Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 1 avril 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 1er AVRIL 2014



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/15516



Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2012 -Tribunal d'Instance de Paris 8ème - RG n° 11-09-000562





APPELANTE

 

SCI LARNAUD, agissant en la personne de ses représentants légaux en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour conseil Me Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de Cannes







INTIMES 



Monsieur [E] [L] [H] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assisté de Me Sabine TOUZERY de la SELARL TOUZERY CHAUVET-LECA ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : D1694





SA CABINET DENIS ET CIE

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentée et assistée de Me Arnaud MAGERAND de l'AARPI ASSOCIATION CAMACHO MAGERAND, avocat au barreau de PARIS, toque : C2125





SNC SAUVEGARDE 95, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Sandra OHANA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistée de Me Agnès HUNAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0921, substituée par Me Stéphanie ARENA de l'AARPI OHANNA ZERHAT





Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Denis & Cie SA, lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentée par Me Véronique COUTURIER CHOLLET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0061









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Février 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre, chargé du rapport et Madame Sabine LEBLANC, Conseillère,



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère

Madame Sophie GRALL, Conseillère







Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC



 





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.











La SCI Larnaud a consenti un bail professionnel à M. [E] [Y] pour l'exercice de son activité de dentiste, au rez-de-chaussée et sous-sol du [Adresse 2].

D'importants travaux de démolition et de construction ont eu lieu dans l'immeuble mitoyen du [Adresse 3]. 



Par ordonnances de référé des 11 et 22 octobre 2001, Monsieur [R] a été désigné en qualité d'expert judiciaire, à titre préventif.

Dans son rapport du 20 février 2004, il décrit les désordres apparus chez M. [Y] et accepte le devis de reprise de ces désordres que celui-ci a présenté pour un montant total de 23 477,48 euros TTC.



Par courrier des 28 mai 2009 et 23 juillet 2009, M [Y] a mis en demeure son bailleur de réaliser les travaux ou de lui payer la somme de 16 038,36 euros correspondant au montant des travaux hors taxes.



Le 1er octobre 2009, M. [E] [Y] a fait assigner la société civile immobilière Larnaud devant le tribunal d'instance de Paris 8ème arrondissement aux fins de la voir condamner à faire réaliser les travaux sous astreinte ou subsidiairement à lui payer le montant de ces travaux.



Le 31 janvier 2011, la SCI Larnaud a fait assigner en garantie le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ainsi que son syndic, le cabinet Denis.



Le 18 avril 2011, la SCI Larnaud a fait appeler dans la cause la SNC Sauvegarde 95, soutenant qu'elle était anciennement dénommé SNC Elysée, maître de l'ouvrage du [Adresse 3], objet des travaux.



Par jugement du 12 juillet 2012, le tribunal d'instance de Paris 8ème arrondissement s'est déclaré compétent pour statuer sur un bail professionnel, puisque l'assignation du 1er octobre 2009 est antérieure au décret du 29 décembre 2009 qui a modifié cette compétence.

Il a déclaré l'action de M. [Y] recevable et bien fondée.

Il a condamné la SCI Larnaud à exécuter, dans le cabinet dentaire occupé par Monsieur [Y], dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, et sous astreinte de 100 € par jour de retard, les travaux suivants :

- au sous-sol :

- laboratoire : dépose et repose d'un doublage et peinture,

- local technique : peinture,

- cabinet dentaire : dépose et repose d'un doublage avec élévation d'une cloison,

- cage d'escalier : peinture,

- au rez-de-chaussée : 

- salle d'attente : peinture ;

Il a, en outre, condamné la société Larnaud à payer à Monsieur [Y] une somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance, avec intérêts légaux à compter du jugement.



Il a déclaré l'action en garantie de la société Larnaud à l'encontre du cabinet Denis, syndic, et du syndicat des copropriétaires recevable mais l' a déboutée de toutes ses demandes.

Il a condamné la société Larnaud à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile:

- à la SNC sauvegarde 95, une somme de 600 €,

- au cabinet Denis et compagnie, une somme de 600 €,

- au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la somme de 600 € également. 

Enfin la société Larnaud a été condamnée à supporter les dépens.



La société Larnaud fait appel le 16'août 2012. 



La clôture a été prononcée par ordonnance du 04 février 2014.



Par conclusions signifiées le 13 janvier 2014, la société Larnaud prie la cour de réformer intégralement le jugement entrepris. Elle demande de débouter Monsieur [Y] de toutes ses demandes.

À titre subsidiaire, elle sollicite la production de devis concurrents. 

À titre plus subsidiaire, elle demande de condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle en raison de la carence du syndicat des copropriétaires à communiquer le rapport d'expertise et ses annexes qui lui permettrait d'agir en garantie à l'encontre du responsable des désordres et son abstention à exercer le recours auquel il s'était engagé concernant les lots privatifs.

Elle demande de constater que la SNC sauvegarde 95 reconnaît avoir été partie à l'expertise et de la condamner à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle, en qualité de maître de l'ouvrage, responsable des désordres.



En tout de cause, la SCI Larnaud demande de condamner tout succombant à lui payer une somme de 5 500 € sur le fondement de l'article de 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions du 24 janvier 2014, M. [E] [Y], locataire, demande la confirmation du jugement entrepris mais sollicite plus de précisions dans la description des travaux auxquels la SCI LARNAUD a été condamnée :

installation de chantier



sous-sol

laboratoire : dépose du doublage

ouverture des fissures et rebouchage au plâtre

fourniture et pose d'un doublage en placo polystyrène 80 + 10

fourniture et pose de plinthe au droit du mur doublage



peinture :

lessivage, ouverture des fissures, couche d'impression, rebouchage au plâtre et ponçage

façon de couche de peinture mate au plafond et satinée au mur



local technique :

lessivage, ouverture des fissures, couche d'impression, rebouchage au plâtre, et ponçage

façon de couche de peinture mate au plafond et satinée au mur



cabinet dentaire : 

dépose de doublage en carreaux de plâtre

élévation d'une cloison en carreaux de plâtre en doublage

fourniture et pose de plinthe au droit du mur doublage



cage d'escalier, fissurée

lessivage, ouverture des fissures, couche d'impression, rebouchage au plâtre, ponçage

façon deux couches de peinture mate au plafond et satinée au mur



RDC : salle d'attente

lessivage, ouverture des fissures, couche d'impression, le rebouchage au plâtre, ponçage

façon deux couches de peinture mate au plafond et satinée au mur

déplacement, démontage des meubles et repose

bâchage, nettoyage et mise en décharge des gravois



Il réclame à la cour d'assortir cette condamnation d'une astreinte journalière de 500 € commençant à courir 15 jours après la signification de l'arrêt, pendant trois mois et, passé ce délai, de condamner la société Larnaud à lui payer la somme de 22 113,91 euros.



Subsidiairement, il prie la cour de condamner la société Larnaud à lui payer la somme de 22 113,91 euros pour lui permettre de faire réaliser les travaux.



En tout état de cause et en outre, de :

- condamner la société Larnaud à lui payer ici la somme de 27 026,68 euros en réparation de son préjudice de jouissance du 20 février 2004 au 19 janvier 2014,

- condamner la société Larnaud à lui payer la somme mensuelle de 227,11 euros jusqu'à la réalisation effective des travaux,

- rejeter toute demande plus ample ou contraire,

- condamner la société Larnaud à lui payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile. 





Par conclusions récapitulatives du 30 septembre 2013, le syndicat des copropriétaires du 24 de Madrid, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, demande de confirmer le jugement et forme appel incident à titre subsidiaire, si la cour retenait sa responsabilité. Il demande dans cette hypothèse, au visa de l'article 1992 du Code civil, de dire que le cabinet Denis et compagnie, syndic, a failli à ses obligations contractuelles et de le condamner à le garantir. En tout état de cause, il demande de condamner la SCI Larnaud à lui payer les somme de :

- de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- 4 000 € en cause d'appel au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.



Le cabinet Denis et compagnie, par conclusions du 30 septembre 2013, demande de confirmer le jugement et de dire mal fondée la demande de la SCI Larnaud à son encontre. À titre subsidiaire, le cabinet Denis et compagnie demande de condamner la SNC Sauvegarde 95 à le garantir, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, et dans tous les cas, de condamner la partie succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par conclusions du 22 janvier 2014, la SNC Sauvegarde 95 demande de confirmer le jugement et de condamner la SCI Larnaud au paiement d'une somme de 2 000 € pour procédure abusive et de celle de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile. Elle expose que la SNC Elysée qui a entrepris les travaux dans l'immeuble voisin est une société différente ; qu'elles n'ont pas le même numéro SIREN. 





SUR CE LA COUR,



Vu les articles 1382 et 1725 du code civil, 



Considérant qu'ainsi que la SNC Sauvegarde 95 et le cabinet Denis l'invoquent dans leurs conclusions, il s'agit de la réparation d'un trouble de voisinage ; qu'en effet les travaux dans l'immeuble voisin ont causé des désordres dans le bien, propriété de la SCI Larnaud ; que celle-ci ne peut être tenue pour responsable de ces désordres ; 



Considérant que Monsieur [Y] puis le jugement entrepris considèrent cependant, que la SCI Larnaud, en sa qualité de bailleur, serait tenue de réparer les désordres causés par les travaux de l'immeuble voisin dans le cabinet de dentiste qu'il donne en location à M. [Y], au titre de son obligation de délivrance et d'entretien du logement loué, ce que conteste le bailleur qui conclut à la réformation du jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Considérant que le litige porte donc sur le point de savoir si l'obligation de délivrance et d'entretien du bailleur des articles 1719 et 1720 du code civil oblige celui-ci à réparer des désordres causés par un tiers dans les lieux loués ;



Mais considérant que l'article 1725 du Code civil dispose : 'le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée, sauf au preneur de poursuivre en son nom personnel' ;



Considérant que la réparation du trouble de voisinage est fondée sur l'article 1382 du code civil et que ce trouble est bien causé par un tiers ;

que l'application des articles 1719 et 1720 du Code civil est exclue quand les conditions de l'article 1725 du même code sont réunies, comme en l'espèce ;

que c'est donc à tort que le jugement entrepris étend les obligations du bailleur à la réparation des désordres générés par les travaux de l'immeuble voisin ;



Considérant que le jugement entrepris, qui a condamné la SCI Larnaud à entreprendre les travaux de réparation et à indemniser le trouble de jouissance causé à Monsieur [Y], dont il n'est pas l'auteur, sera réformé dans toutes ses dispositions, sauf sur la mise hors de cause de la société Sauvegarde 95, qui n'a pas le même numéro SIREN, que la société qui a entrepris des travaux dans l'immeuble voisin ;



Considérant que M. [Y] n'a formé de demande qu'à l'encontre de la SCI Larnaud ; qu'il sera débouté de l'ensemble ses demandes ;



Considérant que les appels en garantie de la SCI Larnaud ainsi que les appels en garantie subséquents n'ont, dès lors, pas d'objet ; 



Considérant que la SNC Sauvegarde 95 n'établit pas le caractère abusif du recours en garantie exercé par la SCI Larnaud, qui était étrangère aux travaux litigieux; que de même, le syndicat des copropriétaires n'établit pas le caractère abusif du recours à son encontre ;



Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Larnaud la totalité des frais de procédure qu'elle a été contrainte d'exposer en première instance et en appel ; que M. [Y] sera condamné à lui verser une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure ; que les autres demandes à ce titre seront rejetées ;







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 



Réforme le jugement entrepris, sauf sur la mise hors de cause de la SNC Sauvegarde 95 ;



Statuant à nouveau,



Déboute M. [Y] de l'ensemble ses demandes à l'égard de la SCI Larnaud ;



Dit que les appels en garantie sont sans objet ;



Déboute la SNC Sauvegarde 95 de sa demande en dommages et intérêts ;



Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande en dommages et intérêts ;



Condamne M. [Y] à payer à la SCI Larnaud une somme de 1 500 € à titre d'indemnité de procédure de première instance et d'appel ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne M. [Y] aux dépens de première instance et d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT