Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 13 février 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 13 FEVRIER 2014



(n° 56, 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/14367



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de MELUN - RG n° 10/05028





APPELANTS

 

Monsieur [O] [T]

Madame [V] [Y] épouse [T]



demeurant tous deux [Adresse 3]



représentés par Maître François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125





INTIMES 



Monsieur [B] [L], notaire associé de la SCP [B] [L] & Sophie BOURLON



demeurant [Adresse 2]



représenté par Maître Herve-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

assisté de Maître Catherine ROCK KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090



Société SCCV MAUD 

prise en la personne de ses représentants légaux 



ayant son siège [Adresse 5]



non représentée ; signification de la déclaration d'appel en date du 12 octobre 2012 par remise à personne habilitée à recevoir l'acte ; signification de conclusions en date du 07 janvier 2013 par remise à personne habilitée à recevoir l'acte ;





SAS FINAXIOME 

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 4]



non représentée ; signification de la déclaration d'appel en date du 12 octobre 2012 par remise à personne habilitée à recevoir l'acte ;



SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SCP LEOPOLD, avocat au barreau de PARIS, toque : R029

assistée de Maître Clément DEAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R029



COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 28 novembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller



qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Madame Fatima BA



ARRÊT : REPUTE CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Le 1er février 2007, les époux [T] ont signé un contrat de réservation avec la SCCV MAUD portant sur un appartement de trois pièces ainsi qu'un emplacement de stationnement dans un immeuble à construire pour un prix ferme, définitif et non révisable de 208.000 €.



Aux termes de ce contrat de réservation, le délai prévisionnel d'achèvement des travaux a été fixé au premier trimestre 2008.



Le même jour, les époux [T] ont signé avec la société FINAXIOME un mandat de gestion portant sur le lot objet de la réservation. Par acte authentique en date du 26 octobre 2007 établi devant Maître [L], notaire, la SCCV MAUD a conclu avec les époux [T] un contrat de vente en l'état futur d'achèvement portant sur un appartement de trois pièces ainsi que deux emplacements de parking dépendant d'un ensemble immobilier à construire à [Adresse 7] moyennant le paiement d'une somme globale de 208.000 € payable à hauteur de 20% le jour de la vente et le solde par fractions au fur et à mesure de l'avancement des travaux.



Il a été stipulé que l'immeuble devrait être achevé au plus tard à la fin du troisième trimestre de l'année 2008. En outre, il a été précisé que les époux [T] s'acquitteraient du prix au moyen d'un prêt contracté le 9 mars 2007 auprès de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO d'un montant de 208.000 € sur une durée de 26 ans au taux variable de 4,25% l'an.





N'ayant pas reçu livraison de leur logement dans le délai prévu et n'ayant aucune information de leur cocontractant quant à l'avancement des travaux, ils ont, par exploit du 29 juin 2010, sollicité en référé une mesure de constatation à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 17 septembre 2010 et qui a donné lieu à la constatation de l'achèvement des travaux par huissier le 22 novembre 2010.



Par exploit du 11 octobre 2010, les époux [T] ont assigné la SCCV MAUD, la société FINAXIOME, la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de BNP PARIBAS INVEST IMMO et Maître [L].



Par jugement du 28 juin 2012, le Tribunal de Grande Instance de Melun a :

- déclaré recevable l'action des époux [T] ;

- débouté la société FINAXIOME de sa demande de mise hors de cause ;

- prononcé la nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 26 octobre 2007 entre les époux [T] et la SCCV MAUD ;

- condamné la SCCV MAUD à restituer aux époux [T] une somme de 135.200€ avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2010 ;

- dit que les époux [T] sont tenus de restituer à la SCCV MAUD les intérêts intercalaires du prêt qu'elle a pris en charge ;

- prononcé la nullité du mandat de gestion conclu le 1er février 2007 entre les époux [T] et la Société FINAXIOME ;

- constaté la résolution de plein droit du contrat de prêt conclu le 9 mars 2007 entre les époux [T] et la société BNP PARIBAS INVEST IMMO à la suite de l'annulation du contrat de vente en vue duquel il avait été souscrit ;

- condamné les époux [T] à restituer à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE la somme de 135.200 € versée en exécution du contrat de prêt avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2011 ;

- condamné la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à restituer aux époux [T] les sommes versées au titre du prêt comprenant les frais relatifs à la commission d'ouverture de crédit et correspondant au 5 juin 2001 à une somme totale de 22.097,85 € ;

- prononcé la compensation à hauteur de la somme de 22.097,85 € entre la somme due par les époux [T] au titre de la restitution des fonds prêtés et la somme due par l'établissement bancaire au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat de prêt ;

- condamné la SCCV MAUD à régler à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE une somme de 1.791 € de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance ;

- condamné la SCCV MAUD à régler aux époux [T] une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la SCCV MAUD à régler à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE une somme de 1.200 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamné la SCCV MAUD à supporter les entiers dépens, qui comprendront les frais de publication du jugement, avec autorisation pour les avocats en ayant fait la demande d'en procéder au recouvrement selon les modalités de l'article 699 du Code de procédure civile;

- rononcé l'exécution provisoire du jugement ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes.



Les époux [T] ont interjeté appel de cette décision et vu leurs dernières conclusions signifiées le 26 octobre 2012 et aux termes desquelles, ils demandent à la Cour de :

- prononcer l'annulation du contrat de VEFA régularisé le 26 octobre 2007 par-devant Maître [L] et du mandat de gestion régularisé avec la SAS FINAXIOME le 1er février 2007 

- prononcer en conséquence l'annulation du contrat de prêt régularisé par eux auprès de la BNP PARIBAS INVEST IMMO, et résultant d'une offre du 9 mars 2007 régulièrement acceptée ;

- ordonner la restitution par la SCCV MAUD de la somme de 135.200 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2007, ainsi que de toutes sommes perçues par elle, à quelque titre que ce soit, en vertu dudit contrat ;

- ordonner la restitution par la BNP PARIBAS INVEST IMMO des sommes perçues en exécution du contrat de prêt ;

- condamner la SCCV MAUD à leur payer une indemnité contractuelle de 20.800 € du fait de l'annulation du contrat ;

- condamner Maître [L] à les garantir de toutes condamnations prononcées contre la SCCV MAUD et la SAS FINAXIOME, le paiement de toutes sommes dues par celles-ci en exécution de la décision qui sera rendue ;



Subsidiairement, prononcer la résolution du contrat de VEFA régularisé le 26 octobre 2007 par-devant Maître [L] et du mandat de gestion régularisé avec la SAS FINAXIOME le 1er février 2007 ;

- prononcer en conséquence la résolution du contrat de prêt régularisé par eux auprès de la BNP PARIBAS INVEST IMMO ;

- ordonner la restitution par la SCCV MAUD de la somme de 135.200 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2007, ainsi que de toutes sommes perçues par elle, à quelque titre que ce soit, en vertu dudit contrat ;

- ordonner la restitution par la BNP PARIBAS INVEST IMMO des sommes perçues en exécution du contrat de prêt ;

- condamner la SCCV MAUD à leur payer une indemnité contractuelle de 20.800 € du fait de la résolution du contrat ;

- condamner Maître [L] à les garantir de toutes condamnations prononcées contre la SCCV MAUD et la SAS FINAXIOME, le paiement de toutes sommes dues par celles-ci en exécution de la décision qui sera rendue.



A titre infiniment subsidiaire, enjoindre à la SCCV MAUD de livrer l'immeuble achevé au sens des dispositions légales applicables à la vente en l'état futur d'achèvement, et ce sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter de la signification à partie du jugement à intervenir, ladite astreinte courant pendant un délai de 6 mois passé lequel il sera à nouveau fait droit ;

- condamner la SCCV MAUD à leur payer des dommages-intérêts en raison du retard à la livraison de l'immeuble de 20.800 € ;

- condamner Maître [L] à garantie à leur profit de la somme de 20.800 € ;



En toute hypothèse, condamner la SCCV MAUD, la SAS FINAXIOME à leur payer une indemnité de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ;

- condamner Maître [L] à les garantir de toutes condamnations prononcées contre la SCCV MAUD et la SAS FINAXIOME, le paiement de toutes sommes dues par celles-ci en exécution de la décision qui sera rendue ;

- condamner les mêmes, sous les mêmes conditions, aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Vu les conclusions de l'intimé, Maître [B] [L] signifiées le 21 février 2013 et aux termes desquelles, il demande à la Cour de :

- déclarer les époux [T] irrecevables en leur action pour défaut de publicité de leur acte introductif d'instance ;

- confirmer le jugement rendu par le TGI de Melun le 28 juin 2012, en ce qu'il a débouté les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes formées à son encontre ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a considéré qu'une attestation établie par un expert comptable n'est pas suffisante pour justifier de la réalité des fonds propres pouvant être pris en compte dans le calcul de la garantie intrinsèque ;

- infirmer le jugement en ce que le tribunal a retenu sa responsabilité dans cette opération;

- dire et juger les époux [T] tant irrecevables que mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à son encontre ;

- les en débouter ;

- les condamner au paiement d'une somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner les époux [T] en tous les dépens, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



La SAS FINAXIOME et la SCCV MAUD n'ont pas constitué avocat et se sont régulièrement vues signifier à personne la déclaration d'appel conformément à l'article 902 du Code de procédure civile.



Vu les conclusions de l'intimée, la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE signifiées le 21 décembre 2012 et aux termes desquelles, elle demande à la Cour de :

- statuer ce que de droit sur les demandes d'annulation ou de résolution des contrats présentées par les époux [T] ;

- dans l'hypothèse où ces demandes seraient accueillies, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [T] à lui restituer la somme de 135.200 € et elle à restituer aux époux [T] la somme de 22.097,85 € ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la compensation entre ces sommes ;

- mais infirmant le jugement pour le surplus, condamner les époux [T] à lui rembourser la somme de 500 € au titre de la commission d'ouverture de crédit ;

Maintenir le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle jusqu'à l'entier remboursement des sommes dues ;

- condamner la SCCV MAUD, la société FINAXIOME et Maître [L] in solidum à lui régler la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner la SCCV MAUD, la société FINAXIOME et Maître [L] in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Béatrice LEOPOLD-COUTURIER, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.





SUR CE, 



LA COUR,



Considérant que les époux [T] justifient de la publication de l'assignation introductive d'instance le 13 janvier 2011 à la conservation des hypothèques de Provins ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut de publication de ladite assignation ;



Considérant que les époux [T] critiquent le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir condamner Maitre [B] [L] à les garantir de toutes condamnations prononcées contre la SCCV Maud et la SAS Finaxiome ;



Considérant que les époux [T] , au visa des dispositions de l'article 1382 du code civil, reprochent à Maitre [B] [L] d'avoir accepté l'attestation de « l' homme de l'art » justifiant de l'achèvement des fondations alors que , selon eux, cette dernière ne satisfaisait pas aux exigences du texte et l'attestation du cabinet d'expertise comptable justifiant de l'existence de fonds propres alors que selon eux , cette attestation « ne répondait pas plus aux exigences du texte » ;



Considérant qu'il est annexé à l'acte authentique de vente reçu le 26 octobre 2007 par Maitre [B] [L] , une attestation datée du 3 juillet 2007 rédigée comme suit « je soussigné Monsieur [R] [I], agissant en qualité de directeur des travaux de la société Finaxiome Production(maitre d''uvre d'exécution) , [Adresse 6], atteste par la présente que la résidence , dénommée « [D] » située [Adresse 7], est au stade d'achèvement des fondations » ; qu' il sera relevé ,d'une part que cette attestation, rédigée par un professionnel de la construction et portant sur le programme immobilier dont fait partie le bien immobilier objet du contrat de vente litigieux, s'analyse comme une déclaration d'achèvement établie en conformité avec la réglementation applicable, d'autre part, qu'il n'appartenait pas au notaire rédacteur de l'acte de vente de vérifier la véracité des faits énoncés par cette déclaration, notamment en se rendant sur les lieux ; qu'il s'en suit de ces éléments que le premier grief reproché à Maitre [B] [L] n'est pas fondé ;



Considérant, en ce qui concerne la seconde attestation, que les dispositions de l'article R261-20 du code de la construction et de l'habitation oblige que le montant des fonds propres soit justifié par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier ; qu'or, en l'espèce l'attestation, prévue par ces dispositions, ayant été émise par un expert comptable et non par une banque ou un établissement financier, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu qu' en ne vérifiant pas que cette attestation était conforme à la règlementation en vigueur , Maitre [B] [L] avait commis une faute engageant sa responsabilité ;



Mais considérant qu'il n'est nullement démontré que l'attestation établie par l'expert comptable , qui présente des garanties de compétence suffisantes pour déterminer le montant des fonds propres dont disposait la SCCV Maud, ,comportait des mentions erronées ; qu'il s'en suit que Maitre [B] [L] ne saurait être condamné à garantir des condamnations prononcées à l'encontre de la SCCV Maud, correspondant à la restitution du prix de vente du bien immobilier litigieux, faute pour les appelants d'établir que le manquement reproché à Maitre [B] [L] ait un lien de causalité avec le préjudice allégué ;



Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il débouté les époux [T] de leurs demandes formées à l'encontre de Maitre [B] [L].



Considérant que c'est par des motifs pertinents ,que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté les époux [T] de leur demande formée au titre de « l'indemnité de résolution » ; que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;



Considérant, sur les demandes de la BNP, que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont condamné les époux [T] à restituer à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE la somme de 135.200 € versée en exécution du contrat de prêt avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2011 , condamné la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à restituer aux époux [T] les sommes versées au titre du prêt comprenant les frais relatifs à la commission d'ouverture de crédit et correspondant au 5 juin 2001 à une somme totale de 22.097,85 € , prononcé la compensation à hauteur de la somme de 22.097,85 € entre la somme due par les époux [T] au titre de la restitution des fonds prêtés et la somme due par l'établissement bancaire au titre de la restitution des sommes versées en exécution du contrat de prêt, condamné la SCCV MAUD à régler à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE une somme de 1.791 € de dommages-intérêts en réparation de sa perte de chance ; que c'est également par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont débouté la BNP du surplus de ses demandes ; qu'il convient cependant de faire droit à la demande de la BNP tendant à voir maintenir le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle jusqu'à l'entier remboursement des sommes dues ;





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant ;



Maintient le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle jusqu'à l'entier remboursement des sommes dues ;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;



Dit n' y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

Condamne la SCCV Maud au paiement des dépens de l'appel avec recouvrement conformément à l'article 699 du code de procédure civile.





La GreffièreLa Présidente