Cour d'Appel · 1re Chambre B — 21 novembre 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 21 NOVEMBRE 2013

FG

N° 2013/675 













Rôle N° 12/22066







SCI LES ORMES





C/



Maître [Y]





















Grosse délivrée 

le :

à :





Me Pierre LIBERAS



SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, 











Décision déférée à la Cour :





Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 25 Octobre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/13410.









APPELANTE



SCI LES ORMES, 

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège.





représentée par Me Pierre LIBERAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

plaidant par Me Herve TASSY, avocat au barreau de MARSEILLE,









INTIMEE



Maître [J] [Y], 

Notaire Associé

[Adresse 3]





représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , plaidant par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE.



COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 23 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2013.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2013,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





 EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, 



Le 11 février 1981, M°[J] [Y], notaire à [Localité 1], a établi un règlement de copropriété avec état descriptif de division d'un immeuble situé [Adresse 2].

Cet immeuble a été divisé en deux lots : le lot n°1 comportant une maison d'habitation élevée de deux étages et le lot n°2 comportant le droit de construire un ensemble immobilier utilisant la totalité des droits à construire attachés aux deux parcelles.



Le 16 mars 2004, par acte de M°[Y], M.[Q], propriétaire du lot n°1, a vendu à la SCI Les Ormes ce bien pour 1.180.000 €.



La SCI Les Ormes et le Fonds de Garantie Automobile (copropriétaire du lot n°2), ont voté le 21 avril 2005 le partage des terrains entre les deux copropriétaires conformément au plan de division annexé au règlement de copropriété du 11 février 1981, le retrait de la copropriété de la SCI Les Ormes, et la dissolution de la copropriété.



Le 26 septembre 2005, par acte de M°[F], Le Fonds de Garantie Automobile son bien immobilier a vendu à la société BBR [Localité 1] la copropriété pour 3.400.000 €.



Par acte de M°[Y] en dates des 19 octobre et 2 novembre 2005, il a été procédé a la scission de la copropriété, lot un parcelle [Cadastre 5] X n° [Cadastre 3] de 18a 54ca de la SCI Les Ormes, lot deux parcelle [Cadastre 5] X n°[Cadastre 2] de 14a 07ca et n°[Cadastre 1] de 20a 66ca de la société BBR [Localité 1].



Par arrêté en date du 6 juin 2006, la commune de [Localité 1] a accordé à la SCI Les Ormes un permis de démolir et un permis de construire. La société BBR [Localité 1] a formé un recours contre ce permis de construire, au motif qu'elle continuait, malgré la scission de la copropriété de bénéficier de l'ensemble des droits à construire subsistant du lot de la SCI Les Ormes;



Par acte en date des 22 mai et 5 juin 2008, les parties ont conclu un protocole d'accord aux termes duquel la SCI Les Ormes s'engageait à vendre à la société BBR [Localité 1] la parcelle section X n°[Cadastre 3] moyennant 1.255.000 €, avec désistement réciproque dans les deux procédures.



Le 25 octobre 2010, la SCI Les Ormes a fait assigner M°[J] [Y] devant le tribunal de grande instance de Marseille.



Par jugement contradictoire en date du 25 octobre 2012, le tribunal de grande instance de Marseille a :

- débouté la société civile immobilière Les Ormes de l'intégralité de ses demandes,

- condamné la société civile immobilière Les Ormes à verser à M°[J] [Y] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- mis les dépens à la charge de la société civile immobilière Les Ormes, dont distraction au profit des avocats à la cause.



Par déclaration de M°Pierre LIBERAS, avocat au barreau d'Aix-en-Provence, en date du 22 novembre 2012, la SCI Les Ormes relevé appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 15 février 2013, la SCI Les Ormes demande à la cour d'appel, au visa de l'article 1382 du code civil, de :

- réformer le jugement,

- condamner M°[Y] à payer avec exécution provisoire et anatocisme des intérêts

conformément à l'article 1154 du code de procédure civile, 2.282.179 € en principal, ainsi

que 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamner M°[Y] aux entiers dépens distraits au profit de la SCP GARNAULT

REMBAUVILLE BUREAU TASSY.

La SCI Les Ormes fait observer que l'acte de scission mentionne que le propriétaire du lot un ne pourra augmenter la surface bâtie. Elle précise que M°[Y] connaissait le projet de construction de la SCI Les Ormes et a rédigé un acte contraire à ce projet. 

Elle estime que les parties ont compris l'acte dans un sens opposé, d'où la contestation du permis de construire; Elle considère avoir subi un préjudice par la perte de chance d'avoir pu réaliser un investissement immobilier qui lui aurait rapporté une plus value importante.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 26 février 2013, M°[J] [Y], notaire, demande à la cour d'appel de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- condamner la SCI Les Ormes au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Les Ormes aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ, avocats.

M°[Y] rappelle que l'acte de scission aboutit à l'indépendance totale des propriétés. 

Il estime que le recours administratif de la société BBR [Localité 1] n'aurait pu aboutir. Il estime n'avoir commis aucune faute. 

M°[Y] considère que le préjudice allégué n'est pas établi et qu'à titre très subsidiaire il devrait être réduit.



L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 26 septembre 2013.



 MOTIFS,



-I) Sur la faute du notaire :



Le règlement de copropriété, initial, du 11 février 1981, disposait :

désignation des lots : -lot un : ce lot comprend une maison d'habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée avec sous-sol et combles. Dépendances à usage de cave, débarras, garage et logement de service. Jouissance privative et exclusive du jardin attenant. On accède à ce lot à partir de la [Adresse 1] au moyen d'un portail et à partir du [Adresse 2] par une voie piétonnière traversant le lot un , et les mille dix millièmes (1.000/10.000èmes) indivis des parties communes et générales. -lot deux : ce lot comprend le droit de construire sur la parcelle de terrain figurant au plan ci-joint sous liseré bleu un ensemble immobilier utilisant la totalité des droits à construire attachés à la parcelle X numéro [Cadastre 4], compte tenu des constructions existantes sur lot numéro un. L'assiette du lot numéro deux sera éventuellement diminuée de la cession gratuite que la ville de [Localité 1] exigerait lors de la demande d'un permis de construire. Et les neuf mille dix millièmes (9.000/10.000èmes) indivis des parties communes générales>>.



Par ailleurs le règlement de copropriété prévoyait en page 12 des modalités relatives aux conditions de construction et de rénovation des bâtiments : propriétaire du lot un pourra procéder à tous travaux ...sans avoir à demander d'autorisation aux autres copropriétaires. Toutefois le propriétaire du lot un ne pourra augmenter la surface bâtie...>> et également un servitude de passage grevant le lot 2 au profit du lot 1..



En conséquence de cette organisation de la copropriété, le propriétaire du lot un, en l'occurrence la SCI Les Ormes, qui n'avait plus aucun droit de construction, ne pouvait qu'entretenir le bien mais n'avait pas le droit de construire quoique ce soit de plus, alors que tous les droits de construire restants étaient concentrés entre les mains du propriétaire du lot deux.



Le 21 avril 2005, les deux copropriétaires, la SCI Les Ormes et le Fonds de Garantie Automobile se sont réunis en assemblée générale chez M°[J] [Y], notaire, pour évoquer la scission de la copropriété. 

Ils ont adopté une résolution ainsi établie :

La SCI Les Ormes souhaiterait retirer la maison lui appartenant ...de la copropriété..Il n'existe aucun élément d'équipement commun entre les bâtiments ...la scission de la copropriété consiste uniquement en la division du terrain conformément au plan de division en jouissance ...La SCI Les Ormes précise qu'en vue d'aboutir à une indépendance totale des deux propriétés ....elle renonce à l'accès piéton ..tel que le passage est défini au règlement de copropriété..l'assemblée générale ...se saisit de la demande formulée par la SCI Les Ormes relative au retrait de la copropriété ..et ce conformément à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ....l'assemblée générale approuve le partage des terrains..et constate la dissolution de la copropriété, la parcelle de terrain portant le numéro 1...appartiendra en pleine propriété à la SCI Les Ormes et la parcelle portant le n°2 appartiendra en pleine propriété au Fonds de Garantie Automobile..>>.



Lors de cette assemblée générale, la question des droits à construire n'a pas du tout été évoquée. 



Lorsque le Fonds de Garantie Automobile a revendu son lot le 26 septembre 2005, son acte rappelle en page 17 que lors du retrait de la copropriété par le propriétaire du lot un, cela privera la parcelle correspondante de toutes possibilités de construction et de surélévation. 



Au vu de ces éléments, dans l'esprit du propriétaire du lot deux, la scission aboutissait à maintenir la clause du règlement de copropriété qui interdisait toute possibilité pour le propriétaire du lot un d'augmenter la surface bâtie.



L'ace de acte de scission de copropriété a été établi par M°[J] [Y] et signé par les parties les 19 octobre et 2 novembre 2005 . Il précise :

le terrain servant d'assiette à la copropriété ...est partagé de la manière suivante: 

1°) à la SCI Les Ormes est attribuée la parcelle de terrain figurant au cadastre de la commune de [Localité 1] sous les références suivantes : section [Cadastre 5] X numéro [Cadastre 3] pour une contenance de 18 ares 54 centiares. Cette parcelle de terrain sert d'assiette au bâtiment constituant le lot 1 auquel sont attachés les 1000/10.000èmes des parties communes générales. Ce lot est annulé, la parcelle sus visée n'est plus soumise au régime de la copropriété.

2°) à la société BBR [Localité 1] sont attribuées les parcelles de terrain figurant au cadastre de la commune de [Localité 1] sous les références suivantes : section [Cadastre 5] X numéro [Cadastre 2]pour une contenance de 14ares 07 centiares, section [Cadastre 5] X numéro [Cadastre 1]pour une contenance de 20 ares 66 centiares. Ces parcelles de terrain servent d'assiette au bâtiment constituant le lot 2 auquel sont attachés les 9000/10.000èmes des parties communes générales. Ce lot est annulé, la parcelle sus visée n'est plus soumise au régime de la copropriété.....

Conditions de la scission : ....chaque nouvelle entité se cède et s'abandonne respectivement tous les droits que chacune peut avoir sur le terrain de l'autre, ainsi que toutes les parties communes pouvant s'y trouver tels que réseaux d'assainissement, de desserte en eau, gaz et électricité, etc ..l'énumération ci dessus étant non limitative (le tout sous réserve de la servitude ci-dessus constituée)....chacun jouira des servitudes actives pouvant profiter au terrain à chacun attribué et souffrira des servitudes actives, le tout s'il en existe, à ses risques et périls sans recours les uns contre les autres>>.



Cet acte de scission comprend une rubrique rappel et abandon de servitude.

Les comparants déclarent qu'il n'existe pas d'autre servitude que celles ci-après : 1° le propriétaire du lot un pourra procéder à tous travaux ...sans avoir à demander d'autorisation aux autres copropriétaires. Toutefois le propriétaire du lot un ne pourra augmenter la surface bâtie....Les comparants ...déclarent renoncer à maintenir le droit de passage piétonnier bénéficiant à la Sci Les Ormes ...en vue d'aboutir à une indépendance totale des deux propriétés>>.



Cette acte est clair, il dispose que la SCI Les Ormes ne pourra pas augmenter la surface bâtie.



La SCI Les Ormes estime que le notaire a rédigé un acte qui ne correspond à ce qu'elle souhaitait, c'est à dire séparer le terrain en deux, pour lui permettre de faire ce qu'elle souhaiterait sur sa parcelle et notamment modifier sa construction en démolissant et reconstruisant un bâtiment plus grand.



L'acte rédigé par M°[J] [Y], notaire, ne permet pas cela. Ce n'était d'ailleurs pas convenu lors de l'assemblée générale des copropriétaires.



Cependant, dans ses conclusions, M°[J] [Y] expose que cette scission avait pour objet de parvenir à une indépendance totale des deux propriétés, avec un lot un, unité foncière autonome y compris pour les règles d'urbanisme.



Ce n'est pourtant pas le sens qu'a l'acte qu'il a rédigé, alors qu'il est rappelé la contrainte de non augmentation de surface bâtie affectant la propriété de la SCI Les Ormes.



L'acte est clair en ce qu'il rappelle l'impossibilité d'agrandissement par la SCI Les Ormes.

Il appartenait à M°[J] [Y] d'expliquer cette contrainte à la SCI Les Ormes , sauf à ce M°[J] [Y] ait rédigé l'acte de scission dans un sens qui ne correspondait pas à la volonté de la SCI Les Ormes. Dans les deux cas, M°[Y] a commis une faute. Il n'a pas été explicite, il a manqué à son obligation d'information.



M°[Y] a commis une faute à l'égard de la SCI Les Ormes. Il lui appartenait d'expliquer à celle-ci qu'il ne pouvait pas supprimer cette contrainte de non construction dans l'acte de scission sans l'accord express de l'autre copropriétaire, accord qui n'a jamais été donné, ni lors de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue devant lui, ni ensuite, et alors que le Fonds de Garantie insistait bien sur cette impossibilité d'extension du propriétaire du lot un dans son acte de vente à BBR [Localité 1]. 



-II) Sur le préjudice et le lien de causalité :



Induit en erreur par la faute du notaire, la SCI Les Ormes s'est lancée, après l'acte scission de copropriété, dans un projet immobilier avec démolition de l'existant et construction d'un bâtiment plus grand, projet voué à l'échec du fait de la contrainte affectant la parcelle.



La SCI Les Ormes estime son préjudice résultant de la faute de M°[J] [Y] à :

- 642.556 € de frais engagés pour la construction sur la parcelle,

- 1.666.379 € de bénéfice perdu sur l'opération projetée. 

Mais il demande une somme un peu inférieure au total de ces deux sommes. Il demande un total de 2.282.179 €. 



M°[Y] a fait observer que le seul préjudice dont la SCI Les Ormes pourrait demander la réparation est celui résultant d'une perte de chance de réaliser un projet d'agrandissement et non des frais réels correspondant à un projet et à la perte d'un bénéfice espéré.



La SCI Les Ormes développe l'exposé de son préjudice. La SCI Les Ormes comprenait comme associé M.[N] [Q] et la Sas Saint Victor. La SCI Les Ormes a acquis le bien immobilier le 16 mars 2004 pour 1.180.000 €. Le financement a été assuré par la Sas Saint Victor. Du fait de la convention de financement de la SCI Les Ormes avec la Sas Saint Victor, la situation comptable de la SCI Les Ormes a été déficitaire.

Compte des frais engagés, des pertes, de la revente et de la plus value, moins l'imposition sur la plus value, la SCI Les Ormes aboutit à ce qu'elle estime correspondre à un préjudice de 642.556 euros.

Ce préjudice allégué n'a aucun rapport avec la faute du notaire, avec la scission de la copropriété, cette somme correspond au coût prétendu de l'opération d'acquisition et revente du lot par la SCI Les Ormes. Il n'était pas sûr que la scission de copropriété serait opérée lorsque la SCI Les Ormes a acquis ce lot. 

Par contre la dépense correspondant à des honoraires d'architecte, Sarl Archimed de 33.488 € aurait pu être évitée si la SCI Les Ormes avait été informée par M°[Y] que son projet de construction était voué à l'échec.



La somme de 1.666.379 € correspond à la perte de chance d'un bénéfice en cas de réalisation d'un nouvel immeuble sur sa parcelle. 

La SCI Les Ormes a effectivement perdu la chance de réaliser une nouvelle opération immobilière. Il s'agit d'un préjudice très hypothétique, car il n'est pas dit que ce projet aurait pu être mené à son terme et qu'il aurait été bénéficiaire.

En tout état de cause la SCI Les Ormes ne pouvait réaliser un agrandissement. La clause du règlement de copropriété qui lui interdisait de construire d'avantage ne pouvait être annulée que de l'accord de l'autre copropriétaire, qui ne lui a jamais été donné. 



Il sera retenu un préjudice de 33.488 € en relation avec la faute de M°[J] [Y].

M°[Y] sera condamné à payer cette somme à la SCI Les Ormes avec l'anatocisme demandé.



 PAR CES MOTIFS,



Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,



Infirme le jugement rendu le 25 octobre 2012 par le tribunal de grande instance de Marseille,



Statuant à nouveau,



Dit que M.[J] [Y], notaire à [Localité 1], a commis une faute à l'égard de la SCI Les Ormes lors de la rédaction de l'acte de scission de copropriété des 19 octobre et 2 novembre 2005,



Condamne M.[J] [Y], notaire à [Localité 1], à payer à la SCI Les Ormes la somme de trente-trois mille deux cent quatre-vingt-huit euros (33.488 €) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts aux taux légal à compter du présent arrêt et avec anatocisme,



Condamne M.[J] [Y], notaire à [Localité 1], à payer à la SCI Les Ormes la somme de mille cinq cents euros (1500 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M.[J] [Y], notaire à [Localité 1], aux dépens avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT