Cour d'Appel · 1re Chambre B — 22 mai 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 22 MAI 2014

DT

N° 2014/337 













Rôle N° 13/10732







[T] [B]





C/



[H] [P]

[Q] [C]

CAISSED'EPARGNEETDE PREVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE

SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE & FINANCES

SA GENERALI ASSURANCE IARD







Grosse délivrée 

le :

à :



SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ



Me Thomas D'JOURNO





Me Fabien BOUSQUET



Me Mathieu JACQUIER



SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD 



Me Guy JULLIEN



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 09 Avril 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 09/04609.



APPELANT



Monsieur [T] [B]

né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 2] (13), 

demeurant [Adresse 3]



représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , assistée de Me Michel ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE.



INTIMES



Maître [H] [P], Notaire 

[Adresse 4]



représenté et assisté de Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me DELESTRADE avocat au barreau de MARSEILLE



Monsieur [Q] [C] né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 2] (13), 

demeurant [Adresse 2]



représenté et assisté de Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Damien NOTO, avocat au barreau de MARSEILLE



CAISSED'EPARGNEETDE PREVOYANCE PROVENCE ALPES CORSE dont le siège social est sis [Adresse 7]

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié.



représentée et assistée de Me Mathieu JACQUIER, avocat au barreau de MARSEILLE



SAS IMMOBILIERE PATRIMOINE & FINANCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]



représentée par la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE



SA GENERALI ASSURANCE IARD, 

dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par son directeur y demeurant.



représentée par Me Guy JULLIEN, avocat au barreau de MARSEILLE,assistée de Me Marie-Lise COMOLET de la SCP COMOLET MANDIN, avocat au barreau de PARIS.





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 09 Avril 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2014,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



 EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS

 



Par acte reçu aux minutes de Me [P], notaire, le 23 mars 2007, M. [T] [B] a acquis le lot n 5 dans l=ensemble immobilier sis [Adresse 1] soit un appartement au rez de chaussée pour le prix de 114.000 i.



Il était notamment précisé dans l'acte que l'immeuble était inclus dans un périmètre de restauration immobilière et que l'acquéreur déclarait se substituer dans tous les droits et obligations du vendeur concernant les travaux de restauration.



Arguant de ce qu'il n'a découvert que par une lettre de la mairie du 5 novembre 2008 que le bien avait fait l'objet d'un arrêté de péril, M. [T] [B] a fait assigner le 23 mars 2009 la société Immobilière Marseille Provence et la caisse d=épargne et de prévoyance, et le 27 mai 2009 M. [Q] [C], aux fins d=obtenir la résolution de la vente et la résolution du contrat de prêt sur le fondement de l=article 1641 du code civil. 



M. [T] [C] a fait appeler en la cause le 30 août 2011 la compagnie Generali Assurances IARD, assureur de la responsabilité civile professionnelle du syndic.



Par jugement contradictoire en date du 9 avril 2013, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- ordonné la révocation de l=ordonnance de clôture et prononcé la clôture à l=audience,

- constaté que l=exploit introductif d=instance a été publié le 1er mars 2010 auprès de la conservation des hypothèques et que 1'action est recevable au regard de 1'application du décret du 4 janvier 1955,

- dit que l=action en nullité de la vente pour cause de vices cachés est prescrite,

- débouté M.[B] de sa demande en nullité de la vente fondée sur le dol,

- dit qu=en conséquence les demandes en nullité du contrat de prêt consenti par la caisse d=épargne et de prévoyance sont sans objet,

- dit qu=aucune faute n=est reprochable à Me [P], notaire, dans la rédaction de l=acte de vente,

- mis Me [P] hors de cause,

- dit que M.[C] a commis une faute en n=informant pas son acheteur M. [B] de l=existence de l=arrêté de péril frappant l=immeuble,

- dit que la société Immobilière Patrimoine et Finances a commis une faute en n=informant pas le notaire de l=arrêté de péril frappant l=immeuble,

- condamné M. [C], relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 % à payer à M. [B] la somme de 36.000 i au titre de la perte de loyers,

- condamné M. [C] relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 % à payer à M. [B] la somme de 8.000 i au titre de son préjudice moral, 

- dit qu=il n=est pas établi que la société Generali ait été l=assureur de la société Immobilière Patrimoine et Finances à la date à laquelle la faute du syndic a été commise 

- mis la société Generali hors de cause,

- condamné M. [C] à payer la somme de 2.500 i au titre de l=article 700 du code de procédure civile à la société Generali,

- condamné M. [C], relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances

à hauteur de 50 % , à payer à M.[B] la somme de 2.500 i au titre de l=article 700 du code de procédure civile, ainsi qu=à Me [P], notaire à [Localité 1] ainsi qu=à la caisse d=épargne et de prévoyance Provence Alpes Corse,

- condamné M.[C], relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 %, aux dépens qui pourront être recouvrés par en application de l=article 699 du code de procédure civile, aux offres de droit,

- ordonné l=exécution provisoire.



Le tribunal a retenu que : 

- l'assignation a été publiée,

- M. [B] reconnaît que le notaire a attiré son attention sur le fait que l'immeuble est situé dans un périmètre de restauration mobilière, que si les travaux de réhabilitation prescrits n'étaient pas réalisés avant le 23 septembre 2007, il pourrait être procédé à l'expropriation de l'immeuble, travaux dont M. [B] avait connaissance du fait de sa participation à la réunion organisée par la SIAREM le 25 mai 2007 et au cours de laquelle a été évoqué la question de l'arrêté de péril. 

- sur la garantie des vices cachés, le fait que l'exploit de mars 2009 n'ait pu être délivré est insusceptible d'interrompre la prescription, d'autant qu'il n'est pas justifié que cet exploit ait été publié.

- les vices invoqués par M. [B] ne sont pas établis aux débats dans la mesure où rien n'indique que les fissures en façade auraient existé lors de l'acquisition de l'immeuble en 2007, étant en outre relevé que celui-ci s'est refusé à produire le compte rendu de visite de l'expert mandaté par son assureur et n'a pas sollicité l'expertise judiciaire. 

- sur le dol, la connaissance de l'arrêté de péril est postérieure à la date de l'achat, arrêté de péril dont le vendeur avait connaissance et qui avait pour conséquence l'impossibilité de donner à bail tout l'immeuble. 

- le syndic de copropriété a mal renseigné le formulaire d'usage préalable à la rédaction de l'acte authentique du 23 mars 2007 en répondant négativement à la question « l'immeuble fait-il l'objet d'un arrêté de péril ».

- le notaire ne peut voir sa responsabilité engagée sur le fait qu'il aurait eu connaissance de l'arrêté de péril par une succession ouverte en son étude suite au décès du propriétaire d'un des lots de l'immeuble litigieux, dès lors qu'on ne peut lui reprocher de ne pas avoir souvenance de l'état d'une copropriété dans le cas d'une succession dont il n'avait plus la charge depuis 6 ans.

- il n'est pas établi que la Sté GENERALI, qui produit un contrat d'assurance avec effet au 1er janvier 2010, était l'assureur de la Sté Immobilière Patrimoine et Finance lorsque la faute a été commise.



M. [T] [B] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 23 mai 2013,.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 6 mars 2014, M. [T] [B] demande à la cour d=appel, au visa des articles 1116, 1134, 1147, 1382, 1641 et suivants du code civil, de: 

- écarter les contestations des différents intimes en raison de leur manque de pertinence,

- déclarer recevable et bien fondé l=appel de M. [B] et réformer le décision entreprise,

- juger recevable car non prescrite et fondée l=action en garantie des vices saches de M.[B] à l'encontre de M.[C],

- en conséquence prononcer la résolution de la vente de l=appartement, intervenue le 23 mars 2007 et condamner M.[C] à rembourser à M.[B] le prix de 114.000 i avec intérêts au taux légal à compter de le demande en justice ainsi que la somme de 23.542,51 i au titre des frais qu'il a exposé à l=occasion de cette vente,

- condamner M.[C] à payer à M.[B] la somme de 100.000 i à titre de dommages intérêts en raison du préjudice complémentaire que lui a causé cette résolution,

- juger que du fait de le résolution de la vente, le contrat de financement entre la caisse d=épargne et M [B] est également caduc,

- condamner en tant que de besoin le caisse d=épargne à rembourser à M.[B] les mensualités déjà réglées,

- à titre subsidiaire, 

- juger recevable et fondée l=action en résolution de le vente pour dol de M.[B] à l=encontre de M.[C],

- condamner M.[C] à rembourser à M.[B], le prix de vente de l=appartement d=un montant de 114.000 i avec intérêts eu taux légal à compter de l=assignation et ce au besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires,

- 23.542,51 i au titre des frais et accessoires,

- 100.000 i à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice complémentaire que lui a causé cette résolution,

- juger que la société Immobilière Patrimoine et Finance en qualité de syndic et Me [P] notaire, ont concouru à la réalisation du préjudice subi par M.[B],

- en conséquence les condamner solidairement avec M.[C] à payer à M.[B] la somme de 100.000 i à titre de dommages intérêts ainsi que 10.000 i au titre de leur résistance abusive,

- les condamner sous la même solidarité eu paiement de la somme de 5.000 i au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en annuel,

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appe1, ces derniers avec distraction au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO.



M [B] fait valoir que :

- le rapport de la SIAREM ne fait pas mention d'un arrêté de péril et les documents adressés au syndic ne font pas apparaître d'urgence particulière à consolider le plafond de l'appartement. Le point de départ de la prescription correspond donc à la lettre adressée par la mairie en 2008. Il y a donc lieu de prononcer la résolution de la vente ainsi que du contrat de financement.

- subsidiairement, alors qu'il connaissait l'arrêté de péril, M. [C] ne l'en a pas informé, ce qui constitue une réticence dolosive. 

- la perte de loyer courant depuis février 2008, il est légitime de lui allouer à ce titre une somme totale de 150 000 € qui doit être également supportée par le syndic de copropriété qui a permis par sa carence la réalisation de cette man'uvre dolosive.

- le notaire ne peut faire valoir qu'il ne lui était pas possible compte tenu du nombre d'actes traités par son étude de connaître l'existence de l'arrêté de péril.

- le tribunal a été influencé pour limiter l'indemnité, par le fait que l'arrêté de péril aurait été levé durant l'été 2012 mais le document produit à l'appui n'est pas probant. 



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 13 mars 2014, M. [Q] [C] demande à la cour d=appel de :

- vu les articles 1382 et 1641 et suivants du code civil, 

- vu l=article 1134 alinéa 3 du code civil, 

- vu l=acte de vente du 23 mars 2007 et ses annexes, 

- vu les procès-verbaux établis par la SCP PLAISANT, huissiers de justice à Marseille, des 12, 25, 26 novembre 2009,

- vu l=arrêté de la ville de [Localité 1] du 09 juillet 2012, 

- réformer la décision entreprise,

- juger que les demandes de l=assignation du 27 mai 2009 sont irrecevables comme n=ayant pas été publiées dans le délai de 3 mois (articles 30-5 et 33 du décret 55/22 du 04 janvier 1955),

- à titre principal, 

- concernant l=action en garantie des vices cachés, 

- dans l=hypothèse où la cour estimerait que l=assignation du 27/05/2009 a été régulièrement publiée, juger que seule cette dernière est interruptrice de prescription concernant ses demandes et notamment l=action en résolution sur le fondement des vices cachés, 

- débouter M.[B] de ses demandes en considération de la clause de non garantie, 

- juger que l=action en vice cachée prescrite et débouter M.[B], 

- juger que la preuve de l=existence d=un vice caché n=est pas rapportée et débouter M.[B], 

- constater que le vice dont se plaint M. [B] a disparu et débouter M.[B], 

- concernant l=action en dol, 

- constater que cette demande n=a été présentée pour la première fois que par conclusions du 10 octobre 2012 et juger que l=action pour dol était alors prescrite, 

- rejeter toute demande fondée sur le dol, 

- débouter M.[B] de l=ensemble de ses demandes et prétentions,

- à titre subsidiaire, 

- condamner solidairement Me [H] [P] et la société Immobilière Patrimoine Finance à l=enseigne Immobilière Marseille Provence, solidairement Avec Generali Assurance à relever et garantir M. [C] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en ce y compris tous les frais accessoires à la vente, les dommages et intérêts éventuellement alloués, les intérêts et accessoire de l=emprunt, 

- condamner M.[B] à la somme de 10.000 i pour procédure abusive, 

- condamner M.[B], Me [P] et Immobilière Marseille Provence à payer aux requérants la somme de 3.500 i au titre de l=article 700 du code de procédure civile ainsi qu=aux entiers dépens distraits au profit Me Fabien BOUSQUET, sous son affirmation de droit. 



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 11 mars 2013, la Compagnie Generali IARD demande à la cour d=appel de :

- confirmer le jugement frappé d=appel lequel a mis hors de cause Generali,

- vu les articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, 

- juger en effet qu'il n'est pas établi que Generali ait été l=assureur du cabinet DELBOY Immobilier au cours de l=année 2007,

- juger qu'il appartient à chaque partie au procès d=apporter aux débats la preuve de ses allégations,

- juger qu'est seulement versée aux débats une attestation "d'assurance agent immobilier" au profit de la société Immobilière Patrimoine Finances avec prise d=effet au 1er janvier 2010,

- juger en conséquence que la Compagnie Generali n'était pas assureur du cabinet DELBOY Immobilier pour l=année 2007,

- rejeter dès lors toute demande de condamnation de la compagnie Generali à garantie formulée par M.[C], la société IPF et Me [P],

- très subsidiairement,

- juger irrecevable à l=encontre de Generali la demande principale en résolution de la vente et en restitution du prix qui ne peut être dirigée que contre le vendeur à l=exclusion de tout tiers,

- juger au surplus et en toute hypothèse que le syndic n'a commis aucune faute et que M.[B] est défaillant dans l=administration de la preuve d'une faute commise par ce dernier qui serait en lien de causalité direct et nécessaire avec le préjudice qu'il prétend subir,

- juger que M. [B] avait une parfaite connaissance de la situation de son bien et que dés lors ses demandes qui ont pour fondement la garantie des vices cachés dans la vente ne sont pas fondées,





- encore plus subsidiairement, 

- juger que si par impossible la cour devait retenir une condamnation quelconque à l=encontre de Generali, celle-ci - à l=instar de la société IPF - entend solliciter la condamnation de Me [P], notaire rédacteur de l'acte, à la relever et garantir de toute condamnation en principal, frais et dépens,

- condamner M. [C] et tout succombant aux entiers dépens d'instance et d'appel et au paiement d'une somme de 5.000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile. 



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 3 mars 2014, Me [H] [P] demande à la cour d=appel de :

- vu les dispositions de l=article 1382 du code civil, 

- à titre principal, 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Marseille en date du 9 avril 2013 en ce qu=il a mis hors de cause Me [H] [P],

- débouter M. [B] de l=intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l=encontre de Me [H] [P] comme étant totalement infondées et injustifiées, 

- débouter la SAS Immobilière Patrimoine et Finances de sa demande de condamnation à être relevée et garantie par me [H] [P] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 

- débouter M. [C] de sa demande de condamnation tendant à être relevé et garanti par Me [H] [P] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- à titre subsidiaire, 

- condamner in solidum M. [C], la la SAS Immobilière Patrimoine et Finances et sa compagnie d=assurance Generali à relever et garantir intégralement Me [P] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre. 

- condamner tout succombant à payer à Me [P] la somme de 3.000 i en application des dispositions de l=article 700 du code de procédure civile, ainsi qu=aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Me Thomas D=JOURNO, avocat.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 14 octobre 2013, la caisse d=épargne et de prévoyance Provence Alpes Corse demande à la cour d=appel de :

- vu les articles 1134 du code civil,

- dire qu'en l'état des débats la preuve des prétendues man'uvres et de la volonté de cacher les choses n'est pas rapportée,

- en conséquence, débouter le demandeur de ses demandes d'annulation,

- subsidiairement, en cas d'annulation de l'acte authentique de prêt reconventionnellement,

- vu les articles 2241 et suivants du code civil,

- ordonner le remboursement par M.[B] des sommes mises à sa disposition soit la somme de 151.200i,

- vu les articles 1382 du code civil,

- condamner tout succombant à rembourser la caisse d=épargne le montant des intérêts contractuels qu'elle sera tenu de rembourser à l'emprunteur, et les sommes de 18.154,21 i portant intérêts au taux de 7,50 % conformément aux clauses contractuelles et depuis la déchéance du terme en date du 18 février 2011,

- condamner tout succombant à relever et garantir la caisse d=épargne des sommes qu'elle devra rembourser au titre des intérêts payés par M [B] à chaque échéance qu'il a réglée,

- juger que tant que les parties n'auront pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de la convention annulée, la garantie détenue par la caisse d=épargne devra être maintenue conformément la jurisprudence de la Cour de cassation (3ème Civ. du 5 novembre 2008, N 07-17 357),

- condamner tous succombants au paiement de 2.500i au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distrait au profit de la SCP JACQUIER et associes représentée par Me Bernard JACQUIER, avocat.







Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 21 octobre 2013, la SAS Immobilière Patrimoine et Finances demande à la cour d=appel de :

- vu l=article 1382 du code civil, 

- réformer le jugement en ce qu=il a considéré que la SAS Immobilière Patrimoine et Finances pouvait voir sa responsabilité engagée,

- juger que la SAS Immobilière Patrimoine et Finances n=a commis aucune faute,

- juger que M. [B] était parfaitement informé au moment de la vente de l=existence de l=arrêté de péril litigieux,

- juger que le préjudice invoqué par ce dernier ne présente aucun lien direct avec le syndic de copropriété,

- juger que les conditions d=application de l=article 1382 du code civil ne sont pas remplies,

- mettre la SAS Immobilière Patrimoine et Finances hors de cause sans frais et dépens,

- débouter M.[B] et M.[C] de l=ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et appel en garantie,

- subsidiairement, dans l=hypothèse où la cour serait amenée à confirmer le jugement entrepris et à entrer en voie de condamnation à l=encontre du syndic,

- condamner Me [P], notaire, à relever et garantir la SAS Immobilière Patrimoine et Finances de tout condamnations,

- à titre infiniment subsidiaire, dans l=hypothèse où la cour serait amenée à entrer en voie de condamnation à l=encontre du syndic, et à rejeter la demande dirigée contre Me [P], notaire, 

- condamner la société Generali, assureur de la SAS Immobilière Patrimoine et Finances à relever et garantir cette dernière de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- condamner tout succombant au paiement d=une somme de 3.000 i sur le fondement de l=article 700 du code de procédure civile,

- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont ceux d=appel distraits au profit de la SCP ERMENEUX CHAMPLY LEVAIQUE, avocats.



L=instruction de l=affaire a été déclarée close le 2 avril 2014. 





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité de l'assignation du 27 mai 2009 



Attendu que l'assignation tendant à la résolution de la vente a été délivrée le 27 mai 2009 et publiée à la conservation des hypothèques 1er mars 2010, soit au delà du délai de trois mois prévu à l'article 33 du décret du 4 janvier 1955 ;



Mais attendu que le défaut de publication d'une demande tendant à l'annulation d'une vente immobilière constitue une fin de non recevoir qui peut être régularisée avant que le juge statue, conformément aux dispositions de l'article 126 du nouveau Code de procédure civile, aucune déchéance n'étant par ailleurs édictée pour l'accomplissement de la formalité de publication ; 



Qu'ainsi, la demande est recevable dès lors que la régularisation est intervenue avant que le tribunal ne statue ;



Sur la garantie des vices cachés



Attendu que le vice caché invoqué par M. [B] au soutien de l'action engagée à titre principal, est constitué par l'arrêté de péril dont M. [C] ne l'aurait pas informé ; 



Attendu que par arrêté municipal de péril ordinaire en date du 17 juin 2004, la copropriété a été mise en demeure de réaliser la reprise totale de la charpente et de la couverture, la reprise des plafonds du troisième étage et la mise en conformité des installations de gaz et d'électricité ;



Qu'à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2004, présidée par M. [C], après que le syndic ait fait savoir à l'assemblée que les travaux de restauration, suite à l'expertise judiciaire, ne pourront être effectués que si la totalité des provisions appelées est réglée, les copropriétaires se sont engagés à régler leur solde et ont décidé de prendre en charge, à titre d'avance, la quote-part de travaux d'un copropriétaire défaillant ; 



Que par résolution unique, l'assemblée générale ordinaire des copropriétaire du 3 juin 2005, présidée par M.. [C], a voté une enveloppe supplémentaire de 18 000 € (complément de travaux et assurances) après avoir fait le point sur les travaux en cours et a fixé une réunion pour réception de travaux définitive le 10 juin 2005 ;



Que suivant procès-verbal du 10 juin 2005, le syndic Delboy Immobilier a réceptionné les travaux, sans réserve ; qu'au vu toutefois dudit procès-verbal, les travaux en question se sont limités à la réfection de la toiture et de la cage d'escalier ;



Que lors de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2006, à laquelle M. [C] était absent et non représenté, les travaux de réhabilitation de l'immeuble n'ont été évoqué qu'à l'occasion de l'approbation des comptes et uniquement pour rappeler que l'avance de trésorerie a été faite pour pallier la carence du copropriétaire défaillant « au moment de l'exécution des travaux de réhabilitation de l'immeuble » ;



Attendu qu'il résulte de l'arrêté municipal en date du 9 juillet 2012, que la mainlevée de l'arrêté de péril ordinaire du 17 juin 2004 a été donné en considération d'une part, des travaux de toiture et cage d'escalier réceptionnés en 2005 et d'autre part, en considération de travaux de reprise du plancher du troisième étage effectués par l'entreprise DI SALVO « qui a attesté par courrier du 15 juin 2012 avoir réalisé cet ouvrage dans les règles de l'art » ;



Que si l'absence de production du procès-verbal de réception des travaux réalisés par l'entreprise DI SALVO, pas plus d'ailleurs que la facture, ne permet pas de dater ces travaux, en tout état de cause, ils n'avaient toujours pas été entrepris le 23 mars 2007, date de la vente entre M. [C] et M. [B], comme cela résulte du courrier en date du 5 novembre 2008 par lequel la ville de la Ciotat informait ce dernier que « les travaux toiture et cage d'escalier ont été effectués et réceptionnés fin avril 2005. Aucune attestation de travaux ne nous a été transmise et la reprise du plancher du 3ème étage n'a pas été faite. La mainlevée de l'arrêté de péril ordinaire n'a donc pu être établie » ; 



Qu'ainsi, seuls les travaux relatifs à la toiture et à la cage d'escalier avaient été effectués avant la vente et aucun des termes du procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire du 10 février 2006, notifié aux copropriétaires absents et non représentés par LRAR, n'était de nature à convaincre M. [C] que tous les travaux de réhabilitation avaient été réalisés et que l'arrêté de péril avait été levé ; que dans le doute, la vente projetée devait être au moins l'occasion pour lui de s'en assurer ;



Qu'aucune pièce ne démontre par ailleurs que M. [B] connaissait l'existence de cet arrêté avant la vente et notamment par la réunion organisée par la SIAREM qui s'est en effet tenue postérieurement ; 



Attendu que M. [C] invoque la prescription de l'action ;



Mais attendu qu'il n'est pas démontré que M. [B] connaissait l'existence de l'arrêté de péril avant la lettre adressée par la mairie le 5 novembre 2008 ; qu'il n'est notamment nullement démontré que la question de l'arrêté péril ait été évoquée lors de la réunion organisée par la SIAREM le 25 mai 2007 ; que la seule pièce relative à cette réunion produite aux débats correspond à un courrier de la SIAREM en date du 6 juin 2007 adressé au syndic et duquel il résulte simplement que M. [B] était présent à cette réunion ; qu'il y est seulement précisé qu'est joint au courrier le devis du BT structure et que DMI Provence était présent ce jour là pour « le relevé de l'existant et dépose des faux plafonds, plan et détails de confortement du plancher (...) » ; que même dans l'hypothèse où les travaux évoqués se rapporteraient à la réfection du plancher litigieux, il n'est pas établi que l'existence de l'arrêté de péril ait été évoquée à cette occasion ;



Que la prescription biennale ne peut donc être opposée à l'action en garantie des vices cachés engagée par assignation du 27 mai 2009 ;



Attendu que conformément à l'article 1641du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connu ;



Que M. [B], qui n'a pas sollicité d'expertise judiciaire, ne démontre pas que l'arrêté de péril rendait l'appartement impropre à l'usage auquel on la destine, c'est-à-dire à l'habitation ; qu'il est relevé sur ce point que l'arrêté de péril n'a pas été assorti d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter les lieux ; qu'aux termes de son PV de constat du 3 avril 2008, l'huissier mandaté par M. [B] n'a d'ailleurs constaté qu'un début d'écaillement de la peinture sur le faux plafond au-dessus de la mezzanine, la présence de quelques microfissures en relevant par ailleurs que le Placoplatre forme un léger ventre vers le sol, ces désordres représentant une surface d'environ 1 m² ; que le procès-verbal de constat établi le 28 janvier 2013, destiné à « établir le caractère inhabitable de l'appartement compte tenu notamment de l'affaissement de la dalle du plancher de l'étage supérieur » se limite à une série de photographies qui n'en rapportent pas la preuve, d'autant que 6 sur les 10 correspondent à la façade extérieure où les fissures relevées sont insuffisantes à démontrer le caractère inhabitable allégué ; 



Que M. [B] n'invoque d'ailleurs nullement l'impropriété de l'appartement à l'habitation mais argue seulement de ce que du fait de l'arrêté de péril, le loyer et les charges dont était redevable la locataire cessaient d'être dus ; 



Que le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en garantie des vices cachés et statuant à nouveau, M. [B] sera débouté des demandes formées sur ce fondement ;



Sur le dol



Attendu qu'au soutien de son action subsidiaire fondée sur le dol, M. [B] invoque également le défaut d'information relatif à l'arrêté de péril ; 



Que le défaut d'information imputable au vendeur sur l'existence d'un arrêté de péril constitue une réticence dolosive ; 



Et attendu que l'action engagée pour la première fois sur le fondement du dol par conclusions du 10 octobre 2012 n'est pas prescrite dès lors qu'il n'est pas démontré, comme déjà développé ci-avant, que M. [B] connaissait l'existence de l'arrêté de péril avant la lettre adressée par la mairie le 5 novembre 2008 ; 



Attendu qu'il est toutefois relevé que M. [B] sollicite au dispositif de ses dernières conclusions la résolution de la vente, non sans préciser dans les motifs desdites conclusions qu'il avait demandé au tribunal de prononcer l'annulation de la vente en l'état du dol commis par son vendeur et qu'il entend dans le cadre de son appel persister dans sa demande «d'anéantissement de l'ensemble de l'opération » ; 



Que le dol commis lors de la conclusion d'un contrat ouvre en effet au contractant qui en a été victime une action en nullité du contrat fondée sur l'article 1116 du Code civil ou (et) une action en responsabilité fondée sur l'article 1382 du Code civil ; 



Que conformément à l'article 1116 susvisé, le dol est une cause de nullité de la convention que s'il est prouvé que les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; 



Qu'une telle preuve n'est pas rapportée par M. [B], lequel se contente d'affirmer, en termes généraux et au seul soutien au surplus de son action en garantie des vices cachés, qu'un appartement frappé d'un arrêté de péril qui interdit de le louer constitue un vice suffisamment grave pour considérer que si l'acquéreur l'avait su, il n'aurait pas donné suite à l'opération ; 





Que M. [B] ne peut ainsi prétendre qu'à l'indemnisation, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, d'un préjudice en lien direct avec la faute du vendeur, soit au cas d'espèce, la perte de loyers sur les 5 années qui ont précédé la mainlevée de l'arrêté de péril dès lors que le loyer et les charges versés par les occupants cessent d'être dus à compter du 1er jour du mois qui suit la notification de l'arrêté, soit pour un loyer mensuel de 600 € correspondant au bail signé avec Mme [M], une somme 36 000 € ; 



Que le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande en nullité de la vente fondée sur le dol, dit qu=en conséquence les demandes en nullité du contrat de prêt consenti par la caisse d=épargne et de prévoyance sont sans objet, dit que M.[C] a commis une faute en n=informant pas son acheteur de l=existence de l=arrêté de péril frappant l=immeuble et condamné M. [C] au paiement de la somme de 

36 000€ ;



Sur le préjudice complémentaire allégué



Attendu que M. [B], qui ne fait plus état, en cause d'appel, d'un préjudice moral, réclame une somme de 100 000 € au titre d'un préjudice complémentaire sur lequel il ne fournit toutefois aucune précision, ni même un quelconque justificatif, se contentant dans ses conclusions de réclamer, outre une somme totale de l'ordre de 150 000 € au titre de la perte de loyers, « des dommages-intérêts tenant compte des frais générés par les difficultés » ;



Que M. [B] ne peut en conséquence voir prospérer de cette demande ;



Sur la responsabilité du syndic



Attendu que le 20 mars 2007, sur le formulaire destiné à informer le notaire des sommes dues par le copropriétaire cédant, le syndic, la Sté DELBOY aux droits de laquelle vient la Sté Immobilière Patrimoine et Finance, a mentionné que l'immeuble ne faisait pas l'objet d'un arrêté de péril ; que c'est donc en cet état que la vente a été passée trois jours plus tard ; 



Qu'il est relevé sur ce point, comme déjà évoqué ci avant, que le procès-verbal d'AG du 3 juin 2005 fait état d'une réception de travaux « définitive » et qu'il ne sera plus fait état de travaux à l'occasion des assemblées générales suivantes alors qu'une partie devait être encore réalisée pour permettre la mainlevée de l'arrêté de péril ; que d'ailleurs, dans le carnet d'entretien de la copropriété adressé le 16 mars 2006 à M. [G], membre du conseil syndical, par le syndic Delboy Immobilier, il est encore mentionné que l'immeuble ne fait pas l'objet d'un arrêté de péril et les travaux de toiture y sont simplement mentionnés à la rubrique « gros travaux » parmi d'autres sans rapport avec ledit arrêté ; 



Que c'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la faute du syndic et l'a condamné à relever et garantir le vendeur à hauteur de 50 % ;



Sur la mise en cause de la société d'assurance Generali et sur la responsabilité du notaire



Attendu que les parties ne font que reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance ;



Attendu que le jugement déféré repose sur des motifs exacts et pertinents que la cour adopte; qu'en l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé de ce chef ; 



Sur les sommes allouées en première instance au titre des frais irrépétibles



Attendu qu'il y a lieu de ramener à la somme de 1500 € la somme allouée à ce titre à la société d'assurance Generali, à Me [P] et à la Caisse d'Epargne et de Prévoyance Provence Alpes Corse ;









PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :

- constaté que l=exploit introductif d=instance a été publié le 1er mars 2010 auprès de la conservation des hypothèques et que 1'action est recevable au regard de 1'application du décret du 4 janvier 1955,

- dit qu=aucune faute n=est reprochable à Me [P], notaire, dans la rédaction de l=acte de vente,

- mis Me [P] hors de cause,

- dit que M.[C] a commis une faute en n=informant pas son acheteur M. [B] de l=existence de l=arrêté de péril frappant l=immeuble,

- dit que la société Immobilière Patrimoine et Finances a commis une faute en n=informant pas le notaire de l=arrêté de péril frappant l=immeuble,

- condamné M. [C], relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 % à payer à M. [B] la somme de 36.000 i au titre de la perte de loyers,

- dit qu=il n=est pas établi que la société Generali ait été l=assureur de la société Immobilière Patrimoine et Finances à la date à laquelle la faute du syndic a été commise 

- mis la société Generali hors de cause,

- condamné M. [C] à payer la somme de 2.500 i au titre de l=article 700 du code de procédure civile à la société Generali,

- condamné M. [C], relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 % , à payer à M. [B] la somme de 2.500 i au titre de l=article 700 du code de procédure civile, ainsi qu=à Me [P], notaire à [Localité 1] ainsi qu=à la caisse d=épargne et de prévoyance Provence Alpes Corse,

- condamné M.[C], relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 %, aux dépens qui pourront être recouvrés par en application de l=article 699 du code de procédure civile, aux offres de droit,



Infirme le jugement déféré pour le surplus,



Et statuant à nouveau, 



Déboute M. [B] de son action en garantie des vices cachés ;



Déboute M. [B] de son action fondée sur le dol ;



Y ajoutant,



Déboute M. [B] de sa demande de dommages et intérêts formée au titre d'un préjudice complémentaire ; 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne M. [B], relevé et garanti par la société Immobilière Patrimoine et Finances à hauteur de 50 %, aux dépens distraits conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT