Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 7 avril 2014

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 07/04/2014



***



N° de MINUTE : 238/2014 

N° RG : 13/01939



Jugement

rendu le 19 Février 2013

par le Tribunal de Grande Instance d'AVESNES SUR HELPE



REF : JD/AMD





APPELANTS



Monsieur [W] [T]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 5]

Madame [J] [P] épouse [T]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]



Représentés par Maître Eric LAFORCE, membre de la SELARL Eric LAFORCE, avocat au barreau de DOUAI

Assistés de Maître Marie-Pierre VEINAND, avocat au barreau d'AVESNES-SUR-HELPE





INTIMÉS



Monsieur [L] [H]

né le [Date naissance 3] 1974 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Maître Bernard FRANCHI, membre de la SCP DELEFORGE FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI

Assisté de Maître Jérôme GUILLEMINOT, avocat au barreau de VALENCIENNES





SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Maître Patrick HOUSSIERE, avocat au barreau d'AVESNES-SUR-HELPE

DÉBATS à l'audience publique du 10 Février 2014 tenue par Joëlle DOAT magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Evelyne MERFELD, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 05 février 2014 



***



Par acte notarié en date du 27 février 2009, M. [W] [T] et Mme [J] [P] son épouse ont vendu à M. [L] [H] une maison d'habitation située [Adresse 1], moyennant le prix principal de 105 000 euros.



L'acte contient une clause selon laquelle le vendeur avertit l'acquéreur de la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble vendu, l'acquéreur déclarant en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur.



Par actes d'huissier en date des 8 et 10 février 2011, M. [L] [H] a fait assigner M. [W] [T] et Mme [J] [P] et la SOCIETE GENERALE devant le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE aux fins de voir prononcer, au visa des articles 1109, 1134, 1135, 1641 à 1645 du code civil, la résolution de la vente de l'immeuble, de condamner les vendeurs à lui en restituer le prix et à lui rembourser les frais d'acte, de les condamner à lui payer la somme de 27 460, 66 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des dépenses réalisées dans l'immeuble, de dire sans cause l'emprunt immobilier contracté auprès de la banque et de dire que le capital prêté sera restitué à la banque sous déduction et par compensation des sommes déjà réglées par lui en capital, frais et accessoires.



Par jugement en date du 19 février 2013, le tribunal a :



- ordonné la résolution de la vente de l'immeuble situé [Adresse 1] cadastré section B n° [Cadastre 1] d'une contenance de 4 ares et 6 centiares, conclue par acte notarié du 27 février 2009 



- ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques





- dit que les frais consécutifs à la résolution de la vente, soit les frais de publication du jugement et ceux de publication de l'assignation en résolution seront supportés par M. [T] et Mme [P]



- condamné solidairement M. [T] et Mme [P] à payer à M. [H] les sommes de 105 000 euros, à titre de restitution du prix de vente, outre les intérêts au taux légal depuis le 27 février 2009, et de 7497,37 euros correspondant aux frais d'acte



- condamné solidairement M. [T] et Mme [P] à payer à M. [H] la somme de 27 460,66 euros correspondant aux frais d'aménagement de l'immeuble



- condamné solidairement M. [T] et Mme [P] à payer à M. [H], à titre de dommages et intérêts compensatoires, les intérêts au taux légal de la créance de restitution du prix de vente d'un montant de 105 000 euros, depuis le 27 février 2009 jusqu'au paiement de cette créance



- constaté la résolution du contrat de prêt conclu par M. [H] auprès de la SOCIETE GENERALE d'un montant de 110 972,78 euros



- condamné M. [H] à restituer à la SOCIETE GENERALE la somme de 110.972,78 euros dont il convient de déduire le montant des échéances déjà réglées



- condamné solidairement M. [T] et Mme [P] à payer à la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE la somme de 62 166, 27 euros, à titre de dommages et intérêts



- condamné solidairement ceux-ci à payer à M. [H] la somme de 2500 euros et à la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE la somme de 1500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens dans lesquels ne seront pas inclus les frais du constat de Maître [Y] en date du 24 septembre 2010.



M. [W] [T] et Mme [J] [P] épouse [T] ont interjeté appel de ce jugement, le 4 avril 2013.



Ils demandent à la Cour de :



- réformer le jugement en totalité



- en conséquence, de dire que la vente de l'immeuble situé [Adresse 1] n'est pas entachée d'un vice caché



- de débouter M. [H] de sa demande de résolution de la vente, de ses demandes de restitution du prix de vente, des frais d'acte, de remboursement des frais d'aménagement de l'immeuble et de sa demande de dommages et intérêts



- de débouter la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE de l'ensemble de ses demandes



- de condamner solidairement M. [H] et la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE à leur verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils soutiennent que M. [H] était parfaitement informé :



- de la présence d'humidité dans la maison



- de la résolution de la précédente vente de la maison



- des termes du jugement du 24 juillet 2007



et qu'il ne saurait y avoir de vice caché.



Ils affirment que, dès la première visite de l'immeuble, M. [H] a pu constater la présence d'humidité dans la cuisine et qu'il lui a été indiqué que cette humidité touchait précédemment la salle de bains et les toilettes, qu'en outre, l'agent immobilier était en possession du jugement du 24 juillet 2007 ayant prononcé la résolution de la vente et du rapport d'expertise en date du 8 janvier 2007, qu'ils ne peuvent donc pas être de mauvaise foi.



Ils précisent que la présence d'une source a été mentionnée dans l'acte notarié, qu'il a été ajouté qu'il ne s'agissait pas d'une clause de style, que l'acte fait état du jugement ayant prononcé la résolution de la vente précédente, que la copie du jugement a été remise à M. [H] et jointe au projet d'acte de vente qui lui a été transmis avant la signature de l'acte authentique, que l'acheteur a bien eu connaissance lors de la vente du vice dont la chose vendue était affectée.



Ils font valoir qu'il appartient à M. [H] de prouver qu'ils ont effectué des manoeuvres destinées à le tromper, que non seulement, ils ne lui ont rien caché, mais qu'au contraire, ils l'ont parfaitement éclairé sur les risques auxquels il se trouvait exposé, qu'en raison du devoir de conseil qui lui incombe, le notaire a nécessairement porté à la connaissance de M. [H] la teneur du jugement, qu'ils ont, de bonne foi, signalé l'existence de la source, mentionné les recommandations de la mairie de [Localité 1] et signalé l'existence du jugement du 24 juillet 2007.



Ils observent que la raison et l'importance des clauses selon lesquelles M. [H] a déclaré faire son affaire personnelle des travaux nécessaires à la réalisation d'une installation raccordée au réseau existant et de la présence d'une source dans le tréfonds, et renoncé à tout recours contre les vendeurs, à raison des fouilles, de la nature du sol et du sous-sol, ont été explicitées dans l'acte de vente et que toutes les informations utiles ont été données.



Au cas où la demande de résolution de la vente serait confirmée, ils invoquent la règle de relativité des contrats et l'irrecevabilité de la demande de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE à leur égard en l'absence de lien de droit entre eux.



M. [L] [H] demande à la Cour :



- de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente de l'immeuble situé [Adresse 1], en application des articles 1641 à 1645 du code civil



- subsidiairement, de prononcer l'annulation de la vente, par application des articles 1109 et 1116 du code civil



- d'ordonner la publication de l'arrêt à intervenir à la conservation des hypothèques et de dire que les frais de publication seront supportés par les époux [T]



- de condamner M. [T] et Mme [P] à lui payer :



* 105 000 euros en restitution du prix de vente

* 7497, 37 euros correspondant aux frais d'acte

* 27 460, 66 euros correspondant aux frais d'aménagement de l'immeuble



les intérêts au taux légal sur ces sommes depuis le 27 février 2009 à titre de dommages et intérêts compensatoires



- de prononcer la résolution de l'emprunt contracté par lui auprès de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE



- de dire que le capital prêté sera restitué à la banque sous déduction et par compensation des sommes déjà réglées par lui en capital, intérêts, frais et accessoires



- de condamner M. [T] et Mme [P] à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [L] [H] expose qu'il a constaté, à la fin de l'été 2010, que le contenu des placards était très humide et que des moisissures apparaissaient, puis en septembre 2010, que les sols et murs de la cuisine, des toilettes, de la salle de bains et du cellier étaient trempés, qu'il n'a reçu qu'en novembre 2010 la copie de l'acte authentique de vente du 27 février 2009 mentionnant l'existence d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE le 24 juillet 2007.



Il explique qu'il a été informé de ce que des problèmes d'humidité avaient précédemment affecté la cuisine, les toilettes et la salle de bains, mais qu'au jour de la visite des lieux, aucune source n'était visible et que seules des traces d'humidité ancienne étaient visibles dans la cuisine.



Il affirme que l'origine de l'humidité affectant l'immeuble, ainsi qu'il résulte du rapport d'expertise rédigé par M. [X] le 8 janvier 2007, n'est pas une source qui se situerait dans le sous-sol, comme indiqué dans l'acte de vente, mais un défaut d'étanchéité du mur pignon et de la façade arrière.



Il observe que, dans le compromis de vente, M. et Mme [T] ont indiqué que l'humidité provenait principalement d'une source qu'ils avaient détournée eux-mêmes à l'aide d'une canalisation, qu'en réalité, la « source » est une résurgence s'écoulant uniquement à certains moments, sans périodicité, ni régularité, que les précédents acquéreurs qui avaient acheté l'immeuble le 16 novembre 2004, n'avaient rien constaté avant le printemps 2005, que lui-même n'a rien vu avant la fin août 2010.



Il relève que M. et Mme [T] ont revendu l'immeuble dans le même état que celui dans lequel l'expert l'avait trouvé, alors qu'ils connaissaient l'emplacement de la résurgence et que l'expert avait déjà noté la présence d'une rigole recueillant les eaux de « source » et les conduisant dans une canalisation en PVC, qu'ils ont donc omis de l'informer exactement sur l'origine, la nature et l'étendue des vices dont l'immeuble est affecté.



Il ajoute que c'est avant tout le défaut d'étanchéité de la rigole qui est la cause des infiltrations, raison pour laquelle l'expert a préconisé la réalisation de travaux que les vendeurs se sont bien gardés de réaliser, tandis que l'autre cause de l'humidité relevée par l'expert en ce qui concerne le mur de la façade arrière n'est pas évoquée dans l'acte notarié de vente, pas plus que dans le compromis.









Il précise que, lors de la signature de l'acte de vente, le 27 février 2009, le jugement du 24 juillet 2007 n'avait toujours pas été publié, que cette formalité n'a été accomplie que le 27 avril 2010 et qu'il n'a reçu expédition de son acte de vente que le 26 novembre 2010.



Il soutient qu'il n'a jamais eu connaissance du jugement qui n'était pas joint au projet d'acte notarié, ni à l'acte lui-même, qu'il y a seulement été fait mention de ce jugement, don't le contenu n'a pas été non plus reproduit dans le corps de l'acte.

Il considère en conséquence que l'immeuble est atteint de vices cachés, que M. et Mme [T] avaient connaissance de ces vices au moment de la vente et que la clause exonératoire de garantie est sans effet.



A titre subsidiaire, M. [H] fait valoir que la volonté de dissimulation est manifeste, que la non-conformité du réseau d'assainissement au règlement administratif mentionnée dans l'acte est sans rapport avec les infiltrations subies par l'immeuble, que l'expert avait évalué les réparations à la somme de 11 550 euros, tandis que l'immeuble a été revendu au même prix que lors de la vente annulée le 24 juillet 2007.



Il demande la restitution du prix de vente et le remboursement des dépenses effectuées dans l'immeuble.



A l'égard de la SOCIETE GENERALE, il déclare que la résolution de la vente de l'immeuble a pour effet de rendre sans cause le prêt contracté.



La SOCIETE GENERALE demande à la Cour :



- de lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice quant à la demande de résolution de vente présentée par M. [L] [H]



- de débouter M. et Mme [T] de toutes leurs demandes à son encontre



si la résolution de la vente était confirmée, 



- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [H] à lui payer la somme de 110 972, 78 euros au titre du capital emprunté, sous déduction par compensation des sommes déjà versées par lui en capital et intérêts



- de dire que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de son versement par la banque



- de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] à lui payer la somme de 62 166, 27 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte du bénéfice des intérêts de l'ensemble des échéances du prêt consenti à M. [H], ladite somme produisant intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir

dans tous les cas,



- de condamner la partie succombante à payer à la SOCIETE GENERALE une indemnité procédurale d'un montant de 2000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SOCIETE GENERALE soutient qu'elle a droit à une indemnisation en cas de résolution de la vente résultant de la carence et de la dissimulation de M. et Mme [T], puisqu'elle subit un préjudice direct du fait de la perte du bénéfice des intérêts convenus.



SUR CE :



En application de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.



L'article 1116 du même code énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas et doit être prouvé.



La promesse synallagmatique de vente signée le 28 novembre 2008 fait figurer des conditions particulières, aux termes desquelles :



L'agent immobilier informe les acquéreurs qu'il a été constaté pendant la visite du bien la présence d'humidité restant dans la cuisine, qu'en effet, selon les explications des propriétaires, qui ont fait l'objet d'un litige avec les précédents acquéreurs ayant annulé la vente pour (cette) cause, cette humidité, qui touchait aussi la salle de bains et les toilettes proviendrait principalement de l'existence d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison. Cette source, selon les affirmations des vendeurs, a été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif.

L'acquéreur qui reconnaît avoir été informé en fait son affaire personnelle et renonce à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité.



Au chapître ASSAINISSEMENT, il est précisé que l'immeuble n'est relié au réseau d'assainissement collectif que pour les eaux de pluie, qu'en revanche, pour les eaux ménagères et les eaux usées domestiques (eaux ménagères et eaux vannes), il n'est pas relié conformément à la réglementation car il ne dispose pas d'un réseau séparatif.



Il est stipulé dans l'acte de vente en date du 27 février 2009 que, par dérogation aux dispositions des articles 1641 et 1643 du code civil et comme condition essentielle, cette clause ne pouvant être assimilée à une clause de style, le vendeur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés inconnus de lui pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les constructions et que le bien n'est, à la connaissance du vendeur, grevé d'aucun vice caché dont il n'aurait pas informé l'acquéreur préalablement.



L'acte contient également la clause suivante, imprimée en caractères gras :

« Toutefois, le vendeur avertit l'acquéreur de la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble vendu. L'acquéreur déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur. 

Pour que cette déclaration ne puisse être considérée comme une clause de style faite par les comparants sans qu'ils aient été en mesure d'en apprécier la portée et les conséquences, ils ont signé immédiatement, à la demande du notaire, après que celui-ci ait spécialement attiré leur attention sur l'importance de cette déclaration. »



En page 19 de l'acte de vente, à la fin du chapître ORIGINE DE PROPRIETE, il est mentionné qu'aux termes d'un jugement rendu par le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE le 24 juillet 2007, il a été prononcé la résolution de la vente du 27 janvier 2005, que le jugement est en cours de publication au bureau des hypothèques d'AVESNES SUR HELPE et que le certificat de non-appel délivré le 16 février 2009 est demeuré annexé aux présentes.



Le 24 septembre 2010, un constat d'huissier a été dressé à la demande de M. [H], don't il ressort que :



- la pièce à usage de cave située au rez-de-chaussée est humide jusqu'en partie centrale 



- le mur du fond a un aspect humide présentant des traces de moisissure



- une paire de chaussures entreposée dans le sous-sol pendant les vacances est entièrement moisie, de même qu'un meuble de rangement



- dans les toilettes, le coffrage en bois destiné à cacher des tuyauteries, en partie basse, est mouillé et couvert de moisissures



- à l'intérieur de ce coffrage, l'enduit mural est dégradé



- le sol des toilettes est mouillé à proximité du coffrage



- un placard de cuisine situé sur l'avant le long du mur perpendiculaire à la façade arrière est moisi au fond.



Les vendeurs ne démontrent pas que l'acquéreur avait connaissance du contenu du jugement en date du 24 juillet 2007, don't il est fait mention dans l'acte authentique de vente du 27 février 2009. En effet, dans sa lettre de transmission du projet d'acte adressée aux époux [T] le 20 février 2009, le notaire indique qu'il a reçu le certificat de non-appel du jugement et une télécopie de Maître [B] lui confirmant qu'il a procédé aux formalités relatives à la publication du jugement, tandis que la copie de l'acte authentique du 27 février 2009 n'a été remise à M. [H] que postérieurement à la date du 11 octobre 2010, à laquelle a été ajoutée une mention (publication d'un jugement en date du 27 avril 2010 rectifiant celui du 24 juillet 2007).



M. [H] affirme que le rapport d'expertise judiciaire qui lui aurait permis d'être pleinement informé sur les causes de l'humidité affectant la maison vendue et sur le fait que seuls des travaux partiels avaient été réalisés, lesquels n'étaient pas de nature à supprimer entièrement les désordres ne lui a pas été communiqué lors de la vente.



Il produit une lettre de l'avocat des précédents acquéreurs de l'immeuble, en date du 31 janvier 2011, qui transmet à son avocat, à la demande de celui-ci, le rapport d'expertise.



Le 7 novembre 2013, M. et Mme [T] ont fait délivrer une sommation interpellative au gérant de l'agence immobilière, la société PIERRE ET DAVID, rédacteur de la promesse synallagmatique de vente en date du 28 novembre 2008, lequel a déclaré qu'il avait été expliqué à l'acquéreur le sinistre antérieur portant sur la maison de M. [T] et causant l'annulation de la première vente et qu'il avait le sentiment d'avoir pleinement informé l'acquéreur sur l'antériorité de ce sinistre.

L'acquéreur pouvait facilement demander la communication du jugement à l'agence immobilière, aux vendeurs ou au notaire.









Il aurait ainsi appris que la source était la cause de l'humidité affectant l'immeuble et que la clause d'exonération de garantie insérée à l'acte de vente du 27 janvier 2005 avait été déclarée inopposable aux acquéreurs par le tribunal, puisque les vendeurs avaient connaissance de l'existence de la source.



En effet, dans son jugement rendu le 24 juillet 2007, le tribunal de grande instance d'AVESNES SUR HELPE a, notamment :



- dit qu'un précédent jugement avait été rendu le 29 mai 2007 auquel il convenait de se reporter pour l'exposé de la procédure et des prétentions des parties et que l'expert avait été entendu en ses explications complémentaires lors de l'audience collégiale du 19 juin 2007, en présence des conseils des parties



- dit qu'il n'était pas prouvé que les acheteurs avaient eu connaissance de l'existence de la source



- dit que les vendeurs avaient connaissance de l'existence de la source de l'humidité, cause des désordres constatés, puisqu'un tuyau avait été posé en fond de rigole sans être rattaché à la descente des eaux pluviales et qu'il apparaissait donc destiné à recevoir les eaux provenant de la source don't le jaillissement n'était pas continu



- dit que l'utilisation par les vendeurs d'une mousse expansive avait bien pour objet de créer une barrière aux migrations d'humidité



- dit que les phénomènes d'humidité provenant de la rigole causés par la source justifiaient que soit prononcée la résolution de la vente de l'immeuble.



Par ailleurs, le tribunal ayant prononcé la résolution de la vente à la demande des acquéreurs, M. [O] et Mme [Q], les travaux de remise en état préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport n'ont pas été évoqués.



Il résulte de la promesse synallagmatique de vente que la présence d'humidité « restant dans la cuisine » mais « ayant touché la salle de bains et les toilettes », ainsi que l'existence d'un litige avec les précédents acquéreurs en raison de cette humidité qui avait entraîné l'annulation de la vente, avaient été signalées à M. [H].



Il a été précisé dans la promesse que cette humidité proviendrait principalement d'une source d'eau qui s'écoule à proximité de la maison.



L'acquéreur, qui a reconnu en avoir été informé et en faire son affaire personnelle, a déclaré renoncer à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité.



La rédaction de l'acte de vente définitif établit par ailleurs que l'attention de l'acquéreur a été spécialement attirée par la présence d'une source dans le tréfonds de l'immeuble don't l'acquéreur déclare avoir parfaitement connaissance et faire son affaire personnelle.



Il ne peut dès lors être reproché aux vendeurs d'avoir dissimulé l'existence du vice résultant de l'humidité, et de la présence d'une source, ni celle du jugement qui a prononcé la résolution de la vente pour ce motif.







Les vendeurs ont fait mentionner dans la promesse synallagmatique de vente la précision selon laquelle la source avait été détournée par eux-mêmes à l'aide d'une canalisation installée au pied du pignon gauche de la maison, recueillant les eaux de pluie et l'eau de source pour les rejeter dans le réseau collectif.



Or, la pose d'une telle canalisation faisait partie des remèdes préconisés par l'expert judiciaire aux fins de réparer les désordres affectant le pignon, à savoir :



- canaliser la descente EP qui se situe à l'amont de la rigole, à l'angle pignon/façade arrière de l'immeuble jusqu'au regard d'évacuation des eaux pluviales



- recueillir les eaux de la source dans un réceptacle pour les canaliser jusqu'au regard d'évacuation des eaux pluviales.



Certes, elle n'était pas suffisante pour supprimer entièrement les désordres, les causes de l'humidité n'ayant été que partiellement traitées.



Il ressort du rapport d'expertise que les phénomènes d'humidité affectaient, d'une part le mur pignon de la maison, d'autre part la façade arrière de la maison. 



En ce qui concerne le mur pignon, l'expert indiquait, notamment :



- que les désordres étaient la conséquence de remontées d'humidité dans le mur pignon, qui n'était équipé d'aucune coupure de capillarité alors qu'il était dans un environnement particulièrement humide, don't le pied n'était pas étanche et qui formait la paroi d'une rigole dans laquelle de l'eau s'écoulait en permanence 



- que les eaux qui s'infiltraient étaient, d'une part des eaux pluviales qui ruisselaient dans la rigole aménagée entre les marches d'accès à la remise et le pignon de la maison, après avoir rejailli sur le mur à cause de l'absence de raccordement de la descente d'eau de pluie située en bout de cette rigole, d'autre part des eaux souterraines qui sortaient de terre et formaient ainsi une source qui jaillissait à l'amont de la même rigole, à la limite de la propriété , puis qui s'écoulaient dans la rigole.



Il évaluait les travaux nécessaires pour remédier à ces désordres à la somme de 2600 euros TTC.



En ce qui concerne la façade arrière, l'expert relevait que les désordres étaient la conséquence de la migration de l'eau qui s'infiltrait au travers du mur de la façade arrière sur lequel s'appuient des terres en remblai, sans que ce mur ait été protégé ou revêtu d'une étanchéité et sans, comme tous les autres murs de la maison, qu'il soit équipé d'une coupure de capillarité destinée à interdire les remontées d'eau provenant du pied du mur.



Il précisait que ces désordres étaient aussi la conséquence des désordres affectant le pignon, puisque, sans écran, la migration des eaux infiltrées ne s'arrêtait pas à un endroit bien précis et que les eaux qui s'infiltraient dans le pignon migraient d'autant plus dans la façade arrière que la zone la plus humide se situait à l'angle formé par la façade arrière et le pignon.



Il évaluait les travaux nécessaires pour qu'il soit remédié aux défauts d'étanchéité à la somme de 8950 euros TTC.





L'expert a par ailleurs déclaré dans son rapport qu'en l'absence de toute réparation des causes des infiltrations et de tout assèchement des ouvrages affectés, il était prévisible que les désordres liés à l'humidité s'aggravent, qu'il était également impératif de réaliser simultanément les deux séries de travaux (pignon et façade arrière).

Mais le rapport d'expertise ne démontre pas que les désordres constatés par l'huissier dans son procès-verbal du 24 septembre 2010 ont une origine différente de celle qui a entraîné la résolution de la vente précédente, ni qu'ils constituent une aggravation de l'humidité signalée par les vendeurs.



Compte-tenu des mentions et des avertissements figurant à la promesse synallagmatique et à l'acte authentique de vente, ainsi que des motifs pour lesquels la résolution de la vente précédente a été prononcée, l'humidité affectant certaines parties de l'immeuble ne constitue donc pas un vice caché don't les vendeurs avaient connaissance.



Dans la mesure où la vente précédente avait fait l'objet d'une résolution judiciaire fondée essentiellement sur l'existence d'une source connue par les vendeurs don't ils n'avaient pas informé leurs acquéreurs et que les vendeurs ont remis en vente leur maison en faisant expressément référence au jugement et en stipulant la présence de la source, le dol par réticence allégué par M. [H] n'est pas non plus démontré.



En effet, M. [H] ne prouve pas le caractère intentionnel de ce manquement à l'obligation d'information, ni l'erreur déterminante provoquée par celui-ci, alors qu'il avait accepté, aux termes du compromis de vente, de renoncer à tout recours contre le vendeur en indemnités à valoir pour des dommages présents ou futurs causés par ce problème d'humidité et qu'il avait la possibilité de s'assurer lui-même, à la lecture du jugement et du rapport d'expertise évoqué dans celui-ci, de l'ampleur des désordres.



Il convient dès lors d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente du 27 février 2009 et en toutes ses dispositions qui en sont la conséquence, et de débouter M. [H] de sa demande subsidiaire d'annulation de la vente pour dol.



La demande dirigée contre la SOCIETE GENERALE doit être déclarée sans objet, le jugement étant infirmé quant aux condamnations prononcées en faveur de cette banque.



Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a condamné M. et Mme [T] aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure au profit de M. [H] et de la SOCIETE GENERALE.



Il y a lieu de mettre à la charge de M. [H], partie perdante, les frais irrépétibles de première instance et d'appel supportés par M. et Mme [T], à hauteur de 1500 euros, et de la SOCIETE GENERALE, à hauteur de 1000 euros.



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant par arrêt contradictoire :



INFIRME le jugement



STATUANT à nouveau,





DEBOUTE M. [H] de ses demandes en résolution et en annulation de la vente en date du 27 février 2009



DIT que les demandes de la SOCIETE GENERALE sont sans objet



CONDAMNE M. [H] aux dépens de première instance et d'appel



DIT que les dépens d'appel exposés pour le compte de la SOCIETE GENERALE pourront être recouvrés par Maître HOUSSIERE, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile



CONDAMNE M. [H] à payer aux époux [T] la somme de 1500 euros et à la SOCIETE GENERALE la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en première instance et en cause d'appel.







Le Greffier,Le Président,







Delphine VERHAEGHE.Evelyne MERFELD.