Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 6 février 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRET DU 06 FEVRIER 2014



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/02831



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 15 Janvier 2013 -Président du TGI d'AUXERRE - RG n° 12/00143





APPELANTE

 

SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION 

agissant poursuites ainsi que diligences de son gérant et domicilié en cette qualité au dit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée et Assistée de Me Julie SCAVAZZA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1982







INTIMEE 



EURL PREPA CT 

Immatriculée au RCS de SENS sous le numéro 508 097 185. Représentée par son Gérant en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0042

Assistés de Lucie TEXIER, avocat au barreau de Lille



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Frédéric CHARLON, Président de chambre

Mme Evelyne LOUYS, Présidente de chambre 

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN







ARRET :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par Mme Sonia DAIRAIN, greffier.





FAITS ET PROCEDURE': 



Par acte notarié du 5 février 2010, la société d'économie mixte YONNE EQUIPEMENT a consenti à la SARL PREPA CT un bail commercial portant sur un immeuble sis [Adresse 1] (89). 



Par acte sous seing privé conclu en mars 2010, la SARL PREPA CT a sous-loué une partie de ces locaux à la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION. 



La société locataire a fait délivrer à la sous-locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, puis l'a assignée devant le juge des référés. 



Par ordonnance contradictoire du 15 janvier 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Auxerre a':

- constaté la résiliation de plein droit du contrat de sous-location à compter du 27 août 2012,

- condamné, à titre provisionnel, la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION à payer à la SARL PREPA CT les sommes suivantes':

. 12'000 euros au titre du dépôt de garantie

. 10'953, 48 euros au titre de l'arriéré de loyers

. une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel, du 1er septembre 2012 au 31 octobre 2012, soit 2 X 2'392 euros,

- dit que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2012, date du commandement de payer, 

- déclaré irrecevable devant le juge des référés la demande présentée au titre des charges, 

- rejeté la demande de délais de paiement, 

- condamné la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION à payer à la SARL PREPA CT la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. 



La SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION a interjeté appel de cette décision le 12 février 2013. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2013. 





MOYENS ET PRETENTIONS DE HYDRAULIQUE DISTRIBUTION': 



Par dernières conclusions transmises par RPVA le 3 décembre 2013, auxquelles il convient de se reporter, la société HYDRAULIQUE DISTRIBUTION fait valoir':

- que le juge des référés est incompétent au visa de l'article 808 du code de procédure civile, car les demandes de la société PREPA CT se heurtent à plusieurs contestations sérieuses, 

- que la demande au titre du dépôt de garantie n'est pas justifiée,

- que le décompte au titre de l'arriéré de loyers ne comprend pas tous ses règlements,

- que la répartition des charges ne correspond pas à la surface louée,

- qu'elle a des difficultés financières et a été contrainte de quitter les locaux le 31 octobre 2012, en acceptant un bail précaire, en raison de la présente procédure,

- que la société PREPA CT, qui ne l'a pas fait bénéficier d'une jouissance paisible, est de mauvaise foi.



Elle demande à la Cour':

- de la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions,

- de débouter la société PREPA CT de toutes ses demandes et de son appel incident,

- d'infirmer l'ordonnance entreprise en totalité,



Statuant à nouveau,



Au principal,

- de constater l'existence de contestations sérieuses,

- de constater en conséquence l'incompétence du juge des référés,

- de renvoyer la société PREPA CT à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond, 



Subsidiairement, 

- de débouter la société PREPA CT de sa demande au titre du dépôt de garantie, comme n'étant pas prévue par le contrat de sous-location, ou subsidiairement de la minorer comme étant excessive, 

- de débouter la société PREPA CT de ses demandes au titre de l'arriéré de loyers et de charges,

- de condamner la société PREPA CT au paiement d'une somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

- de condamner la société PREPA CT au paiement d'une somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la société PREPA CT aux entiers frais et dépens,

- de lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





MOYENS ET PRETENTIONS DE PREPA CT': 

 

Par dernières conclusions du 10 décembre 2013, auxquelles il convient de se reporter, la société PREPA CT fait valoir':

- que l'appelante donne de faux prétextes a posteriori pour justifier son départ,

- que l'indemnité prévue à l'article 10 alinéa 3 du contrat de sous-location est due, 

- que les arriérés de loyers et le décompte des charges, qu'elle justifie, sont corrects,

- que la dette est ancienne et que c'est elle qui subit un grave préjudice du fait des impayés, la situation difficile du créancier et la mauvaise foi de la sous-locataire, qui est en parfaite santé financière, devant être prises en compte.



Elle demande à la Cour':

- de déclarer la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION mal fondée en son appel,

- de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION à lui payer les sommes de 12'000 euros au titre du dépôt de garantie, 10'953, 48 euros au titre de l'arriéré de loyers, une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel, du 1er septembre 2012 au 31 octobre 2012, soit 2 X 2'392 euros, les intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2012, 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens dont le coût du commandement de payer, 

- de déclarer la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION irrecevable en sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, subsidiairement, l'y déclarer mal fondée, 



La recevant en son appel incident, y faisant droit,

- de condamner l'appelante au paiement des charges locatives ainsi qu'il résulte de l'attestation établie par l'expert comptable de la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION, le Cabinet KPMG (pièce adverse 20), qui confirme que cette dernière reste lui devoir au 31 décembre 2012 les sommes suivantes, non réglées à ce jour': 1'554, 50 euros au titre des charges 2010, 2'870, 40 euros au titre des charges 2011, 3'229, 20 euros au titre des charges 2012,



Y ajoutant, 

- de condamner la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION au paiement d'une somme de 5'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens, 

- de lui accorder le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



 

SUR CE, LA COUR,



Considérant que selon l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend'; 



Que selon l'article 809, alinéa 2, du même code, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier'; 



Que la mise en 'uvre de ces dispositions ne constitue pas en l'espèce une question de compétence, mais de pouvoirs du juge des référés'; 



Considérant que par acte du 26 juillet 2012, la société PREPA CT a fait délivrer à la société HYDRAULIQUE DISTRIBUTION un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de sous-location, portant sur la somme de 16'347, 14 euros en principal, outre 12'000 euros au titre du dépôt de garantie'; 



Qu'aucun élément ne permet de retenir que ce commandement a été délivré de mauvaise foi';



Qu'il est constant que les sommes dues n'ont pas été intégralement payées dans le mois du commandement, et que le premier juge a dès lors constaté à juste titre l'acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 27 août 2012'; 



Considérant, sur le dépôt de garantie, que l'article 10 du contrat de sous-location, intitulé «'Dépôt de garantie'», stipule': «'Le locataire principal recevra de la part du sous-locataire la somme de 12'000 euros hors taxes correspondant à 6 mois de loyer, pour garantir l'exécution des obligations incombant à ce dernier au titre des présentes. Ces sommes seront payées ainsi': 4'000 euros le jour de la signature, 4'000 euros trois mois plus tard et 4'000 euros 6 mois plus tard'»'; 



Qu'il n'est pas contesté que ces sommes n'ont pas été payées à leur date d'exigibilité';

 

Que l'alinéa 3 du même article ajoute': «'En cas de résiliation du contrat de sous-location, par suite d'inexécution de ses conditions, pour une cause quelconque imputable au sous-locataire, le dépôt de garantie restera acquis au locataire principal à titre de premiers dommages et intérêts'»'; 



Que le constat de la résiliation du contrat, du chef de non-paiement des loyers et charges, étant confirmé, la société appelante sera condamnée au paiement à titre provisionnel du dépôt de garantie, en application des stipulations claires et précises'précitées, auxquelles l'intimée n'a jamais renoncé de façon expresse et non équivoque, étant relevé qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d'en minorer le montant en qualifiant la stipulation litigieuse de clause pénale ; 



Considérant, sur les arriérés de loyers, que le premier juge a très précisément énuméré les loyers impayés à la date à laquelle il statuait'; 



Qu'il appartient à celui qui se prétend libéré d'en justifier'; 



Que les contestations de la société appelante n'apparaissent pas sérieuses'; qu'ainsi, son propre tableau montre que la somme de 777, 48 euros réclamée par son bailleur au titre du loyer de novembre 2010 devant le premier juge était justifiée puisque seule a été payée la somme de 1'614, 52 euros sur 2'392 euros, les loyers étant par ailleurs tous payés avec retard, l'intimée soutenant, sans être démentie par les pièces produites, que le paiement du loyer de février 2012 correspond au loyer de janvier 2012, et que ce décalage vaut pour les paiements prétendument faits des loyers de juillet, août et septembre 2012'; que les allégations de l'appelante sont d'autant moins crédibles qu'elle soutient avoir payé le loyer du mois d'avril 2012, auquel elle a été condamnée par le premier juge, alors qu'il résulte de l'attestation de son propre expert-comptable KPMG du 22 mars 2013, qu'il restait dû par elle, au 31 décembre 2012, le loyer d'avril 2012 pour 2'392 euros, le loyer de septembre 2012 pour 2'392 euros et le loyer d'octobre 2012 pour 2'392 euros';

 

Que l'ordonnance entreprise sera confirmée, en ce qu'elle a condamné la société sous-locataire au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 10'953, 48 euros au titre de l'arriéré de loyers, outre une indemnité d'occupation égale au loyer mensuel, du 1er septembre 2012 au 31 octobre 2012, date de départ des locaux, soit 2 X 2'392 euros, assorties des intérêts au taux légal'; 

 

Considérant, sur les charges, que si l'expert-comptable de la société HYDRAULIQUE DISTRIBUTION a, dans cette même attestation, reconnu ladite société redevable au 31 décembre 2012 des charges 2010 pour 1'554, 50 euros, des charges 2011 pour 2'870, 40 euros et des charges 2012 pour 3'229, 20 euros, sommes facturées, l'appelante conteste la répartition des charges au motif que sa quote-part, correspondant à la surface louée, ne devrait être que de 30%, et non de 50%'; 



Que le premier juge a exactement relevé que le juge de l'évidence ne pouvait, au vu des éléments du dossier, déterminer la surface occupée par la sous-locataire'; 



Que cette dernière sera, dès lors, condamnée, au titre des charges, à la somme admise par elle, alors au surplus que la bailleresse ne justifie pas avoir à ce jour procédé à la régularisation annuelle que lui imposent les clauses qu'elle cite (articles 7 et 8 du contrat de sous-location)'; que l'appelante indiquant qu'une somme de 1'117 euros aurait dû être déduite des demandes formulées par la société PREPA CT, elle sera condamnée aux sommes provisionnelles de 437, 50 euros au titre des charges 2010 (1'554, 50 - 1'117 euros), 1'753, 40 euros au titre des charges 2011 (2'870, 40 ' 1'117 euros), 2'112, 20 euros au titre des charges 2012 (3'229, 20 ' 1'117 euros)'; 



Que l'ordonnance sera réformée en ce qu'elle a déclaré irrecevables la demande présentée au titre des charges';



Considérant, sur le trouble de jouissance, que relève d'un débat au fond l'appréciation d'un tel trouble occasionné par la bailleresse en ce qu'elle aurait, en la personne de son gérant réalisé des «'empiètements'» dans ses locaux, ou en la personne de ses clients encombré en permanence avec leurs camions l'entrée du bâtiment sous-loué, l'intimée objectant qu'en réalité sa sous-locataire avait planifié son départ et attendait que d'autres locaux situés à proximité soient prêts à la recevoir'; 

 

Que la demande de dommages et intérêts formée à ce titre en référé sera rejetée'; 





PAR CES MOTIFS'





RÉFORME l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande au titre des charges, 



Statuant à nouveau sur ce point, 



CONDAMNE la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION à payer à la SARL PREPA CT les sommes provisionnelles de':

. 437, 50 euros au titre des charges 2010

. 1'753, 40 euros au titre des charges 2011

. 2'112, 20 euros au titre des charges 2012



CONFIRME l'ordonnance pour le surplus, 



Y ajoutant, 



REJETTE la demande formée à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,



CONDAMNE la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION à payer à la SARL PREPA CT la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



CONDAMNE la SARL HYDRAULIQUE DISTRIBUTION aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,