Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 3 juillet 2014

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FIANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 03 Juillet 2014



(n° , 6 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 13/16866



Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 11/14342





APPELANTE

 

Madame [G] [M]



demeurant [Adresse 1]



Représentée et assistée sur l'audience par Me Vincent LOIR, avocat au barreau de PARIS, toque : E0874







INTIMÉES 



SCI VICTOR HUGO agissant en la personne de son gérant



ayant son siège au [Adresse 3]



SCI DE LA SEINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



ayant son siège au [Adresse 3]



Représentées toutes deux par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Assistées sur l'audience par Me Sidonie FRAICHE-DUPEYRAT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0603



SARL PIERRE RENOVATION TRADITION agissant poursuites et diligences en la personne de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège



ayant son siège au [Adresse 2]



Représentée par Me Nathalie HERSCOVICI de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée sur l'audience par Me Chantal ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, toque : A235













COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 Mai 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal SARDA, Président de chambre

Mme Christine BARBEROT, Conseillère 

Monsieur Fabrice VERT, Conseiller



qui en ont délibéré





Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX



 





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*



* *





L'immeuble situé [Adresse 1] dans lequel Mme [G] [M], veuve [B], est locataire depuis le 1 janvier 1981 a été vendu en bloc par la SCI VICTOR HUGO à la société PIERRE RENOVATION TRADITION suivant acte authentique reçu le 22 juillet 2010 par Me [K] [I].



Aux termes de cet acte, l'acquéreur s'est engagé à proroger les baux d'habitation en cours listés dans l'annexe 27 pour une durée de six ans en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975.



Par exploit d'huissier du 12 août 2011, Mme [G] [M] a reçu de la société PIERRE RENOVATION TRADITION un congé pour vendre au prix de 1.355.000 euros. Elle a par la suite saisi le tribunal d'instance du XVIéme arrondissement de Paris d'une demande de nullité de ce congé. 



La procédure est en cours et a fait l'objet d'un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir du tribunal de grande instance de Paris qu'elle a par ailleurs saisi d'une demande de nullité de la vente intervenue entre la société PIERRE RENOVATION TRADITION et la SCI VICTOR HUGO aux termes d'une assignation délivrée le 26 septembre 2011.





Par jugement en date du 11 juillet 2013, le Tribunal de grande instance de Paris a :



- Débouté Mme [G] [M] veuve [B] de ses demandes ;



- Débouté la société PIERRE RENOVATION TRADITION de sa demande de dommages et intérêts ;



- Dit qu'il n'y a pas lieu à exécution provisoire de la décision ;



- Condamné Mme [G] [M] veuve [B] au paiement à la société PIERRE RENOVATION TRADITION et à la SCI VICTOR HUGO, chacune, de la somme de 2.500 euros au titre de leurs frais d'instance non compris dans les dépens ;



- Condamné Mme [G] [M] veuve [B] aux dépens avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL-ASTRUC et de la SCP LEFÈVRE PELLETIER & ASSOCIÉS en application de l'article 699 Code de Procédure Civile pour ceux des dépens dont elles auraient frais avance sans recevoir provision.





Mme [G] [M] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 6 avril 2014, elle demande à la Cour de :



- La dire recevable et bien fondée en ses demandes. 



 Y faisant droit, 



- Infirmer le jugement rendu le 11 juillet 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu'il l'a :



. Déboutée de ses demandes ; 



. Condamnée au paiement à la Société PIERRE RENOVATION TRADITION et à la SIS VICTOR HUGO, chacune, de la somme de 2.500,00 euros au titre de leurs frais d'instance non compris dans les dépens';



. Condamnée aux dépens. 



 Statuant à nouveau :

 

- Constater la nullité de la vente reçue par acte authentique Maître [K] [I], Notaire, en date du 22 juillet 2010 entre la SIS VICTOR HUGO, la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA SEINE et la Société PIERRE RENOVATION TRADITION portant sur l'immeuble sis [Adresse 1] ; 



- Condamner in solidum la SIS VICTOR HUGO, la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA SEINE et la Société PIERRE RENOVATION TRADITION à payer à Madame [B] les sommes de : 



. 50.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice provoqué par la violation de ses droits, 



. la somme de 85.614,00 euros à titre de dommages pour les loyers indument versés depuis le 22 juillet 2010 jusqu'au mois de septembre 2013 inclus 



- Confirmer le jugement rendu le 11 juillet 2013 par le Tribunal de Grande Instance de Paris en ce qu'il a débouté la Société PIERRE RENOVATION TRADITION de sa demande de dommages et intérêts ; 





- Débouter SIS VICTOR HUGO, la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA SEINE et la Société PIERRE RENOVATION TRADITION de toutes leurs fins demandes et prétentions ; 



- Condamner in solidum la SIS VICTOR HUGO, la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA SEINE et la Société PIERRE RENOVATION TRADITION à payer à Madame [B] la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 



- Condamner in solidum la SIS VICTOR HUGO, la SOCIETE IMMOBILIERE DE LA SEINE et la Société PIERRE RENOVATION TRADITION aux entiers dépens.





La SCI VICTOR HUGO et la SCI DE LA SEINE, intimées, ont signifié leurs dernières conclusions le 14 mai 2014, aux termes desquelles elles demandent à la Cour de :



- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions. 



 Et y ajoutant, 



- Condamner madame [M] à verser respectivement à la SCI de la Seine et à la SIS Victor la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 



- La condamner aux dépens d'appel dont distraction au profit de maître Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.





La SARL PIERRE RENOVATION TRADITION, intimée, a signifié ses dernières conclusions le 16 mai 2014, aux termes desquelles ils demandent à la Cour de :



- Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 11 juillet 2013 en ce qu'il a débouté Madame [M] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;



- Le confirmer également en ce qu'il a condamné Madame [M] à payer à la société PIERRE RENOVATION TRADITION une indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en sus des dépens de première instance ;



- Infirmant ledit jugement pour le surplus.



 Et y ajoutant':



- Condamner Madame [G] [M] au paiement de la somme de 780.000€ à titre de dommages et intérêts, en l'état, sauf à parfaire ;



- La condamner au paiement de la somme globale de 40.000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile'



- Condamner Madame [G] [M] aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction pour ceux la concernant au profit de la SELARL 2H AVOCATS, en application de l'article 699 du Code de Procédure Civile.



















SUR CE 

LA COUR





Considérant que l'immeuble situé [Adresse 1], qui contient plus de 10 logements, et dans lequel Mme [G] [M], veuve [B], est locataire depuis le 1 janvier 1981 a été vendu en bloc par la SCI VICTOR HUGO à la société PIERRE RENOVATION TRADITION suivant acte authentique reçu le 22 juillet 2010 par Me [K] [I].



Considérant qu'il ressort des dispositions de L'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-685 du 13 juin 2006 applicable à l'espèce que': « /.-A- Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de dix logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dons sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe.

Cette notification doit intervenir à peine de nullité de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement de copropriété qui réglera les rapports entre les copropriétaires si l'un au moins des locataires ou occupants de bonne foi réalise un acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sécurité''»



Considérant que la lecture à contrario de ces dispositions dispense le vendeur de l'envoi de la lettre recommandée visée par les dispositions susvisées, lorsque l'acquéreur s'est engagé à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours, à la date de la conclusion de la vente, afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente, qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail';



Considérant qu'en l'espèce si l'acte authentique de vente reçu le 22 juillet 2010 par Maître [K] [I], notaire, contient l'engagement irrévocable de l'acquéreur vis à vis de chacun des locataires de l'immeuble à proroger son bail pour une durée de 6 ans à compter de l'acte de la date de vente, il convient de constater que l'acte authentique de vente ne contient pas en revanche la liste des locataires concernés'; que l'acte de vente se limite à préciser que la liste des locataires concernés par cet engagement de prorogation demeure ci-annexée (annexe 27 liste des locataires [Localité 1], par cet engagement de prorogation de bail'), étant observé que cette annexe 27 n'énonce pas l'identité du notaire et des parties, ni ne contient la signature des parties, cette annexe n'ayant pas été publiée à la conservation des hypothèques';



Considérant qu'il se déduit de ces éléments que l'acte authentique de vente litigieux ne saurait être regardé comme contenant la liste des locataires concernés par l'engagement de prorogation de bail'; que par conséquent le bailleur ne pouvait se dispenser, sous peine de la nullité de la vente litigieuse, d'envoyer à Mme [G] [M] la lettre recommandée visée par les dispositions susvisées'; que faute d'envoi de cette lettre recommandée, il y a lieu de dire que le droit de préemption de Mme [G] [M] n'a pas été régulièrement purgé et qu'il convient par conséquent de déclarer nulle la vente par la SCI VICTOR HUGO à la société PIERRE RENOVATION TRADITION de l'immeuble situé [Adresse 1] éme suivant acte authentique reçu le 22 juillet 2010 par Me Bernard MOREL.



Considérant que Mme [G] [M] forme une demande en dommages et intérêts à l'encontre des intimées à hauteur de 50 000 euros du chef de la violation de ses droits';



Mais considérant que Mme [G] [M] ne rapporte nullement la preuve d'une intention de nuire ou d'une mauvaise foi des intimées à l'occasion de la vente litigieuse, étant observé par ailleurs que Mme [G] [M] ne rapporte pas la preuve que précédemment à l'introduction de la présente procédure elle ait manifesté son intention d'acquérir l'appartement dont elle est locataire '; que par conséquent Mme [G] [M] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts du chef susvisé ;



Considérant que Mme [G] [M] forme également une demande en dommages et intérêts à l'encontre des intimées à hauteur de 85 614 euros du chef des loyers indument versés depuis le 22 juillet 2010 jusqu'au mois de septembre 2003 inclus';



Mais considérant que Mme [G] [M] ayant effectivement bénéficié de la jouissance des lieux durant la période où elle s'est acquittée du montant de ces loyers, elle ne caractérise ainsi aucun préjudice lié au paiement de ces loyers et sera par conséquent déboutée du chef de demande susvisé'; 



Considérant que la cour faisant droit à la demande en nullité de la vente litigieuse formée par Mme [G] [M] , il convient de rejeter les demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de cette dernière du chef de procédure abusive.







PAR CES MOTIFS 





Infirme le jugement entrepris ;



Statuant de nouveau



Déclare nulle la vente par la SCI VICTOR HUGO à la société PIERRE RENOVATION TRADITION de l'immeuble situé [Adresse 1] suivant acte authentique reçu le 22 juillet 2010 par Me Bernard MOREL ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



Condamne in solidum les intimés au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformé mènent aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile au profit des avocats qui en ont fait la demande.







Le Greffier, La Présidente,