Cour d'Appel · 11e Chambre A — 10 juin 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 10 JUIN 2014



N°2014/ 357













Rôle N° 12/22717







SCI [D] [I]





C/



[A] [W]

EURL PAPILLIO























Grosse délivrée 

le :

à :

SELARL BOULAN

SCP COHEN

Me PASCAL









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de TARASCON en date du 15 Novembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/00989.





APPELANTE



SCI [D] [I]

dont le siège est [Adresse 2]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Jean-Pierre BURAVAN, avocat au barreau de TARASCON

plaidant 



INTIMES



Maître Pierre AMALVY, 

demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Laurent COHEN de la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté par Me Thomas D'JOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE



EURL PAPILLIO

dont le siège est [Adresse 2]



représentée par Me Patrice PASCAL, avocat au barreau de TARASCON











*-*-*-*-*



































COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 785, 786 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 07 Mai 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Daniel ISOUARD, Président, et Madame Frédérique BRUEL, Conseillère, chargés du rapport.



Monsieur Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.







Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Daniel ISOUARD, Président

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Mme Anne CAMUGLI, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2014.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Juin 2014.



Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





























































EXPOSÉ DU LITIGE :



Selon acte reçu le 9 janvier 2007 par Maître [W], notaire à [Localité 2], la SCI [D] [I] a consenti un bail dérogatoire à l'EURL PAPILLIO en application des dispositions de l'article L. 145-5 du code de commerce d'une durée de 17 mois ayant commencé à courir le 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 mai 2008, pour l'exploitation d'un commerce de «Bimbeloterie ' Cadeaux ' Produits cosmétiques» dans un local situé aux [Localité 1].



Par un second acte reçu les 28 et 29 mai 2008 en la même Etude, le précédent bail a été renouvelé pour une durée de six mois commençant à courir le 1er juin 2008 pour se terminer le 30 novembre 2008.



Revendiquant la propriété commerciale, la locataire a fait assigner son bailleur aux fins de fixation du montant du loyer, la SCI [D] [I] procédant quant à elle à l'assignation du notaire, Maître [W].



Par un jugement réputé contradictoire du 5 août 2010, devenu définitif, le tribunal de grande instance de Tarascon a dit qu'à compter du 1er juin 2008, l'EURL PAPILLIO bénéficiait d'un bail commercial au sens des dispositions de l'article L. 145-4 du code de commerce et avant dire droit sur la fixation du loyer correspondant à la valeur locative, a ordonné une mesure d'expertise.



Puis par jugement contradictoire du 15 novembre 2012, cette même juridiction a :

- fixé à compter du 1er juin 2008 le montant du loyer annuel à la somme de 15'634,85 €, 

- condamné la SCI [D] [I] à payer à l'EURL PAPILLIO la somme de 77'848,98 € au titre du trop-perçu, 

- débouté la locataire de sa demande de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1147 du Code civil,

- condamné le bailleur au paiement d'une somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Maître [W] à payer à la SCI [D] [I] la somme de 117'394 €,

- débouté la SCI [D] [I] de sa demande relative à l'indemnité d'éviction,

- condamné Maître [W] à relever et garantir la SCI [D] [I] de toutes condamnations prononcées à son encontre, au titre de l'article l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

- condamné Maître [W] à payer à la SCI [D] [I] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





La SCI [D] [I] a interjeté appel de la décision.



Vu les conclusions de la SCI [D] [I] notifiées le 3 mai 2013 ; 



Vu les conclusions de l'EURL PAPILLIO notifiées le 8 avril 2013 ; 



Vu les conclusions de Maître Amalvy notifiées le 5 mars 2013 ;



MOTIFS DE LA DÉCISION :



L'EURL PAPILLIO qui a été déboutée en première instance de sa demande de dommages-intérêts au motif d'une faute commise par le bailleur, n'a pas formé d'appel incident et demande à la cour de constater que l'appel a été limité aux chefs du jugement ayant tranché le différend entre ce dernier et Maître [W].



Sans acquiescer au jugement, la SCI [D] [I] indique s'en rapporter à justice sur le rapport d'expertise de Monsieur [P].



C'est par une juste analyse des circonstances de la cause, que le premier juge, se fondant sur le rapport d'expertise de Monsieur [P], et répondant aux moyens de droit invoqués par les parties, a fixé la valeur locative du bail et condamné la SCI [D] [I] à répéter les loyers résultant du différentiel entre le montant des loyers encaissés au titre du bail dérogatoire et le montant du nouveau loyer tel que fixé par le juge, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.



Dans ses rapports avec Maître [W], la SCI [D] [I] reproche au premier juge de ne pas avoir réparé l'intégralité de son préjudice par une pondération de celui-ci au regard de ce qu'il y avait continuité du bail commercial ce qui assurait au bailleur, la perception de loyers pendant neuf ans alors que durant la même période, seule une perte de chance de trouver de nouveaux locataires pour un loyer aussi élevé doit être réparée, le préjudice devant être calculé pour les trois années passées selon un montant cumulé des pertes annuelles et pour les six années à venir, par capitalisation.



Maître [W] fait valoir, sur la base de la note technique de Monsieur [C], expert-comptable, normalement versée aux débats en première instance et soumise à la discussion des parties de sorte qu'elle ne peut être considérée comme non contradictoires'agissant d'une démonstration purement intellectuelle, que sur la même période de neuf ans, le local aurait connu plusieurs changements de locataires, des périodes de non-location entre deux baux dérogatoires et qu'aucun élément ne permet de dire que la redevance de 2 800 € par mois telle que fixée dans les baux dérogatoires, aurait pu être maintenue et acceptée par tous les nouveaux locataires. Il ajoute que si le préjudice peut être calculé pour les trois années passées, pour les années à venir, la perte de gains futurs ne peut être chiffrée que par capitalisation.



La SCI [D] [I] considère que cet expert strasbourgeois a une méconnaissance totale de la situation particulière de la commune des [Localité 1] où la quasi-totalité des commerces exploités font l'objet de baux dérogatoires renouvelés chaque année, rappelant qu'en l'espèce ce sont deux baux dérogatoires successifs qui ont été conclus, ajoutant que la date à laquelle ces baux ont été signés enseigne qu'il n'y a pas dans la commune des [Localité 1], de basse ou haute saison.



Le rapport d'expertise de Monsieur [P] contredit en partie cette affirmation selon laquelle le bail dérogatoire serait en quelque sorte la norme dans la commune des [Localité 1] alors que l'expert, s'il a indiqué que les références dans le village étaient difficiles à obtenir, a néanmoins produit trois références de baux commerciaux, la SCI [D] [I] n'ayant quant à elle pas justifié de cette particularité et pas non plus produit par exemple les baux dérogatoires qu'elle a pu conclure antérieurement.



Au regard de ces éléments, le jugement sera confirmé du chef du préjudice reconnu au bailleur au titre de la perte de loyers.

 

La SCI [D] [I] reproche au premier juge d'avoir écarté du champ de son préjudice, l'indemnité d'éviction prévue à l'article L.145-14 du code de commerce pourtant inhérente à la propriété commerciale, qui constitue certes l'indemnisation d'un préjudice futur mais certain et indique que pour couper court à toute spéculation, elle a fait délivrer un congé le 6 février 2013 à effet du 31 mai 2017.



Conséquence directe de l'application du statut des baux commerciaux, l'indemnité d'éviction, pendant du droit au renouvellement du locataire commercial, est due, nonobstant les causes qui peuvent en affecter le principe même de son versement et les conditions de son évaluation.



Cependant, en l'absence de demande en paiement de la part de l'EURL PAPILLIO, Maître [W] ne saurait se voir condamné au paiement d'une indemnité d'éviction qui n'a pas encore été sollicitée à ce stade de la procédure, de sorte que la SCI [D] [I] doit être déboutée de sa demande.



Il y a lieu de condamner la SCI [D] [I] à payer à l'EURL PAPILLIO la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et à Maître [W] celle de 1 500 € sur le même fondement. 





PAR CES MOTIFS :



La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire, en dernier ressort,



Confirme le jugement du 15 novembre 2012 prononcé par le tribunal de grande instance de Tarascon ;



Y ajoutant :



Condamne la SCI [D] [I] à payer à l'EURL PAPILLIO la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et à Maître [W] celle de 1 500 € sur le même fondement ; 



Condamne la SCI [D] [I] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 





LE GREFFIERLE PRÉSIDENT