Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 1 — 28 août 2014

République Française

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 1



ARRÊT DU 28/08/2014



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N° de MINUTE : 455/2014 

N° RG : 14/00008



Ordonnance du Juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI

rendue le 10 Avril 2013

Jugement 

rendu le 26 Septembre 2013

par le Tribunal de Grande Instance de CAMBRAI

REF : EM/VC



APPELANTS

Monsieur [P] [K]

né le [Date naissance 3] 1933 à [Localité 3]

Madame [S] [X] épouse [K]

née le [Date naissance 2] 1934 à [Localité 6]

Demeurant ensemble

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentés par Me Bernard FRANCHI, membre de la SCP membre de la SCP FRANÇOIS DELEFORGE-BERNARD FRANCHI, avocat au barreau de DOUAI





INTIMÉE

Madame [H] [K]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 5]

Demeurant 

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Sylvie REGNIER, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Me Anne BAZELA, avocat au barreau de LILLE







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Evelyne MERFELD, Président de chambre

Pascale METTEAU, Conseiller

Joëlle DOAT, Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE



DÉBATS à l'audience publique du 02 Juin 2014, après rapport oral de l'affaire par Evelyne MERFELD

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Août 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Evelyne MERFELD, Président, et Delphine VERHAEGHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 2 juin 2014



***



Madame [H] [K], fille de Monsieur [P] [K] et de Madame [S] [X] épouse [K] vit et exerce sa profession de chirurgien dentiste dans un immeuble situé à [Adresse 2], appartenant à ses parents.



Par acte d'huissier du 10 janvier 2011 elle a fait assigner ses parents devant le Tribunal de Grande Instance de Cambrai pour voir constater leur accord pour lui vendre l'immeuble aux prix de 150 000 € pour la partie professionnelle et 110 000 € pour la partie habitation, constater que les conditions suspensives sont réalisées et dire que le jugement à intervenir vaudra vente.



Par ordonnance du 10 avril 2013 le juge de la mise en état du Tribunal de Grande Instance de Cambrai a :

- dit irrecevable les écritures incidentes en réplique déposées le 20 mars 2013 par les époux [P] [K],

- rejeté l'ensemble des demandes formées par voie d'incident par Monsieur et Madame [P] [K],

- rejeté les demandes de dommages et intérêts et prononcé d'amende civile formées par Madame [H] [K],

- condamné solidairement Monsieur et Madame [P] [K] à payer à Madame [H] [K] la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700,

- renvoyé l'affaire à l'audience de plaidoiries,

- réserve les dépens de l'incident pour être joints à ceux du fond.



Par jugement du 26 septembre 2013 le Tribunal de Grande Instance de Cambrai a :

- déclaré recevables les demandes avant dire droit formées par Monsieur et Madame [P] [K],

- débouté Monsieur et Madame [P] [K] de leurs demandes d'audition de Maître [C], d'expertise judiciaire et de retrait de la pièce 21 du dossier de Madame [H] [K],

- constaté la vente par Monsieur [P] [K] et Madame [S] [X] épouse [K] à Madame [H] [K],

* du bien immobilier sis à [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée AS n° [Cadastre 2] pour une contenance de 4a 78ca, lots n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], pour la somme de 150 000 €, avec faculté de substitution au profit de la SCI l'Epicéa, domiciliée au [Adresse 2]),

* du bien immobilier sis à [Adresse 2], sur la parcelle cadastrée AS n° [Cadastre 2] pour une contenance de 4a 78ca, lots n° [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 7], pour la somme de 110 000 €,

- condamné Monsieur et Madame [P] [K] in solidum à payer à Madame [H] [K] une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur et Madame [P] [K] aux dépens.





Monsieur [P] [K] et Madame [S] [X] épouse [K] ont relevé appel de cette ordonnance et de ce jugement le 27 décembre 2013.



Ils demandent à la Cour : 

- à défaut de production des exemplaires originaux des pièces de l'intimée n° [Cadastre 7], [Cadastre 5] et [Cadastre 8], d'écarter ces pièces des débats,

- d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter Madame [H] [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

- fixer à la charge de Madame [H] [K] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 500 € concernant la partie privative de l'immeuble à compter du 1er avril 2008 et la condamner à payer une somme de 40 000 € à titre de provision à valoir sur la liquidation de cette indemnité jusqu'à libération complète des lieux, celle-ci étant occupante sans droit ni titre,

- ordonner en tant que de besoin l'expulsion de Madame [H] [K] de la partie privative de l'immeuble situé [Adresse 2],

- condamner Madame [H] [K] aux dépens et à leur verser une somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils exposent que Monsieur [P] [K] qui exerçait la profession de chirurgien dentiste a fait valoir ses droits à la retraite en 1998, que sa fille [H] qui exerçait aux côtés de son père, a pris sa succession, qu'en 1998 l'immeuble a été évalué à 1 700 000 F soit 260 000 €, qu'il a été proposé à Madame [H] [K] mais que celle-ci a indiqué à ses parents qu'elle n'était pas intéressée par la partie habitation qui était trop grande, que c'est ainsi que le 17 septembre 1998 un bail professionnel lui a été consenti pour les seuls locaux professionnels et que Madame [H] [K] a acquis avec son conjoint, un immeuble situé au [Adresse 1], qu'ils ont alors entrepris de mettre leur immeuble en vente au prix de 380 000 €, qu'après son divorce Madame [H] [K] a rencontré Monsieur [E] et a envisagé d'acquérir l'immeuble qu'elle n'occupait qu'à titre professionnel pour s'y installer avec ses deux enfants, Monsieur [E] et les deux enfants de celui-ci, que la cession a été envisagée pour la fin de l'année 2007 et ils ont autorisé leur fille à occuper gratuitement la partie privée de l'immeuble du 1er septembre 2007 jusqu'au 31 décembre 2007, date limite prévue pour la signature de l'acte de vente, qu'au mois de novembre 2007 rendez-vous a été pris à l'étude de Maître [A] [Y], notaire, afin de trouver un accord sur le montant de la transaction, que compte tenu de l'évaluation de l'immeuble faite en avril 2004 pour 380 000 € et de l'évolution du marché immobilier le notaire a proposé une valeur entre 450 000 et 500 000 € mais Madame [H] [K] a prétendu qu'étant titulaire d'un bail professionnel elle était indélogeable et entendait bénéficier de la proposition qui lui avait été faite en 1998 au prix de 260 000 €, ce à quoi Maître [Y] a répondu qu'une telle évaluation était inférieure au prix du marché et qu'elle s'exposait, outre à un redressement fiscal, à des difficultés avec ses trois frères.



Ils déclarent que par la suite ils ont tenté de reprendre contact avec leur fille mais que celle-ci ne leur répondait plus tout en continuant à occuper gratuitement la partie habitation de l'immeuble, situation qu'ils ne pouvaient laisser perdurer, que fin 2007 ils lui ont consenti un délai supplémentaire de trois mois à l'issue duquel il lui ont indiqué qu'ils lu réclameraient un loyer de 1 200 € par mois, que le 18 avril 2008 ils se sont présentés à la porte de l'immeuble en compagnie d'un huissier de justice afin qu'il établisse un état des lieux de la partie privée de l'immeuble mais leur fille a fait appel à la police pour leur interdire l'entrée, revendiquant la propriété de l'immeuble, qu'à la suite de ce comportement ils ont informé Maître [Y] de ce qu'ils mettaient un terme à leur projet de vente de l'immeuble à leur fille, que Madame [H] [K] a continué à occuper la partie privative en ne leur réglant qu'une faible indemnité d'occupation de 600 € par mois alors que celle-ci n'avait été prévue que pour un seul trimestre du 1er janvier au 31 mars 2008. Ils ajoutent que six mois plus tard alors qu'ils s'étaient rendus à [Localité 4] dans l'espoir de pouvoir embrasser leurs petits enfants et obtenir de leur fille qu'elle leur règle ce qu'elle leur devait, celle-ci a appelé la police et son concubin a jeté Monsieur [P] [K] dans l'escalier puis l'a projeté contre un véhicule en stationnement devant la porte.



Au soutien de leur appel ils font valoir :

- qu'en application de l'article 1315 du code civil c'est sur Madame [H] [K] que pèse la charge de la preuve de la rencontre des volontés pour la vente de l'immeuble au prix de 260 000 €,

- que cette preuve doit être apportée par écrit conformément à l'article 1347 du code civil, qu'ils contestent énergiquement que leur fille n'ait pas en la possibilité matérielle ou morale de se procurer une preuve littérale alors qu'elle a été en mesure de produire une trentaine de lettres de ses parents,

- que les pièces dont Madame [H] [K] entend se prévaloir sont soit sujettes à discussion, pour en particulier n'être pas signées, soit inopérantes,

- que si en 1998 ils ont effectivement proposé l'immeuble à leur fille au prix de 260 000 €, valeur à l'époque, ils n'ont en revanche pas accepté une cession à ce prix près de dix ans plus tard, qu'ils sont en mesure de justifier de la valeur de l'immeuble telle qu'ils l'ont déclarée à l'administration fiscale dans le cadre de leurs déclarations d'ISF,

- qu'à la demande de Madame [H] [K] Maître [G] a évalué l'immeuble entre 428 200 € et 456 000 €, qu'il ne se conçoit pas que l'intimée prétende que les parties étaient d'accord dès 2007 sur la chose et sur le prix alors qu'elle a sollicité une évaluation de l'immeuble en mars 2010, que si les parties s'étaient accordées en 2007 sur le prix on ne s'explique pas que Madame [H] [K] ait déclaré en septembre 2008 aux services de police avoir proposé à son père de 'finaliser' la vente de la maison,

- qu'il est surprenant que Madame [H] [K] ait attendu 2011 pour faire constater un prétendu accord intervenu entre les parties pour un prix de 260 000 € en 2007, que si tel avait été le cas la vente aurait été conclue en bonne et due forme,

- que c'est en vain que Madame [H] [K] tente de soutenir qu'ils auraient renoncé à leur projet de vente en raison de la mésentente qui a pu exister avec Monsieur [E], que les nombreuses lettres qu'elle a produites démontrent au contraire que malgré cette mésentente ils ont toujours souhaité que leur fille se porte acquéreur, que ce n'est qu'après la violente agression dont Monsieur [K] a été victime qu'ils lui ont fait part de leur volonté, non pas d'augmenter le prix comme elle le prétend, mais de renoncer à la vente.





Madame [H] [K] a conclu à la confirmation de la décision dont appel en toutes ses dispositions et à la condamnation des époux [P] [K] à lui verser la somme de 10 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle réplique qu'il n'a jamais été envisagé en 1998 qu'elle achète l'immeuble de ses parents, qu'il s'agissait alors de la première année de son exercice professionnel et elle n'en avait pas les moyens financiers, qu'après la séparation d'avec son mari elle s'est installée dans la partie habitation de l'immeuble, qui était vacante et c'est dans ce contexte qu'en 2007, la vente de l'immeuble a été envisagée, que Maître [Y] a proposé l'établissement d'un compromis de vente par courrier du 18 avril 2007 en établissant un état descriptif de division avec règlement de copropriété puisque la partie professionnelle de l'immeuble devait être acquise par une SCI dont elle aurait détenu 98 % des parts et ses parents chacun 1 % et la partie privée devait être acquise par elle-même, qu'ils avaient convenu d'un prix de 150 000 € pour la partie professionnelle et de 110 000 € pour la partie habitation, c'est-à-dire un prix majoré par rapport à l'évaluation de 1998, que l'acte de vente devait intervenir avant le 31 décembre 2007, que les statuts de la SCI ont été établis le 7 décembre 2007, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division les 30 janvier et 5 février 2008, que le notaire a purgé le droit de préemption de la ville, que le retard dans l'établissement des actes a impatienté ses parents qui lui ont demandé une indemnité d'occupation mensuelle de 600 € à compter du 10 janvier 2008 pour la partie habitation qu'elle partageait avec Monsieur [E], son nouveau compagnon que ses parents n'apprécient pas ; que cette indemnité a toujours été honorée, qu'au mois d'avril 2008 à la suite d'une dispute familiale trouvant son origine dans le fait que ses parents n'acceptaient pas son nouveau compagnon, ils décidèrent de rétracter leur consentement et refusèrent de réitérer la vente par acte authentique tant qu'elle n'aurait pas quitté Monsieur [E].



Elle fait observer à titre liminaire que les époux [P] [K] ont évolué dans leur fondement juridique puisque dans leurs conclusions initiales ils sollicitaient la caducité et la résolution de la promesse, reconnaissant ainsi qu'ils avaient conclu une promesse de vente.



Elle reprend l'analyse des premiers juges au terme de laquelle ceux-ci ont constaté qu'il y avait accord sur la chose et sur le prix de 260 000 € en 2007 et que l'existence de cette promesse synallagmatique de vente valait vente en application de l'article 1589 du code civil, aucune des parties n'ayant fait de la réitération de la vente par acte notarié un élément constitutif de son consentement.



Elle soutient qu'il n'est pas sérieux d'invoquer une augmentation du prix de l'immeuble due à l'évolution du marché immobilier alors que la crise économique a eu de fortes répercussions sur les ventes immobilières.



Elle prétend que la cause réelle de la rétractation de ses parents tient au fait qu'ils souhaitaient qu'elle quitte Monsieur [E] et que devant son refus il s'en est suivi un véritable harcèlement, émaillé de divers incidents.















SUR CE : 



1°) - Sur l'appel de l'ordonnance du juge de la mise en état



Attendu que les époux [P] [K] n'ont pas soutenu leur appel de l'ordonnance du juge de la mise en état du 10 avril 2013 ; que la Cour n'étant saisie d'aucun moyen il convient de confirmer cette décision ; 





2°) - Sur l'appel du jugement



Attendu que les appelants n'ont pas repris devant la Cour leur demande d'audition de Maître [C] qui a été rejetée par le tribunal ; 



Attendu que l'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; 



Attendu qu'aucun compromis de vente n'a été conclu par écrit entre les époux [P] [K] et Madame [H] [K] alors que s'agissant de prouver l'existence d'une obligation portant sur une somme supérieure à 1 500 € l'article 1341 du code civil impose une preuve littérale ; 



Que cependant il résulte des dispositions de l'article 1348 que l'exigence d'une preuve littérale reçoit exception lorsque l'une des parties n'a pas eu la possibilité morale de se procurer une preuve écrite ; 



Attendu que le tribunal a jugé qu'il convenait de considérer, au vu des courriers du notaire qui a préconisé la rédaction d'un compromis de vente avant de constater l'existence d'une convention amiable en raison du contexte familial, que l'existence d'un lien de parenté entre les parties a mis Madame [H] [K] dans l'impossibilité morale de se procurer une promesse synallagmatique de vente écrite et que par suite, conformément à l'article 1348 du code civil, l'exigence d'une preuve littérale pouvait être écartée ; 



Attendu qu'en effet des rapports de confiance réciproque existant entre les membres d'une même famille peuvent leur interdire de se demander mutuellement un écrit parce qu'il est des circonstances où se ménager une preuve littérale serait offenser son co-contractant ;



Attendu que pour contester l'impossibilité d'apporter une preuve écrite les époux [P] [K] invoquent la production par l'intimée de la trentaine de lettres qu'ils lui ont écrites ;



Mais attendu que ces lettres ont été écrites alors que les rapports entre les époux [P] [K] et leur fille s'étaient déjà dégradés alors qu'en 2007, date à laquelle l'écrit aurait dû être établi selon l'intimée, le climat était encore serein et aucune divergence n'existait entre eux ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont écarté l'exigence d'une preuve littérale ; 



Attendu qu'il convient d'analyser les différentes pièces desquelles le tribunal a déduit la preuve d'un accord des parties pour la vente de l'immeuble au prix de 260 000 €, étant observé que le litige ne porte que sur l'existence d'un accord sur le prix, les époux [K] n'ayant jamais contesté leur accord sur le principe d'une vente de l'immeuble à leur fille ; 





- lettre de Maître [Y] du 18 avril 2007 (pièce n° 6)



Attendu qu'en première instance Madame [H] [K] a produit un courrier que Maître [A] [Y], notaire, lui a adressé le 18 avril 2007 pour expliquer qu'il y aurait lieu de régulariser avec vos parents un compromis de vente portant sur le [Adresse 2] au prix convenu entre vous de 260 000 € réalisable dans un délai à convenir de 3 ou 4 mois, avec une ventilation du prix qui pourrait être, au regard du loyer de la partie professionnelle et des travaux envisagés dans la partie habitation : 

- partie professionnelle150 000 € 

- partie privée110 000 € 

Ce compromis serait établi sous les conditions suspensives de l'obtention d'un prêt couvrant le prix, les frais et les travaux (...). Ce compromis devra également comprendre une clause de substitution au profit de toute personne physique ou morale. Vous m'avez fait part de votre intention d'acquérir le bien par le biais d'une société civile immobilière dont vous détiendriez 98 % des parts et chacun de vos parents 1 %. Cette solution m'apparaît tout à fait adaptée pour la partie professionnelle' ; 



Que dans ce courrier le notaire répond en outre à Madame [H] [K] sur le risque d'un redressement fiscal sur le prix retenu entre elle-même et ses parents, en lui indiquant que ce risque ne peut être nié ; 



Attendu qu'en première instance l'exemplaire de cette pièce produit par Madame [H] [K] n'était pas signé du notaire (aujourd'hui décédé) alors que cette même pièce produite en cause d'appel comporte une signature ; que les appelants mettent en doute l'authenticité de la lettre en faisant également observer que la formule de politesse 'je vous prie de croire à l'expression de mes sentiments distingués' est différente de celle utilisée par le notaire dans ses autres courriers ; 



Qu'autorisé par le président en application de l'article 445 du code de procédure civile à répondre par une note en délibéré le conseil de Madame [H] [K] a indiqué que ses pièces produites en première instance sont les doubles de Maître [Y] que celui-ci lui a adressés par lettre du 28 avril 2010, ce qui explique qu'elles ne soient pas signées ; qu'il a joint à sa note en délibéré le courrier d'envoi de Maître [Y] du 28 avril 2010 ; 



Que cette explication est crédible ; que les lettres signées et non signées sont strictement identiques ; que l'argumentation relative à la formule de politesse n'est pas pertinent, le notaire utilisant des formules diverses telles 'croire à l'expression de mes sentiments distingués', 'croire en l'assurance de mes salutations distinguées', 'croire à l'expression de mes respectueux et dévoués sentiments', 'croire en l'assurance de mes sentiments bien dévoués' ; 



Qu'il n'y a pas lieu d'écarter cette pièce des débats ;













- le projet d'investissement immobilier de Madame [H] [K] (pièce n° 5)



Attendu que le projet d'investissement immobilier de Madame [H] [K] établi par la société d'expertise comptable BDL reprend les prix de 150 000 € et 110 000 € dont il a été fait état dans le courrier de Maître [Y] du 18 avril 2007 ;



Que ce document n'est certes pas probant à lui seul mais qu'il n'y a pas lieu, pour autant, de l'écarter comme le demandent les appelants puisque l'exigence d'une preuve littérale ayant été écartée, la preuve peut se faire par un faisceau d'indices caractérisant une présomption grave, précise et concordante ; 





- lettre de Maître [Y] du 21 janvier 2008 et état descriptif de division et règlement de copropriété (pièces n° 3 et 4)



Attendu que par lettre du 21 janvier 2008 Maître [Y] a écrit à Madame [H] [K] 'Je puis vous confirmer que la régularisation par vos parents de l'acte contenant état descriptif de division - règlement de copropriété de l'immeuble de [Adresse 2], dont un projet vous a été remis, a été fixé en l'étude le mercredi 30 janvier prochain à 15 H 30. Ledit acte vous concernant au premier chef et constituant le préalable à l'opération d'achat, vous trouverez ci-joint le montant de notre taxe prévisionnelle d'un montant de 2 430,11 € laquelle sera à nous régler le jour de l'acte' ; 



Que cette lettre est un double remis par Maître [Y] au conseil de Madame [H] [K] ainsi qu'il l'a été indiqué précédemment ce qui explique qu'elle ne comporte pas de signature ; qu'il n'y a pas lieu de l'écarter des débats ; qu'en outre en cours de délibéré le conseil de Madame [H] [K] a tenu l'original de cette lettre à la disposition du conseil des appelants en son cabinet ; 



Attendu que l'intimée produit en outre un acte authentique établi par Maître [Y] les 30 janvier et 5 février 2008 à la requête des époux [P] [K] [S] [X] contenant état de division - règlement de copropriété concernant l'immeuble situé à [Adresse 2] ; que cet acte constitue un préalable à l'opération d'achat ; 



Que les appelants affirment que les signatures apposées au bas de ce document sont des faux alors que le notaire indique dans cet acte avoir fait signer les parties ; que s'agissant d'un acte authentique les époux [P] [K] ne pouvaient le contester que par la procédure d'inscription de faux conformément à l'article 1319 du code civil ; qu'il n'y a pas lieu d'écarter cet acte des débats ; 





- déclarations d'intention d'aliéner (pièce n° 9)



Attendu que Maître [Y] a rédigé et signé le 30 janvier 2008 deux déclarations d'intention d'aliéner mentionnant que les époux [F] souhaitent vendre à Madame [H] [K] les lots n° [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 7] de l'immeuble situé [Adresse 2] au prix de 110 000 € et à la SCI l'Epicéa les lots n° [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] de cet immeuble au prix de 150 000 € ; que la ville de [Localité 4] n'a pas exercé son droit de préemption ;



Que ces documents comportent non seulement la signature du notaire mais également son cachet de sorte que leur authenticité ne peut être contestée ; qu'il n'y a pas lieu de les écarter des débats ; 





- courrier des époux [P] [K] du 21 janvier 2008 (pièce n° 12)



Attendu que dans ce courrier adressé à leur fille les époux [P] [K] regrettent la longueur des démarches pour aboutir à la vente en lui indiquant que les travaux qu'elle a fait effectuer dans l'immeuble sans prêt 'risquent de la mettre dans une situation inconfortable en cas de contrôle du fisc en particulier pour l'estimation de la valeur de la maison et le mode de règlement des travaux', en ajoutant que le taux des prêts en 2008 sera supérieur à celui de 2006 ou 2007 ; qu'ils écrivent également 'En ce qui nous concerne il n'est pas exclu que le fisc nous impose le règlement de l'ISF sur une base supérieure au prix de vente' ; 



Qu'il apparaît à la lecture de ce courrier que le prix de vente avait déjà été fixé entre les parties puisque les vendeurs reprochaient à leur fille son retard à régulariser la vente ; 



Que les époux [K] soutiennent que dans ce courrier ils faisaient référence au prix de 400 000 € figurant dans leurs déclarations d'ISF ; que cependant les déclarations fiscales évoquées, qu'ils versent aux débats sont de 2009 et 2010, donc postérieures au courrier ; 





- l'attestation de Maître [Y] du 11 avril 2009 (pièce n° 21)



Attendu que cette attestation n'est pas conforme aux exigences de l'article 202 du code de procédure civile qui certes ne sont pas prescrites à peine de nullité ; que cependant dans la mesure où en outre l'attestation n'est pas signée, la Cour considère qu'elle ne présente pas de garantie d'authenticité suffisante et décide de ne pas en tenir compte ; 



***



Attendu que néanmoins les autres pièces analysées suffisent à apporter la preuve constituée par un faisceau d'indices caractérisant, conformément à l'article 1353 du code civil, une présomption, grave précise et concordante, de l'existence d'un accord des parties sur le prix de 260 000 € ; qu'il résulte en effet de ces documents : 

- que dès le 18 avril 2007 Maître [Y] préconisait l'établissement d'un compromis de vente au prix convenu entre vous de 260 000 €, soit 150 000 € pour la partie professionnelle et 110 000 € pour la partie privée,

- que le projet d'investissement de Madame [H] [K] a été établi sur la base de ces prix de 150 000 € et 110 000 €,

- que les époux [P] [K] ont établi un état descriptif de division et règlement de copropriété de l'immeuble préalable à l'opération de vente ; que l'on peut supposer que de tels frais n'auraient pas été engagés si la vente n'avait pas été convenue,

- qu'afin de purger le droit de préemption de la ville le notaire a établi des déclarations d'intention d'aliéner aux prix de 150 000 € et 110 000 €,

- que dans leur courrier du 21 janvier 2008 les époux [P] [K] reprochent à leur fille le retard de la vente sans faire état d'un quelconque désaccord sur le prix ; 



Attendu que l'existence d'un accord sur le prix de 260 000 € se trouve encore confortée par les conclusions prises par les époux [K] en début de procédure ; que l'intimée fait en effet observer à juste titre que dans leurs écritures initiales de première instance en réponse à l'assignation (conclusions du 7 décembre 2011) les époux [K] demandaient la 'caducité' ou la 'résolution' de la promesse de vente, ce qui implique qu'une promesse de vente ait été conclue ; que dans ces conclusions ils faisaient état, page 4, d'un compromis de vente au prix déterminé de 245 000 € puis réévalué à 260 000 € quelque mois plus tard et soutenaient que cette promesse était devenue caduque faute d'avoir été réitérée par acte authentique avant le 31 décembre 2007 et qu'il convenait d'en prononcer la résolution ; 



Que cette thèse a ensuite été abandonnée par les époux [K] qui n'ont pu démontrer qu'ils avaient fait, de la réitération de la promesse de vente devant notaire, un élément constitutif de leur consentement mais qu'il n'en demeure pas moins que dans ces conclusions ils reconnaissaient l'existence d'un compromis de vente au prix de 260 000 € ;



Attendu que le débat sur la question de savoir si ce prix est ou n'est pas inférieur au prix du marché est indifférent au regard des conditions de l'article 1589 du code civil ; que par lettre du 3 avril 2008 les époux [K] écrivaient à leur fille 'Il n'est plus question de te vendre la maison tant que, dans ton intérêt sur tous les plans, tu n'auras pas mis un terme à ta liaison avec ce sinistre individu qu'est Monsieur [E] [B]. Il te détruit. Notre attitude est d'autant plus justifiée que nous avions envisagé, comme tu le sais, pour t'être agréable et dans la mesure où tu avais un comportement correct de te consentir un prix très, très largement inférieur au cours du marché', ce que démontre que pour les époux [K] le fait que le prix convenu soit inférieur au prix du marché immobilier n'était pas un obstacle à la vente ; 



Attendu que les appelants ne peuvent tirer argument de l'évaluation de l'immeuble demandée par Madame [H] [K] en mars 2010, cette démarche pouvant s'inscrire dans le cadre d'une négociation préalable à l'introduction de l'instance ; qu'elle ne saurait en aucun cas être interprétée comme une reconnaissance par Madame [H] [K] de la thèse de ses parents ; 



Attendu qu'il convient de confirmer le jugement qui a constaté en application de l'article 1589 du code civil, l'existence d'une promesse de vente valant vente du fait du consentement des parties en 2007, sur la chose et sur le prix et de la réalisation des conditions suspensives et, y ajoutant, de dire que ce jugement vaut acte de vente ;



Attendu que Madame [H] [K] s'est acquittée de l'indemnité d'occupation sur la base de la somme de 600 € par mois initialement demandée par les époux [P] [K] pour la partie habitation de l'immeuble ; 



Que les époux [P] [K] demandent que cette indemnité soit rétroactivement fixée à 1 500 € par mois à compter du 1er avril 2008 sans s'expliquer sur le fondement juridique, ni justifier en quoi l'indemnité de 600 € fixée par eux-mêmes serait sous-évaluée ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande ; 



Qu'il sera également confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion de Madame [H] [K] de la partie privative de l'immeuble dont il a été jugé qu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre ; 



Que c es deux dispositions ayant été omises du dispositif du jugement il y a lieu de le compléter en conséquence ; 



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [H] [K] les frais irrépétibles qu'elle a dû exposer en la cause ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [P] [K] à lui verser une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; qu'ils seront en outre condamnés à lui verser une indemnité procédurale d'un même montant pour ses frais irrépétibles d'appel.







PAR CES MOTIFS



La Cour statuant contradictoirement,



Dit n'y avoir lieu d'écarter des débats les pièces n° 6, 4 et 9 produites par Madame [H] [K],



Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du 10 avril 2013,



Confirme le jugement du 26 septembre 2013 et dit que ce jugement vaut acte de vente,



Complétant le dispositif du jugement,



Déboute Monsieur [P] [K] et Madame [S] [X] épouse [K] de leurs demandes au titre de l'indemnité d'occupation et de l'expulsion de Madame [H] [K],



Condamne Monsieur [P] [K] et Madame [S] [X] épouse [K] aux dépens d'appel et à verser à Madame [H] [K] une somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Le Greffier,Le Président,









D. VERHAEGHEE. MERFELD