Cour d'Appel · 4e Chambre A — 3 avril 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 3 AVRIL 2014



N° 2014/172 













Rôle N° 13/09607







SARL MBV





C/



SARL GS DÉVELOPPEMENT

SARL RABUT PATRIMOINE





















Grosse délivrée 

le :

à :

SCP BADIE

SELARL BOULAN

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Commerce d'ANTIBES en date du 26 avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 2012004274.





APPELANTE



LA SARL MBV 

dont le siège est [Adresse 1] 

[Adresse 1]



représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Béatrice LEJEUNE, avocat au barreau de NICE





INTIMÉES



LA SARL RABUT PATRIMOINE

dont le siège est [Adresse 2]



représentée par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Thierry MAZOYER, avocat au barreau de PARIS



LA SARL GS DÉVELOPPEMENT 

prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [P] [X] 

demeurant [Adresse 1] 

[Adresse 1]



non comparante



*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 6 mars 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Torregrosa, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 3 avril 2014







ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2014,



Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









































Les faits ,la procédure et les prétentions :





Selon acte authentique en date du 29 décembre 2006, la société Rabut patrimoine a acquis trois lots de copropriété, correspondant aux chambres numéro 40,41 et 42 dans une résidence hôtelière dénommée la mandarina à [Localité 1] ;

dans l'acte authentique, la société MBV était désignée comme vendeur des droits immobiliers, et la société GS développement comme vendeur de droits mobiliers.



Par acte en date du 4 septembre 2012, la société Rabut patrimoine a assigné ses venderesses par devant le tribunal de grande instance de Grasse, pour obtenir la nullité de cette vente avec toute conséquence de droit.



Les parties ont conclu et par jugement contradictoire en date du 26 avril 2013, le tribunal de commerce de Grasse a fait droit à la demande de nullité de la vente au visa de l'article 1109 du Code civil, avec toute conséquence de droit dont la restitution du prix de vente et des frais par les vendeurs, l'acquéreur devant restituer les loyers perçus. 



La société MBV a relevé appel de façon régulière et non contestée le 10 mai 2013. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.



L'appelante a conclu le neuf août 2013 et demande à la cour de constater qu'elle n'a commis aucune dol au moment de la signature de la vente, la société Rabut patrimoine ne rapporte la preuve d'aucune manoeuvre ou réticence dolosive, ou d'erreurs sur les qualités essentielles. Elle sera déboutée et une somme de 10'000 € est réclamée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société Rabut patrimoine, intimée, a conclu le 18 février 2014 à la confirmation, avec allocation d'une somme de 10'000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



LA Société GS développement , quoique régulièrement assignée, n'a pas constitué avocat. Il sera statué par arrêt réputé contradictoire , l'ordonnance de clôture étant en date du 20 février 2014.





SUR CE:





Attendu que les faits ne sont pas sérieusement contestables dans leur matérialité, dont il résulte que la société Stiquel et Demars a proposé à M. [J] , qui a créé pour l'occasion la société Rabut patrimoine, un montage consistant à acheter des chambres d'hôtel faisant immédiatement l'objet d'une location commerciale à une société d'exploitation, l'équilibre de l'opération étant assuré par les loyers qui assuraient le paiement du prêt immobilier, l'ensemble y compris tout déficit éventuellement généré ouvrant droit à une défiscalisation dans le cadre de la législation spécifique aux loueurs en meublé professionnel ;



Attendu que ce montage a trouvé ses limites économiques, selon les propres conclusions de [J] patrimoine, à compter du quatrième trimestre 2008 (page quatre de ses conclusions), alors que la vente litigieuse est en date du 20 décembre 2006 ;

en effet, à partir du quatrième trimestre 2008, la société GS développement n'a plus payé les loyers, sinon par voie judiciaire, [J] patrimoine obtenant ainsi le paiement des loyers arrêtés au premier trimestre 2012 (43'478,03 euros), les échéances postérieures se heurtant à la carence du locataire commercial ;



Attendu que depuis, il est certain et non contesté que les loyers ne permettent plus d'assurer le prêt immobilier, l'ensemble de l'opération étant compromis tant d'un point de vue financier que d'un point de vue fiscal ;



Attendu que s'il est certain que les mêmes personnes physiques (M. [T] puis M. [L]) ont contrôlé les sociétés MBV et GS développement, il n'en demeure pas moins que le principe d'autonomie des personnes morales ne permet nullement d'aller au-delà de la nullité sollicitée, qui ne concerne que la vente de lots de copropriété constituant des chambres d'hôtel par MBV, et d'un matériel mobilier par GS développement, le contrat de bail commercial distinct ayant pris effet à l'occasion de la vente n'étant pas contesté ;



Attendu qu'à l'issue de ce premier examen, force est de constater que [J] patrimoine fonde toute son argumentation sur une « contractualisation » des loyers promis dans le cadre de la vente, mais se borne à solliciter la nullité de cette vente, alors que selon ses propres écritures, c'est l'absence de réalisme des loyers convenus qui explique l'effondrement qui était prévisible du montage économique et fiscal, et qui fonderait la demande de nullité de la vente ;



Attendu que l'interrogation est d'autant plus vive en droit que la cour relève qu'à l'évidence le bail de résidence hôtelière, qui est daté du huit août 2006 soit largement antérieurement à la vente, n'a pris effet que le lendemain du jour de la signature de l'acte notarié (page trois du bail), ce qui démontre si besoin en était le lien qui unit la vente et le bail ;



Et attendu que dans ce cadre qui méritait d'être précisé, la société Rabut patrimoine a la charge de la démonstration du dol , à savoir des manoeuvres ou de la réticence exercées de telle manière qu'il « est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté » (article 1116 du Code civil) , en l'espèce et dans le cadre de la saisine stricto sensu n'aurait pas acheté les murs ;



Attendu que ces manoeuvres doivent être imputables à l'une des parties, et doivent être appréciées au moment de l'acte litigieux, et non pas de façon rétrospective à la lumière d'une analyse économique et non pas synallagmatique ;



Attendu que M. [J] lui-même indique avoir adhéré à un projet de défiscalisation proposée par une société tiers, l'ensemble de ses griefs rétrospectifs étant exposés dans un courrier de son précédent conseil en date du 16 novembre 2009 adréssé à la société Stiquel et Demars, qui est en réalité un intermédiaire qui n'a aucun lien juridique avec MBV ou GS développement (sinon peut-être une participation minoritaire), la notion de loyers « 100 % garantis » étant contenue dans des « documents à titre indicatif à la demande du client », qui sont en réalité des prévisionnels comptables, que rien ne permet de rattacher à MBV , vendeur des murs, ou à GS développement qui n'est dans l' acte litigieux que le vendeur de mobiliers ;



Attendu que la cour ne discerne pas les manoeuvres de ces deux dernières sociétés, sauf à tenir pour acquis qu'au moment de la vente, elles sont responsables de la réticence à caractère dolosif ayant consisté à cacher que le revenu hôtelier ne pourrait être assuré et qu'ainsi l'opération serait nécessairement vouée à l'échec, sauf pour le vendeur immobilier assuré par un prix exorbitant de la rentabilité de la vente opérée, seul le preneur a bail ( GS développement qui n'est pas recherchée à ce titre) étant tenue au paiement de loyers et se chargeant de convaincre à terme les bailleurs de la nécessité de les baisser, en fonction de la conjoncture (le pétrole... Ou la crise des banques... Motifs invoqués dans son courrier du 20 octobre 2008 et dont on peut concevoir que le laconisme n'a pas convaincu M.[J]...) ;



Mais attendu que sur un plan juridique, la démonstration manque, au moment de la vente, d'un tel scénario qui confinerait à l'escroquerie, le premier juge ayant procédé à une analyse sinon péremptoire à tout le moins strictement économique, dont il résulterait que le prix de vente était exorbitant (alors qu'il s'agit d'un bien très particulier, indissociable de sa rentabilité hôtelière), et que « les vendeurs ne pouvaient bien sûr ignorer que les loyers annoncés dans le contrat de bail locatif soient 22'367 € par trimestre étaient surévalués de sorte à faire croire l'acquéreur que les loyers couvriraient les échéances de l'emprunt, ce qui s'est rapidement avéré impossible » ;



Mais attendu que l'acheteur a été parfaitement en mesure de se renseigner sur le marché immobilier et a consenti au prix, la simple lecture du bail démontrant que le premier juge s'est trompé puisque le loyer de 22'367 € était annuel, mais payable par trimestre, ce qui modifie considérablement la donne financière, on en conviendra ;



Attendu qu'ainsi , et sauf à retenir une réticence dolosive au moment de la vente fondée sur un prix exorbitant et des loyers surévalués, permettant d'augurer que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'échec à terme de l'opération, alors même que la cour est privée de tout élément concret ou a fortiori probatoire en ce sens, et que l'opération a fonctionné jusqu'au quatrième trimestre 2008, c'est une infirmation qui s'impose du chef du dol ;



Attendu que la contractualisation dont se prévaut la société Rabut patrimoine ne tient que dans la formule qui apparaît à l'acte de vente du 29 décembre 2006, mais n'est pas de nature à asseoir le dol ;



Attendu que cette formulation apparaît en page cinq, au paragraphe intitulé « propriété jouissance » et indique que pour les biens immobiliers l'acquéreur en aura la jouissance à compter de ce jour, « toutefois, compte tenu du bail commercial consenti par l'acquéreur concomitamment aux présentes, l'acquéreur prendra la jouissance des lieux par la perception des loyers dans les conditions stipulées audit bail et ce à compter de ce jour » ; 



Attendu que la cour ne discerne nullement dans cette formule une forme de contractualisation du revenu locatif, opposable au vendeur immobilier MBV, qui devrait ainsi répondre de la carence du preneur a bail GS développement, dont la cour rappelle qu'il n'est pas au débat en cette qualité, mais seulement en qualité de vendeur mobilier, puisque le bail hôtelier n'est pas litigieux ;



Attendu que tout au plus cette formule permet au vendeur immobilier d'opposer à l'acquéreur une prise de jouissance et donc la délivrance du bien, dont ce dernier admet qu'elle est constituée par la perception des loyers, dans les conditions du bail commercial qu'il déclare d'ailleurs parfaitement connaître juste après dans l'acte authentique ;



Attendu que si les deux opérations sont incontestablement liées, mais pas au point de solliciter la nullité du bail comme l'a relevé la cour supra, il n'en demeure pas moins que cette formule ne permet pas d'opposer à MBV un rendement locatif tel que prévu au bail, pendant toute la durée de ce bail , la carencedu locataire commercial ne pouvant constituer même dans ce présupposé juridique la démonstration rétrospective d'une atteinte dolosive au consentement de l'acheteur, à l'époque de la vente ;



Attendu que reste donc à examiner le fondement de l'erreur, dont la cour rappelle qu'elle n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet (article 1110 du Code civil) ;



Et attendu que la cour n'est saisie que de la nullité d'une vente immobilière (et de quelques mobiliers), la chose étant constituée par trois chambres d'hôtel à propos desquelles la cour ne discerne aucune erreur sur la substance, les biens livrés correspondant parfaitement à ceux ayant fait l'objet de la convention ; 



Attendu que la difficulté juridique est réelle puisque Rabut patrimoine n'invoque ce fondement que subsidiairement, en quelques lignes, soutenant que « puisque la perception des loyers, contractualisée, permettant d'assurer la rentabilité de l'opération de défiscalisation immobiliere, n'est pas assurée et, selon les indications de la société GS développement, ne le sera probablement pas, il y a donc bien une erreur sur les qualités substantielles du contrat... » ;



Mais attendu qu'il a été motivé supra sur la contractualisation alléguée du rendement locatif, qui serait opposable à MBV, mais qui ne constitue en réalité au mieux qu'une modalité de prise de jouissance de la chose vendue, cette chose n'étant en elle-même affectée d'aucune erreur démontrée, puisqu'à admettre que le rendement locatif participe en l'espèce des qualités substantielles des chambres d'hôtel vendues , ce rendement locatif a été en toute hypothèse observé pendant plusieurs mois, le changement de conjoncture (ou la carence contractuelle du locataire , volontaire ou non, mais dont la cour ignore les raisons) n'étant pas de nature à influer rétrospectivement sur la substance de ce bien ;



Attendu que la difficulté juridique est évidente, puisque [J] patrimoine évoque les qualités substantielles « du contrat », sollicitant par là les termes de l'article 1110 du Code civil qui ne concerne que la chose , le Code civil faisant une fois de plus la preuve de sa pertinence ancienne, puisqu'il indique ensuite, à propos de l'erreur :

« elle n'est point une cause de nullité, lorsqu'elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention » ;



Qu'en l'espèce, c'est la perspective de défiscalisation qui a été la cause principale de la convention, et non pas la personne du cocontractant qui a vendu les murs, même si postérieurement à l'acte litigieux, il est proposé à la cour une lecture très critique de l'attitude de ce cocontractant, y compris en communiquant des articles de presse sans rapport direct avec le présent litige, dont l'intérêt est certain mais ne doit pas faire oublier la date, postérieure à l'acte litigieux ;



Attendu que c'est donc une infirmation qui s'impose, la cour n'estimant nullement justifié de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant par arrêt réputé contradictoire :





Déclare l'appel fondé.



Infirme le jugement de premier ressort, et statuant à nouveau :



Déboute la société Rabut patrimoine de l'ensemble de ses prétentions ;



La condamne aux entiers dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,











S. Massot G. Torregrosa