Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 31 octobre 2014

Chambre del'Expropriation





ARRÊT N° 55



R.G : 13/04282













COMMUNE D'[Localité 2]



C/



Mme [P] [Z] épouse [F]

















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2014





Arrêt prononcé publiquement le 31 Octobre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





par Madame REBE, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président





En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier







La cause ayant été débattue à l'audience publique du 27 Juin 2014



En présence de :



- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine



- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier





DEVANT :



- Madame REBE, Président

- Monsieur LE MEUR, Juge de l'Expropriation du Département du Morbihan

- Madame VOLTE, Juge de l'Expropriation du Département des Côtes d'Armor



ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.





QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ



****





LA COUR statuant dans la cause entre :



COMMUNE D'[Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES





APPELANTE d'un jugement rendu le 19 AVRIL 2013 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine 





ET :





Madame [P] [Z] épouse [F]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES





INTIMEE 



 *******************





FAITS ET PROCÉDURE:



La constitution de réserves foncières sur le territoire de la commune d'[Localité 2] en vue de l'urbanisation du secteur Nord-Est, nécessite l'acquisition par voie d'expropriation d'une emprise sur les parcelles cadastrées [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 3] appartenant à [P] [F] née [Z].



Par mémoire introductif du 17 août 2012 la commune d'[Localité 2] a saisi le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine en fixation de l'indemnité revenant à Madame [F].



Par jugement du 19 avril 2013 le juge de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine a: 



-fixé à 179.088,16 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 2] à [P] [F] née [Z] suite à l'expropriation des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 3], outre 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-dit que l'expropriante supportera les dépens.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



Appelante de cette décision par déclaration du 13 juin 2013, la commune d'[Localité 2], par son mémoire déposé le 9 août 2013 et notifié le 2 septembre 2013, demande à la cour de :



-réformer le jugement déféré,

-fixer l'indemnité totale à la somme de 62.790 €,

-réformer le jugement en ce qu'il a alloué une indemnité pour perte de fermage et une indemnité au titre de la perte du cabanon,

-confirmer le jugement pour le surplus,

-débouter les expropriés de l'ensemble de leurs autres demandes,

-condamner les expropriés aux dépens d'appel.



La commune d'[Localité 2] soutient :



-que les tènements 1 (E769 et E770) et 2 (ZB [Cadastre 5] et ZB 130) situés en zone 3NA ne sont pas situés dans une zone désignée comme constructible,

-que le tènement 3, eu égard au caractère restrictif du droit à construire en zone 1 NA (tb) ne peut être considéré dans une zone désignée constructible,

-eu égard à l'insuffisance du réseau électricité basse tension, que les parcelles doivent être évaluées selon leur usage effectif à la date de référence, à savoir en nature de terre agricole.



Elle s'oppose à l'allocation d'une indemnité au titre du cabanon, en raison de la vétusté de celui-ci, et de sa réalisation irrégulière.



Par son mémoire déposé le 1er octobre 2013 et notifié le 2 octobre 2013, [P] [F] née [Z] demande à la cour de :



-confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la situation privilégiée des deux premiers tènements, et alloué une indemnité pour perte :

*de fermage de 3.348,52 €,

*d'arbres de 6.140 €

*de cabanon de 1.500 €,



-le réformer en ce qu'il n'a pas reconnu la situation privilégiée du 3ème tènement et a fixé à 3 € le m² le montant de l'indemnité principale.



Statuant à nouveau ,

-fixer à la somme de 271'264,20 euros le montant de l'indemnité totale d'expropriation due par la commune d'[Localité 2] selon le décompte suivant :

*indemnité principale :

**tènement numéro 1 (parcelle [Cadastre 2] et [Cadastre 1]) 2370 m²X 4€ :9480 €

**tènement numéro 2 (parcelle [Cadastre 3] et [Cadastre 5]) 45'671 m² X 4€: 182'684 €

**tènement numéro 3 (parcelle [Cadastre 4]) 8171 m² X 6 € : 49'026€

**abattement pour location : -5621,20 euros



*Indemnité principale nette :

**indemnité pour perte de cabanon : 1500 €,

**indemnité de remploi : 24'706,88 euros

**indemnité pour perte d'arbres : 6140 €

**indemnité pour perte de fermage : 3348,52 euros.



-Condamner la commune d'[Localité 2] à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irréductibles et aux dépens de l'appel.



Elle soutient que si les parcelles expropriées satisfont aux deux conditions permettant de retenir la qualification juridique de terrain à bâtir, elles peuvent, eu égard aux restrictions du droit de construire, être évaluées comme étant en situation privilégiée, et que cette qualification doit également bénéficier au troisième tènement.



Par son mémoire déposé le 2 octobre 2013 et notifié le 7 octobre 2013, le commissaire du gouvernement demande à la cour de retenir un prix de 1,00 € par m² pour les terrains et d'infirmer le jugement concernant l'indemnité principale (terrain et cabanon) et par voie de conséquence le montant de l'indemnité de remploi, l'indemnité accessoire pour perte de fermage.



Il demande à la cour de confirmer l'indemnité accessoire pour perte d'arbres et propose de retenir une indemnisation totale de 57'449,88 euros selon le décompte suivant:



*indemnité principale : 50'598,80€

*indemnité de remploi: 6059,08€

*indemnité pour perte de cabanon :800 €.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Description du bien:



La description du bien, telle qu'elle ressort du jugement de première instance n'est pas discutée par les parties. 



Date de référence:



La date de référence retenue par le juge en première instance n'est pas contestée en appel, ni par la commune d'[Localité 2] ni par [P] [F] née [Z] .



Cette date de référence est le 26 décembre 2007.



Qualification du bien :



Les parties ne contestent pas le classement des parcelles en zone 3NA et 1NA(tb) au POS de la commune et le fait qu'elles soient louées.



Pour recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L.13-15-II-1° du code de l'expropriation, le terrain doit à la date de référence être desservi par l'ensemble des réseaux ( électrique, eau, assainissement ou voirie) et situé en zone constructible.



Les parcelles expropriées forment trois tènements.



Le premier composé des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1], d'une superficie de 2.370 m², louées, supportant un cabanon, bordées à l'est par la voie communale n°201, en nature de champ cultivé ou d'herbage.



Le deuxième tènement est composé des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 5], d'une superficie de 45.671 m², louées, aspectées à l'ouest sur la voie communale n°120, en nature de champ cultivé ou d'herbage.



Le troisième tènement composé de la parcelle [Cadastre 4], d'une superficie de 8.171 m², louée, en nature de champ cultivé ou d'herbage, desservi par un chemin de terre au nord.



Le 1er et le 2ème tènement sont classés en zone 3NA, zone naturelle non équipée où l'urbanisation n'est possible qu'à long terme. 



En application des dispositions des articles NA 1 et NA2 applicables à ce secteur, ces deux tènements, dépourvus de construction, ne peuvent avoir la qualification de terrains à bâtir. Ils doivent être évalués selon leur usage effectif à la date de référence de terres agricoles. Toutefois, ils peuvent bénéficier d'une plus value si ils se trouvent en situation privilégiée.



En l'espèce, ils sont situés à proximité du centre bourg d'[Localité 2], à proximité de la ZAC du champ Botrel, desservis par des voies et des réseaux d'eau potable et d'électricité basse tension, dont la condition de dimension suffisante n'est pas exigée par l'article L15 II pour la qualification de terrain privilégié.



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a retenu pour ces deux tènements la qualification de terrain en situation privilégiée.



Le troisième tènement est situé en zone 1NAtb dont le règlement de zone est celui de l'article UT2 définissant les types d'utilisation ou d'occupation du sol soumis à des conditions spéciales. Les équipements de loisirs, de détente et de sport, les bâtiments nécessaires à leur fonctionnement, les constructions à caractère hôtelier ou de destination similaire sont admis dans l'ensemble de cette zone.



Il s'ensuit que conformément au jugement déféré, ce secteur doit être considéré comme constructible. Toutefois la parcelle [Cadastre 4] n'est desservie que par un chemin rural et n'est pas alimentée par les réseaux. Elle n'a donc pas la qualité de terrain à bâtir.



Evaluation:



Aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme ' à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi....le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation.'



Les termes de comparaison retenus comme pertinents sont ceux qui concernent des parcelles comparables, présentant les mêmes caractéristiques.



[P] [F] née [Z] cite plusieurs termes de référence hors de la commune d'[Localité 2] afin de refléter le marché foncier de l'agglomération rennaise. Celles-ci ne sont pas pertinentes en ce que les communes concernées se trouvent, par rapport à la ville de [Localité 3] dans des secteurs différents voire même opposés. Elles ne seront donc pas retenues comme significatives du marché local.



Les références sur la commune d'[Localité 2] :



[P] [F] née [Z] cite le jugement d'expropriation société TERRITOIRE/PINEL du 11 juin 2004 qui a fixé à 4 €/m² le montant de l'indemnité principale pour un terrain agricole en zone 1NAeb. La cour a infirmé cette décision, a retenu la qualification de terrain à bâtir et fixé la valeur à 12€ du m². Une transaction est intervenue entre les parties à hauteur de 9€ du m².



Compte tenu de la qualité de terrain à bâtir de cette parcelle, cette référence ne peut être retenue.



[P] [F] née [Z] cite également la vente de la parcelle [U] intervenue le 15 juillet 2011 au prix de 9€ le m². Cette vente d'une parcelle en lotissement située dans une ZAC ne présente pas les caractères d'un terme de comparaison pertinent.



La commune d'[Localité 2] et le commissaire du gouvernement citent des acquisitions réalisées entre 2006 et 2011, à proximité immédiate des parcelles expropriées en zone 3NA et 1NA et disposant pour certaines d'une façade sur une voie équipée ou situées à proximité de réseaux ( jugement du 24 février 2006, commune d'[Localité 2]/ Monsieur [D], vente du 22 avril 2009, [N]/ commune d'[Localité 2], vente du 26 septembre 2011 Monsieur [D]/ commune d'[Localité 2], vente du 28 décembre 2006, Consorts [F]/ commune d'[Localité 2], vente du 20 mai 2008, consorts [N]/ commune d'[Localité 2]).



Parmi ces 5 références, celle du 26 septembre 2011 Monsieur [D]/ commune d'[Localité 2], a été évaluée à 1 €/m² pour une parcelle d'une superficie de 1ha 62a 90ca, très largement inférieure à celle des parcelles dont s'agit. En outre, contrairement à celles-ci, elle n'était pas desservie par une route ni par les réseaux.



La parcelle objet du jugement du 24 février 2006, se situe à l'écart des axes routiers.



Les parcelles de [P] [F] née [Z], en bordure de voie équipées et desservies par les réseaux, ont des caractéristiques d'un intérêt supérieur aux références citées, les plaçant en situation privilégiée, et justifiant une indemnité calculée sur la base de 3 € le m².



La parcelle [Cadastre 4], bien que située en zone constructible n'est pas desservie par une voie carrossable et par les réseaux. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu pour celle-ci une valeur égale aux deux autres tènements.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu sur ces bases, une indemnité principale fixée à 153.272,40 €.



Sur l'indemnité pour perte du cabanon.



Le cabanon, dont la présence sur les parcelles cultivées n'est pas contestée, constitue une installation nécessaire à la poursuite des activités agricoles au sens de l'article NA2,§C 1 et 3. 



Faute d'information sur la date de construction de ce cabanon, les règles d'urbanisme qui lui sont applicables ne sont pas déterminables,.



Toutefois en application de l'article L13-13 du code de l'expropriation Madame [P] [F] née [Z] a droit à une indemnisation intégrale de son préjudice, en outre les parcelles sont louées à un exploitant agricole utilisant ce cabanon pour stocker du bois dans le cadre de son activité et il convient de confirmer l'analyse du premier juge dans son estimation à hauteur de 1.500 € en compensation de la perte de ce cabanon.



Sur l'indemnité accessoire pour perte de fermages:



L'indemnité principale indemnise la perte de propriété et celle de remploi les frais exposés pour l'acquisition de biens de même nature, moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Ces préjudice indemnisés sont distincts de celui résultant de la perte d'un revenu locatif.



Il y a donc lieu d'indemniser la perte de fermage.



L'occupation de la parcelle n'est pas contestée par la partie expropriante qui intègre un abattement d'occupation dans le calcul de l'indemnité principale.



L'existence d'une perte de revenus est justifiée nonobstant l'absence de rédaction d'un bail rural, non obligatoire en la matière.



Le premier juge, compte tenu de la pression foncière a alloué une indemnité de 3.348,52 €, soit un bail annuel de 837,13 € pendant 4 ans. Compte tenu de la superficie de la parcelle, du fait que la commune d'[Localité 2] subit une forte pression foncière, il convient de confirmer l'analyse du premier juge dans son estimation du loyer et de la durée de perte de revenu.



Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions.





Sur les frais irrépétibles et les dépens :



Succombant en son recours, comme telle tenue aux dépens, la commune d'[Localité 2], par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, sera condamnée à indemniser Madame [P] [F] née [Z] à hauteur de 2.000 €.



PAR CES MOTIFS 



La cour, après rapport à l'audience,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la commune d'[Localité 2] à payer à Madame [P] [F] née [Z] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la commune d'[Localité 2] au paiement des dépens .





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,