Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 30 janvier 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 30 JANVIER 2014

 

(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04560



Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Février 2012 -Tribunal d'Instance de PARIS 08 - RG n° 11-10-000313





APPELANTE

 

SAS FONCIERE DU ROND POINT Prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège.



[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753



Assistée de Me Odile COHEN, avocate plaidant au barreau de PARIS, toque : E051



INTIMES 



Monsieur [T] [G] [P]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028



Assisté de Me BEUGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : D0457



Madame [Z] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Véronique KIEFFER JOLY, avocat au barreau de PARIS, toque : L0028



Assistée de Me BEUGRAND, avocat au barreau de PARIS, toque : D0457





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, Président de chambre

Madame Michèle TIMBERT, Conseillère 

Madame Isabelle BROGLY, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Amandine CHARRIER





ARRET :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mme Amandine CHARRIER, greffier présent lors du prononcé.





*

* *



EXPOSE DU LITIGE 



Par acte sous seing privé du 7 janvier 2000 l'Union Gestion d'Immeubles Locatifs (UGIL), aux droits de laquelle vient la Société Foncière du Rond Point, a donné en location à Mme [Z] [P] et son fils M. [T]-[G] [P] un appartement situé [Adresse 3].



La bailleresse a donné à ses locataires congé pour vendre par acte du 30 juin 2009 pour le 31 décembre 2009.



Les locataires s'étant maintenus dans les lieux la Société Foncière du Rond Point a saisi le tribunal d'instance de Paris 8ème qui, par jugement du 15 février 2012, a :



- rejeté l'exception de nullité de l'assignation,



- débouté la Société Foncière du Rond Point de toutes ses demandes,



- constaté que le bail liant les parties s'est renouvelé à compter du 1er janvier 2010 aux clauses et conditions du bail expiré le 31 décembre 2009,



- condamné la Société Foncière du Rond Point à payer à Mme [Z] [P] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à M. [T]-[G] [P] la somme de 1.000 € également sur le même fondement,



- rejeté le surplus des demandes de Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P],



- condamné la Société Foncière du Rond Point aux dépens. 



Cette société a interjeté appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières écritures du 4 septembre 2013, elle demande à la cour :



> d'infirmer le jugement du 15 février 2012 en ce qu'il a constaté que le bail s'était renouvelé le 1er janvier 2010 et a refusé de valider le congé pour vendre,



> statuant à nouveau, constater que Mme [Z] [P] possède son logement principal, réel et effectif, au [Adresse 2] et dispose d'un titre locatif sur ce bien,



> dire et juger en conséquence que le fait de se porter co-titulaire du bail du [Adresse 3] pour une résidence principale avec son fils est manifestement frauduleux et constitue un détournement manifeste de la loi,



> dire et juger en conséquence que Mme [Z] [P] ne peut arguer de la protection accordée par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 pour le logement de la [Adresse 3],



> dire et juger que l'assignation de première instance, les congés pour vendre ainsi que la déclaration d'appel ne sont affectés d'aucun vice de forme pouvant conduire à leur nullité en l'absence de tout grief, 



> en conséquence valider les congés délivrés en date du 30 juin 2009 pour le 31 décembre 2009,



> ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et sans délai, étant précisé que, faute par eux de le faire spontanément, ils y seront contraints et il sera procédé en la forme accoutumée, avec l'assistance de la force publique, si besoin,



> condamner Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle depuis le 31 décembre 2009, date d'effet du congé, égale au double du montant du loyer qui aurait pu être perçu si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé et ce, jusqu'à complète libération des lieux,



> débouter Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 



> les condamner à payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



> les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes de leurs dernières écritures du 21 septembre 2013, Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] demandent à la cour de :



> déclarer irrecevables comme tardives les pièces 23 à 27 pour partie non communiquées et pour partie communiquées tardivement par la Société Foncière du Rond Point,



> dire et juger Mme [Z] [P] recevable, le cas échéant recevable en son intervention volontaire, et bien fondée en ses prétentions, fins et conclusions,



> sommer la Société Foncière du Rond Point de communiquer la copie du second original de l'assignation introductive d'instance délivrée à Mme [Z] [P] au [Adresse 2], 



 A titre principal, 



> juger l'assignation délivrée à Mme [Z] [P] au [Adresse 2] nulle et de nul effet,



> juger que le congé délivré à Mme [Z] [P] est nul et de nul effet,



> juger la déclaration d'appel de la Société Foncière du Rond Point nulle et de nul effet,



> débouter la Société Foncière du Rond Point de toutes ses prétentions, fins et conclusions comme irrecevables,





 A titre subsidiaire, 



> débouter la Société Foncière du Rond Point de toutes ses prétentions, fins et conclusions, comme infondées,



> en toute hypothèse, confirmer le jugement rendu,



> constater que le bail dont Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] sont co titulaires s'est renouvelé de plein droit le 1er janvier 2010 pour une durée de 6 années, aux même conditions contractuelles, 



> ordonner à la Société Foncière du Rond Point d'adresser à leur nom un bail conforme dans un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir, sous astreinte, à l'expiration du délai de 8 jours, d'une somme de 75 € par jour de retard,



> se réserver la liquidation de l'astreinte,



> condamner la Société Foncière du Rond Point à payer aux consorts [P] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile en réparation du dommage causé,



> la condamner à payer à Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] la somme de 5.000 € chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



> la condamner aux entiers dépens.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date du 4 et 21 septembre 2013 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



' Sur la communication des pièces



La Société Foncière du Rond Point ne prouve pas avoir régulièrement communiqué les pièces n° 23 à 25 soit : attestation du 27 août 2013 de Mme [N] [W], mandat de RP IMMOBILIER du 25 juin 2013, lettre de Mme [D] du 16 juillet 2013 ; 

 

Il convient de rejeter ces pièces du débat ; 



Les pièces n° 26 et 27 ont été communiquées, selon les consorts [P] le 11 septembre 2013 ; l'ordonnance de clôture ayant été repoussée au 24 octobre 2013, les pièces 26 et 27 ont été communiquées suffisamment à l'avance et ne doivent pas être rejetées du débat ; 



L'assignation introductive d'instance du 31 mai 2010 délivrée à Mme [Z] [P] a été communiquée par l'appelante ( pièce n° 19, bordereau du 28 septembre 2012), cette communication de pièce ne faisant pas l'objet de discussion ; 



' Sur les nullités de procédures de première instance et d'appel et sur la nullité du congé 



Les consorts [P] invoquent, concernant Mme [Z] [P], la nullité de l'assignation introductive d'instance, la nullité du congé et la nullité de l'acte d'appel ;





L'assignation du 31 mai 2010 serait nulle pour avoir été délivrée à Mme [Z] [P] à une adresse [Adresse 2] qui ne serait pas sa véritable adresse; 



Le congé du 30 juin 2009 serait nul pour avoir été délivré au [Adresse 3] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Mme [Z] [P] étant considérée comme n'habitant pas à cette adresse alors qu'il s'agit bien de sa véritable adresse ; 



L'acte d'appel serait nul comme mentionnant, en ce qui concerne Mme [Z] [P], intimée, l'adresse [Adresse 2] qui ne serait pas sa véritable adresse ; 



En ce qui concerne l'acte d'appel, il faut relever que la contestation invoquée par les consorts [P] est irrecevable devant la cour, une telle contestation devant être soulevée devant le conseiller de la mise en état en application de l'article 914 du code de procédure civile ; 



En ce qui concerne la nullité de l'assignation originaire et celle du congé pour vente, le problème soulevé est celui du véritable domicile de Mme [Z] [P] ; celle-ci prétend que ce domicile se situe [Adresse 3] avec son fils ; elle produit à l'appui de cette prétention : 



- son contrat de bail du 7 janvier 2000 à cette adresse, 

- de multiples domiciliations à cette adresse ( impôts, courrier de la Mairie de [Localité 4], mutuelle, carte d'identité, carte d'électeur, facture gaz ...) 

- deux attestations de commerçants qui indiquent effectuer des livraisons

 aux consorts [P] à cette adresse, 

- un jugement du juge de proximité du 10 juin 2010 dans lequel il est indiqué que Mme [Z] [P] s'est portée partie civile avec mention de cette adresse, 

- un protocole d'accord entre les parties en 2008 avec la même mention,

- une attestation de la gardienne Mme [O] des 10 mai 2012 et 26 juillet 2013 qui indique que M. [T]-[G] [P], Mme [Z] [P] et les enfants [Y] et [K] sont tous occupants de l'appartement 

[Adresse 3], 

- un commandement de payer, visant la clause résolutoire, délivré en septembre 2012 par la bailleresse à Mme [Z] [P] à cette adresse ; 



La Société Foncière du Rond Point pour sa part soutient que la véritable domiciliation de Mme [Z] [P] se situe [Adresse 2] produisant en ce sens un rapport d'enquête privée du 22 octobre 2009, des actes d'huissier délivrés à cette adresse, un courrier de Paris Habitat du 16 avril 2012, des quittances de loyers délivrées à M. [T]-[G] [P] seul, une plainte pour effraction déposée par ce dernier seul, des courriers recommandés à cette adresse revenant ' non réclamés' ; 



La Société Foncière du Rond Point fait valoir en outre l'absence de grief résultant d'éventuelles irrégularités de procédure pour Mme [Z] [P] qui a pu comparaître en première instance et en appel et développer tous ses moyens et arguments ; 



Quoiqu'il en soit de tous autre éléments discutés entre les parties, la cour relève que Mme [Z] [P] ne conteste pas formellement l'adresse [Adresse 2] ; dans ses écritures elle indique en-effet 



' ladite adresse [ [Adresse 2] correspond à une studette mise à disposition de l'ensemble des membres de la famille [P] et notamment ceux qui résident à l'étranger.

 Mme [Z] [P] est en-effet mère de [T]-[G] [P], mais également de Mme [C] [P], de [X] [P] et de [V] [P] qui demeure aux Etats-Unis.



La circonstance que Mme [Z] [P] se rende dans la studette dont s'agit ... ne justifie pas l'absence de domicile réel à l'adresse du [Adresse 3]' 



La Société Foncière du Rond Point produit le courrier du 16 avril 2012 de Paris Habitat qui écrit :



' par la présente je vous confirme que Mme [Z] [P] est locataire de PARIS HABITAT -OPH au [Adresse 2]' ; 



Comme le fait observer, à juste titre la Société Foncière du Rond Point, le contrat de bail souscrit avec PARIS HABITAT - OPH, bailleur social, ne peut porter que sur une habitation à titre principal et non pour une résidence de passage pour membres de la famille qui constituerait en fait une sorte de résidence secondaire ; 



Il doit en être déduit que Mme [Z] [P], qui ne conteste pas ce contrat de bail, est nécessairement domiciliée principalement à cette adresse depuis qu'elle a souscrit ce bail ; 



Cette domiciliation est confirmée, en tant que de besoin, par le rapport d'enquête privée du 22 octobre 2009, élément de preuve recevable au même titre qu'une attestation, qui indique 



' renseignements pris auprès de ses voisins et du gardien de l'immeuble nous avons pu apprendre que cette dame [ Mme [Z] [P] ] résiderait seule à cette adresse depuis de nombreuses années, quelle aurait cependant conservé toutes les inscriptions administratives ayant trait à cette habitation au nom de don défunt époux, [U] [P], qu'enfin cette personne qui nous a été décrite comme étant relativement peu sociable 

n'ouvrirait sa porte qu'aux seuls membres de sa famille.

Par ailleurs plusieurs vérifications effectuées entre le 24 septembre et le 15 octobre 2009 nous ont permis de constater la présence effective de l'intéressée à cette adresse' 



En tout état de cause les irrégularités invoquées n'ont pas causé de grief à Mme [Z] [P], elle même ainsi que son fils, qui n'ont pas émis l'intention d'acheter, ayant pu en première instance et en appel faire valoir complètement tous leurs arguments; 



En conséquence le congé pour vente a été régulièrement délivré le 30 juin 2009 à Mme [Z] [P], à l'adresse [Adresse 3], selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, et l'assignation du 31 mai 2010 a été régulièrement délivrée à celle-ci au [Adresse 2], le congé ayant été ultérieurement dénoncé à Mme [Z] [P] le 24 décembre 2009 au [Adresse 2] aux termes d'un acte déposé en l'Etude de l'huissier ; 



Il importe peu qu'un commandement ait été délivré le 17 décembre 2012 à Mme [Z] [P] à l'adresse [Adresse 3], la bailleresse expliquant, à juste titre, que celle-ci figurant sur le bail comme co- titulaire, elle a, par précaution, cru devoir délivrer commandement aux deux adresses connues ; 



Les consorts [P] critiquent subsidiairement la régularité des congés et soutiennent, comme le premier juge l'a retenu, que Mme [Z] [P] peut bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; 



Les congés apparaissent réguliers en la forme ; ils contiennent les mentions prescrites par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 quant à la mention des biens vendus et quant au prix ; 



Le congé comporte en tête la description du bien, s'agissant de l'appartement et de la cave, étant observé que les consorts [P] connaissent nécessairement parfaitement les lieux ; le prix est mentionné soit ' 1.340.000 € pour l'appartement et la cave, en principal hors droit, frais, émoluments du notaire à la charge de l'acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d'usage' ; il n'est pas prévu d'indemnité d'immobilisation ; 

Le bailleur n'est pas obligé d'annexer l'état descriptif de division et le règlement de co- propriété ; 



Au fond les consorts [P] soutiennent que les congés seraient frauduleux alors qu'aucune visite des lieux n'a été organisée depuis trois ans et qu'aucun diagnostic pré-vente n'aurait été établi ; 



En fait la Société Foncière du Rond Point produit plusieurs mandats de vente confiés à des agences immobilières en 2010 et 2011 ainsi qu'un courrier du 6 juin 2011 d'une agence RP IMMOBILIER ( pièce n°15 de la Société Foncière du Rond Point ) quant à la détermination du prix de vente ; ces pièces suffisent à caractériser l'intention de vendre de la bailleresse ; 



Enfin le congé ne saurait être qualifié de frauduleux au motif que lors de la délivrance du congé à Mme [Z] [P] la bailleresse aurait omis de préciser à l'huissier que le gardien interrogé sur la réalité de l'adresse de cette dernière au [Adresse 3] était en fait un gardien remplaçant, alors qu'il est avéré en définitive que cette adresse n'était pas le véritable domicile de Mme [Z] [P] ; 

Cette dernière, étant domiciliée à titre d'habitation principale au [Adresse 2], ne saurait de bonne foi revendiquer, compte tenu de son âge et de ses ressources, les mesures protectrices de la loi du 6 juillet 1989 qui sont applicables aux habitations occupées à titre d'habitation principale, le jugement devant être infirmé sur ce point ; 



 

' Sur les autres demandes 



Les congés étant validés, les consorts [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2010 ; 



Il y a lieu d'ordonner leur expulsion dans les termes du dispositif ci-après ; 



Le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle doit être fixé au montant du loyer tel qu'il serait fixé si le bail avait perduré normalement, outre les charges ; 



Les consorts [P] doivent être condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d'occupation ;



Il est équitable de les condamner également, in solidum, à payer à la Société Foncière du Rond Point la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

Les consorts [P] doivent supporter in solidum les dépens de première instance et d'appel ; 

 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, 



Rejette du débat les pièces n° 23, 24 et 25,



Constate que l'assignation introductive d'instance délivrée à Mme [Z] [P] a été communiquée, 



Infirme le jugement du tribunal d'instance de Paris 8ème du 15 février 2012 sauf en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée à Mme [Z] [P],



Statuant à nouveau,



Déboute Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] de toutes leurs demandes et prétentions, 

 

Valide les congés délivrés à Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] le 30 juin 2009,



Dit que Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2010, 



A défaut de libération volontaire des lieux, autorise la Société Foncière du Rond Point à faire procéder, dans les formes légales, à l'expulsion de ces derniers, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur fait, du logement situé [Adresse 3], premier étage, ascenseur B, porte face, avec cave double n° 36 et 37, et, en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, si besoin, 



Dit que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer, à leurs frais, dans le délai d'un mois, 

 

Condamne solidairement Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] à payer à la Société Foncière du Rond Point une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer tel qu'il serait fixé si le bail avait perduré normalement, outre les charges, à compter du 1er janvier 2010 jusqu'à la libération effective des lieux, 

 

Condamne in solidum Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] à payer à la Société Foncière du Rond Point la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum Mme [Z] [P] et M. [T]-[G] [P] aux dépens de première instance et d'appel. 

 









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT