilité de la SCP ;



Attendu, sur le préjudice, que les appelants sollicitent la somme de 115.417,89 € et l'indemnisation de la SARL STADE BÂTIMENT d'un préjudice matériel s'élevant à la somme de 36.046,24€ ; que M. [Q] expose qu'il a droit à réparation intégrale de son préjudice, et non seulement à la réparation d'une perte d'une chance de ne pas avoir passé l'acte litigieux; que la perte d'une chance n'est qu'un palliatif au doute pesant sur la causalité du préjudice final, alors qu'en matière d'acte authentique, le notaire a une obligation de résultat ;



Mais attendu que le tribunal a tenu compte des circonstances particulières de l'espèce où l'acquéreur se trouve faire partie de l'indivision venderesse ;



Attendu qu'en effet les défendeurs à l'action font valoir exactement que les difficultés survenues lors de la demande de publication de l'acte sont la conséquence de la confusion de la situation juridique du bien dès lors que les parcelles vendues dépendent de la succession de [G] [H] qui n'a jamais été réglée ; que c'est à la demande de tous les indivisaires intéressés que par acte du 6 février 1998 Mme [E] et M. [T] ont attesté que les consorts [H] ([V], [X], [A], [Y], [G], [D] et [W]), Mme [Z] et les consorts [Q] ([L], [S], [M] et [J]) étaient propriétaires par prescription acquisitive des parcelles concernées par la vente ;que par cet acte de notoriété acquisitive, les indivisaires ont, malgré l'imprécision des titres de propriété, voulu éviter les règlements de succession qui n'avaient pas été faits en leur temps ;



Attendu que, comme jugé, M. [Q] [J] a uniquement perdu une chance d'avoir pu renoncer à signer l'acte de cession des droits indivis et faire l'acquisition s'il avait été informé au préalable des risques de non publication d'un tel acte ; que le lien de causalité n'est pas douteux, contrairement à ce que l'appelant soutient, s'agissant de réparer la perte certaine d'une chance, même faible ;



Attendu que les notaires ne sauraient dès lors se voir condamner à réparer un préjudice qui serait issu de l' impossibilité de vendre ; que sans la faute du notaire qui a reçu un acte impubliable, et si M. [Q], informé, n'avait pas acquis les droits indivis de ses co-indivisaires, il ne pourrait pas revendre le terrain ;que la réparation ne peut lui procurer un avantage qu'il n'aurait pas eu sans la faute ;



Attendu , en ce qui concerne les condamnations prononcées contre M. [Q] et la société STADE BATIMENTdans les litiges qui les ont opposés à des voisins, que s'agissant de dépôt de déchets ou d'une condamnation sous astreinte à enlever un appenti adossé à la maison des époux [K],ces agissements sont imputables aux appelants ; qu'ils ne sont pas liés par un lien de causalité suffisant à la faute du notaire ;



Attendu que M. [Q] ne saurait dès lors solliciter la réparation d'un préjudice moral issu de l'inquiétude inhérente aux diverses procédures qu'il a du endurer ; 



Attendu qu'il ne saurait davantage souffrir d'un préjudice moral issu du fait de 'l'inopposabilité aux tiers de son acte de propriété et du fait qu'il ne peut disposer de sa propriété comme il le voudrait ni la vendre ni l'utiliser pour entreposer son matériel professionnel' pour lequel il réclame la somme de 30 000€ ;que là encore, sans faute du notaire, et s'il n'avait pas fait l'acquisition, il n'aurait pu en tout état de cause jouir paisiblement de la qualité de propriétaire;



Attendu en définitive que le jugement qui a fait droit pour partie aux demandes indemnitaires de M. [Q] doit être entièrement réformé ;



Attendu que les appelants principaux succombant devront supporter la charge des dépens ; qu'ils sont seuls à avoir sollicité le bénéfice de l'article 700 du code de procédure civile, auquel ils ne peuvent prétendre;



PAR CES MOTIFS,



La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



statuant à nouveau



Déboute M. [J] [Q] et la SARL STADE BATIMENT de toutes leurs demandes,



Y ajoutant



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte,



Condamne in solidum M. [J] [Q] et la SARL STADE BATIMENT aux dépens, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LE GREFFIERLE PRESIDENT