Cour d'Appel · 4e Chambre A — 6 février 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 6 FÉVRIER 2014



N° 2014/54 













Rôle N° 09/20838







SCI LE VERT BOCAGE

SCI LES NOISETIERS





C/



Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE LAVANDIN II



Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE LAVANDIN I



















Grosse délivrée 

le :

à :



SCP BADIE

SCP MAYNARD











Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 29 septembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 08/113 et suite à l'arrêt avant dire droit n° 36 rendu le 20 janvier 2012 par la 4e chambre section A de cette cour.





APPELANTES



LA SCI LE VERT BOCAGE 

dont le siège est [Adresse 1]



représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Sandrine LENCHENTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE



LA SCI LES NOISETIERS 

dont le siège est [Adresse 1]



représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Amance PERROT, avocat au barreau de GRASSE





INTIMÉS 



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE l'IMMEUBLE LE LAVANDIN II

[Adresse 2]

représenté par son syndic le cabinet immobilier CATHERINE JOHNSON 

dont le siège est [Adresse 3]

 [Adresse 3]



LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE LE LAVANDIN I

intervenant volontaire

[Adresse 2]

pris en la personne de son syndic le cabinet immobilier CATHERINE JOHNSON

dont le siège est [Adresse 3] 

[Adresse 3]



représentés par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 9 janvier 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 février 2014







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février 2014,



Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***























































Faits, prétentions et procédure :



La société civile immobilière Le vert bocage a fait édifier, à [Localité 1], un ensemble immobilier constitué de deux immeubles, dénommés le lavandin 1 et le lavandin 2. L'ensemble le lavandin 2 est, lui-même, composé de deux bâtiments indépendants, le premier étant constitué d'appartements et de garages, et le second étant constitué de deux villas accolés correspondant aux lots numéro 156 et 157, outre des lots parkings situés en extérieur.

Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier le lavandin 2, établi le 11 août 1989, comportait une clause, au terme de laquelle il était prévu que les lots numéro 156 et 157 ne participeraient à aucune des charges de copropriété de quelque nature qu'elle soit ; que les propriétaires de ces lots contribueraient néanmoins à l'entretien du chemin d'accès à ces lots proportionnellement à leurs tantièmes de sol. 

Cette clause a été réputée non écrite par un arrêt de la cour d'Aix le 4 novembre 2004, celui-ci ayant précisé que les lots numéro 156 et 157 devraient désormais payer leur quote part de charges, à partir de la date de l'arrêt, conformément aux dispositions de l'article 10 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965 .

La société civile immobilière Les noisetiers a acheté de la société civile immobilière Le vert bocage, par actes des 11 janvier et 13 avril 2006, les lots 156 et 157, lesquels se voient affectés, chacun, de 3155 millièmes indivis de la propriété du sol et des parties communes générales, outre 4 parkings ( lots 161,168,177, 178).



Le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 a fait assigner la société civile immobilière les noisetiers, par devant le tribunal d'instance de Cannes, en paiement des charges. L'affaire a été renvoyée devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires, sollicitant alors le paiement de la somme de 25'910,03 euros, comptes arrêtés au 3 juin 2009, outre diverses sommes accessoires.



Par jugement contradictoire du 29 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi qu'il suit :

- condamne la société les noisetiers à payer au syndicat des copropriétaires le lavandin 2 la somme de 25'910,03 suivant décompte arrêté au 3 juin 2009 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 23 août 2006,

- la condamne encore à lui payer la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens, 

- ordonne l'exécution provisoire.



Par déclaration du 19 novembre 2009, la société civile immobilière le vert bocage et la société civile immobilière les noisetiers ont relevé appel de cette décision.



Par arrêt avant dire droit du 20 janvier 2012, la présente cour a statué ainsi qu'il suit :

- déclare irrecevable l'appel de la société le vert bocage,

- reçoit l'appel de la société les noisetiers,

- donne acte à la société le vert bocage de son intervention volontaire en appel,

- déclarer irrecevables d'une part la société civile immobilière les noisetiers à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la société le vert bocage la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, d'autre part, le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 à demander la condamnation de la société le vert bocage à payer pour le lot 169 la somme de 4067,26 euros au profit du syndicat des copropriétaires le lavandin 1,

- rejette les demandes de condamnation sous astreinte et d'expertise judiciaire formulées par les sociétés les noisetiers et le vert bocage,

- ordonne la réouverture des débats à l'audience du 13 septembre 2012 à l'effet 

-pour le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 d'établir deux relevés chronologiques à compter de la date d'effet de l'arrêt du 4 novembre 2004 tout d'abord des appels de charges pour chacune des sociétés civiles immobilières le vert bocage et les noisetiers avec indication précise de la nature de chaque poste comptable mentionné et en second lieu des paiements effectués par chacune d'elles

- pour chacune des sociétés civiles immobilières de critiquer s'il y a lieu, poste par poste, ces imputations et en cas d'absence imputation de certains paiements, de prouver les paiements ou encaissements omis,

le tout pour ce qui concerne les lots 156 et 157 ainsi que les lots accessoires qui relèvent du syndicat des copropriétaires le lavandin 2,

- réserve toutes autres demandes et les dépens.



Par conclusions du 19 décembre 2013, la société les noisetiers demande à la cour de :

- à titre principal

1/la société les noisetiers n'est pas débitrice de la somme de 33'503,80 euros,

- dire qu'elle n'est à ce jour débitrice d'aucune somme envers le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 et le débouter de ses demandes

2/ sur la force obligatoire de la sentence arbitrale du 21 mars 1994

- condamner sous une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l'arrêt à intervenir le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 à appliquer aux comptes du bâtiment D et en particulier de la société les noisetiers la répartition des charges communes générales résultant de cette sentence rendue conformément aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ce à compter de l'entrée en vigueur de ladite sentence et à tout le moins, à compter de l'entrée en vigueur de l'arrêt de la cour du 4 novembre 2004,

3/ le refus du syndicat des copropriétaires le lavandin 2 d'appliquer l'arrêt avant dire droit du 20 janvier 2012,

constater que le syndicat des copropriétaires n'a pas établi et communiqué les relevés chronologiques visés par cet arrêt et que de ce fait, elle n'est pas en mesure de critiquer s'il y a lieu, poste par poste, les imputations comptables,

- constater que les pièces comptables communiquées par le syndicat des copropriétaires ne répondent pas aux exigences de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en particulier la pièce numéro 17 imputant des charges pour espaces verts, travaux qui n'ont d'utilité que pour le bâtiment C ainsi que pour les taxes foncières alors qu'elle les règle directement au trésor public,

- constater que la société les noisetiers a réglé au syndicat des copropriétaires la somme de 6368,87 euros le 12 novembre 2009, la somme de 16'355,69 € 11 juin 2011, soit un total de 22'724,56 euros qui n'a pas été imputé au crédit de son compte et en conséquence,

- dire que la répartition des charges actuellement pratiquées par le syndicat des copropriétaires est illégale comme contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et à la sentence arbitrale du 21 mars 1994,

- ordonner au syndicat des copropriétaires d'établir conformément à l'arrêt avant dire droit 2 relevés chronologiques des appels de charges et des paiements effectués avec indication précise de la nature de chaque poste comptable mentionné,

- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

4/ vu le constat huissier du 15 mars 2013,

- constater que le syndicat des copropriétaires n'a pas tiré les conséquences des augmentations de superficie habitable qui modifient la répartition des tantièmes de copropriété et des charges, ce qui est contraire aux dispositions des articles 10 et 37 de la loi du 10 juillet 1965 et ce qui entraîne une rupture d'égalité de traitement entre les copropriétaires,

- désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de proposer un tableau modificatif des tantièmes de charges générales et spéciales en prenant en compte les nouvelles surfaces habitables permettant l'établissement d'un nouvel état de répartition des charges,

en toute hypothèse,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.



Par conclusions du 20 décembre 2013, la société civile immobilière le vert bocage demande à la cour de :

- révoquer en tant que de besoin l'ordonnance de clôture,

- réformer le jugement entrepris,

- déclarer son action recevable,

1/ sur l'irrecevabilité de la demande formée par le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 au profit du syndicat des copropriétaires le lavandin 1,

- dire que le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 est irrecevable à demander une condamnation au profit du syndicat des copropriétaires le lavandin 1 et le condamner à lui payer la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

2/ sur la demande principale en paiement,

A/ sur l'exception d'illégalité relative à la répartition des charges générales et spéciales du syndicat des copropriétaires,

vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et ses alinéa 1 à4,

- constater qu'elle est propriétaire de deux lots, que le règlement de copropriété ne fixe pas la quote-part des charges afférentes au bâtiment C et D, qu'il résulte d'une manière claire et précise de l'arrêt rendu en 2004 que la clause du troisième alinéa de l'article 37 du règlement de copropriété est contraire à l'ordre public et doit être réputée non écrite, de la résolution numéro 9 du procès-verbal de l'assemblée générale du 5 mai 1993, de la sentence arbitrale du 21 septembre 1993, des résolutions 10, 11 et 12 de l'assemblée du 30 juin 2005, des résolutions de l'assemblée générale du 22 juin 2006, que strictement aucune délibération des assemblées générales n'a pour objet la détermination de la répartition des charges générales et spéciales inhérentes au bâtiment Cet D,

en conséquence,

- dire que du fait de l'absence de clé de répartition des charges générales et spéciales des lots des bâtiments C et D non conforme -sic- aux dispositions d'ordre public de l'article 10 alinéa 3 et 4, le syndic ne pouvait émettre d'appels des fonds,

- ordonner au syndicat des copropriétaires d'appliquer les termes mêmes de la sentence arbitrale ayant déterminé la participation du bâtiment D auxcharges communes générales de l'ensemble immobilier sous une astreinte de 500 € par jour de retard,

B/ sur les sommes indûment perçues par le syndicat des copropriétaires le lavandin 2,

- lui donner acte qu'elle formule les plus expresses réserves sur le montant des charges réclamées par le syndic,

- constater que le montant des charges dues au 10 janvier 2006 s'élève à 7830,56 euros ; que le montant de ses paiements s'élève à 26'353,02€ et en conséquence, dire que le syndicat des copropriétaires a indûment perçu la somme de 18'522,46 euros et le condamner à lui payer ladite somme,

- débouter les syndicats des copropriétaires le lavandin 2 et le lavandin 1 pour le surplus de ses-sic- demandes, fins et conclusions,

- condamner les syndicats des copropriétaires le lavandin 2 et le lavandin 1 à lui payer la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens.



Par conclusions du 20 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires le lavandin 1, intervenant volontaire, et le syndicat des copropriétaires le lavandin 2, intimé, demandent à la cour de :

- débouter les appelants de leurs demandes,

- confirmer le jugement entrepris et y ajoutant,

- dire les demandes reconventionnelles prescrites ou infondées,

- dire qu'elles se heurtent à l'autorité de la chose jugée,

- en conséquence, condamner :

la société vert bocage à payer au syndicat des copropriétaires le lavandin2 la somme de 5489,02 euros 26 novembre 2013,

la société les noisetiers à payer la somme de 12'100,81 euros au 26 novembre 2013,

- la condamner à payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts,

- la condamner à payer 5000 € par application l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été prise le 20 décembre 2013.



Motifs





Sur l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires le lavandin 1 :



Attendu que cette intervention volontaire, qui n'est contestée par aucune des parties, sera reçue.



Sur la demande d'irrecevabilité de la SCI Le vert bocage quant à la réclamation du syndicat des copropriétaires le lavandin 2 au profit du syndicat des copropriétaires le lavandin 2 :



Attendu que cette demande d'irrecevabilité doit être rejetée comme étant sans objet dès lors que dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires le lavandin 2 ne formule aucune demande au profit du syndicat des copropriétaires le lavandin1, qui , par ailleurs, est intervenu volontairement aux débats.





Sur le fond :



Attendu que le règlement de copropriété constitue, en raison de sa nature conventionnelle, la loi des parties et qu'il a donc vocation à s'appliquer dans les rapports des copropriétaires et du syndicat notamment en ce qui concerne les modalités de la participation financière des copropriétaires au fonctionnement dudit syndicat.



Attendu que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public notamment en ses articles 6 à 37, 41-1à 42 et 46 ainsi que celles du décret pris pour leur application.

Attendu qu'en application de l'article 10 alinea 1, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, et qu'en application de l'article 10 alinea 2, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.



Attendu par ailleurs qu'il a été définitivement jugé, par l'arrêt du 4 novembre 2004, 

 - qu'était réputée non écrite la clause constituée par le troisième alinéa de l'article 37 du règlement de copropriété, dispensant les lots numéro 156 et 157 de participation aux charges de copropriété de quelque nature qu'elle soit, les propriétaires des lots devant néanmoins contribuer à l'entretien du chemin d'accès à leurs lots proportionnellement à leurs tantièmes de sol 

- et que les lots 156 et 157 devraient payer, à partir de la date de l'arrêt, leur quote-part de charges conformément aux dispositions de l'article 10 alinéa 1et 2 de la loi du 10 juillet 1965.



Attendu qu'en l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble le lavandin 2 tel qu'applicable en suite de cet arrêt, attribue à chacun des lots composant l'immeuble le lavandin 2 une quote-part de la propriété du sol et des parties communes générale et que cette quote-part est fixée à 3155 pour chacun des lots 156 et 157 et 23 pour chacun des lots parkings; 



Attendu que l'article 36 du règlement de copropriété définit les charges communes générales en stipulant qu'elles 'comprennent toutes les dépenses communes qui ne sont pas considérées comme spéciales au sens des articles 38 et suivants du présent règlement c'est-à-dire : les impôts, contributions et taxes... , auxquels seront assujetties toutes les parties communes de l'immeuble et même ceux afférents aux parties privatives tant que en ce qui concerne ces dernières, les services fiscaux ne les auront pas répartis entre les divers copropriétaires, les dépenses afférant au fonctionnement du syndicat et du conseil syndical, les honoraires du syndic et de l'architecte de l'immeuble pour les travaux intéressant les parties communes, les salaires du concierge ... , et toutes autres rémunérations dues au personnel chargé de l'entretien de l'immeuble ..., les primes d'assurances souscrites par le syndicat des copropriétaires, les charges d'entretien de réparation et de reconstruction du bâtiment, ...., les frais de ravalement des façades,..., les frais d'éclairage, de nettoyage et d'entretien des entrées et cours communes', .... , la présente énumération étant purement énonciative et non limitative, sans que ne soit prévue l'existence de charges communes spéciales, spécifiques aux bâtiments C et D.



Attendu que l'arrêt du 20 janvier 2012 a retenu que le règlement , hormis la clause qui a été réputée non écrite par la décision du 4 novembre 2004 , ' établissait des tantièmes de parties communes en sorte qu'il n'est nul besoin d'ordonner une expertise, la répartition selon ces tantièmes et conformément à l'article 10 de la loi du 1 juillet 1965 s'imposant', et que par suite, la contribution aux charges communes générales ci dessus définies correspondant aux dépenses visées à l'article 10 al 2 doit se faire entre tous les copropriétaires, y compris les lots 156 et 157, selon ces tantièmes.



Attendu que les articles 38 à 42 sont relatifs aux charges générées par les services collectifs et éléments d'équipement commun ( que l'article 36 a improprement évoquées sous l'appellation de 'charges spéciales') et qu'il énonce, à ce titre, les frais d'eau chaude, les dépenses d'eau froide, à répartir en fonction des tantièmes de copropriété ainsi que les charges d'ascenseurs et d'escalier, en prévoyant dans l'article 43 les proportions dans lesquelles les seuls lots du bâtiment C, concernés par ces charges, doivent y contribuer .



Attendu enfin :

- que l'article 44 prévoit des charges spéciales aux garages en sous-sol, lesquelles 'comprennent les frais d'entretien, de réparation et de réfection des rampes d'accès et de sortie, allées et aires de circulation, des surfaces de stationnement malgré leur affectation privative ainsi que toutes les installations servant exclusivement aux garages (réseaux de distribution d'eau et d'électricité, frais de consommation, système de ventilation, système de fermeture des garages, primes d'assurances souscrites uniquement pour ces garages etc.)', ces charges étant 'réparties entre les seuls propriétaires des locaux à usage d'emplacements de garage au prorata des quote-part de copropriété dans les parties communes comprises dans ces lots'. 

- et que l'article 46 est spécifique aux charges relatives aux murs mitoyens entre locaux privatifs à répartir par moitié entre les copropriétaires mitoyens sauf si elles concernent le gros oeuvre



Attendu ainsi qu'il résulte de la combinaison de l'ensemble de ces textes et des décisions déjà rendues que le règlement de copropriété définit, tant l'assiette, que la contribution aux charges communes générales de l'immeuble, qu'il ne prévoit en revanche pas de charges communes spéciales aux bâtiments C et D, que par ailleurs, les quotes parts de parties communes indivises ont été définies pour chaque lot à l'article 4, les lots 156 et 157 se voyant affectés de 3155 tantièmes chacun, et qu'en conséquence, ce sont ces millièmes qui doivent leur être appliqués pour tout ce qui concerne les charges communes générales d'administration, de conservation et d'entretien . 





Attendu que contrairement aux écritures ( page 12 , point 2, §3) de la SCI les noisetiers, l'article 10 de la loi sus visée et l'article 1 du décret du 17 mars 1967 n'exigent donc nullement que le règlement de copropriété comporte un état de répartition des charges communes générale et spéciales par bâtiment, 



Attendu compte tenu des principes ainsi rappelés, qu'il est vain de prétendre, ainsi que le fait la société les noisetiers (dernier paragraphe de la page de 2 ses conclusions), que 'les charges de copropriété concernant les bâtiments C et D doivent être différenciées selon la distinction charges spéciales charges générales conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965", ou encore , (page 4 de ses conclusions), que « pour être conforme à la loi, la répartition des charges entre le bâtiment C et le bâtiment D devrait reposer sur une définition de la clé de répartition par catégorie de charges générales et spéciales entre les bâtiments C et D », aucune exigence n'étant donc formulée de ce chef dans les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

 

Attendu qu'il est tout aussi vain d'écrire ( page 4, puis 5 de ses conclusions) qu'il y a une « absence de définition de la clé de répartition dans le règlement de copropriété et par les assemblées postérieures à l'arrêt du 4 novembre 2004" ou que suite à l'arrêt du 4 novembre 2004, « en toute logique le syndicat du lavandin2 aurait dû procéder à une nouvelle répartition des charges en conformité avec l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir, établir un état de répartition fixant la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charge et à défaut, l'état de répartition doit indiquer les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges, (et) qu'il n'en a rien fait, le règlement de copropriété date de plus de 30 ans -sic-», le syndic n'ayant aucune autre initiative à prendre que celle d'appliquer la clé de répartition des charges prévue au règlement à partir de l'assiette qui y a été également définie en distinguant ainsi que ci dessus rappelé les charges communes générales de l'alinea 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, outre les charges communes spéciales aux garages et murs mitoyens, mais qui ne sont nullement concernées par les présentes critiques des sociétés appelantes. 



Attendu par suite qu'il ne peut, non plus, être tiré aucun grief utile de ce qu' aucune résolution des assemblées générales postérieures à l'arrêt de 2004 n'a eu 'pour objet la détermination de la répartition de charges communes générales et spéciales inhérentes au bâtiment C et D' (page 15 et 16 §1des conclusions de la société les noisetiers) ou qu'aurait du intervenir ''un nouveau calcul de la répartition des charges entre les charges communes générales et spéciales devant être réglées par le bâtiment C et le lot D' (conclusions de la SCI le vert bocage page 8, b/, dernier paragraphe) , 

Attendu que peu importe, dès lors , que les assemblées de 2005 et 2006 'n'ont jamais traité de ce point' ainsi que l'écrit la société les Noisetiers , (page 15, dernier paragraphe, de ses écritures,) et peu importe, à fortiori, les conditions de majorité des votes pris à cette assemblée, dont la société Les noisetiers ne tire, de toute façon, aucune conséquence juridique au niveau de ses demandes dans le cadre du présent litige. 



Attendu que la société Les noisetiers ne peut, non plus, affirmer « qu'en l'absence de définition de la clé de répartition dans le règlement de copropriété et par les assemblées postérieures à l'arrêt du 4 novembre 2004, la cour de céans a, par un arrêt avant dire droit du 20 janvier 2012, organisé une expertise dans le cadre de la présente instance'; qu'en effet, dès lors :

- que le règlement de copropriété a bien défini une clé de répartition en attribuant à chaque lot, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, une quote-part de parties communes, les lots 156, 157, 161, 168, 177, 178 appartenant à la SCI les Noisetiers et ayant appartenu à la SCI le Vert bocage se voyant ainsi respectivement attribués, au titre de leurs tantièmes de parties communes générales , 3155 pour chacune des 2 habitations et 23 pour chacun des parkings 

- qu'il a défini précisément l'assiette des charges communes générales;

- que l'arrêt du 27 mars 2009, statuant dans le cadre d'un litige opposant la SCI Le Vert bocage et la SCI les noisetiers au syndicat des copropriétaires Le lavandin 2 a jugé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner une expertise pou établir une répartition des charges correspondant aux exigences de l'article 10 al 1 et 2 et notamment une répartition des charges spéciales au bâtiment D; 

- que l'arrêt avant dire droit du 20 janvier 2012, a également rappelé que ' ce règlement (qui) constitue la loi des parties.... établit les tantièmes de parties communes en sorte qu'il n'est nullement besoin d'ordonner une expertise, la répartition selon ces tantièmes conformément à l'article 10... s'imposant' et qu'il a seulement ré ouvert les débats afin que le syndicat des copropriétaires produise 2 relevés chronologiques des charges dues et des paiements reçus pour chacune des 2 SCI, celles ci pouvant critiquer les imputations y figurant, poste par poste, tant au titre des écritures en débit qu'au titre de celles inscrites en crédit, sans donc organiser aucune expertise .



Attendu que la société Les noisetiers critique encore la répartition appliquée, au motif que diverses modifications ont été apportées aux lots privatifs ayant conduit à l'agrandissement de plusieurs parties privatives sans modification corrélative de l'état de répartition des charges, ce qui aurait pour conséquence que les charges de copropriété imputées ne sont pas conformes aux alinéa 1 et 2 de l'article 10.

Attendu que ce moyen est cependant inopérant dès lors :

- que l'article 10 n'impose que de distinguer entre les charges communes générales de conservation, d'administration et d'entretien de l'immeuble et les charges générées par les éléments d'équipement commun ou les services collectifs , ce à quoi répondent les dispositions sus visées, 

- qu'en application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, l'action en révision de la répartition des charges est strictement définie et soumise à des conditions dont la société Les noisetiers ne démontre pas qu'elles sont ici réunies, 

- et qu'enfin, l'article 11 de cette même loi , qui rappelle le principe de l'intangibilité des charges, ne prévoit la possibilité de la modification de la répartition des charges que dans des hypothèses précisément déterminées, dont la société les noisetiers ne prouve pas qu'elles correspondent aux cas de l'espèce (aliénation séparée d'une ou plusieurs factions d'un lot, ou travaux et actes d'acquisition décidée par l'assemblée générale, permettant à celle-ci de modifier la répartition des charges et à défaut permettant aux copropriétaires de saisir le tribunal de grande instance) alors qu' il n'est, de toutes façons, pas établi que l'assemblée générale a été préalablement et vainement saisie.



Attendu que la société Les noisetiers et la société Le vert bocage font également état d'une sentence arbitrale, rendue le 21 mars 1994, qui n'aurait pas été appliquée par le syndicat des copropriétaires, ce qui aurait 'conduit à ce que la clause exonératoire soit déclarée non écrite par arrêt de votre cour du 4 novembre 2004, sans toutefois que l'arbitrage [Q] ne soit appliqué postérieurement', le syndicat des copropriétaires affirmant, pour sa part, que l'acte invoqué de ce chef ne constitue pas 'une sentence arbitrale qui pourrait être opposée'.

Attendu qu'il résulte de l'assemblée générale du 5 mai 1993 qu'une résolution numéro 9 a été votée à l'unanimité dans les termes suivants :

' Il est ici fait rappel de la lettre de M. [O] sur ses règlements de charges, les millièmes des différents bâtiments et les échanges de courriers au sujet de ses charges du bâtiment D.

Après une longue discussion, il est demandé qu'après proposition chiffrée écrite, en fonction des courriers déjà échangés, de faire appel-sic- à un arbitre expert pris en tirage au sort sur la liste de la cour d'appel spécialisés en matière de copropriété dans le secteur de juridiction locale.-sic- » 

Attendu que la société civile immobilière Les noisetiers affirme que M. [Q] a été désigné en qualité d'arbitre par une délibération du conseil syndical du 3 septembre 1993; que l'arbitre a accepté sa nomination le 27 septembre 1993, qu'il a rendu sa sentence le 21 mars 1994 et qu'il l'a notifiée à la SCI le vert bocage, à M. [O], 'à M. [F] représentant A et B, à 'M [J] représentant le C', et 'au cabinet Copro syndic'.; qu'aucune procédure n'a été introduite à l'encontre de cette décision arbitrale qui revêtrait en conséquence un caractère définitif et qui aurait l'autorité de la chose jugée en application de l'article 1484 du code de procédure civile.

Attendu cependant que les documents produits à ce sujet ne sauraient conférer à l'acte invoqué la valeur d'une sentence arbitrale, le seul vote, même pris à l'unanimité par les copropriétaires réunis en assemblée générale l 5 mai 1993, sans l'accord individuel de chacun des copropriétaires alors que l' arbitrage allégué concerne la définition de la quote part des charges de chacun, ne constituant ni le compromis, ni la clause compromissoire exigés par l'article 1442 du Code civil préalablement à la mise en place d'une procédure d'arbitrage, seule susceptible de donner lieu à une sentence ayant les effets de l'article 1484 du Code de Procédure Civile .

Attendu, en conséquence, que les demandes des appelants de ce chef seront rejetées.



Attendu, enfin, qu'il ne peut être utilement avancé :

- que 'la société les noisetiers ne saurait être tenue de charges communes générales dont elle n'a aucune utilité' ( voir page 8 §5 de ses conclusions) , sans spécifier quelles sont les charges générales dont elle serait ainsi tenue, alors en outre que le critère de l'utilité ne vaut que pour les charges définies à l'alinea 1 de l'article 10, et que les exemples cités( page 3) au titre de charges de copropriété qu'elle supporterait 'pour des services dont le bâtiment D ne bénéficie pas', sont celles générées par les frais de personnel, les frais ' d'entretien courant dont des frais de plomberie', les frais de jardinage et les provisions pour travaux indéterminés, alors que les premiers exemples relèvent , par nature, des charges communes générales de l'alinea 2 et qu'il n'est pas démontré que les provisions pour travaux seraient afférentes à des éléments d'équipement ou services collectifs relevant de l'alinea 2 ;

- que les charges générées par les espaces verts( contrat d'entretien, arrosage, élagage et plantations),encore invoquées page 19 de ses conclusions n'auraient à être imputées au bâtiment D puisqu'elles constituent des charges communes générales de l'alinea 2 et que le critère d'utilité ne peut être invoqué ; qu'il en est de même pour la critique faite relativement au poste 'provisions pour travaux'et 'appels fonds de réserve travaux', dès lors que la société civile immobilière Les noisettes ne démontre toujours pas que ces travaux seraient relatifs à des éléments d'équipement commun ou à des services collectifs, ainsi que pour les taxes foncières quand bien même la société Les noisetiers affirme s'en acquitter envers l'administration fiscale.



Attendu que ces divers moyens étant rejetés , le bien fondé de la créance réclamée sera examinée au regard :

- des pièces fournies par le syndicat des copropriétaires Le lavandin 2, lesquelles répondent aux exigences de l'arrêt avant dire droit quant à un récapitulatif chronologique des charges et paiements, et notamment les pièces 29A-T; 

- et des critiques développées par les 2 SCI, la cour examinant de ces chefs distinctement, ci dessous, d'une part, la question de la détermination des charges pour chacune des 2 sociétés et d'autre part, celle des paiements .





Attendu, en premier lieu, sur les charges que la cour retient :



EN CE QUI CONCERNE LA SOCIETE LES NOISETIERS :

- que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée sur ses pièces 29 A-T , sur les relevés des dépenses générales de la copropriété produits pour chacun des exercices et couvrant la période 1 avril 2004- 31 mars 2012, dont il n'est pas contesté qu'ils ont été approuvés par les votes des assemblées relativement aux comptes échus et aux budgets prévisionnels, et sur les décomptes individuels de la SCI les Noisetiers pour la période 1avril 2007- 31 mars 2013, 

-qu'il en ressort que pour les lots villas 156 et 157, sont imputées sur la base de 3155èmes chacun, des charges communes générales, sous l'intitulé 'dépenses générales', la somme globale, retenue comme base de calcul de cette imputation, ne recouvrant que des dépenses d'entretien, d'espaces verts, de poubelles de fournitures électriques , d'entretien des égouts, de salaires et charges du gardien, d' honoraires et frais d'administration du syndic de frais du conseil syndical, de frais de procédure, etc, ainsi que cela ressort de la confrontation des décomptes individuels avec les comptes généraux de la copropriété, ce qui vide de toute portée la critique tirée de ce que cet intitulé de poste ne permettrait pas de connaître les dépenses exactes qu'il recouvre ou encore qu'il ne correspondrait pas à des dépenses de l'article 10 al 2 ; 

- qu'en ce qui concerne les charges piscine, qui ne relèvent pas des dispositions de l'alinea 2, elles apparaissent sur les seuls décomptes 2009-2010, et 2008-2009 de la SCI les noisetiers, avec une imputation selon les tantièmes de sol des lots 156 et 157, alors que l'assemblée générale du 30 juin 2005(résolution 12 dont il n'est pas contestée qu'elle soit définitive) les a en exonérés, ce qui justifie donc qu'elles soient déduites de la présente demande du syndicat des copropriétaires ; 

- que les frais inscrits pour 1805,32€ à la date du 23 septembre 2010 ( 'Treiber fact') ne sont pas justifiés, qu'ils devront être également déduits, mais qu'en revanche, la somme de 1938,29€, objet de la facture du syndic pour ses prestations de recherche comptable (référencée pièce 23 dans le dossier du syndicat des copropriétaires ) n'étant pas inscrite en débit sur le décompte de la SCI les noisetiers produit en pièce 29 A, il n'y a pas lieu de la déduire. 

Attendu qu'il en résulte, pour la société Les noisetiers, qui n'est devenue copropriétaire qu'en 2006, et dont les décomptes commencent avec un report à nouveau, parfaitement justifié par les pièces comptables 29 J à S, que la demande du syndicat des copropriétaires le lavandin 2 est donc fondée, sauf les déductions à opérer pour les charges piscine et pour les frais d'huissier sus visés, ce qui conduit la cour à fixer sa créance, selon le décompte du 26 novembre 2013 arrêté à l'appel de fonds du 1 octobre 2013, à la somme de 9769,12€, sous réserve toutefois des observations ci dessous relativement aux paiements.



EN CE QUI CONCERNE LA SOCIETE LE VERT BOCAGE :



- qu' aucun décompte individuel n'est produit par le syndicat des copropriétaires et que les pièces produites par celle ci sont parcellaires, ne comportant pas les comptes afférant à la villa 157, 

- que les comptes généraux de la copropriété, antérieurs au 1 avril 2004, ne sont pas, non plus, versés, de sorte que le bien fondé de la créance du syndicat des copropriétaires le lavandin 2, telle que revendiquée pour 5489,02€ au 26 novembre 2013, ne saurait être considéré comme établi , cette réclamation étant, en effet, fondée sur des reports à nouveau débiteurs au 4 novembre 2004, d'un montant respectif de 15 710,86 € et 8863,38€ pour les seuls lots villas (voir pièces 17 et 28 b du syndicat des copropriétaires ) qui ne sont donc pas comptablement justifiés alors que la présente demande est inférieure au montant de ces reports à nouveau .



Attendu, en second lieu, qu'il convient d'étudier le bien-fondé des critiques des sociétés civiles immobilières relativement à l'imputation de leurs paiements.



Attendu à cet égard que la société Les noisetiers prétend ( page 20 de ses écritures) qu'il manque le règlement de 6368,87 euros qu'elle a effectués entre les mains de l'huissier de justice le 22 mars 2010 ainsi que les règlements effectués par le biais d'une saisie attribution le 11 juin 2011 pour 16'355,69 euros. 

Attendu cependant que la société Les noisetiers produit, à l'appui de ses affirmations de ce chef, les pièces 136 et 137; que la cause du paiement fait par le chèque CDC du notaire le 22 mars 2010 n'est pas établie et que les pièces versées au sujet de la saisie attribution ne démontrent nullement le paiement de la somme, arrêtée par le juge de l'exécution à 16 355,69€ dans sa décision du 16 mai 2011 pour une saisie pratiquée le 30 avril 2010 pour 19 914,58€.



Attendu que la dette de la SCI Les noisetiers sera donc fixée à la somme ci dessus arbitrée de 9769,12€.



Attendu sur les critiques de la SCI Le vert bocage quant à l'imputation de ses paiements, que celle-ci se prétend créancière du syndicat des copropriétaires pour la somme de 18'522,46 euros; attendu cependant que la somme ainsi revendiqué est fondée sur des paiements invoqués comme ayant été effectués depuis 1990 et couvre une période de plus de 14 années, pour laquelle les pièces comptables versées, dont on a ci dessus relevé le caractère parcellaire, sont, en outre, établies, tantôt au nom de M. [O], tantôt au nom de la société civile immobilière le vert bocage, de telle sorte que le bien-fondé de sa réclamation de ce chef n'est pas non plus démontré.

Attendu que la société civile immobilière Le vert bocage sera donc déboutée de sa demande.



Attendu qu'en raison de leur succombance essentielle, les SCI les noisetiers et le vert Bocage supporteront les dépens de l'instance .

Attendu que par application de l'article 700 du Code de Procédure Civile , la société les noisetiers sera condamnée à verser, en équité, au syndicat des copropriétaires le lavandin 2 la somme supplémentaire de 1500€ .

Attendu que la succombance du syndicat des copropriétaires sur certains chefs de ses demandes prive de fondement sa demande en dommages et intérêts devant la cour .

Attendu que l'équité ne commande pas une application plus ample de ces dispositions.



Par ces motifs



La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Reçoit l'intervention volontaire de syndicat des copropriétaires le lavandin 1,



Réforme le jugement attaqué sur le seul montant des condamnations prononcées au titre des charges contre la société Les noisetiers et statuant à nouveau de ce chef :



Condamne la société civile immobilière Les noisetiers à payer au syndicat des copropriétaires le lavandin 2 la somme de 9769,12€ , selon le décompte du 26 novembre 2013 arrêté à l'appel de fonds du 1 octobre 2013, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 août 2006, date de l'assignation, 



Le confirme pour le surplus de ses dispositions, 



Y ajoutant :



Rejette la demande en paiement du syndicat des copropriétaires Le lavandin 2 contre la société Le vert bocage au titre des charges,



Rejette la demande de la société Le vert bocage formée au titre de la restitution de sommes indûment perçues par le syndicat des copropriétaires,



Condamne la société civile immobilière Les noisetiers à verser au syndicat des copropriétaires le lavandin 2 la somme de 1500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile



Rejette les demandes plus amples des parties,



Condamne la société civile immobilière Les noisetiers et la société civile immobilière Le vert bocage à supporter des dépens de la procédure d'appel, et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Le greffier, Le président,













S. Massot G. Torregrosa