Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 3 avril 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 03 AVRIL 2014



(n° , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : 12/18113



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mai 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/03347





APPELANT

 

Monsieur [G] [U]



demeurant [Adresse 2]



représenté par Maître Joëlle VALLET-PAMART, avocat au barreau de PARIS, toque : D1476





INTIMÉES 



Madame [R] [C] [Z]



demeurant [Adresse 1]



représentée par Maître Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050



SA GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par Maître Céline BRAKA de la SELARL DOUBLE SIX, avocat au barreau de PARIS, toque : R166





COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Fabrice VERT, Conseiller.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller 



Greffier lors des débats : Madame Fatima BA



Greffier lors du prononcé : Monsieur Christophe DECAIX 







ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- rendu par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier,auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







*

* *







Madame [C] [Z] a conféré à la société Gestion et Transaction de France le 6 février 2009 un mandat exclusif de vente d'une durée de 45 jours portant sur un appartement sis à [Localité 1] et prévoyant expressément qu'à expiration de ce délai, le mandat serait prorogé pour une période de 12 mois au maximum. La société devait percevoir une commission de 6% sur le prix de vente. 



Après qu'elle ait fait visiter le bien à M.[U] le 15 juin 2009, la société GTF s'est vu notifier la vente consentie par Mme [C] [Z] à M.[U] par contrat du 29 septembre 2009. La société a alors adressé le 27 novembre 2009 à Mme [C] [Z] une mise en demeure en vue du paiement de sa commission



Le 12 février 2010, la société Gestion et Transaction de France (GTF), agent immobilier, a assigné Mme [C] [Z] et M.[U] en paiement de dommages-intérêts pour non-respect des dispositions contractuelles et résistance abusive.





Par jugement en date du 15 mai 2012, le Tribunal de Grande Instance de Paris a :



- Condamné Mme [C] [Z] à payer à la société Gestion et Transaction de France la somme de 13.500 € au titre de la pénalité contractuelle, plus intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2009 ;



- Condamné M.[U] in solidum avec Mme [C] [Z] à payer à la société Gestion et Transaction de France la somme de 13.500 € à titre de dommages-intérêts plus intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;



- Condamné Mme [C] [Z] et M.[U] in solidum aux dépens, ainsi qu'à payer à la société Gestion et Transaction de France la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Ordonné l'exécution provisoire du présent jugement en toutes ses dispositions.





Monsieur [U], faisant grief à ce jugement, a interjeté appel le 10 octobre 2012. Madame [C] [Z] a quant à elle interjeté appel le 19 octobre 2012. Leurs demandes respectives ont fait l'objet d'une ordonnance de jonction en date du 25 avril 2013.



Monsieur [U] a signifié ses dernières conclusions le 16 mai 2013, aux termes desquelles il demande à la Cour de :



- In limine litis, le montant de la condamnation in solidum ayant d'ores et déjà été payé par les appelants, il est demandé au conseiller de la mise en état de constater qu'il est tout à fait recevable et bien fondé en son appel et de débouter la société GTF de sa demande de radiation de l'affaire à son encontre ;



- Il est demandé au conseiller de la mise en état de constater que les conclusions de l'intimé, la société GTF, ont été signifiées plus de deux mois après les conclusions signifiées au soutien de son appel et en conséquence de prononcer d'office l'irrecevabilité des conclusions de la société GTF ;



- A titre principal, le déclarer recevable et bien fondé en son appel ;



- Constater qu'un agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme à titre de rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat qui lui a été confié ;



- Constater que la clause contenue dans un « bon de visite » stipulant qu'en cas d'achat l'acquéreur s'engage à ne traiter que par le seul intermédiaire de l'agent immobilier lui ayant présenté le bien, sauf à réparer le préjudice causé par son éviction pour une somme égale à la commission, viole les dispositions légales et réglementaires d'ordre public précitées (la loi du 2 janvier 1970) ;



- Constater que la société GTF ne démontre, à aucun moment, une quelconque mauvaise foi, collusion ou man'uvre de sa part avec Mme [C] [Z], qui aurait eu pour but de porter atteinte ou d'agir en fraude des droits de la société GTF ou de le rendre complice d'une violation contractuelle de Mme [C] [Z] ;



- Constater en outre qu'aucune faute délictuelle ne peut lui être reprochée et que le lien de causalité entre le dommage allégué par la société GTF et la faute qui lui est reprochée n'existe pas ;



- Dire et juger qu'en conséquence, de telles stipulations contenues dans le bon de visite signé par lui le 15 juin 2009 ne sauraient créer une quelconque obligation de paiement, ni fonder un quelconque droit de la société GTF à rémunération, commission ou réparation ;



- Annuler la procédure de première instance et/ou la décision déférée en tout cas ;

Infirmer en totalité le jugement rendu le 15 mai 2012 par le TGI de Paris ;



- A titre subsidiaire, condamner le vendeur, Mme [C] [Z] à le relever et à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui ;



- En tout état de cause, condamner la société GTF à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



- Le décharger de toute condamnation à ce titre ; 



- Condamner la société GTF aux entiers dépens.





Madame [C] a signifié ses dernières conclusions le 4 février 2014, aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



- Lui donner acte de la perte du caractère exclusif du mandat confié le 6 février 2009 à la société GTF et ce dès le 23 mars 2009 ;



- En conséquence, infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;



- Condamner la société GTF au paiement d'une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'au support des entiers dépens.





La société Gestion et Transaction de France, intimée, a signifié ses dernières conclusions le 19 mars 2013, conclusions aux termes desquelles elle demande à la Cour de :



- Réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance entrepris en ce qu'il n'a pas fait droit à l'intégralité des demandes de condamnations sollicitées en première instance ;



- Dès lors, la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;



- A titre principal, condamner solidairement Mme [C] [Z] et M.[U] à lui payer la somme de 14.400 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par cette dernière du fait du non-respect de leurs obligations contractuelles ;



- A titre subsidiaire, condamner solidairement M.[U] et Mme [C] [Z] à lui payer la somme de 14.400 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par cette dernière pour l'un, du fait du manquement à l'obligation de contracter de bonne foi, et pour l'autre, du fait du manquement à ses obligations contractuelles ;



- En tout état de cause, assortir la somme de 14.400 € des intérêts légaux ayant couru, pour Mme [C] [Z], à compter de la mise en demeure en date du 27 novembre 2009 qui lui a été adressée et pour M.[U] à compter de la signification de la présente assignation ;



- Condamner solidairement Mme [C] [Z] et M.[U] à lui payer la somme de 4.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;



- Condamner solidairement Mme [C] [Z] et M.[U] à lui payer la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et de 3.500 € pour les frais par elle exposés en cause d'appel ;



- Condamner Mme [C] [Z] et M.[U] aux entiers dépens de première instance et d'appel.













SUR CE

LA COUR





Considérant que dans ses dernières conclusions au fond adressées à la cour ,et au visa des dispositions de l'article 526 du code de procédure civile , la société gestion et Transaction de France sollicite dans le dispositif, du conseiller de la mise en état, la radiation de l'affaire du rôle de la cour';



Mais considérant que le conseiller de la mise en état n' a pas été valablement saisi avant son dessaisissement de cette demande '; qu'il ne saurait être fait droit à cette demande, alors que l'affaire a été plaidée'; 





Considérant que dans ses dernières conclusions au fond adressées à la cour ,et au visa des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile , M [G] [U] sollicite du conseiller de la mise en état de déclarer irrecevables les conclusions de la société Gestion et Transaction de France''; 



Mais considérant que le conseiller de la mise en état n' a pas été valablement saisi avant son dessaisissement de cette demande '; qu'il ne saurait dès lors être fait droit à cette demande, alors que l'affaire a été plaidée'; 



Considérant que suivant acte sous seing privé du 6 février 2009 , Mme [R] [Z] a consenti à la société Gestion et Transaction de France un mandat exclusif, pour la vente de son appartement sis [Adresse 2] , au prix de 265 000 euros, la rémunération du mandataire étant fixée à 6 % du prix de vente, le mandat étant consenti pour une période irrévocable de 45 jours , prorogé pour une durée de 12 mois s'il n'était pas dénoncé à l'expiration de la période initiale'; que suivant avenant du 10 avril 2009 , le prix de vente était réduit à 254 400 euros, la rémunération de la société Gestion et Transaction de France restant fixée à 6 % du prix de vente';



Considérant que ce mandat stipule une clause intitulée «'clause 'pénale-exclusivité'»' rédigée comme suit':



'«'De convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n'aurait pas accepté la présente mission, le mandant :

a - S'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13.07.1979) avec tout acquéreur présenté par le mandataire, 

b - Autorise le mandataire, pendant la durée du mandat, à poser en exclusivité un panneau sur les biens à vendre et s'interdit de négocier directement ou indirectement, s'engageant à diriger sur le mandataire toutes les demandes qui lui seront adressées personnellement,

 c - S'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. EN CAS DE NON-RESPECT DES OBLIGATIONS ÉNONCÉES CI-AVANT AUX PARAGRAPHES a-, b- OU c-, IL S'ENGAGE EXPRESSÉMENT À VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE ÉGALE AU MONTANT DE LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE AU RECTO.

5 Après expiration du mandat, et pour le cas où les biens seraient toujours disponibles à la vente, le mandant retrouvera la faculté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur.

PENDANT LA PÉRIODE SUIVANT L'EXPIRATION DU MANDAT INDIQUÉE AU RECTO, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, le mandant s'engage à en informer immédiatement !e mandataire en lui notifiant par lettre recommandée les noms et adresses de l'acquéreur et du notaire rédacteur de l'acte authentique';'»



Considérant qu'il est versé aux débats un document intitulé :'«' reconnaissance d'indications et de visites'», daté du 19 juin 2009 ( soit durant la période de reconduction du mandat litigieux ) numéroté 62 et signé par M [G] [U] établissant que ce dernier a visité le bien immobilier litigieux en premier lieu par l'intermédiaire de la société Gestion et Transaction de France et qu'il n'en avait aucune connaissance auparavant'; qu'aux termes de ce bon de visite il s'engageait expressément à ne traiter l'achat de ce bien que par l'intermédiaire de la société gestion et Transaction de France '; qu'or M [G] [U] a conclu par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière avec Mme [R] [Z] la vente litigieuse le 29 septembre 2009 ( soit durant la période de prorogation du mandat litigieux)';



 Considérant en application des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions de toute nature relatives aux opérations portant sur les ventes d'immeubles doivent comporter une limitation de leurs effets dans le temps et que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse du mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et elle doit être mentionnée en caractères très apparents ; 



 Considérant qu'au paragraphe « durée du mandat - exclusivité » du mandat litigieux, il est indiqué que « le présent mandat est consenti et accepté avec exclusivité pour une période irrévocable de 45 jours à compter de ce jour. Sauf dénonciation, à l'expiration de cette période initiale, il sera prorogé pour une durée maximale de 12 mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin. Chacune des parties pourra, moyennant un préavis de 15 jours, par lettre recommandée avec avis de réception y mettre fin aux termes de la période initiale ou à tout moment pendant sa prorogation'»'; 

Qu'il s'infère sans équivoque possible, de cette clause que le mandat comporte une exclusivité pour une période irrévocable de 45 jours , en revanche, aucune précision, n'étant apportée s'agissant du maintien de l'exclusivité au cours de la période de prorogation du mandat , et alors que, selon les dispositions- légales précitées, l'exclusivité ne peut résulter que d'une stipulation expresse, il s'en suit ,qu'il existe un doute sur les caractéristiques du mandat passé le délai de 45 jours , lequel doit profiter à la partie qui s'est engagée, étant encore observé qu'ajouté à l'imprécision des termes, le risque de confusion est également entretenu par l'intitulé même du paragraphe qui dissocie la durée du mandat, d'une part, et l'exclusivité, d'autre part ; 



Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de dire que le mandat litigieux a été prorogé tacitement pour un an sans exclusivité';



Considérant que tant la visite du 19 juin 2009 que la conclusion de la vente litigieuse du 29 septembre 2009 s'étant produits alors que le mandat confié par Mme [R] [Z] à la société Gestion et Transaction de France avait perdu son caractère d'exclusivité ', il s'en déduit que Mme [R] [Z] n'a pas violé les clauses du mandat litigieux en signant l'acte de vente le 29 septembre 2009,' étant observé qu'elle n'a pas traité directement avec M [G] [U] mais a conclu la vente litigieuse par l'intermédiaire d'une autre agence immobilière, la société, Val Immo avec qui elle était parfaitement libre de traiter( Mme [R] [Z] ayant consenti le 27 mai 2009 à la société Vall immo un mandat non exclusif de vente), dès lors que la société Gestion et Transaction de France n'était plus titulaire d'un mandat exclusif à cette date , peu important que ce soit LA SOCIÉTÉ GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE qui ait, la première, fait visiter les lieux à M [G] [U]';'



Considérant que la société Gestion et Transaction de France ne caractérise aucune faute de MME [R] [Z] qui l'aurait privé de sa commission ni aucune mauvaise foi de cette dernière'; qu'elle sera donc déboutée de l'ensemble des ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de Mme [R] [Z]';



Considérant par ailleurs que la société Gestion et Transaction de France forme une demande en dommages et intérêts à l'encontre de M [G] [U] à hauteur de 14'400 euros';



Mais considérant qu'il ressort des dispositions des articles 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, aucune somme à titre de, rémunération, de commission ou de réparation que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat; que par conséquent LA SOCIÉTÉ GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE est mal fondée à demander paiement à M [G] [U] d'une somme à titre de dommages-intérêts au motif que le bon de visite signé par M [G] [U] au profit de l'agent immobilier comporte l'engagement de l'acquéreur de ne pas acheter le bien sans le concours de l'agent immobilier sous peine de dommages-intérêts , étant observé que LA SOCIÉTÉ GESTION ET TRANSACTION DE FRANCE ne caractérise aucune man'uvre frauduleuse de M [G] [U] ayant pu lui faire perdre la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur'; que par conséquent la société Gestion et Transaction de France sera déboutée de l'ensemble de ses demandes en dommages et intérêts formées à l'encontre de M [G] [U]';



Considérant que la cour déboutant la société Gestion et Transaction de France de ses demandes des chefs susvisés , elle sera par conséquent également déboutée de ses demandes en dommages et intérêts du chef de résistance abusive';









PAR CES MOTIFS







Infirme le jugement entrepris.





Statuant de nouveau





Déboute la société Gestion et Transaction de France de l'ensemble de ses demandes.



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.







Condamne la société Gestion et Transaction de France au paiement des dépens de première instance et d'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





Dit n' y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.









Le Greffier, La Présidente,