Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 26 juin 2014

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 26 JUIN 2014



(n° , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 12/13046



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2010 -Tribunal d'Instance de PARIS 17ème - RG n° 11-08-000977







APPELANT

 

Monsieur [I] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Maître Patrick DE CLERCK, avocat au barreau de PARIS, toque : A0120





INTIMÉ 



Etablissement Public INSTITUT DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Maître Anne-Marie MAUPAS OUDINOT, avocate au barreau de PARIS, toque : B0653



Assistée de Maître Anne LEFEVRE, avocate au barreau de PARIS, toque : P182







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, chargée du rapport et Madame BROGLY, Conseillère



Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jacques CHAUVELOT, Président

Michèle TIMBERT, Conseillère

Isabelle BROGLY, Conseillère



Greffier, lors des débats, Madame Pauline FERREIRA et Madame Amandine CHARRIER, lors du prononcé



 



ARRET :



- CONTRADICTOIRE,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président et par Madame Amandine CHARRIER, greffier présent lors du prononcé.





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* *





EXPOSE DU LITIGE



L'établissement Public Institut de France a donné en location à Monsieur [P] [L] le 1er novembre 1966, un appartement situé à [Adresse 2]. 



Monsieur [P] [L] étant décédé le [Date décès 1] 2000, le bailleur a accepté que son fils [I] [L] reste dans les lieux. A la suite de discussions relatives au montant du loyer, un bail a été signé. 



Exposant qu'un bail avait été consenti à Monsieur [I] [L] le 17 mai 2002 à effet du 1er juillet 2002, moyennant un loyer trimestriel de 4 573,47 € actualisé à 5 343,36 € soit 1 781,12 € par mois, l'Institut de France a, par acte en date du 12 décembre 2007, notifié à Monsieur et Madame [I] [L] une offre de renouvellement de bail avec proposition d'un nouveau loyer d'un montant de 3 588 €, hors taxes, à compter du 1er juillet 2008. 



En l'absence de réponse à cette proposition et d'accord devant la Commission Départementale de conciliation saisie le 7 avril 2008, l'INSTITUT de FRANCE qui soutenait que le loyer de Monsieur et Madame [L] était manifestement sous-évalué au regard des loyers pratiqués dans le voisinage a, par acte d'huissier de justice en date du 23 juin 2008, saisi le Tribunal d'Instance du 17ème arrondissement de Paris aux fins notamment de voir fixer à la somme mensuelle en principal de 3 588 € le montant du loyer du bail renouvelé au profit des locataires à compter du 1er juillet 2008, pour une durée de six ans, et de voir dire que l'augmentation résultant de la fixation du nouveau loyer connaîtra chaque année, une nouvelle augmentation de 301,15 € par mois, et qu'ainsi pour la première année du bail renouvelé, le loyer mensuel sera de 2 082,87 €. 



Par jugement rendu le 17 février 2009, le Tribunal d'Instance du 17ème arrondissement a : 

* fixé le point de départ du bail au 1er octobre 2002. 

* dit l'offre de renouvellement régulière. 

* avant-dire droit sur le fond, ordonné une mesure d'expertise et commis Monsieur [M] pour y procéder afin notamment que l'expert donne son avis sur la valeur locative des lieux en faisant référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour les logements comparables avant le 1er octobre 2008. 



Monsieur [M] a déposé son rapport le 11 septembre 2009. 



Monsieur [L] a interjeté appel du jugement, sollicitant devant le Tribunal d'Instance du 17ème arrondissement, le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir. 



Par jugement du 6 avril 2010, le Tribunal d'Instance du 17ème arrondissement de Paris a rejeté la demande de sursis à statuer et rouvert les débats sur le prix du loyer. 



Le Tribunal d'Instance du 17ème arrondissement a rendu le 13 juillet 2010 le jugement déféré aux termes duquel il a : 



* dit le montant du loyer actuel manifestement sous-évalué. 



* fixé le montant du nouveau loyer à compter du 1er octobre 2008 à la somme de 2 778,90€ avant application du décret modérateur et à la somme de 2 280,01 € hors charges, le montant du loyer effectif après application du décret modérateur. 



* dit que la hausse s'appliquera par sixième hors indexation. 



* rejeté les demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



* dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et la moitié des frais d'expertise. 



Monsieur [I] [L] a interjeté appel de cette décision le 17 juillet 2012. 



Entre temps, par arrêt rendu le 28 juin 2012, la Cour autrement composée a : 



* confirmé le jugement rendu le 17 février 2009. 



* condamné Monsieur [I] [L] à verser à l'INSTITUT de FRANCE la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



* condamné Monsieur [I] [L] aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Dans ses dernières conclusions du 4 juin 2013, Monsieur [I] [L] poursuit l'infirmation du jugement rendu le 13 juillet 2010 et demande en conséquence à la Cour, statuant à nouveau, de : 



* prononcer principalement la nullité de la notification de l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer en date du 12 décembre 2007. 



* fixer subsidiairement le loyer, à compter du 1er octobre 2008, pour une durée de six ans, sur la base de 14,54 € le mètre carré, soit un loyer mensuel de 2 260 € avant application du décret de modération. 



en tout état de cause : 



* condamner l'INSTITUT de FRANCE à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



* condamner l'INSTITUT de FRANCE aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 



Par conclusions signifiées en réponse le 12 décembre 2012, l'INSTITUT de FRANCE demande à la Cour de : 



* dire et juger Monsieur [I] [L] irrecevable en sa demande de nullité de l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer en date du 12 décembre 2007, comme étant nouvelle en cause d'appel. 



* débouter Monsieur [I] [L] de l'ensemble de ses demandes. 



* infirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le montant du nouveau loyer à compter du 1er octobre 2008 à la somme de 2 778,90 € avant application du décret modérateur et en ce qu'il a fixé le montant du nouveau loyer à compter de cette même date à la somme de 2 280,01 € hors charges, après application du décret modérateur. 



statuant à nouveau : 



* fixer à la somme mensuelle en principal de 3 588 € le montant du loyer du bail renouvelé au profit de Monsieur et Madame [I] [L], à compter du 1er octobre 2008 pour une durée de six ans. 



* dire que l'augmentation résultant de la fixation du nouveau loyer sera étalée sur six années, en sorte que le loyer connaîtra chaque année, une nouvelle augmentation de 301,15 € par mois, et pour la première année du bail renouvelé, le loyer mensuel sera de 2 082,27 €. 



subsidiairement : 



* confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions. 



en tout état de cause : 



* condamner solidairement Monsieur et Madame [I] [L] à lui verser la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



* condamner les mêmes in solidum aux dépens pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 







MOTIFS DE LA DÉCISION



' Sur l'exception d'irrecevabilité de la demande de nullité de l'offre de renouvellement formulées par Monsieur [I] [L], soulevée par l'INSTITUT de FRANCE. 



L'INSTITUT de FRANCE conclut à l'irrecevabilité de la demande de nullité de l'offre de renouvellement du bail formée par Monsieur [I] [L] : il fait valoir qu'à nul moment de la procédure, le locataire n'a invoqué cette nullité, si ce n'est pour la première fois dans le cadre de la présente procédure devant la Cour et se réfère à cet égard aux dispositions de l'article 564 du Code de Procédure Civile, soulignant que la raison d'être de l'interdiction des demandes nouvelles en cause d'appel est le respect de la règle du double degré de juridiction. L'Institut ajoute que la demande est d'autant plus irrecevable qu'il incombe aux parties à un procès de présenter dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'elles estiment de nature à fonder celles-ci. 



L'article 564 du Code de Procédure Civile dispose que : 'les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. 



Or en l'espèce, contrairement à ce que soutient l'INSTITUT DE FRANCE, il ne s'agit pas d'une demande nouvelle mais d'un moyen nouveau tendant aux mêmes fins que ceux développés en première instance, puisque le locataire s'est toujours opposé à la demande du bailleur tendant à la fixation d'un nouveau loyer. 



Le moyen d'irrecevabilité soulevé par l'INSTITUT DE FRANCE doit donc être rejeté. 



' Sur le fond du litige. 



Aux termes de l'offre de renouvellement signifiée le 12 décembre 2007 à Monsieur et Madame [I] [L], l'INSTITUT de FRANCE notifie son intention de renouveler le contrat de bail à compter du 1er juillet 1988, moyennant la réévaluation du loyer, et propose aux locataires de fixer le prix du bail renouvelé à la somme de 3 500 €, précisant que : 



* le loyer est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. 



* se trouve ci-après la liste des références ayant servi à la détermination de ce nouveau prix, conformément aux dispositions de l'article 19 de la loi précitée du 6 juillet 1989 ci-après reproduites. 



* conformément aux dispositions de l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 également reproduites et au décret du 27 août 2002, la hausse proposée s'appliquera par sixième annuel, soit 1 806,88 € tous les ans. 



Si dans cette offre, sont rappelées les dispositions des articles 17 c) et 19 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur s'est manifestement abstenu de viser l'article 18 de ladite loi et d'indiquer que l'augmentation était limitée à 50% après application du décret modérateur. 



Or, l'article 17 c) susvisé dispose expressément que le bailleur doit mentionner le montant du loyer, après application du décret modérateur, ce qu'il ne fait pas, se bornant à proposer une hausse de 1806,88 € correspondant à la différence entre le montant du loyer proposé de 3 588 € et celui actuellement réglé de 1 781,12 € par mois. 



Cette omission du bailleur dans le calcul du nouveau loyer proposé est corroborée par l'assignation qu'il a fait délivrer aux locataires par acte d'huissier de justice en date du 23 juin 2008, aux termes de laquelle il a demandé au Tribunal d'Instance du 17ème arrondissement de Paris de fixer à la somme mensuelle en principal de 3 588 € le montant du loyer du bail renouvelé au profit des locataires à compter du 1er juillet 2008, pour une durée de six ans, et de dire que l'augmentation résultant de la fixation du nouveau loyer connaîtra chaque année, une nouvelle augmentation de 301,15 € par mois, et qu'ainsi pour la première année du bail renouvelé, le loyer mensuel sera de 2 082,87 €. 





Dans la mesure où elle ne vise pas le décret de blocage prévu à l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer notifiée le 12 décembre 2007 par l'INSTITUT de FRANCE à Monsieur et Madame [I] [L] est illicite. Il y a donc lieu pour la Cour d'en prononcer la nullité. 



L'INSTITUT de FRANCE doit donc être débouté de sa demande tendant à l'augmentation du montant du loyer. 



' Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



L'INSTITUT de FRANCE doit être condamné aux dépens de première instance et d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de l'INSTITUT DE FRANCE au titre des frais non compris dans les dépens exposés par Monsieur [I] [L] peut être équitablement fixée à 1 500 €. 







PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Rejette l'exception d'irrecevabilité de la demande tendant à la nullité de l'offre formée par Monsieur [I] [L], soulevée en défense par l'INSTITUT DE FRANCE. 



Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions. 



Prononce la nullité de l'offre de renouvellement du bail avec fixation d'un nouveau loyer, notifiée 12 décembre 2007 par l'INSTITUT de FRANCE à Monsieur et Madame [I] [L]. 



Déboute l'INSTITUT de FRANCE de sa demande en fixation d'un nouveau loyer. 



Condamne l'INSTITUT de FRANCE à verser à Monsieur [I] [L] la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 



Condamne l'INSTITUT de FRANCE aux dépens de première instance et d'appel pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. 











LE GREFFIER LE PRÉSIDENT