Cour d'Appel · 1re Chambre B — 24 octobre 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 24 OCTOBRE 2013

HF

N° 2013/613 













Rôle N° 12/21571







[S] [Z]





C/



SARL SOCIETE MEDITERRANENNE DE COMMERCIALISATION IMMOBI LIERE, AGENCE DE CAMARGUE













Grosse délivrée 

le :

à :



Me Jean-marie JAUFFRES



Me Michel BAYARD 













Décision déférée à la Cour :





Jugement du Tribunal de Grande Instance de Tarascon en date du 20 Septembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/00105.







APPELANT





Monsieur [V] [Z]

né le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]



pris en sa qualité d'héritier de feu Monsieur [S] [Z]

né le [Date naissance 2] 1925 à [Localité 2], décédé le [Date décès 1] 2013



et de feue Madame [Q] [H] [T] veuve [D] née le [Date naissance 1]/1913 à [Localité 2], décédée le [Date décès 2]/2011.





représenté par Me Jean marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Louis SAYN URPAR, avocat au barreau de TARASCON.









INTIMEE







SOCIETE MEDITERRANENNE DE COMMERCIALISATION 

IMMOBI LIERE, AGENCE DE CAMARGUE - SARL 'SOMECO'

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

 





représentée et plaidant par Me Michel BAYARD de la SCP CARDONNEL-BAYARD, avocat au barreau de TARASCON





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller

Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2013.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2013,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS





Vu l'arrêt avant-dire-droit de cette cour du 6 juin 2013, auquel il est renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure initiale, ayant ordonné la réouverture des débats, sans révocation de la clôture, pour soumettre à la discussion des parties la difficulté tenant à l'individualisation de la fraction du bouquet correspondant à la vente en 1985 du seul immeuble conservé par Someco en suite de la vente de 1988 au profit de la SCI Wilson, et la conséquence d'une telle difficulté quant à la possibilité de constater la résolution de plein droit de la vente de 1985, et ayant réservé les dépens et les frais irrépétibles;



Vu les conclusions de monsieur [V] [Z] du 18 septembre 2013 tendant à la réformation du jugement en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à la résolution de la vente immobilière consentie par acte authentique de maître [B] [E], notaire associé, le 21 février 1985 entre madame [T] veuve [D] et la société Someco, à voir constater la résolution de ladite vente en ce qu'elle a porté sur 1°) un immeuble sis à [Localité 2] n°9 et 7, élevé de deux étages sur rez-de-chaussée, et cave en partie, cadastré S° AB n° [Cadastre 1], lieudit [Adresse 4], pour une superficie de un are 22 centiares, et 2°) dans un immeuble contigu au précédent [Adresse 3] cadastré S° AB n° [Cadastre 2], lieudit rue Président Wilson n°7 pour une superficie de 68 m² le lot n° 5 comprenant un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et la copropriété des 259/1000° des parties communes, dire qu'en raison de l'acte intervenu les 3 et 8 décembre 1988 entre Someco et la SCI Wilson la résiliation ne portera que sur l'immeuble cadastré section AB n° [Cadastre 3] sis à [Localité 2] pour une superficie de 63 ca, provenant de la division de la parcelle section AB n° [Cadastre 1], en AB n° [Cadastre 3] et n° [Cadastre 4], dire que les versements de rente effectués demeureront acquis à la vendeuse à titre d'indemnité conventionnelle, prononcer sous astreinte l'expulsion de Someco ainsi que de tous occupants de son chef, fixer l'indemnité d'occupation à une somme mensuelle de 1.000 euros à compter de la décision à intervenir, condamner Someco aux dépens et au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;



Vu les conclusions de Someco du 23 septembre 2013 tendant à la confirmation du jugement en ce qu'il a dit n'ya voir lieu à résolution de la vente, à lui donner acte de ce qu'elle a intégralement réglé le montant de la rente viagère jusqu'au jour du décès de madame [D], voir réformer le jugement et dire qu'en raison de l'absence de réclamation concernant l'indexation de la rente viagère sur de très nombreuses années, monsieur [Z] ès qualité d'héritier est mal fondé à en réclamer le règlement depuis 2003, le condamner à rembourser la somme de 9.948 euros avec intérêts de droit à compter du jugement du 20 septembre 2012, le condamner aux dépens et au paiement d'une somme de 2.000 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile;



Vu l'ordonnance du 26 septembre 2013 ayant, au vu de l'accord des avocats des parties, révoqué la clôture du 15 mai 2013, et prononcé une nouvelle clôture le 26 septembre 2013 avant les débats;





MOTIFS





1) La cour (et avant elle le tribunal) n'est pas saisie d'une demande tendant à voir 

prononcer la résolution de la vente, mais à voir constater cette résolution par l'effet du jeu de la clause résolutoire, convenue entre les parties dans les termes suivants : 'Il demeure convenu: qu'à défaut de paiement d'un seul terme de rente comme aussi en cas d'inexécution d'une seule condition des présentes et un mois après un simple commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter énonçant l'intention de la venderesse d'user des bénéfices de la présente clause et restée sans effet, la présente vente sera résolue de plein droit sans aucune formalité judiciaire'.



Par lettre recommandée du 27 novembre 2008, il était fait mise en demeure à Someco de payer une somme de 7.981,28 euros représentant en premier lieu un arriéré au titre de l'indexation de la rente depuis 2003, et d'autre part un arriéré constitué par le défaut de paiement du montant même de la rente mensuelle depuis le mois d'avril 2008.



Cette mise en demeure précisait que la venderesse, madame [D], entendait faire jouer la clause résolutoire conventionnelle dont les termes étaient rappelés.



Il est constant qu'aucune des causes de la mise en demeure n'a été réglée dans le mois de sa délivrance, il est mentionné au jugement déféré la production par Someco d'une note en délibéré après l'audience du 7 juin 2012 'faisant valoir la remise sur l'audience d'une somme de 6.655 euros représentant les trois trimestres de l'année 2008 et deux trimestres de l'année 2011 soldant le principal', et Someco, dans ses dernières conclusions, indique qu'après la mise en demeure, elle a réglé, le 21 septembre 2009, la somme de 2.662 euros représentant l'année 2009, le 18 février 2011, la somme de 5.324 euros représentant les 4 trimestres de l'année 2010, le 18 février également, la somme de 1.331 euros en paiement du premier trimestre 2011, le 27 juin 2012, la somme de 6.655 euros représentant trois trimestres de l'année 2008 et deux trimestres de l'année 2011, et enfin le 30 novembre 2012, la somme de 9.948,92 euros représentant l'arriéré au titre de l'indexation.



Someco fait valoir qu'on ne peut invoquer l'application d'une clause résolutoire que si l'on est de bonne foi, qu'il a été jugé que n'invoque pas la clause résolutoire de bonne foi le crédit rentier qui s'est abstenu pendant plus de dix ans de réclamer le paiement des arrérages en raison des liens affectifs qu'il avait avec le débit rentier et qui brusquement en raison de dissension dans le ménage du débit rentier en réclame le paiement puis invoque la clause résolutoire, que madame [D] ayant fait un héritage très important, qui lui procurait des revenus suffisants pour payer son hébergement en maison de retraite, n'avait pas demandé l'indexation de la rente de 2004 à 2008, qu'en raison de leurs bonnes relations elle comptait sur la bonne foi de celle-ci et sur la parole qui lui avait été donnée, que c'est en méconnaissance de ces bons rapports que monsieur [Z] demandera l'application de l'indexation, qu'elle verse des témoignages attestant de ce que madame [D] avait indiqué à plusieurs reprises qu'elle n'appliquerait pas ou plus l'indexation, que la demande d'indexation constitue un abus de droit dans ce contexte.









Mais la discussion sur le point de savoir si la demande en paiement d'un arriéré au titre de l'indexation a pu ou non être faite de mauvaise foi compte tenu des relations passées entre Someco et madame [D] est sans incidence sur la validité du jeu de la clause résolutoire rappelée dans la mise en demeure quand cette dernière portait également sur le montant des trois derniers trimestres de la rente, et que ce montant, même réduit au nominal initialement fixé, et sans tenir compte de l'indexation, n'a pas été payé dans le mois de la mise en demeure.



Monsieur [Z] serait donc en droit de demander la mise en oeuvre de la clause résolutoire, et de demander à la cour de constater la résolution de plein droit de la vente, en la cantonnant, comme il le fait, au seul immeuble conservé par Someco, sachant la renonciation de madame [D], dans l'acte de vente de 1988, au bénéfice de la clause résolutoire relativement aux immeubles vendus à la SCI Wilson, mais à condition toutefois d'être en mesure d'individualiser la fraction du bouquet correspondant au seul immeuble dont la vente devrait être résolue, et dont il serait nécessairement redevable envers Someco si la résolution était constatée.



Or le calcul de proportionnalité auquel il se livre sur ce point, dans le cadre de la réouverture des débats, qui conduirait selon lui à fixer la fraction du bouquet à restituer à la somme de 150.000 francs, n'est pas convaincant, quand il applique ce calcul à un montant résultant de la seule différence entre le prix de vente initial pour l'ensemble des immeubles (500.000 francs), et le prix de la vente de partie de ces immeubles à la SCI Wilson (200.000 francs), alors que, comme le fait remarquer avec pertinence Someco, le prix de 200.000 francs a nécessairement été fixé en tenant compte de ce qu'un bail commercial se rapportant aux immeubles vendus à la SCI Wilson avait été consenti par Someco le 22 mars 1985 aux époux [N], seuls associés et gérants de ladite SCI, ce dont il suit que ce prix n'a pas pu représenter la valeur de ces mêmes immeubles à la date de leur vente par madame [D], ce qui invalide par voie de conséquence la fixation résiduelle du prix initial de l'immeuble conservé par Someco à la somme de 300.000 francs.



A défaut de mettre la cour en mesure de fixer la fraction du bouquet à restituer, il ne peut être fait droit à la demande de monsieur [Z] de voir constater la résolution de la vente relative au seul immeuble conservé par Someco, et à ses demandes qui en sont la conséquence.



2) Someco demande à la cour de réformer le jugement en disant qu'en raison de l'absence de réclamation concernant l'indexation de la rente viagère sur de très nombreuses années, monsieur [Z] est mal fondé, par abus de son droit, à en réclamer le règlement depuis 2003.



Mais aucun abus de droit ne procède de la réclamation en paiement de l'indexation quand son calcul était précisément fixé à l'acte de vente, qu'il n'est pas allégué qu'il y aurait eu une difficulté à ce sujet, qu'il appartenait dans ces conditions à Someco de procéder d'elle-même à son calcul et à son paiement, sachant qu'elle n'établit pas par les seules attestations de monsieur [J], associé dans Someco, et de monsieur [I], agent commercial de cette dernière, son allégation selon laquelle madame [D] lui aurait fait savoir qu'elle n'entendait pas ou plus lui faire supporter cette indexation.



3) Someco supporte les dépens de première instance et les dépens d'appel.



Il est équitable que chaque partie supporte la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.



**



Il suit de l'ensemble de ce qui précède que le jugement doit être confirmé sauf en ce qu'il a condamné la société Someco au paiement d'une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS





La cour,



Statuant publiquement et contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe



Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Someco au paiement d'une indemnité de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.



Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,



Déboute monsieur [Z] de sa demande tendant à voir constater la résolution de plein droit de la vente en ce qu'elle porte sur les immeubles conservés par la société SO ME CO, de sa demande en expulsion et en fixation d'une indemnité d'occupation.



Dit que la société SO ME CO supporte les dépens de l'appel.



Dit qu'il sera fait application au profit de Me JAUFFRES des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Dit que chaque partie supporte la charge de ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT