Cour d'Appel · 11e Chambre B — 28 novembre 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 28 NOVEMBRE 2013



N° 2013/583 













Rôle N° 12/11867







[I] [B]

[C] [R]





C/



[P] [Y]

[S] [H] épouse [Y]



























Grosse délivrée 

le :

à :



BARTHELEMY

MATHIEU

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de TARASCON en date du 18 Mai 2012 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 11/001061.





APPELANTS



Monsieur [I] [B]

né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 4]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Thomas BARTHELEMY, avocat au barreau de TARASCON



Madame [C] [R]

née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 3]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Thomas BARTHELEMY, avocat au barreau de TARASCON





INTIMES



Monsieur [P] [Y]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2012/9733 du 31/10/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le [Date naissance 3] 1966 à [Localité 1]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Gilles MATHIEU de la SELARL NORDJURIS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



Madame [S] [H] épouse [Y]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 2]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Gilles MATHIEU de la SELARL NORDJURIS, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 21 Octobre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre

Mme Anne CAMUGLI, Conseiller

M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller









Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2013







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2013



Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































Par acte prenant effet le 1° octobre 2008 Mme [C] [R] et M.[I] [B] ont donné à bail aux époux [P] et [S] [Y] des locaux d'habitation situés [Adresse 2].



Les bailleurs ont signifier le 11 mars 2011 à leurs locataires un congé avec offre de vente pour le prix de 190.000 euros frais d'agence inclus, à effet au 1° octobre 2011.



Les époux [Y] se sont portés acquéreurs pour le prix de 190.000 euros mais n'ayant pu obtenir de prêt pour financer cet achat ont fait une contre offre d'achat pour un prix de 140.000 euros qui n'a pas été acceptée.



Par jugement du 18 mai 2012 le tribunal d'instance de Tarascon saisi par Mme [R] et M.[B] en validation du congé et en expulsion des époux [Y] a annulé le congé, débouté Mme [R] et M.[B] de leurs demandes, et les a condamnés à payer aux époux [Y] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour statuer ainsi le premier juge a retenu que l'agence immobilière n'avait pas lieu d'intervenir, que la part des frais d'agence était inconnue, ainsi que les éléments d'estimation ayant présidé à la fixation du prix.



Mme [R] et M.[B] ont relevé appel de cette décision par acte du 27 juin 2012





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Mme [R] et M.[B] par conclusions déposées et signifiées le 26 septembre 2012 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation concluent à l'infirmation de la décision et demandent à la cour de déclarer le congé valable, d'ordonner l'expulsion des époux [Y], de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer outre les charges et de les condamner enfin au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils exposent que le recours à une agence immobilière est un choix de gestion qui ne peut leur être reproché, que le prix demandé ne présente aucune incertitude, et n'est générateur d'aucun grief à l'égard des époux [Y], que le prix de mise en vente est librement fixé par le vendeur sauf preuve d'abus ou de fraude qui sont d'autant moins établis que les époux [Y] avaient initialement accepté le prix proposé, que les époux [Y] n'ignoraient pas que la commission de l'agence s'établissait à 8% du prix demandé et que la mention des frais d'agence inclus n'entraînait pas une augmentation dissuasive du prix.



Les époux [Y] par conclusions déposées et signifiées le 18 janvier 2013 concluent à la confirmation de la décision et à la condamnation de Mme [R] et M.[B] à leur payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils soulignent que la fixation du prix révèle l'absence d'intention de vendre le bien, que le prix est très excessif, et qu'il met à la charge des acquéreurs une commission qui ne leur incombe pas.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 septembre 2013.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La décision de vendre constitue un motif péremptoire du congé, et la nullité du congé n'est encourue qu'en cas de congé frauduleux caractérisant l'absence d'intention véritable de vendre.

Ce caractère frauduleux peut notamment résulter de la fixation d'un prix dissuasif démontrant le caractère fallacieux du projet, et la volonté de faire obstacle au droit de préemption du preneur.



Tel n'est pas le cas en l'espèce, en effet les locataires se sont initialement portés acquéreurs au prix demandé de sorte qu'ils sont mal venus à soutenir que le prix réclamé est exorbitant, et n'apportent au demeurant aucune pièce à l'appui de leurs affirmations, de nature à démontrer une sur estimation excessive du prix demandé.



Par ailleurs la réalité de l'intention de vendre est démontrée par les pièces versées au dossier, et notamment le fait que Maître [X] notaire à [Localité 4] avait été chargé d'établir le compromis de vente ainsi qu'il résulte d'un courrier de l'agence ORPI du 27 septembre 2011, la vente n'ayant échoué que par l'absence d'obtention de financement pour les acquéreurs.



Les époux [Y] soutiennent en second lieu que l'offre de vente est nulle car elle met leur charge les frais de commission qui ne leur incombe pas.



L'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le congé doit à peine de nullité indiquer le prix de vente et les conditions de la vente projetée.



S'agissant d'un acte de procédure, la nullité suppose par application de l'article 114 du code de procédure civile la preuve d'un grief.



Le locataire titulaire d'un droit de préemption acceptant l'offre de vente du bien qu'il habite qui n'a pas à être présenté par l'agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien; il n'en demeure pas moins qu'en l'espèce les locataires étaient informés par les mentions du congé que le prix de 190.000 euros était fixé frais d'agence inclus, de sorte qu'il ne pouvaient se méprendre sur les conditions de l'opération, qu'ils avaient initialement accepté de payer le prix demandé, et qu'ils ont ultérieurement proposé un prix d'achat de 140.000 euros qui représente un prix très inférieur au prix demandé, fut ce sans commission, ce qui démontre que l'intégration de la commission dans le prix demandé n'a eu aucune incidence sur l'exercice du droit de préemption par les locataires qui n'ont subi aucun préjudice.

Dans ces conditions, le moyen de nullité sera écarté, et le congé pour vendre délivré le 11 mars 2011 sera validé.



Les époux [Y] sont donc occupants sans droit ni titre à la date d'effet du congé soit à compter du 1° octobre 2011, leur expulsion sera ordonnée.



L'indemnité d'occupation sera fixée à une somme équivalente au loyer outre les charges jusqu'à libération complète des lieux.



Les époux [Y] dont la prétention est rejetée supporteront les dépens outre une indemnité de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 



LA COUR statuant contradictoirement 



Infirme la décision déférée en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau



Valide le congé délivré le 11 mars 2011 à effet au 1° octobre 2011.



Dit que les époux [Y] sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date,



ordonne leur exclusion ainsi que tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique,



fixe l' indemnité d'occupation mensuelle à une somme équivalente au montant du loyer outre les charges et condamne les époux [Y] à payer cette somme à Mme [R] et M.[B] jusqu'à libération complète des lieux,



condamne les époux [Y] à payer à Mme [R] et M.[B] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 



condamne les époux [Y] aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de Maître Thomas Barthélémy, avocat, s'agissant des dépens d'appel.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT