Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 13 mars 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2



ARRET DU 13 MARS 2014



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/21173



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Septembre 2013 -Président du TGI de PARIS - RG n° 13/56581





APPELANTE

 

SNC BM 

Nom commercial : LE FONTANIA 

Société en Nom Collectif au capital de 2.000 euros immatriculée au RCS de Paris 523 508 489 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]





Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistée de Me François MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B 0195





INTIMEE 



SCI MANSARD 

Agissant poursuites et diligences en la personne de sa gerante Madame [I] [V] domiciliée en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Nathalie HERSCOVICI de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assistée de Me Philippe LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : R054





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Frédéric CHARLON, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Frédéric CHARLON, président 

Madame Evelyne LOUYS, conseillère

Madame Michèle GRAFF-DAUDRET, conseillère 



Qui en ont délibéré 



Greffier, lors des débats : Mme Sonia DAIRAIN



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Frédéric CHARLON, président et par Mme Sonia DAIRAIN, greffier. 





ELEMENTS DU LITIGE':



Par acte des 13 février et 15 mars 1991 la société civile immobilière Mansard avait conclu avec les époux [E] un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 2], comportant un sous-sol, un rez-de-chaussée et un étage, pour l'exploitation d'un fonds de commerce de bar, débit de tabac et de vente de produits du Pari mutuel urbain'; 



Lors du renouvellement de ce bail le 3 janvier 2003 au profit de la société J & B, cessionnaire de ce fonds de commerce, il était stipulé que «'les biens immobiliers correspondant à l'appartement du premier étage ['] ont été acquis par la SCI RJ2 Patrimoine ['] et séparés du bail sus analysé'» et que «'cette séparation a diminué le loyer en conséquence. Le bail ne comportant plus désormais que la boutique de rez-de-chaussée et la réserve au sous-sol'».



La société J & B a cédé son bail à la société en nom collectif Le Fontania le 17 février 2003 puis le 17 février 2003 la société R2J Patrimoine a donné en location le premier étage de l'immeuble à cette même société Le Fontania.



Le 8 décembre 2009 celle-ci a conclu une promesse de cession de son fonds de commerce avec M. [B] et M. [T] [W] et il y était rappelé que les lieux comprenaient le rez-de-chaussée et le sous-sol de l'immeuble.



Par acte des 8 et 10 juillet 2010 la société Mansard a donné à bail pour une durée de neuf ans à la société Le Fontania les locaux commerciaux, avec effet rétroactif à compter du 1er janvier 2010, dans lequel il était stipulé que les locaux «'loués comprennent':

- au rez-de-chaussée': une boutique ['],

- au sous-sol': deux caves ['],

- au premier étage': relié à la boutique par un escalier intérieur, un appartement composé de': entrée sur escalier de l'immeuble dont une partie forme la réserve de tabac, deux pièces donnant sur cour et une troisième donnant [Adresse 4], W.C. et salle de bain'».



Ce même 8 juillet 2010 la société Le Fontania a cédé son fonds de commerce à la société en nom collectif BM par un acte qui reprend, à la rubrique consacrée aux «'déclarations du vendeur'», une désignation des locaux identique à celle figurant dans l'acte conclu entre la société Mansard et la société Le Fontania.



Le 4 mars 2013 la société Mansard a fait délivrer à la société BM un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le bail pour paiement de la somme de 11.985,90 euros au titre des loyers et charges impayés puis a assigné cette société devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris pour obtenir, notamment, la constatation de l'acquisition de ladite clause résolutoire, l'expulsion de l'occupante et sa condamnation au paiement de sommes à titre de loyers, clause pénale et indemnités d'occupation. 



Par ordonnance en date du 23 septembre 2013 par laquelle le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a'notamment :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre la société Mansard et la société BM le 5 avril 2013,

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société BM et de tout occupant de son chef, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier,

- fixé une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, taxes, charges et accessoires,

- condamné la société BM au paiement de la somme provisionnelle de 20.251,35 euros au titre des loyers, charges et accessoires et indemnité d'occupation impayés au 30 juin 2013,

- condamné la société BM aux dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



La société BM a interjeté appel de décision le 4 novembre 2013 et par conclusions du 4 février 2014 elle demande':

- d'infirmer la décision entreprise,

- d'annuler l'assignation délivrée par la société Mansard,

- de d'écarter les demandes de la société Mansard pour défaut d'intérêt à agir,

- de dire n'y avoir lieu à référé en raison d'une contestation sérieuse,

- d'autoriser la société BM à verser sur un compte Carpa les loyers issus du bail litigieux, jusqu'à une décision définitive sur le fond,

- de condamner la société Mansard aux dépens et au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions du 27 janvier 2014 la société Mansard demande':

- de confirmer l'ordonnance du juge des référés,

- de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 4 avril 2013 et d'ordonner l'expulsion de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et la séquestration des meubles,

- de condamner la société BM à lui payer par provision la somme de 10.576,78 euros arrêtée au 1er juin 2013, pour loyers et charges arriérés,

- de condamner la société BM à lui payer par provision la somme de 1.057,67 euros à titre de clause pénale,

- de condamner la société BM à lui payer par provision la somme mensuelle de 5.304,28 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail

- de débouter la société BM de ses demandes,

- de la condamner aux dépens et au paiement de 2.000 euros en application des dispositions - de l'article 700 du code de procédure civile. 





SUR QUOI LA COUR ; 



Sur la demande d'annulation de l'assignation du 6 juin 2013



Considérant que la société en nom collectif [N] a fait assigner la société en nom collectif BM le 6 juin 2013 pour voir constater la résiliation du bail les liant, ordonner l'expulsion de l'occupant et obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes à titre de loyers, charges, clause pénale, indemnités d'occupation et en remboursement des frais irrépétibles ;



Qu'il était indiqué dans cette assignation que le siège social de la société Mansard se trouvait à [Localité 2] (Alpes-Maritimes) [Adresse 1], ce qui correspond effectivement au siège social figurant sur un extrait K bis du 1er septembre 2013'; 



Que cependant la société BM produit une sommation du 28 mai 2013 et deux assignations des 7 août 2013 et 1er octobre 2013 instrumentées à sa demande à l'encontre de la société Mansard et qui n'ont pu être délivrées que selon les formalités prescrites à l'article 659 du code de procédure civile, l'huissier de justice ayant précisé dans ses procès-verbaux que, «'sur place, aucun renseignement positif n'a pu être trouvé au nom de la SCI pas plus qu'au nom de sa gérante, Madame [V], mis à part du courrier PTT au nom de la gérante'», que «'personne n'a pu valablement renseigner le clerc'», qu'en outre «'aucun renseignement n'a pu être obtenu sur les divers annuaires téléphoniques'», que le nom de la société Mansard «'ne figure nulle part (boite aux lettres, interphones, sonnettes)'»';



Considérant qu'il ressort de ces éléments qu'il n'existe aucune trace d'activité ou même simplement de présence de la société Mansard à l'adresse censée être celle de son siège social et que cette société n'établit pas qu'à ce jour cette situation a été modifiée, si bien que le caractère fictif de ce siège social est avéré';



Que néanmoins, cette circonstance n'est pas en elle-même une cause de nullité de l'acte, et qu'il importe que l'appelante prouve qu'elle en a subi un grief, dans la mesure où il s'agit d'un simple vice de forme';



Qu'en l'espèce la société BM se contente de prétendre, en premier lieu, que l'irrégularité commise par la société Mansard constitue une violation délibérée de la loi et, en second lieu, que le vice retenu rendra impossible l'exécution des décisions dans l'instance qu'a engagée par ailleurs la société BM devant le juge du fond, ainsi que la mise en 'uvre d'éventuelles mesures conservatoires';



Que cependant ces faits concernent des procédures distinctes de l'instance dont la cour est saisie, et qu'ils ne constituent donc pas des griefs qui entraveraient l'exercice des droits de la société BM dans le cadre de la présente procédure, si bien que l'exception de nullité doit être rejetée';





Sur la fin de non-recevoir



Considérant que la société BM prétend que la société Mansard n'établit pas être propriétaire des locaux litigieux et que celle-ci n'a donc pas intérêt à agir';



Mais considérant que, dans ses dernières conclusions, la société Mansard ne fait pas reposer ses demandes sur une prétendue qualité de propriétaire des locaux situés au sous-sol, au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble, mais qu'elle se prévaut seulement de sa qualité de bailleur du sous-sol et du rez-de-chaussée occupés par la société BM'et justifie donc d'un intérêt à obtenir les condamnations sollicitées ;



Qu'en outre l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et qu'il est dès lors indifférent, au stade de l'examen de la fin de non-recevoir, de déterminer si la société Mansard a sciemment inclus, dans les biens donnés en location, l'étage sur lequel elle n'avait aucun droit';



Qu'il convient en conséquence de rejeter cette fin de non-recevoir et de déclarer recevables les prétentions de la société Mansard';





Sur le bien-fondé des demandes de la société Mansard



Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article 809 du code de procédure civile que l'existence d'une contestation sérieuse ne fait pas obstacle à ce que le juge des référés prescrive les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite';



Considérant que dans le bail renouvelé entre la société Mansard et la société J & B le 3 janvier 2003, les parties avaient bien précisé que les locaux objets du contrat ne comprenaient plus le premier étage vendu à un tiers';



Qu'en revanche, l'acte de renouvellement du bail entre la société Mansard et la société Le Fontania en date des 8 et 12 juillet 2010 désigne les lieux comme comprenant non seulement le sous-sol et le rez-de-chaussée, mais aussi le premier étage, dans les termes qui figuraient dans l'acte initial des 13 février et 15 mars 1991';



Qu'il s'agissait manifestement d'une erreur matérielle ensuite reprise dans l'acte de cession de fonds de commerce du 8 juillet 2010 entre la société Le Fontania et la société BM, mais que cette erreur n'a pu tromper cette dernière puisque les deux personnes qui ont signé cet acte, au nom de la société BM en cours d'immatriculation, étaient M.[B] et M. [T] [W], déjà signataires de la promesse de cession du 9 décembre 2009, laquelle stipulait expressément que le droit au bail procédait de l'acte de renouvellement du 3 janvier 2003 et que les lieux objets de la convention comprenaient le rez-de-chaussée et le sous-sol de l'immeuble, sans aucune référence au premier étage'; que par ailleurs le montant du loyer déterminé dans le bail renouvelé des 8 et 12 juillet 2010 était en tous points identique à celui figurant dans cette promesse du 9 décembre 2009';



Que dès lors la société BM ne saurait s'opposer en référé à l'application de la clause résolutoire insérée dans le bail et à toutes ses conséquences';



Considérant que le commandement du 4 mars 2013 portait sur la somme principale de 11.985,90 euros et que selon l'attestation de son expert-comptable, la société BM n'a rien payé à la bailleresse entre le 27 novembre 2012 et le 11 juin 2013, c'est-à-dire que le montant visé dans le commandement n'a pas été suivi d'un paiement même partiel dans le délai d'un mois imparti le 4 mars 2013'; que le bail a été résilié de plein droit';



Que le maintien dans les lieux de l'occupant devenu sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin par une expulsion selon les modalités prévues dans le dispositif de l'ordonnance du premier juge qui sera confirmée sur ce point';



Que de même la société BM est redevable, pour la durée de cette occupation des locaux sans droit ni titre, d'une indemnité selon les modalités fixées par le juge des référés';



Que le montant non sérieusement contestable des sommes dues à ce jour, au regard du décompte produit par la société Mansard, s'élève ainsi à la somme de 10.576,78 euros pour les loyers et charges arrêtés au 1er juin 2013 et de 5.304,28 euros au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la date de résiliation du bail, sommes que la société BM sera condamnée à verser à titre de provision';



Considérant que le pouvoir du juge du fond de modifier les indemnités conventionnelles, telle une clause pénale, n'exclut pas celui du juge des référés d'allouer une provision quand la dette n'est pas sérieusement contestable ; que le bail liant les parties stipule qu'en cas de retard dans le paiement de toutes sommes exigibles au terme du contrat sera majorée de 10% à titre de clause pénale';



Que l'ordonnance de référé sera donc infirmée sur ce point' et qu'une une somme provisionnelle de 1.057,67 euros sera allouée au titre à la société Mansard au titre de la clause pénale';



Considérant que pour sa part la société BM sera déboutée de ses demandes et sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';





PAR CES MOTIFS'





DÉBOUTE la société BM de son exception de nullité de l'assignation du 6 juin 2013';



LA DÉBOUTE de sa fin de non-recevoir tirée d'un défaut d'intérêt à agir de la société Mansard';



DÉBOUTE la société BM de ses autres demandes';



CONFIRME l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris le 23 septembre 2013 sauf sur le montant de la provision et en ce qu'elle rejette la demande en paiement d'une provision au titre de la clause pénale';



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés':



CONDAMNE la société BM à payer à la société Mansard par provision la somme de 10.576,78 euros arrêtée au 1er juin 2013, pour loyers et charges arriérés, la somme de 1.057,67 euros à titre de clause pénale et la somme mensuelle de 5.304,28 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail soit le 5 avril 2013';



Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile':



CONDAMNE la société BM aux dépens';



LA CONDAMNE à payer à la société Mansard la somme de 2.000 euros';



ACCORDE à la SELARL 2 H Avocats le bénéfice du recouvrement direct des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision';







LE GREFFIER, 

LE PRÉSIDENT,