Cour d’appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 juin 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 18 JUIN 2014

(n° , 4 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 12/11366

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 10/09494

APPELANTE

Madame [N] [E] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Michel BLIN de la SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058, avocat postulant

Assistée de Me Caroline NICOLAS de la SELARL SCHECROUN - NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1263, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [D] [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Madame [Y] [K] épouse [T]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par Me Gérard FAIVRE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 156

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Avril 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

- contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

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Les consorts [T]- [K] ont acquis en novembre 2006 un pavillon, [Adresse 1] donné à bail commercial (renouvelé en 2001) à Mme [N] [E] pour un loyer trimestriel, payable à terme échu, de 6 066,06 euros.

Par actes des 24 et 28 juin 2010, les consorts [T] ont assigné Mme [E] devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin d'obtenir la résiliation du bail, ordonner l'expulsion et condamner la preneuse à une indemnité d'occupation, outre des dommages et intérêts.

Par jugement du 6 mars 2012, cette juridiction a :

- prononcé la résiliation du bail aux torts de Mme [E],

-ordonné son expulsion,

-fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 7 mars 2012 à la somme de 900 euros, et condamné Mme [E] à leur payer cette somme, outre celle de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, l'exécution provisoire étant ordonnée.

Par déclaration reçue le 20 juin et enregistrée le 21 juin 2012, Mme [E] a fait appel de cette décision et, dans des dernières conclusions du 12 avril 2013, elle sollicite l'infirmation du jugement, le débouté des demandes des consorts [T], que ceux-ci soient condamnés à la réalisation des travaux prescrits par l'arrêté préfectoral du 3 août 2010 et l'audit technique de la société d'architecte Delfy, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt, outre au paiement de la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 30 avril 2013 , les consorts [T] [K] sollicitent la confirmation du jugement sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, pour laquelle il est réclamé la somme mensuelle de 2 000 euros, la condamnation de l'appelante à leur payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts et celle de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il est, par ailleurs, demandé à la cour de dire l'arrêt opposable aux créanciers inscrits.

CE SUR QUOI,

Sur la résiliation et l'expulsion:

Considérant que l'appelante conteste toute sous-location irrégulière des chambres de l'immeuble à des tiers en sur occupation, qu'elle estime ,au contraire, que les termes du bail lui permettent de louer ces chambres et qu'il ne s'agit pas d'une activité civile non couverte par un bail commercial ;

Qu'elle ajoute que seuls les bailleurs sont fautifs pour n'avoir jamais entretenu l'immeuble et ce malgré les prescriptions de l'administration ;

Considérant qu'à titre subsidiaire, elle avance qu'à la date du jugement dont appel, la destination des lieux était exactement conforme à celle figurant dans le bail et qu'aucune infraction, si du moins il y en avait eu, ne persistait, qu'en outre, les chambres sont actuellement vides ;

Considérant que les bailleurs répondent qu'il résulte de constatations d'huissier une sous-location irrégulière, que la possibilité offerte par le bail d'exercer 'tout commerce' ne permet pas de louer des chambres, activité qui n'est pas de nature commerciale ;

Considérant qu'en application de l'article L.145-31 du code de commerce 'sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite';

Considérant, en l'espèce, que ni le bail ni le bailleur n'ont autorisé la sous-location des lieux alors que celle-ci a été constatée par l'huissier et que Mme [E] n'en conteste pas la réalité ;

Considérant que celle-ci, pour nier que cette interdiction s'applique aux lieux loués, ne saurait sérieusement faire valoir que la destination des lieux telle que fixée par le bail comme couvrant 'tous commerce au choix du preneur' inclurait la possibilité d'une sous-location en chambres meublées ;

Qu'en outre, tant le caractère irrégulier de cette activité, par absence de déclaration et défaut de bail avec les locataires des chambres, que le caractère impropre à l'habitation desdits lieux, jugés insalubres au titre d'un danger imminent et frappés d'un arrêté préfectoral faisant injonction d'avoir à réaliser immédiatement des travaux importants de mise en conformité et à reloger une partie des occupants, constituent de la part de Mme [E], tenue à des obligations légales d'ordre public ci-dessus rappelées, une aggravation de ses fautes contractuelles à l'égard du bailleur, qui justifie pleinement la confirmation de la décision du premier juge quant à la résiliation du bail et à l'expulsion de Mme [E] ;

Sur l'indemnité d'occupation:

Considérant que les intimés n'apportant pas des éléments nouveaux susceptibles, compte tenu de l'état actuel des lieux, de montrer qu'il conviendrait de fixer l'indemnité d'occupation à un montant supérieur à celui déterminé par le premier juge, ce montant sera confirmé;

Sur la demande de travaux:

Considérant que l'appelante fait valoir que les travaux prescrits par la préfecture sont à la charge des bailleurs par nature;

Mais considérant que le bail ayant été résilié, Mme [E] n'a plus qualité pour soutenir cette demande, dont l'irrecevabilité doit ainsi être confirmée;

Sur les demandes de dommages et intérêts:

Considérant que les consorts [T] n'établissant pas que Mme [E] serait à l'origine des faits justifiant l'arrêté préfectoral pris à l'encontre de leur immeuble ni que dans son droit à se défendre en justice, elle aurait commis une faute à leur encontre, ils seront donc déboutés de leur demande ;

Sur la demande d'opposabilité aux créanciers inscrits:

Considérant que toute décision judiciaire constituant un fait juridique opposable aux tiers, il n'y a pas lieu de se prononcer sur cette demande qui est donc sans objet;

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Considérant que Mme [E] devra payer la somme de 1 500 euros aux consorts [T] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, qu'en revanche, il n'y a pas lieu de faire droit à sa demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement déféré et, y ajoutant,

Dit sans objet la demande visant à déclarer le présent arrêt opposable aux créanciers inscrits,

Condamne Mme [E] à payer la somme de 1 500 euros aux consorts [T] [K] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la déboute de sa demande à ce titre et la condamne aux dépens ,qui seront recouvrés suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE