Cour d'Appel · Chambre del'Expropriation — 26 septembre 2014

Chambre del'Expropriation





ARRÊT N° 53



R.G : 13/04279













COMMUNE D'[Localité 1]



C/



M. [X] [L]

Mme [D] [L] épouse [C]

















Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2014





Arrêt prononcé publiquement le 26 Septembre 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





par Madame GROS, Président nommé pour trois ans par Ordonnance de Monsieur Le Premier Président





En présence de Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier







La cause ayant été débattue à l'audience publique du 23 Mai 2014



En présence de :



- Monsieur le Commissaire du Gouvernement d' Ille et Vilaine



- Madame FOUVILLE, faisant fonction de Greffier





DEVANT :



- Madame GROS, Président

- Madame [M], Juge de l'Expropriation du Département de Loire-Atlantique

- Monsieur [V], Juge de l'Expropriation du Département du Finistère



ces deux derniers désignés conformément aux dispositions des articles R 13-1 et suivants du Code de l'Expropriation.





QUI EN ONT DÉLIBÉRÉ



****





LA COUR statuant dans la cause entre :



COMMUNE D'[Localité 1]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocat au barreau de RENNES







APPELANTE d'un jugement rendu le 19 AVRIL 2013 par le Juge de l'Expropriation du Département d' Ille et Vilaine 





ET :



Monsieur [X] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représenté par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES





Madame [D] [L] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-Paul MARTIN, avocat au barreau de RENNES





INTIMES 





 **********************







Les consorts [L] sont propriétaires de la parcelle cadastrée E [Cadastre 1] au lieudit [Localité 2] d'une contenance de 23 586m² sur la commune d'[Localité 1] .



Par arrêté du 15 janvier 2008 le préfet d'ILLE ET VILAINE, préfet de la région BRETAGNE a déclaré d'utilité publique le projet d'acquisition par la commune d'[Localité 1] en vue de la constitution de réserves foncières pour l'urbanisation future du secteur Nord Est de l'agglomération. Par arrêté du 15 mai 2012, le préfet d'ILLE ET VILAINE a déclaré cessibles, au profit de la commune d'[Localité 1], les terrains nécessaires à son projet.

La parcelle des consorts [L] a fait l'objet d'une procédure amiable d'expropriation qui n'a pas abouti.

La commune d'[Localité 1] a saisi le juge de l'expropriation dans le département d'ILLE ET VILAINE .

Par jugement du 19 avril 2013, le juge de l'expropriation a :



-fixé à la somme de 78 975,31 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 1] aux consorts [L] suite à l'expropriation de la parcelle E2 063 , outre 1 500 € au titre des frais non répétibles.



La commune d'[Localité 1] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 juin 2013.



Vu le mémoire déposé le 9 août 2013 et notifié le 2 septembre 2013, et le mémoire complémentaire déposé le 5 mai 2014 et notifié le 6 mai 2014 de la commune d'[Localité 1] qui demande à la cour :



-de la déclarer recevable en son appel  ;



-de réformer le jugement déféré ;



-de fixer l'indemnité totale due par la commune d'[Localité 1] pour l'expropriation de la parcelles E 2 063 à la somme de 30 670 €



-de réformer le jugement en ce qu'il a alloué une perte de fermage ;



-de confirmer le jugement pour le surplus ;



-de débouter les expropriés de l'ensemble de leurs autres demandes ;



-de condamner les consorts [L] aux dépens d'appel.



La commune d'[Localité 1] soutient que le premier juge a justement retenu que la parcelle expropriée ne peut recevoir la qualification de terrains à bâtir mais conteste l'évaluation qui en a été faite. Elle prétend que la parcelle expropriée ne présente aucune plus value par rapports aux termes de comparaison proposés. Elle soutient ensuite qu'il n'y a pas lieu d'indemniser la perte de fermages qui est déjà prise en compte dans l'indemnité de remploi.



Vu le mémoire déposé le 1er octobre 2013 et notifié le 2 octobre 2013 des consorts [L] qui demandent à la cour :



-de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

*retenu la situation privilégiée de la parcelle ;

*alloué une indemnité pour perte de fermage de 1 605,04 €



-de réformer le jugement en ce qu'il a :

* fixé a 3€/m² le montant de l'indemnité principale ;

*alloué une indemnité pour perte d'arbre de 6 319,85 €



-de fixer à la somme totale de 175 358,18 € le montant de l'indemnité d'expropriation, soit :



*indemnité principale ,abattement pour location déduit: 139 157,40 €

 *indemnité de remploi : 14 915,74 €

*indemnité pour perte d'arbres : 19 680 €

*indemnité pour perte de fermage : 1 605,04 € ;



-de condamner la commune d'[Localité 1] à leur verser la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ;



-de condamner la commune d'[Localité 1] aux dépens.



Les consorts [L] soutiennent que la parcelle doit bénéficier de la plus value bénéficiant aux terrains en situation privilégiée. Concernant les indemnités accessoires, ils soutiennent que l'indemnité de fermage est justifiée dès lors que la parcelle est louée. Ils contestent l'évaluation qui a été faite de l'indemnité pour perte d'arbres.



Vu les conclusions déposées le 2 octobre 2013 et notifiées le 7 octobre 2013 du commissaire du gouvernement qui demande à la cour :



-d'infirmer le jugement déféré sur le montant de l'indemnité principale et par voie de conséquence sur le montant de l'indemnité de remploi ;



-de fixer le montant de l'indemnité principale à la somme de 21 227,40 €



-de fixer le montant de l'indemnité de remploi à la somme de 3 122,74 €



-d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a accordé une indemnité pour perte de fermage ;



-de confirmer le jugement déféré sur le montant de l'indemnité pour perte d'arbres.



Le commissaire du gouvernement soutient que la parcelle expropriée ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir; que l'indemnité de fermage n'est pas due dès lors que la partie expropriée perçoit une indemnité représentant la valeur du bien;





MOTIFS DE LA DECISION :



DESCRIPTION DU BIEN 



La parcelle expropriée est située au nord-est de la commune d'[Localité 1]. Elle est d'une superficie de 23 586m². Elle est de forme irrégulière et de surface plane. Elle est desservie par la RD 100 (rue des Vaudais). Elle est également accessible à l'est par un chemin communal. 

Elle est en nature de terres agricoles , elle est occupée .





DATE DE REFERENCE ET QUALIFICATION DU BIEN :



Il résulte des dispositions de l'article L13-15 du code de l'expropriation que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que sous réserve de la qualification de terrain à bâtir, est seul pris en compte l'usage effectif des immeubles un an avant la déclaration d'utilité publique ; qu'il est tenu compte des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la même date, sauf si leur institution révèle de la part de l'expropriant une intention dolosive ; que la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L11-1 ou, dans le cas visé à l'article L11-3, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont tout à la fois desservis par une voie d'accès et des réseaux suffisants et situés dans un secteur désigné comme constructible. 

La parcelle est incluse dans le périmètre du droit de préemption urbain, la date de référence doit être fixée en application des articles L213-4a et L213-6 du code de l'urbanisme à celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, la modification du PLU de la commune d'[Localité 1] décidée par délibération du 17 décembre 2007 a restreint le périmètre de la zone 3NA. Elle a été publiée dans le journal OUEST FRANCE du 26 décembre 2007. La date de référence est en conséquence le 26 décembre 2007.

A la date de référence, la parcelle était située en zone 3NA. Cette zone est définie au règlement du POS comme « une zone naturelle non équipée où l'urbanisation n'est prévisible qu'à long terme ».

Cette définition correspond à celle d'une zone non constructible. Il en résulte qu'aucune conséquence ne peut être tirée qu'elle possède, comme tous les terrains classés dans cette zone, une certaine constructibilité liée à l'aménagement, l'extension ou la reconstruction des constructions existantes, ou encore aux installations nécessaires à la poursuite des activités agricoles et aux installations classées soumises à autorisation et liées à l'activité d'élevage.

Dès lors, sans qu'il soit besoin d'examiner la condition de desserte par les voiries et réseaux, les conditions prévues par l'article L13-15 du code de l'expropriation pour lui conférer le caractère de terrains à bâtir ne sont pas réunies.

Toutefois, la parcelle évaluée selon son usage effectif, soit en l'espèce comme terrain agricole, peut bénéficier d'une plus value si elle se trouve en situation privilégiée.

En l'espèce, la parcelle E [Cadastre 1] est bordée par la RD 100, à proximité d'une zone fortement urbanisée et desservie par les réseaux d'eau potable et d'électricité basse tension. 

La condition de dimension suffisante des réseaux, exigée par l'article L15 II pour qu'une parcelle puisse recevoir la qualification de terrain à bâtir, n'est pas exigée par cette dispositions pour la qualification de terrain privilégié. 

En conséquence, la circonstance que les réseaux existants à la date de référence ne soient pas de dimensions suffisantes pour permettre l'alimentation d'un futur projet ne fait pas obstacle à ce que cette qualification soit retenue.



EVALUATION DU BIEN :



Les termes de comparaison retenu comme pertinents sont ceux qui concernent des parcelles comparables qui présentent les mêmes caractéristiques.



Les consorts [L] citent plusieurs termes de référence hors de la commune d'[Localité 1] afin de refléter le marché foncier de l'agglomération rennaise. Ces références ne sont pas pertinentes en ce les communes concernées se trouvent, par rapport à la ville de [Localité 4] dans des secteurs différents voire même opposés, elles ne peuvent en conséquence être retenues comme significatives du marché local.

Ils citent ensuite sur la commune d'[Localité 1]: 

*le jugement du 11 juin 2004, TERRITOIRE/PINEL. Ce jugement à fait l'objet d'un appel suivi d'une transaction entre les parties sur la base de 9€/m² après que la cour ait reconnu aux parcelles la qualification de terrain à bâtir. Il ne peut en conséquence être une référence pertinente.



*une vente LE HUGER du 15 juillet 2011 au prix de 9€/m².

Cette vente d'une parcelle en lotissement située dans une ZAC, ne présente pas les caractères d'un terme de comparaison pertinent.





La commune D'[Localité 1] et le commissaire du gouvernement citent des acquisitions réalisées entre 2006 et 2011, à proximité immédiate des parcelles expropriées en zone 3NA et 1NA et disposant pour certaines d'une façade sur une voie équipée ou situées à proximité de réseaux. (jugement du 24/2/2006 COMMUNE D'[Localité 1]/ DE [Localité 3], vente du 22/04/2009 [K]/ COMMUNE D'[Localité 1], vente du 26/09/2011 [Localité 3]/ COMMUNE D'[Localité 1], vente du 28/12/2006 Consort [S]/COMMUNE D'[Localité 1], vente du 20/05/2008 Consorts [K]/ COMMUNE D'[Localité 1]) Parmi ces cinq références, celle du 26 septembre 2011, [Localité 3]/ COMMUNE D'[Localité 1] a été évaluée à 1 €/m². Cette parcelle était en revanche d'une superficie de 1ha 62a 90ca soit deux fois inférieure à celle de la parcelle expropriée. Contrairement à celle-ci, elle n'était, à la date de référence desservie ni par une voie asphaltée ni par les réseaux . Il convient en conséquence d'accorder à la parcelle E [Cadastre 1] , une plus value attachée à la situation privilégiée. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a calculé l'indemnité sur la base de 3€/m².



L'indemnité principale doit être calculée ainsi : 23 586 x 3 = 70 758 €.

 Abattement pour occupation (10%): 7 075,80

 Solde : 63 682,20 €



L'indemnité de remploi doit être calculée ainsi:



20% sur 5 000 € : 1 000 €

15% sur 10 000€ : 1 500 €

10% sur 48 682,20 € : 4 868,22 €

 Sous total : 7 368,22 €



Le total des indemnités principale et de remploi est de : 71 050,42 € 



INDEMNITES ACCESSOIRES:



Sur l'indemnité pour perte d'arbres:



 Les consorts [L] demandent que cette indemnité soit de 19 680 € calculée en fonction des essences des arbres.



La commune d'[Localité 1] et le commissaire du gouvernement demandent que le jugement critiqué soit confirmé en ce qu'il a fixé cette indemnité à la somme de 6 319,85 €.

Les consorts [L] appuient leur demande sur une estimation qu'ils ont fait effectuer par Monsieur [B], expert foncier.

La partie expropriante appuie son offre sur le rapport de Monsieur [U], expert forestier.

 Il convient de prendre comme éléments d'estimation :

-La vente du 26 septembre 2011 [Localité 3]/ COMMUNE D'[Localité 1] fait état d'une indemnités de 90 € par arbre.

-Le protocole d'accord du 23 octobre 2007 entre la Ville d'[Localité 1] et Monsieur [K] dans lequel l'indemnité pour perte de chênes à été estimée à 100 € par arbre.



Monsieur [U] a distingué les perches des houppiers et des grumes.

Les grumes, sont les arbres de plus de 80cm de circonférence à 1m30 du sol, les perches sont de dimension inférieure, les houppiers sont les branches.

L'indemnisation proposée par Monsieur [U] pour les perches et les houppiers, qui fait la distinction entre les essences, n'est pas utilement contredite. En revanche, les 68 grumes de la parcelle ZB[Cadastre 2] sont essentiellement des chênes, outre trois châtaigners et trois merisiers qui doivent être indemnisés conformément à la proposition amiable la plus récente, celle de la vente [Localité 3], soit 68x90 = 6 120 €.

Le jugement critiqué sera réformé sur le montant de l'indemnité pour perte d'arbre et sera calculée comme suit:

Valeur des grumes: 6 120 €

Valeur des perches: 946 €

Valeur des houppiers: 3 081 €

Total: 10 147 €







Sur l'indemnité pour perte de fermages:



L'indemnité principale indemnise la perte de propriété, l'indemnité de remploi indemnise les frais exposés pour l'acquisition de biens de même nature, moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Les préjudices indemnisés sont distincts de celui résultant de la perte d'un revenu locatif. Il convient en conséquence d'indemniser la perte de fermages.

L'occupation de la parcelle a été constatée par la partie expropriante qui intègre un abattement d'occupation dans le calcul de l'indemnité principal. Les photographies aériennes de la parcelle montrent une terre cultivée. En conséquence, l'existence d'une perte de revenu est justifiée nonobstant l'absence de rédaction d'un bail rural. Le premier juge, compte tenu de la pression foncière, a alloué une indemnité de 1 605 €, soit un bail annuel de 401,25 € pendant quatre ans. Compte tenu de la superficie de la parcelle, qui apparaît sur les photos cultivée en céréales, de ce que la pression foncière dans une commune proche d'une métropole régionale apparaît du nombre important des ventes réalisées en quelques années et citées par la partie expropriante, il convient de confirmer l'analyse du premier juge dans son estimation du loyer et de la durée de perte de revenu;



Sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile:



Il n'apparaît pas équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.









PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant par arrêt contradictoire:



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a fixé à la somme de 78 975,31 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 1] aux consorts [L] suite à l'expropriation de la parcelle E2 063 ,



Statuant à nouveau:



Fixe comme suit les indemnités dues par la commune d'[Localité 1] à l'indivision [L], [X] et [D] suite à l'expropriation des parcelles ZB[Cadastre 2],[Cadastre 6] E[Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5]:



Indemnité principale et de remploi : 71 050,42 €

 Indemnité pour perte d'arbres: 10 147 €

Indemnité pour perte de fermages :1 605 € 



Y ajoutant:



déboute l'indivision [L] [X] et [D] de leur demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel;



Condamne la commune d'[Localité 1] aux dépens en cause d'appel.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,