Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 31 octobre 2014

Chambre del'Expropriation





ARRÊT N°



R.G : 13/04284













COMMUNE D'[Localité 2]



C/



Mme [E] [W] épouse [F]

M. [A] [F]

M. [U] [F]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2014





Arrêt prononcé publiquement le 31 Octobre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





par Madame REBE, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président





En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier







La cause ayant été débattue à l'audience publique du 27 Juin 2014



En présence de :



- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine



- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier





DEVANT :



- Madame REBE, Président

- Monsieur [V], Juge de l'Expropriation du Département du Morbihan

- Madame [G], Juge de l'Expropriation du Département des Côtes d'Armor



ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.





QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ



****





LA COUR statuant dans la cause entre :



COMMUNE D'[Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





APPELANTE d'un jugement rendu le 19 AVRIL 2013 par le Juge de l'Expropriation du Département de Ille et Vilaine 





ET :





Madame [E] [W] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [A] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]



Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [U] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES



INTIMES 





 ***************************





FAITS ET PROCÉDURE:



La constitution de réserves foncières sur le territoire de la commune d'[Localité 2] en vue de l'urbanisation du secteur Nord-Est, nécessite l'acquisition par voie d'expropriation d'une emprise de la parcelle cadastrée E [Cadastre 3]p appartenant à Madame [E] [F] née [W], Monsieur [U] [F] et Monsieur [A] [F].



Par mémoire introductif du 17 août 2012 la commune d'[Localité 2] a saisi le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine en fixation de l'indemnité revenant aux consorts [F].



Par jugement du 19 avril 2013 le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine a: 



-fixé à 13.228,27 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 2] aux consorts [F] suite à l'expropriation de la parcelle E [Cadastre 3]p, outre 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit que l'expropriante supportera les dépens.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Appelante de cette décision par déclaration du 13 juin 2013, la commune d'[Localité 2], par son mémoire déposé le 9 août 2013 et notifié le 3 septembre 2013, demande à la cour de :



-réformer le jugement déféré,

-fixer l'indemnité totale à la somme de 3.296 €,

-réformer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité pour dépréciation du surplus,

-confirmer le jugement pour le surplus,

-débouter les expropriés de l'ensemble de leurs autres demandes,

-condamner les expropriés aux dépens d'appel.



La commune d'[Localité 2] soutient que la parcelle litigieuse est située en zone 3NA qu'elle ne peut être désignée comme constructible au sens de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation compte tenu de l'insuffisance des réseaux et doit être évaluée selon son usage effectif à la date de référence, à savoir en nature de terres agricoles.



Par son mémoire déposé le 1er octobre 2013 et notifié le 2 octobre 2013 , les consorts [F] demandent à la cour de :



-confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la situation privilégiée de la parcelle E [Cadastre 3]p ,

-réformer le jugement en ce qu'il a fixé à 3€ du m² le montant de l'indemnité principale , 1.000 € d'indemnité pour le cabanon, 5.000 € d'indemnité pour la dépréciation du surplus, et 1.411,77 euros pour l'indemnité de clôture.



Statuant à nouveau de ce chef, fixer à la somme de 22.197 € le montant de l'indemnité totale d'expropriation qui leur est dû par la commune d'[Localité 2] selon le décompte suivant :

*indemnité principale : 

**terrain 6280 €

**cabanon 1500 €

*indemnité de remploi 1417 €

*indemnité pour dépréciation du surplus 10'000€

*indemnité pour reconstitution d'une clôture 3000 €



-condamner la commune d'[Localité 2] au paiement de la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.



Ils soutiennent que la parcelle litigieuse remplit les conditions nécessaires pour recevoir la qualification de terrain à bâtir et qu'à titre subsidiaire elle peut être évaluée comme étant en situation privilégiée.



Par son mémoire déposé le 2 octobre 2013 et notifié le 7 octobre 2013, le commissaire du gouvernement demande à la cour d'infirmer le jugement de première instance concernant le montant de l'indemnité principale (terrain et cabanon) et par voie de conséquence le montant de l'indemnité de remploi, le montant de l'indemnité accessoire pour dépréciation du surplus et de confirmer le jugement concernant l'indemnité pour reconstitution de la clôture.



Il propose de retenir une indemnisation totale de 4095,77 selon le décompte suivant :



*indemnité principale : 1570€

*indemnité de remploi: 314€

*indemnité pour perte du cabanon 800 €.

*indemnité pour clôture : 1411,77 €







MOTIFS DE LA DÉCISION



Description du bien:



La description du bien, telle qu'elle ressort du jugement de première instance n'est pas discutée par les parties. 



Date de référence:



La date de référence retenue par le juge en première instance n'est pas contestée en appel, ni par la commune d'[Localité 2] ni par Madame [R] [P] née [W] .



Cette date de référence est le 26 décembre 2007.



Qualification du bien :



Les parties ne contestent pas le classement de la parcelle en zone 3NA .



Pour recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L.13-15-II-1° du code de l'expropriation, le terrain doit à la date de référence être desservi par l'ensemble des réseaux ( électrique, eau, assainissement ou voirie) et situé en zone constructible.



La parcelle E [Cadastre 3]pl de 1.570 m², située en fond de parcelle a été créée pour les besoins de l'expropriation. Elle est issue de la parcelle E [Cadastre 3] formant un tènement avec les parcelles E [Cadastre 6], E [Cadastre 2], et E [Cadastre 4] également propriété des consorts [F], aspectée sur la RD100. Elle supporte un cabanon en bois.



Elle est classée en zone 3NA, zone naturelle non équipée où l'urbanisation n'est possible qu'à long terme. 



En application des dispositions des articles NA 1 et NA2 applicables à ce secteur, cette parcelle dépourvue de construction, et les constructions édifiées sur le tènement n'étant pas située en limite séparative de l'emprise expropriée, ne peut avoir la qualification de terrain à bâtir. Elle doit être évaluée selon son usage effectif à la date de référence de terre agricole. Toutefois, elle peut bénéficier d'une plus value si elle se trouve en situation privilégiée.



En l'espèce, elle se situe au nord-est de la commune d'[Localité 2] et constitue un fond de parcelle en nature de pacage pour animaux, séparé du reste de la propriété par une clôture. Elle est desservie par une voie communale et par un réseau d'eau potable.



Un réseau d'électricité basse tension aérien dessert l'habitation située sur le tènement, et par conséquent à proximité immédiate conformément aux dispositions de l'article L 13-15-II-1° du code de l'expropriation, réseau dont la condition de dimension suffisante n'est pas exigée par l'article L15 II pour la qualification de terrain privilégié.



L'assainissement collectif n'est pas exigé dans cette zone.



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu pour cette parcelle la qualification de terrain en situation privilégiée.



Evaluation:



Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme ' à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi....le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.'



Les termes de comparaison retenus comme pertinents sont ceux qui concernent des parcelles comparables, présentant les mêmes caractéristiques.



Les consorts [F] citent plusieurs termes de référence hors de la commune d'[Localité 2] afin de refléter le marché foncier de l'agglomération rennaise. Celles-ci ne sont pas pertinentes en ce que les communes concernées se trouvent, par rapport à la ville de [Localité 3] dans des secteurs différents voire même opposés. Elles ne seront donc pas retenues comme significatives du marché local.



Les références sur la commune d'[Localité 2] :



Les consorts [F] citent le jugement d'expropriation société TERRITOIRE/PINEL du 11 juin 2004 qui a fixé à 4 €/m² le montant de l'indemnité principale pour un terrain agricole en zone 1NAeb. La cour a infirmé cette décision, a retenu la qualification de terrain à bâtir et fixé la valeur à 12€ du m². Une transaction est intervenue entre les parties à hauteur de 9€ du m².



Compte tenu de la qualité de terrain à bâtir de cette parcelle, cette référence ne peut être retenue.



Les consorts [F] citent également la vente de la parcelle [Adresse 5] intervenue le 15 juillet 2011 au prix de 9€ le m². Cette vente d'une parcelle en lotissement située dans une ZAC ne présente pas les caractères d'un terme de comparaison pertinent.



La commune d'[Localité 2] et le commissaire du gouvernement citent des acquisitions réalisées entre 2006 et 2011, à proximité immédiate de la parcelle expropriée en zone 3NA et disposant pour certaines d'une façade sur une voie équipée ou situées à proximité de réseaux ( jugement du 24 février 2006, commune d'[Localité 2]/ Monsieur [B], vente du 22 avril 2009, [D]/ commune d'[Localité 2], vente du 26 septembre 2011 Monsieur [B]/ commune d'[Localité 2], vente du 28 décembre 2006, Consorts [N]/ commune d'[Localité 2], vente du 20 mai 2008, consorts [D]/ commune d'[Localité 2]).



La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation en fait et en droit, de ces références.



En effet, l'une d'entre elles est constituée par le jugement définitif du juge de l'expropriation d'Ille-et-Vilaine en date du 24 février 2006 évaluant sur la base de 0,70 euros par mètre carré la parcelle ZB [Cadastre 1] appartenant à Monsieur [B] .L'ancienneté de cette évaluation et le fait que l'exproprié a ensuite vendu une autre de ses parcelles (ZB [Cadastre 5]) sur la base d'1 euro/m², justifie une majoration de cette valeur.en outre, ces deux parcelles étaient situées au centre de la zone, à l'écart des axes routiers, la parcelle ZB [Cadastre 1] n'étant desservie que par un chemin de terre non carrossable.



La parcelle des consorts [F] ,accessible depuis la [Adresse 6] par les parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] équipée et desservie par les réseaux, a des caractéristiques d'un intérêt supérieur aux références citées, la plaçant en situation privilégiée, et justifiant une indemnité calculée sur la base de 3 € le m².



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu une indemnité principale fixée sur cette base à 5.710 €.



Sur l'indemnité pour perte du cabanon.



Le cabanon, dont la présence sur les parcelles cultivées n'est pas contestée, constitue une installation nécessaire à la poursuite des activités agricoles au sens de l'article NA2,§C 1 et 3. 



Faute d'information sur la date de construction de ce cabanon, les règles d'urbanisme qui lui sont applicables ne sont pas déterminables.



Toutefois en application de l'article L13-13 du code de l'expropriation les consorts [F] ont droit à une indemnisation intégrale de leur préjudice et il convient de confirmer l'analyse du premier juge dans son estimation à hauteur de 1.000 € en compensation de la perte de ce cabanon, les consorts [F] ne faisant valoir aucun moyen et ne versant aucune pièce justifiant que cette somme soit portée à 1.500 €.



Sur l'indemnité de dépréciation du surplus:



L'indemnité de dépréciation du surplus répare la moins value subie, du fait d'une expropriation partielle, par le surplus non touché par l'emprise.



L'indemnisation pour dépréciation du surplus peut être due en cas d'expropriation d'une parcelle formant avec d'autres, une unité foncière.



En l'espèce, la maison des consorts [F] est située sur une parcelle formant une seule et même unité foncière avec l'emprise expropriée partiellement dans la mesure où si elle se situe effectivement sur une parcelle distincte, elle est sur le même tènement.



L'expropriation partielle de la parcelle initialement cadastrée E[Cadastre 3] affecte le restant en dépréciant la propriété bâtie, privée d'un terrain d'aisance.



Il convient donc de confirmer la décision du premier juge tant sur le principe de l'indemnisation que sur celui de son montant, faute pour les consorts [F] de produire des pièces justifiant que cette indemnité soit doublée.



Sur l'indemnité de clôture :



Le principe d'allocation de cette indemnité n'est pas contesté par les parties mais les consorts [F] demande qu'elle soit portée à la somme de 3.000 €, sans production d'aucune pièce justifiant cette augmentation.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé cette indemnité sur la base du devis produit à la somme de 1.411,77 €. 



Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.



Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Succombant en son recours, comme telle tenue aux dépens, la commune d'[Localité 2], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sera condamnée à indemniser les consorts [F] à hauteur de 2.000 €.



PAR CES MOTIFS 



La cour, après rapport à l'audience,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la commune d'[Localité 2] à payer à Madame [E] [F] née [W], Monsieur [U] [F] et Monsieur [A] [F]



la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la commune d'[Localité 2] au paiement des dépens .





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,