Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 24 septembre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 24 SEPTEMBRE 2014



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/19754



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/17013



APPELANTE

 

SARL GIALE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Marcel BOUHENIC de l'Association BOUHENIC & PRIOU GADALA, avocat au barreau de PARIS, toque : R080, avocat postulant

Assistée de Me Camille TONIOLO, avocat au barreau de PARIS, toque : C0883, avocat plaidant pour Me BOUHENIC



INTIMÉS 



Madame [V] [W] [E] épouse [M]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Monsieur [R] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Monsieur [K] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentés par Me Laurence COHEN BARRALIS de l'AARPI LEBOUCHER et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0054





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller



Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.





********

 



Par acte du 23 juillet 1999, la SA J.Raimon ès-qualités, a donné à titre de renouvellement d'un bail des locaux sis à [Adresse 3], au profit de la SARL «Maine Bijoux». Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années, à compter du 1er avril 1998, et moyennant un loyer annuel de 82.000 Francs .



La société «Maine Bijoux», devenue la société GIALE, ayant fait délivrer aux bailleurs les consorts [M] une demande de renouvellement de bail, à effet du 1er octobre 2007, les bailleurs ont demandé à voir fixer le loyer à la valeur locative. 

 

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux, dans son avis rendu le 6 avril 2009, a estimé cette valeur à la somme de 35 000 € par an en principal et, dans un rapport déposé le 6 décembre 2010, l'expert judiciaire désigné conclut à l'existence en d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité et à une valeur locative de 31 600 €. 

 

Le Juge des loyers commerciaux de Paris, par jugement du 17 septembre 2012, a: 

 

- fixé à 28.531 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2007 le loyer du bail renouvelé,

- condamné la SARL GIALE à payer aux consorts [M] des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 1er octobre 2007, 

- ordonné l'exécution provisoire et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration reçue le 5 novembre et enregistrée le 6 novembre 2012, la SARL GIALE a fait appel de cette décision et, dans des dernières conclusions du 13 mars 2014, elle sollicite l'infirmation et que la cour fixe le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 16.300 €en principal, hors TVA et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées et de condamner solidairement Madame [V] [E] épouse [M], M [R] [M] et M [K] [M], représentés par la société SA Cabinet Raimon, à payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les intimés, par dernières conclusions du 13 mai 2014, sollicitent la fixation du prix du bail à la somme de 37 300 euros hors taxes et charges à compter du 1eroctobre 2007, avec intérêts au taux légal sur les compléments de loyer arriérés et capitalisation pour ceux dus depuis plus d'un an, outre 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 CE SUR QUOI,



Sur le déplafonnement:



Considérant qu'au soutien de son appel, la société GIALE estime que la seule justification invoquée tant par l'expert que par le premier juge pour justifier le déplafonnement, à savoir l'augmentation de fréquentation de la station de métro Gaité est insuffisante pour caractériser une modification notable des caractères locaux de commercialité ;



Qu'en effet, cette seule affirmation ne caractérise pas précisément en quoi l'augmentation de la fréquentation de la station de métro aurait un impact favorable au commerce considéré, procède, au demeurant, à une analyse incomplète et erronée de la hausse de la fréquentation du métro et n'est pas conforme à la jurisprudence ;



Considérant que les intimés répliquent qu'ils approuvent pleinement tant l'analyse de l'expert que la motivation sur ce point du premier juge;



Considérant que la modification des caractères locaux de commercialité s'apprécie in concreto et implique que la modification doit avoir un effet potentiel sur l'activité exercée ;



Considérant, en l'espèce, que la société GIALE exploite une 'bijouterie traditionnelle' de quartier, dont la fréquentation dépend tant des résidents du quartier, ce qui s'entend aussi bien des gens qui l'habitent que de ceux qui y travaillent, mais aussi des flux de chalands ;



Considérant que ' l'évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré se caractérise par une très forte hausse ... de la fréquentation de la station de métro GAÎTÉ..., une légère augmentation ...du nombre des voyageurs 'Grandes Lignes' de la Gare Montparnasse..., la construction d'un nombre relativement peu significatif mais non négligeable de logements ...dans un rayon de 400 mètres... et une absence d'évolution sensible de la commercialité du tronçon de l'avenue du Maine entre la [Adresse 3] et la [Adresse 4]' (rapport de l'expert répondant aux dires de l'appelant, p 50/52);



Considérant que l'expert précise que la Gare Montparnasse est 'trop éloignée pour que l'augmentation de son trafic puisse avoir une incidence significative sur le fonds de commerce considéré';



Considérant qu'il en conclut que seule 'l'augmentation significative du trafic du métro sur l'ensemble du bail expiré met...en évidence une densification de l'achalandage à ses abords ... et a... eu une incidence positive sur le fonds de commerce exploité par la bijouterie GIALE';



Considérant que, malgré ce que prétend l'appelante, l'évolution de la fréquentation du métro sur la période du bail a été régulière et notable, ce malgré une diminution de 23% en 2001,celle-ci ayant été immédiatement compensée en 2002 par une augmentation de 26 % ;



Considérant que cette augmentation atteint un chiffre de 32 % nettement supérieur à l'augmentation générale (20 %) du trafic du métro sur la même période;



Considérant que la sortie du métro côté impair se trouve à moins de 50 mètres de la bijouterie de sorte que celle-ci est particulièrement visible du flux de voyageurs sortant et que compte tenu de ce qu'une partie de la clientèle potentielle est composée de chalands et de personnes travaillant dans le quartier, ce constat justifie une incidence positive sur le fonds concerné ;



Considérant, en conséquence, qu'il y a lieu de juger qu'eu égard à ces éléments touchant au flux de passage, au voisinage immédiat du métro et à la nature de l'activité et de la clientèle potentielle, l'évolution des caractères locaux de commercialité a eu au cours de la durée du bail un effet notable sur l'activité exercée et qu'il convient de faire droit à la demande de déplafonnement;



Sur la fixation du loyer du bail renouvelé:



Considérant qu'à titre subsidiaire, l'appelant conteste la surface de bail avant pondération ainsi que la pondération et les références mentionnées par l'expert;



Considérant que s'agissant de la surface utile, l'expert a justement indiqué tenir compte de la partie de la boutique ouverte sur l'extérieur représentant 6,70m2 incluse dans la zone 1 au plan de la pondération ; que, s'agissant de la pondération, elle sera maintenue comme correspondant à l'utilité de chaque partie des locaux par rapport à l'ensemble et à la destination comme l'a exactement souligné le premier juge ;



Qu'enfin, eu égard aux références de marché et judiciaires de locaux environnants et adoptant les motifs du premier juge, la cour confirme le montant du loyer du bail renouvelé tel que fixé par celui-ci ; 



S'agissant des intérêts légaux, les bailleurs ne sollicitent pas la réformation du jugement les ayant fixés à compter du jugement ; ils seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil ;



Sur l'article 700 du Code de procédure civile:

 

Considérant que l'équité commande de condamner la société GIALE à payer la somme de 1 500 euros aux intimés, qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande à ce titre;



 PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement déféré et, y ajoutant,



Condamne la société GIALE à payer la somme de 1 500 euros aux consorts [E] [M] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande à ce titre,



Dit que les intérêts au taux légal dus sur les arriérés seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil.



La condamne aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE