Cour d'Appel · 4e Chambre A — 10 avril 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e chambre A



ARRÊT MIXTE

DU 10 AVRIL 2014



N° 2014/190 













Rôle N° 13/10826







Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE MASSABO





C/



SARL ADEAM INTER

SOCIETE MARIMMO

SARL AG

SARL GE

SYNDICAT SECONDAIRE DU BT F ENSEMBLE IMMOBILIER LE MASS





















Grosse délivrée 

le :

à :

Me MICHOTEY

SCP BADIE

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date du 21 mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 06/10574.





APPELANT



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice société FONCIA VIEUX PORT 

dont le siège est [Adresse 4]



représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et plaidant par la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par Me Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE



INTIMÉS 



LA SARL ADEAM INTER

dont le siège est [Adresse 1]



LA SOCIÉTÉ MARIMMO 

dont le siège est [Adresse 10]



LA SARL AG

dont le siège est [Adresse 2]



LA SARL GE

dont le siège est [Adresse 8]



LE SYNDICAT SECONDAIRE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice le cabinet [S] [Y] 

dont le siège est [Adresse 3]



représentés par Me Francoise MICHOTEY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 mars 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame Arfinengo, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 avril 2014







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2014,



Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :



Par exploit d'huissier en date du 26 septembre 2006, la SARL ADEAM INTER, la SARL AG, la SARL GE, la SC MARIMMO et le syndicat secondaire du bâtiment F de l'ensemble immobilier Le Massabo ont fait assigner devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE le syndicat des copropriétaires Le Massabo aux fins de voir reconnaître la validité de l'existence d'un syndicat secondaire propre au bâtiment F et, subsidiairement, d'obtenir la désignation d'un expert pour établir le montant des charges réellement dues et évaluer le trop perçu par le syndicat des copropriétaires général.



Le syndicat des copropriétaires, qui réfute l'existence d'un syndicat secondaire, a sollicité du juge de la mise en état la condamnation des sociétés ADEAM INTER, GE et MARIMMO au paiement provisionnel d'une somme totale de 115.060,15€ au titre des charges de copropriété et au paiement d'une somme de 10.000€ de dommages-intérêts.



Par ordonnance en date du 25 septembre 2012, le juge de la mise en état l'a débouté de ses demandes.



Retenant que la création de ce syndicat secondaire était conforme à l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 et que le bâtiment F était structurellement distinct du bâtiment C dont il est séparé par un joint de dilatation, le tribunal de grande instance de MARSEILLE a, par jugement contradictoire en date du 21 mars 2013 :



- dit et jugé que la création d'un syndicat secondaire de l'immeuble F de l'ensemble immobilier est régulière,

Avant-dire droit sur la répartition des charges,

- invité les parties à s'expliquer sur la répartition des charges par bâtiment et sur le détail des charges réclamées aux copropriétaires du bâtiment F,

- renvoyé à la mise en état du 3 septembre 2013 à 9 heures à cette fin,

- réservé les dépens.



Par déclaration reçue le 24 mai 2013, enregistrée le 27 mai 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo a relevé appel de cette décision à l'encontre de toutes les autres parties.



Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 21 août 2013, tenues pour intégralement reprises ici, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Massabo demande à la cour, sur le fondement des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 146 du code de procédure civile, de :



- réformer le jugement entrepris,

- constater que le bâtiment F est imbriqué dans le bâtiment C,

- en conséquence, prononcer la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F et ordonner le transfert de son patrimoine au syndicat des copropriétaires concluant,

en toute hypothèse,

- condamner les sociétés A DEAM INTER, GE et MARIMMO au titre de l'indivision au paiement de la somme de 68'854,88 euros, chacune en proportion de leur part, soit 50 % à charge de A DEAM INTER, 15 % à charge de la société GE et 35 % à charge de MARIMMO; 

-condamner la société A DEAM INTER au paiement de la somme de 31'557,08 euros représentant les charges dues depuis la notification du partage jusqu'au 4 août 2011,

-condamner la société GE au paiement des de 10'226,16 euros représentant les charges dues depuis la notification du partage jusqu'au 4 août 2011,

- condamner la société MARIMMO au paiement de la somme de 18'083,69 euros représentant les charges dues depuis la notification du partage jusqu'au 4 août 2011,

- condamner les sociétés A DEAM INTER, GE et MARIMMO in solidum au paiement de la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts outre la somme de 5000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance distraits au profit de la SCP ROSENFELD et d'appel au profit de la SCP BADIE SIMON THIBAUD JUSTON.



Au terme de dernières conclusions déposées et notifiées le 11 octobre 2013, tenues pour intégralement reprises ici, la SARL ADEAM INTER, la SARL AG, la SARL GE, la SC MARIMMO et le syndicat secondaire du bâtiment F de l'ensemble immobilier Le Massabo demandent à la cour de :



- prononcer la confirmation du jugement du tribunal de grande instance de MARSEILLE du 21 mars 2013 dans toutes ses dispositions,

- dire et juger que l'existence du syndicat secondaire du bâtiment F de la copropriété LE MASSABO est régulièrement constituée et correspond à tous les critères prévus par la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété du 13 décembre 1965 et en conséquence,

- dire et juger qu'il y a lieu de maintenir son existence,

- donner acte aux concluants qu'ils ne s'opposent pas à justifier de la répartition des charges par bâtiment et sur le détail des charges réclamées aux copropriétaires du bâtiment F devant le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de MARSEILLE conformément au jugement du 21 mars 2013,

- dire et juger que du fait de la création du syndicat secondaire concernant le bâtiment F de la copropriété LE MASSABO la répartition des charges n'a pas été effectuée de manière régulière en ce qui concerne les copropriétaires du bâtiment F;

- condamner le syndicat des copropriétaires Le Massabo représenté par son syndic Foncia Vieux Port prise en la personne de son représentant légal à payer aux requérants la somme de 10.000€ à titre de dommages-intérêts pour résistance particulièrement abusive du fait des contestations élevées et justifiées par les concluantes depuis de nombreuses années;

- condamner le syndicat des copropriétaires Le Massabo représenté par la SA FONCIA Vieux Port prise en la personne de son représentant légal à payer aux requérants la somme de 8.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de Me Françoise MICHOTEY.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2014.



MOTIFS DE LA DECISION :



1- Sur la recevabilité de l'appel :



Attendu que la recevabilité de l'appel n'est pas discutée et qu'aucun élément de la procédure ne permet à la Cour d'en relever d'office l'irrégularité .



2- Sur le fond :



2-1 : Attendu, en l'espèce, que pour juger régulière la création du syndicat secondaire de l'immeuble F, le premier juge a retenu :



- que le bâtiment F est structurellement distinct du bâtiment C, dont il est séparé par un joint de dilatation,

- que l'imbrication évoquée par le règlement de copropriété ne porte, en réalité, que sur l'accès par un porche situé sous le bâtiment C,

- que rien ne s'oppose à une gestion autonome de ces deux bâtiments,

- que la création de ce syndicat secondaire (' d'ailleurs votée à l'unanimité par tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier') est conforme tant au règlement de copropriété qu'aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.



Attendu que le syndicat des copropriétaires soutient, en substance, que le syndicat secondaire a été constitué irrégulièrement au terme d'une délibération d'assemblée générale car les conditions de l'article 27 de la loi, qui exige une pluralité de bâtiments, ne sont pas remplies, dès lors que le bâtiment F est imbriqué dans le bâtiment C.



Attendu que les intimés font valoir, à l'inverse, que l'ensemble immobilier se compose d'une pluralité de bâtiments matériellement indépendants les uns des autres, aucun élément matériel ne faisant obstacle à la mise en place d'une gestion autonome de chacun d'entre eux, que le bâtiment F est indépendant du bâtiment C et que l'assemblée générale de 2003 a décidé, à l'unanimité, de la création du syndicat secondaire.



Attendu que l'article 27 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire. Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu, avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 24. Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.



Attendu que la cour relève, à titre liminaire, que l'action a été introduite en première instance par le syndicat secondaire du bâtiment F ainsi que par les sociétés ADEAM INTER, AG, GE et MARIMMO, auxquels incombent la charge de la preuve de la régularité de la création du syndicat secondaire du bâtiment F, les demandeurs ayant précisément sollicité du premier juge la reconnaissance de la constitution régulière dudit syndicat, outre une expertise pour le calcul des charges.



Attendu que les dispositions de l'article 27 précité sont impératives, qui exigent, à la condition d'une pluralité de bâtiments, la réunion des copropriétaires du ou des bâtiments concernés en assemblée spéciale.



Attendu que les bâtiments doivent être indépendants les uns des autres, même si les constructions en cause sont desservies par des aménagements ou équipements qui leur sont communs.



Attendu qu'en l'espèce, il résulte du règlement de copropriété en date du 12 juin 1958 que le groupe d'immeubles Le Massabo, édifié sur une parcelle unique, comporte six bâtiments dénommés A, B, C, D, E et F, tous les bâtiments étant, à l'exception des bâtiments E et F, à destination principale d'habitation. Attendu que le bâtiment F est décrit comme à usage de garages et d'entrepôts.



Attendu que les dispositions du règlement de copropriété de 1958 relatives à la situation des bâtiments sont les suivantes :



En page 16 du règlement :



' L'immeuble C sera situé dans le prolongement de l'immeuble B et perpendiculairement à cet immeuble. Sa façade principale donnera sur le jardin intérieur ; sa façade postérieure sur le square à créer côté [Adresse 6]; sa façade latérale sud-est sur la [Adresse 9]. Cet immeuble sera de forme irrégulière, la partie en façade sur la [Adresse 9] faisant angle obtus avec la partie en façade sur le jardin intérieur. Ce bâtiment se prolongera, côté [Adresse 6], par une construction à trois niveaux à l'usage de garage et entrepôt s'imbriquant dans l'immeuble. Sur la toiture de cette construction, sera créé un square accessible au public.' 



En page 18 :



'Le rez-de-chaussée (de l'immeuble C) comprendra, de gauche à droite, pour un observateur placé dans le jardin intérieur et regardant l'immeuble : l'entrée du garage qui sera située derrière l'immeuble C, cette entrée étant divisée en deux passages par un local à poubelles et un local pour le gardien du garage'.



En page 21 :



' [Adresse 5] sera édifiée une construction de trois niveaux à usage de garage, dont l'accès se fera comme il a été dit plus haut par deux passages. Cette construction s'imbriquera dans l'immeuble C au niveau du rez-de-chaussée. Et certains locaux communiqueront avec des locaux situés dans l'immeuble C au premier étage. La toiture de cette construction se trouvera au niveau de l'impasse Malaval et au niveau bas du troisième étage de l'immeuble C. Pour la commodité de la désignation, ce bâtiment sera dénommé bâtiment F ' .



Attendu que le modificatif du règlement de copropriété en date du 13 décembre 1965 contient en son article IV, en page 7, les modifications suivantes relatives à l'immeuble F:



' L'immeuble F, qui se trouve derrière l'immeuble C s'imbrique dans cet immeuble au niveau du rez-de-chaussée, n'aura, contrairement à ce qui était indiqué dans le règlement de copropriété faisant l'objet du présent modificatif, aucune communication avec des locaux situés au premier étage de l'immeuble et, d'autre part, son accès ne se fera que par un seul passage, l'autre ayant été.... transformé en station-service'



En page 36 :



' [Adresse 5] est édifiée une construction de trois niveaux à usage de garage, dont l'accès se fait, comme il a été dit plus haut, par un passage. Cette construction s'imbrique dans l'immeuble C, au niveau du rez-de-chaussée. La toiture de cette construction se trouve au niveau de l'Impasse Malaval et au niveau bas du troisième étage de L'IMMEUBLE C. Pour la commodité de la désignation, ce bâtiment est dénommé BATIMENT F'.



Attendu que la cour retiendra :



- les termes du règlement de copropriété évoquant, pour le bâtiment F, une construction imbriquée dans le bâtiment C;



- les termes du règlement de copropriété décrivant la toiture du bâtiment F comme se trouvant 'au niveau bas du troisième étage de l'immeuble C';



- l'affectation à cette construction à usage de garage de la dénomination bâtiment F 'pour la commodité de la désignation';



- le rapport d'audit de la résidence réalisé en février 2004 par Monsieur [J] [C], architecte, selon lequel « le garage automobile privé, même indépendant, fait partie structurellement du bâtiment C' ;



- d'autre part, le rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [N], qui contient en ses pages 8 et 9 les constatations suivantes : 



« Relativement au garage exploité par Monsieur [T], nous croyons utile de fournir les indications complémentaires ci-après :



- le garage [T] est formé de la jonction de deux locaux qui communiquent entre eux pour n'en faire qu'un seul :



- un local prélevé dans le corps de l'immeuble C au niveau rez-de-chaussée et premier étage,



- et un local construit à destination effective de garage désigné 'Immeuble F', en arrière de l'immeuble C et s'imbriquant dans celui-ci jusqu'au niveau supérieur du deuxième étage où il est recouvert par une toiture terrasse à hauteur de la [Adresse 9],



- Ainsi, ce garage se présente sur trois plans avec rampes d'accès aux deux plans supérieurs. Il s'ouvre sur la cour intérieure au devant de l'immeuble C. Il dispose d'un local de gardiennage et d'un autre local. Il est éclairé aux deuxième et troisième plans par trois ouvertures translucides en pavés de verre. Il est traversé, dans le fond, par les conduits de fumée de la chaufferie située au sous-sol de l'immeuble C.'



Attendu que les demandeurs à l'instance, intimés devant la cour, opposent aux éléments ci-dessus un rapport d'expertise amiable établi par Monsieur [D], selon lequel 'les six bâtiments sont des cours qui sont matériellement indépendantes les unes des autres, en ce sens que chacune d'elle dispose de ses propres éléments de fondations, d'ossature, de clos et de couvert' et que, s'agissant plus spécialement du bâtiment F, « accolé à la façade arrière du bâtiment C, il résulte d'un examen attentif des structures porteuses des deux constructions que celles-ci n'ont aucun élément commun et sont séparées, l'une de l'autre, par un joint de dilatation, qui constitue une véritable ligne de démarcation' et que « s'il existe à l'évidence une liaison fonctionnelle entre le bâtiment F et le bâtiment C en ce sens que le premier n'est accessible que par le porche qui traverse le second... cette liaison fonctionnelle ne porte aucune atteinte à l'indépendance des constructions'.



Mais attendu que pour parvenir à ces conclusions, l'expert amiable ne s'est appuyé, aux termes de son rapport, que sur les documents suivants, outre ses propres constatations sur place, le plan cadastral avec vue aérienne et le règlement de copropriété.



Attendu, notamment, que rien n'indique que cet expert ait consulté les plans d'origine du groupe d'immeubles. 



Attendu, par ailleurs, que la cour relève :



- que les photographies versées aux débats, notamment la photographie n° 17 annexée au procès-verbal de constat d'huissier du 27 septembre 2010, révèlent que les immeubles C et F forment un bâtiment d'un seul tenant;



- qu'en outre, parmi ces photographies, celle prise de face ne fait apparaître qu'un seul bâtiment, dont la partie inférieure gauche (si l'on se place face à l'immeuble) est occupée par un porche ouvrant, par une rampe d'accès, aux parkings du bâtiment F.



Attendu, par ailleurs, que pour conclure au fait que chacun des bâtiments disposerait de 'ses propres éléments de fondations, d'ossature', l'expert, dont le rapport n'indique pas qu'il ait eu connaissance de l'ensemble des plans de l'immeuble et notamment du plan des fondations, s'appuie sur ses constatations visuelles (cf : photographies figurant dans son rapport) et affirme en outre que les deux constructions, bâtiment C et bâtiment F, seraient distinctes l'une de l'autre en raison de la présence d'un joint de dilatation entre elles. Mais attendu que la seule présence d'un joint de dilatation, simplement destiné à éviter une fissuration du béton lors des variations de température, ne suffit pas à démontrer une indépendance dans les structures dès lors d'une part qu'aucune constatation n'a été effectuée sur les fondations des bâtiments permettant de conclure à une absence d'unicité du gros oeuvre et dès lors, d'autre part, qu'un joint de dilatation peut parfaitement être placé entre divers éléments d'une même structure.



Attendu, de plus, que les intimés invoquent les dispositions du règlement de copropriété ayant prévu que chacun des six immeubles 'aura son régime propre, son administration particulière et son syndicat des copropriétaires'. Mais attendu que la liberté contractuelle est limitée par les dispositions d'ordre public de la loi qui exige pour la constitution d'un syndicat secondaire, non un régime propre, mais une pluralité de bâtiments non démontrée en l'espèce.



Attendu que la destination du bâtiment F à usage exclusif de garage, permettrait-elle une gestion autonome, ne suffit pas non plus à caractériser la pluralité de bâtiments.



Attendu, en outre, que la preuve est rapportée par le procès-verbal de constat d'huissier en date du 27 septembre 2010 dressé à la requête du syndicat des copropriétaires, de l'existence d'une communication entre les bâtiments C et F, disposant d'une issue de secours commune, l'accès au bâtiment F s'effectuant de surcroît par le bâtiment C.



Attendu enfin que les considérations émises par les intimés sur le non-renouvellement du mandat du syndic secondaire qui serait, selon eux, à l'origine du présent contentieux sont inopérantes sur la solution du litige.



Attendu, dès lors, qu'en l'absence de démonstration de l'existence d'une pluralité de bâtiments, les intimés ne pourront qu'être déboutés de leur demande tendant à voir reconnaître la régularité de la constitution du syndicat secondaire du bâtiment F, le jugement entrepris étant infirmé. Qu'il sera donc fait droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires Le Massabo tendant à la suppression du syndicat secondaire avec transfert de son patrimoine au syndicat des copropriétaires.



2-2 : Attendu que la cour est ensuite saisie d'une demande en paiement de charges pour laquelle le premier juge a ordonné le renvoi de l'affaire en mise en état. 



Attendu qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.



Attendu que ces dispositions sont d'ordre public.



Attendu qu'il incombe au syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action en paiement de charges, de justifier du bien fondé de sa créance.



Attendu que les lots concernés sont le lot n°444, constitué d'un local à usage de garage situé dans le bâtiment C, et le lot n°434 constitué d'un local à usage de garage formant la totalité du bâtiment F.



Attendu qu'un modificatif à l'état descriptif de division est intervenu selon acte notarié en date du 21 septembre 2006 aux termes duquel :



- le lot n° 434 a été supprimé et remplacé par les lots n° 524 à 604, à usage de parkings,

- le lot n° 444 a été supprimé et remplacé par les lots 606 à 617 à usage de parkings, outre le lot n° 616 à usage de voie de circulation et le lot n°617 pour la jouissance du toit terrasse.



Attendu que le partage de ces lots est intervenu le 10 septembre 2007 entre les sociétés MARIMMO, GE et ADEAM INTER, selon les modalités suivantes, le syndicat des copropriétaires affirmant, sans être contredit, que ce partage n'a été valablement notifié au syndic par avis de mutation que le 20 avril 2009 :



- la SCI MARIMMO est attributaire des lots 576 à 603 et les 93/1000 indivis des lots 604 et 616,

- la société ADEAM INTER et la société GE sont propriétaires indivis des lots n° 524 à 575 dépendant du bâtiment F et des lots 606 à 615 et 617 dépendant du bâtiment C.



Attendu que le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges couvrant à la fois la période antérieure à la subdivision des lots et la période postérieure à celle-ci.



Attendu qu'il sera préalablement rappelé que par une résolution n°24 votée à l'unanimité des copropriétaires, l'assemblée générale du 29 avril 2003, ayant décidé de la création d'un syndicat secondaire pour le bâtiment F, a également dit que la société A DEAM INTER ne participera plus qu'à la répartition des charges générales du syndicat des copropriétaires principal, et cela au prorata de ses tantièmes actuels. Attendu que cette assemblée générale n'a jamais été annulée et que ses dispositions, y compris celles relatives à la répartition des charges, sont applicables, du moins jusqu'au présent arrêt qui a prononcé la suppression du syndicat secondaire, la disposition ci-dessus rappelée relative à la répartition des charges ayant été votée comme corollaire de la création du syndicat secondaire du bâtiment F.



Attendu qu'il s'en déduit aussi que le bâtiment C n'est nullement concerné par les dispositions qui précèdent.



Pour la période antérieure à la subdivision des lots :



Attendu que les intimés allèguent que la répartition des charges serait 'complètement erronée et inique puisque la particularité des charges spéciales propres à chaque bâtiment a été purement et simplement occultée', les intimés ajoutant : 'les critères de répartition entre les charges générales du syndicat principal et les charges propres à chaque bâtiment administré par un syndicat secondaire n'ont pas été respectés'.



Attendu qu'il ressort, en effet, du règlement de copropriété (articles 6 et 7 pages 40, 41 et 42 du règlement de copropriété modifié), qu'il existe des parties communes générales et des parties communes spéciales par bâtiment, sachant que le lot n° 434 était à l'origine affecté d'une quote-part de parties communes générales de 16.400/100.000èmes et de la totalité des parties communes spéciales et que le lot n°444 était, quant à lui, affecté d'une quote-part de 3.000/100.000èmes de parties communes générales et d'une quote-part de 3.000/40264 de parties communes spéciales (cf tableau figurant in fine du règlement de copropriété aux pages 98 à 116).



Attendu qu'il ressort également des articles 22, 23 et 24 du règlement de copropriété qu'il existe des charges communes générales (article 23) et des charges communes spéciales dites d'entretien, de réparation et de reconstruction des immeubles (article 24) au titre desquelles figurent notamment les frais de ravalement des façades (article 24- 4° du règlement modifié).



Attendu qu'au regard de ces dispositions ci-dessus rappelées, il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats afin :



- d'inviter le syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action en paiement de charges, à produire des décomptes individuels de charges réguliers, justifiant du montant et de la catégorie des charges réclamées, seuls des appels de fonds étant versés aux débats,

- d'inviter le syndicat des copropriétaires à justifier, au regard des articles 22, 23 et 24 ci-dessus rappelés, de l'imputation, pour le lot 444, des charges d'assurances relatives au ravalement des façades en charges communes générales,

- d'inviter le syndicat des copropriétaires à justifier, au regard de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 29 avril 2003, de l'imputation, pour le lot 434, à la société ADEAM INTER de charges communes spéciales (cf appel de fonds des 9 octobre 2008 et 6 janvier 2009);

- d'inviter les sociétés intimées à émettre, le cas échéant, des critiques précises, poste par poste, des charges réclamées dans chacun des décomptes produits, sans se limiter à des considérations générales.



- Pour la période postérieure à la subdivision des lots:



 Attendu que la cour se référant expressément à sa motivation ci-dessus relative aux parties communes générales, aux parties communes spéciales et aux charges afférentes à chacune d'elles, ainsi qu'à sa motivation relative à l'assemblée générale du 29 avril 2003, relève en outre que les charges réclamées par le syndicat des copropriétaires depuis la notification du partage des nouveaux lots tels qu'issus du modificatif à l'état descriptif de division ne correspondent pas aux quote-parts de parties communes générales définies par ledit modificatif.



Attendu, en effet, que :



- s'agissant du lot n°576, issu de la subdivision du lot 434 du Bâtiment F, il est affecté de 251/100.000° de parties communes générales et se voit imputer, dans les appels de fonds, 46663/100.000° de tantièmes de charges, les appels de fonds concernant ce lot visant aussi les lots 577 (209/100.000° de parties communes générales), 578 (191/100.000° de parties communes générales) et 579 (123/100.000° de parties communes générales);



- s'agissant du lot 525, issu de la subdivision du lot 434 du Bâtiment F, il est affecté de 505/100.000° de parties communes générales et se voit imputer, dans les appels de fond, 6926/100.000° de tantièmes de charges, les appels de fonds concernant ce lot visant aussi les lots 525 (303/100.000° de parties communes générales), 526 (294/100.000° de parties communes générales) et 529 (124/100.000° de parties communes générales);



- s'agissant du lot 527 issu de la subdivision du lot 434 du Bâtiment F, il est affecté de 254/100.000° de parties communes générales et se voit imputer, dans les appels de fonds, 1911/100.000° de tantièmes de charges, les appels de fonds concernant ce lot visant aussi les lots 528 (209/100.000° de parties communes générales), 533 (346/100.000° de parties communes générales) et 534 (206/100.000° de parties communes générales). 



Attendu que le syndicat des copropriétaires devra s'expliquer sur le calcul des charges relativement à ces lots issus de la subdivision.





Attendu, en outre, que le lot 527, qui était affecté de 254/100.000° lors du modificatif à l'état descriptif de division du 21 septembre 2006, est, depuis un nouvel acte du 16 avril 2009, contenant notification au syndic de l'avis de mutation, désormais affecté de 254/100.021° de parties communes générales et de 172/10.000 des lots 604 à 616 à usage de voies d'accès et de circulation. Qu'il conviendra que les sociétés intimés s'expliquent sur la raison de ces deux actes et des modifications qu'ils contiennent, et que le syndicat des copropriétaires justifie du bien fondé de sa réclamation sur la base de ces actes.



Attendu, par ailleurs, qu'il conviendra que les parties s'expliquent aussi sur les charges réclamées au titre des lots 604 et 616 issus du partage, à usage de voies d'accès, le syndicat des copropriétaires, qui admet pourtant que pour ces lots le syndic se trouve dans l'impossibilité de répartir les dépenses 'car le tableau établi en 10.000èmes est erroné', sollicitant néanmoins le paiement de charges pour ces deux lots.



Attendu que la cour observe que le syndicat des copropriétaires ne formule aucune demande en paiement de charges pour les autres lots issus de la subdivision.



Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu d'ordonner la réouverture des débats afin :



- d'inviter le syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action en paiement de charges, à produire des décomptes individuels de charges réguliers, justifiant du montant et de la catégorie des charges réclamées, seuls des appels de fonds et de provisions étant versés aux débats,

- d'inviter le syndicat des copropriétaires à justifier du bien fondé du calcul des charges relativement aux lots 525, 527 et 576 issus de la subdivision en considération des quote-parts de parties communes générales résultant des états descriptifs de division modifiés;

- d'inviter le syndicat des copropriétaires à justifier, au regard des articles 22, 23 et 24 ci-dessus rappelés, de la régularité de l'imputation des charges communes générales et des charges communes spéciales aux lots issus de la subdivision,

- d'inviter le syndicat des copropriétaires à justifier, le cas échéant, du respect de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 29 avril 2003 dans l'imputation, pour les lots issus de la subdivision du lot 434, à la société ADEAM INTER de charges communes spéciales;

- d'inviter les sociétés intimées à s'expliquer sur l'existence de deux états descriptifs de division modifiés et sur les modifications qu'ils contiennent;

- d'inviter les parties à s'expliquer aussi sur les charges réclamées et dues au titre des lots 604 et 616 issus du partage, à usage de voies d'accès;

- d'inviter les sociétés intimées à émettre, s'il y a lieu évidemment, des critiques précises, poste par poste, des charges réclamées dans chacun des décomptes produits, sans se limiter à des considérations générales.



Attendu qu'il convient de renvoyer la cause et les parties à l'audience de la 4ème chambre A du 16 octobre 2014 à 14 heures 40 en vue d'inviter celles-ci à s'expliquer sur les différents points ci-dessus évoqués, la réouverture des débats étant strictement limitée à ces questions.



Attendu que la clôture interviendra le 2 octobre 2014.



Attendu que les intimés seront déboutés de leurs demandes pour procédure abusive, la cour ayant déjà accueilli une partie des prétentions du syndicat appelant.



Attendu que le surplus des demandes est réservé, ainsi que les dépens.



PAR CES MOTIFS :



Statuant en matière civile, publiquement, par arrêt contradictoire, mixte,



Reçoit le syndicat des copropriétaires Le Massabo en son appel du jugement rendu le 21 mars 2013 par le tribunal de grande instance de MARSEILLE.



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.



Prononce la suppression du syndicat secondaire du bâtiment F de l'immeuble Le Massabo et ordonne le transfert de son patrimoine au syndicat des copropriétaires appelant.



Avant-dire droit pour le paiement des charges de copropriété,



Ordonne la réouverture des débats,



Pour les charges antérieures à la subdivision des lots :



- invite le syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action en paiement de charges, à produire des décomptes individuels de charges réguliers, justifiant du montant et de la catégorie des charges réclamées, seuls des appels de fonds étant versés aux débats,

- invite le syndicat des copropriétaires à justifier, au regard des articles 22, 23 et 24 ci-dessus rappelés, de l'imputation, pour le lot 444, des charges d'assurances relatives au ravalement des façades en charges communes générales,

- invite le syndicat des copropriétaires à justifier, au regard de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 29 avril 2003, de l'imputation, pour le lot 434, à la société ADEAM INTER de charges communes spéciales (cf appel de fonds des 9 octobre 2008 et 6 janvier 2009);

- invite les sociétés intimées à émettre, le cas échéant, des critiques précises, poste par poste, des charges réclamées dans chacun des décomptes produits, sans se limiter à des considérations générales.



Pour les charges postérieures à la subdivision des lots :



- invite le syndicat des copropriétaires, demandeur à l'action en paiement de charges, à produire des décomptes individuels de charges réguliers, justifiant du montant et de la catégorie des charges réclamées, seuls des appels de fonds et de provisions étant versés aux débats,

- invite le syndicat des copropriétaires à justifier du bien fondé du calcul des charges relativement aux lots 525, 527 et 576 issus de la subdivision en considération des quote-parts de parties communes générales résultant des états descriptifs de division modifiés;

- invite le syndicat des copropriétaires à justifier, au regard des articles 22, 23 et 24 ci-dessus rappelés, de la régularité de l'imputation des charges communes générales et des charges communes spéciales aux lots issus de la subdivision,

- invite le syndicat des copropriétaires à justifier, le cas échéant, du respect de la résolution n°24 de l'assemblée générale du 29 avril 2003 dans l'imputation, pour les lots issus de la subdivision du lot 434, à la société ADEAM INTER de charges communes spéciales;

- invite les sociétés intimées à s'expliquer sur l'existence de deux états descriptifs de division modifiés et sur les modifications qu'ils contiennent;

- invite les parties à s'expliquer aussi sur les charges réclamées et dues au titre des lots 604 et 616 issus du partage, à usage de voies d'accès;

- invite les sociétés intimées à émettre, s'il y a lieu évidemment, des critiques précises, poste par poste, des charges réclamées dans chacun des décomptes produits, sans se limiter à des considérations générales.



Renvoie l'affaire à l'audience de la 4ème Chambre A du 16 octobre 2014 à 14 heures 40.



Dit que l'ordonnance de clôture interviendra le 2 octobre 2014.



Rappelle que la réouverture des débats est strictement limitée aux points ci-dessus évoqués.



Déboute les intimés de leurs demandes de dommages-intérêts pour appel abusif.



Réserve le surplus des demandes et les dépens.





LE GREFFIERLE PRESIDENT













S. MASSOTG. TORREGROSA