Cour d'Appel · 12e chambre — 27 mai 2014

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



MCC

Code nac : 30B



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 27 MAI 2014



R.G. N° 13/01347



AFFAIRE :



[J], [F], [S] [A] veuve [D]

 ...



C/



Société TOTAL RAFFINAGE MARKETING









Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 07 Janvier 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 12/02987



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



la SELARL MINAULT PATRICIA,



Me Franck LAFON







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE QUATORZE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [J], [F], [S] [A] veuve [D]

née le [Date naissance 1] 1935 à [Localité 3] (78)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]



Ayant pour avocat postulant Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20130110

Ayant pour avocat plaidant Me Patricia POIDEVIN substituant Me Christine MASSU-MANIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 89



Monsieur [O], [H], [L] [A]

né le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]



Ayant pour avocat postulant Me Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20130110

Ayant pour avocat plaidant Me Patricia POIDEVIN substituant Me Christine MASSU-MANIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 89





APPELANTS

****************



Société TOTAL RAFFINAGE MARKETING

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 2]



Ayant pour avocat postulant Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20130210

 Ayant pour avocat plaidant Me Thomas HENTZ substituant Me Patrick MARES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0035





INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Mars 2014 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Dominique ROSENTHAL, Président,

Madame Marie-Claude CALOT, Conseiller,

Madame Isabelle ORSINI, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Natacha BOURGUEIL,



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Statuant sur l'appel interjeté par les consorts [A] contre un jugement rendu le 7 janvier 2013 par le tribunal de grande instance de Nanterre, qui sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :



- constaté le renouvellement au 1er avril 2006 du bail entre les consorts [A] et la société Total Raffinage Marketing portant sur les biens immobilier sis [Adresse 2]) 

- fixé à la somme de 62.786 euros HT et HC par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2006, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées

- dit que les compléments de loyer échus et impayés porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance depuis le 1er avril 2006

- débouté les consorts [A] de leur demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné les consorts [A] aux dépens incluant les frais d'expertise judiciaire. 



*



Faisant suite à divers baux successifs renouvelés et à une procédure judiciaire en fixation du prix du bail, les consorts [A], par acte sous seing privé en date des 19 juin et 5 juillet 2004, ont renouvelé au profit de la société Total France, le bail commercial portant sur un terrain de 890 m2 ( avec rez-de chaussée et deux sous-sols) sis [Adresse 2]) et sur lequel ont été édifiées des constructions à usage de station service pour une durée de 9 années à effet rétroactif au 1er janvier 1996, moyennant un loyer annuel en principal de 50.258,17 euros (329.672 francs) tel que fixé par jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 18 juin 1999, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Versailles en date du 30 mai 2002.





Selon le bail, les locaux sont destinés à l'exploitation d'une station-service avec poste de distribution de carburant, vente au détail d'huiles et de combustibles liquides, lavage et graissage des voitures, contrôle technique des véhicules, vente d'accessoires et de pneumatiques pour automobile et selon la convention, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires pendant la durée du bail, incombent au locataire.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 janvier 2006, la société Total France a sollicité le renouvellement du bail pour le 1er avril 2006 aux mêmes conditions que le bail renouvelé.

Faisant suite à leur mémoire préalable signifié le 17 mars 2008, les consorts [A] ont par acte du 21 avril 2008, fait assigner la société Total France, en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 122.000 euros TTC selon la valeur locative, toutes les autres clauses du bail étant inchangées.

Par jugement avant-dire droit en date du 22 juin 2009, le juge des loyers commerciaux a ordonné une consultation écrite confiée à M. [Q], expert et fixé le montant du loyer provisionnel dû par la société Total France, devenue la société Total Raffinage Marketing pendant la durée de l'instance, à celui du loyer en cours.

L'expert a déposé son rapport daté du 4 octobre 2011 aux termes duquel il estime le montant du loyer à la valeur locative à la somme de 107.000 euros par an à compter du 1er avril 2006, le loyer plafonné s'établissant à la somme de 62.786 euros.





*





Vu les dernières écritures en date du 3 mars 2014 des consorts [A], appelants;



Vu les dernières écritures en date du 19 février 2014 de la société Total Raffinage Marketing, intimée ; 



Vu l'ordonnance de clôture en date du 13 mars 2014 ;



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux conclusions déposées par les parties qui développent leurs prétentions et leurs moyens.







MOTIFS DE LA DECISION



- Sur la sommation de communiquer délivrée par les consorts [A]



Considérant que ce moyen n'étant pas repris dans le dispositif des conclusions des appelants, la cour le rejettera ;



- Sur les surfaces non pondérées



Considérant qu'il convient de dire que les surface non pondérées sont de 1.509,10 m2, du fait que l'expert a omis de prendre en compte 22,5 m2 ;

 

- Sur le déplafonnement du loyer commercial renouvelé au 1er avril 2006



Considérant que les consorts [A] qui poursuivent l'infirmation du jugement et qui demandent de fixer le loyer du bail renouvelé à un montant annuel de 107.000 euros par an en principal en alléguant une modification notable des facteurs locaux de commercialité à [Localité 4] devant entraîner le déplafonnement du loyer en renouvellement, estiment que le coefficient d'abattement retenu par l'expert de 7 % doit être validé et qu'en incluant le montant de l'impôt foncier, non pris en compte par l'expert, le coefficient d'abattement est de 12,52 %, précisent que la surface réelle des locaux est de 1.531,60 m2, demandent d'homologuer le rapport d'expertise sur les surfaces, font valoir que l'augmentation du volume des cuves de carburants, donc de la capacité de stockage de la station-service, constitue une amélioration qui doit entraîner un déplafonnement du loyer commercial, que les cuves sont des immeubles par destination qui deviennent la propriété des bailleurs et sont donc parfaitement accessibles, soulignent que lors d'une précédente expertise, l'expert en 1989 (Mme [E]) avait donné une valeur locative aux cuves de même que l'expert [X] en 1998, que le bail renouvelé au 1er avril 2006 est le second bail faisant suite à l'augmentation du volume des cuves, que désormais le volume des cuves est de 115.000 litres, que les travaux sur les cuves constituent des améliorations qui sont destinées à améliorer la gestion de la station-service (amélioration des conditions de vente des carburants, soit une augmentation de 22,5 % de 1996 à 2006) et soutiennent que le caractère monovalent des locaux peut être retenu;



Que la société intimée qui conclut à la confirmation du jugement, réplique qu'il n'y a pas lieu à déplafonnement à défaut de modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article L.145-34 du code de commerce depuis l'origine du bail expiré puis tacitement reconduit et en l'absence de monovalence des locaux, que suite à la fermeture de l'ancienne station Elf en 2003, il n'y a pas eu augmentation des litrages au profit de la concluante, que la consommation de carburant a baissé depuis 2005, que la capacité de stockage des cuves n'a pas été modifiée depuis 1991, date de la dernière installation d'une cuve de carburant, qu'elle conteste les pondérations opérées par l'expert au titre de la surface des locaux et demande à la cour de retenir 336, 85 m2 comme total des surfaces pondérées, souligne que le bail contient des clauses exorbitantes qui doivent conduire à l'application d'un abattement de 20 % pour transfert de charges, qu'elle réfute les motifs retenus par l'expert à l'appui du déplafonnement, qu'elle estime que l'installation de nouvelles cuves au cours du bail précédant le cours du bail échu ne constitue pas une amélioration notable des caractéristiques de la station-service faisant accession (cuves enterrées qui sont des éléments d'équipement), qu'elle oppose la prescription en application de l'article L.145-60 du code de commerce, qui est une fin de non-recevoir qui peut être proposée en tout état de cause, de l'action du bailleur à invoquer la mise en place d'une nouvelle cuve en 1991 comme motif de déplafonnement, s'agissant seulement d'une évolution des modes de livraison pour une optimisation de la distribution, objectant que le chiffre d'affaire n'est pas un élément de la valeur locative et concluant que la preuve par le bailleur d'une modification des facteurs locaux de commercialité, notable et ayant une incidence sur le commerce considéré n'est pas rapportée ;



Que subsidiairement, elle demande de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur de 53.188,61 euros HT et hors charges, soit après abattement de 20 % pour clauses exorbitantes à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 42.550,89 euros et à titre infiniment subsidiaire, demande d'appliquer un abattement pour clauses exorbitantes de 20 %, soit une valeur locative HT et HC annuelle de 85.600 euros HT HC, faisant remarquer que lors des précédents renouvellements, l'expert [E] avait retenu un taux d'abattement de 20 % et l'expert [X], un taux de 18 % ;



 Considérant que l'expert a conclu son rapport de la façon suivante :



A notre avis pour un renouvellement au 1er avril 2006 :

- résultant des améliorations et de la modification des caractéristiques apportées aux lieux loués, de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et de la monovalence des locaux, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et la fixation du loyer à la valeur locative me semble pouvoir être retenu

- la valeur locative peut être appréciée à un montant arrondi à 107.000 euros avant éventuelle prise en compte de l'impôt foncier

-le loyer plafonné s'établit à 62.786 euros



Considérant que l'expert retient une modification des caractéristiques des locaux au regard du changement d'affectation des différentes surfaces, qu'il précise que l'abandon de l'activité de formation a entraîné pour une importante partie des sous-sols, une désaffection de ces surfaces, ce qui ne me semble pas constituer une modification des caractéristiques des lieux loués, qu'il ajoute qu'en revanche, la fin de l'activité du petit entretien automobile a entraîné la condamnation de la baie de graissage qui a été transformée en réserve pour la boutique, ainsi que la fermeture de la seconde boutique située à droite des pistes de distribution de carburant et sa transformation en locaux d'exploitation. Tout cela me semble pouvoir démontrer une modification des caractéristiques des locaux ; 



Qu'il convient de préciser que la modification de l'affectation des locaux a été réalisée par la société intimée ; 



Que selon l'expert, de nouvelles cuves auraient été installées au cours du bail précédant le cours du bail échu, faisant passer la capacité de stockage de 75.000 litres à 115.000 litres, soit une augmentation de capacité de 53 % ;



Qu'il ajoute qu'on pourrait considérer que cette augmentation très importante de la capacité de stockage de carburant de cette station service constituerait une amélioration notable des caractéristiques des lieux loués faisant accession lors du présent renouvellement et entraînant la fixation du loyer à la valeur locative ;



Que les travaux sur les cuves ayant été réalisés en 1991, la société intimée objecte à bon droit la prescription de ce motif de déplafonnement invoqué par les bailleurs ;



Que s'agissant de la modification des facteurs locaux de commercialité durant la période du bail échu, l'expert se réfère à deux critères : la densité urbaine de l'environnement qui va conditionner la clientèle locale potentielle et le trafic automobile face à l'établissement qui va conditionner le flux de chalandise, qu'il note en particulier au titre des effets indicatifs, une augmentation des constructions neuves et de la population, la fermeture de la station-service Elf située en amont des lieux loués en 1993 au [Adresse 4] ;



Qu'en revanche, l'expert retient le caractère monovalent des lieux loués s'agissant de locaux comportant en rez-de-chaussée, une vaste surface de circulation des véhicules et deux niveaux de sous-sol dont la plus grande partie est inutilisée et désaffectée avec en outre, des cuves de stockage de carburants et une fosse de graissage, soulignant que l'activité de formation ne me semble pas faire partie de la destination autorisée au bail, que de toute manière, cette activité ne nécessite aucune installation spécifique, que les espaces qui avaient été affectés à cette activité sont actuellement inutilisés et désaffectés et pourraient constituer des réserves en sous-sol, concluant pour retenir le caractère monovalent, que ces locaux ne pourraient recevoir d'autres activités commerciales sans transformation onéreuse ;





Que le caractère monovalent implique que les locaux ont été construits ou aménagés en vue d'une seule utilisation et qu'ils ne peuvent être affectés à une autre activité sans des travaux de transformation importants et coûteux, ce qui est le cas en l'espèce, le bail mentionnant au niveau 1- rez de chaussée : piste de distribution couverts par un auvent, côté Nord-Est : un bureau bureautique avec réserves et sanitaires, une baie de lavage- une baie technique avec fosse de graissage, côté Sud-Ouest : une boutique avec un étage partiel, un bloc sanitaire et sas ;



Qu'en effet, eu égard à ces aménagements spécifiques et à la configuration des surfaces louées, il est manifeste que l'affectation à un commerce autre ne pourrait être facilement réalisée sans transformations importantes et onéreuses, comme le relève l'expert en page 56 de son rapport, étant souligné que selon les clauses du bail, la société locataire ne pourra ni sous-louer en totalité ou en partie, les locaux objet du bail, ni céder son droit au bail, si ce n'est à un successeur dans son commerce ;



Qu'il convient de rappeler que la monovalence des locaux doit s'apprécier au regard de l'objet du bail qui est en l'espèce, l'exploitation d'une station-service avec poste de distribution de carburant, vente au détail d'huiles et de combustibles liquides, lavage et graissage des voitures, contrôle technique des véhicules, vente d'accessoires et de pneumatiques pour automobile et non au regard de la description des locaux qui prévoit dans les sous-sols une salle de formation, une salle de démonstration et une réserve école comme le prétend la société intimée, alors que l'abandon de l'activité de formation notée par l'expert a entraîné pour une importante partie des sous-sols, une désaffection de ces surfaces ;



Que la circonstance que les stations-service soient soumises à la réglementation sur les installations classées soumises à déclaration (article L.512-1 du code de l'environnement) prévoyant en particulier des obligations en matière de dépollution, corrobore l'analyse faite par l'expert qui retient le caractère monovalent des locaux loués, peu importe que ce caractère ait été écarté par la cour de céans dans son arrêt confirmatif du 30 mai 2002 s'agissant du bail du 2 avril 1990, eu égard à l'évolution des textes normatifs régissant les installations classées et la prévention de la pollution ;



Mais considérant, dès lors que la location présente un caractère monovalent, le plafonnement institué à l'article L.145-34 du code de commerce est exclu ;



Qu'à défaut d'usage particulier dans la branche d'activité considérée, le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative ;



Qu'en conséquence, il convient par réformation du jugement entrepris, de dire qu'il y lieu à déplafonnement du loyer commercial comme en convient l'expert, de fixer à 107.000 euros par an en principal avant prise en compte de l'impôt foncier, le loyer en renouvellement au 1er avril 2006 pour les locaux litigieux, de condamner la société intimée au paiement des intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2008, date de signification du mémoire des bailleurs ;



- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Considérant qu'il sera alloué une indemnité de procédure au profit des appelants;



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions



Statuant à nouveau,



Vu le rapport d'expertise de M. [Q]



CONSTATE que la SA Total Raffinage Marketing accepte le principe d'un bail renouvelé au 1er avril 2006 pour une durée de 9 ans



HOMOLOGUE le rapport d'expertise sur les surfaces



DIT que les surfaces non pondérées sont de 1.509,10 m2





DIT que la monovalence des locaux doit être retenue et qu'il y a donc déplafonnement du loyer commercial



FIXE à 107.000 euros par an en principal avant prise en compte de l'impôt foncier, le loyer en renouvellement au 1er avril 2006 pour les locaux commerciaux à usage de station-service situés [Adresse 2] (92), toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées 



CONDAMNE la SA Total Raffinage Marketing à payer à Mme [J] [A] veuve [D] et à M. [O] [A] ladite somme ainsi que les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 17 mars 2008, date de signification de leur mémoire



Y ajoutant,



CONDAMNE la SA Total Raffinage Marketing à payer à Mme [J] [A] veuve [D] et à M. [O] [A] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile



REJETTE toute autre demande



CONDAMNE la SA Total Raffinage Marketing aux entiers dépens de première instance et d'appel, incluant les frais d'expertise judiciaire de M. [Q], qui pourront être recouvrés par les avocats de la cause, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Dominique ROSENTHAL, Président et par M Alexandre GAVACHE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,